Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte sich im Detail über steuerliche Aspekte informieren. Denn unter Umständen können Sie die Ferienimmobilie, sowie Inventar oder Möbel abschreiben und einen natürlichen Wertverlust Ihrer Kapitalanlage ausgleichen.
Kämpfen Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung aktuell gerade mit den geltenden Steuervorschriften und wissen nicht was abgeschrieben werden kann? Dann haben wir hervorragende Nachrichten für Sie! Denn auch bei Ferienwohnungen gibt es eine Vielzahl von Ausgaben, die Sie von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen können. In diesem Beitrag werden wir uns auf eine der wichtigsten konzentrieren, nämlich die möglichen Abschreibungen von Ferienwohnungen.
In Deutschland ist das Bundesfinanzministerium die für die Steuererhebung zuständige Bundesbehörde. Auf der offiziellen Webseite des Bundesministeriums der Finanzen finden Sie alle aktuellen Informationen zum Thema Steuern und natürlich auch Abschreibungen.
Wir wissen jedoch, dass all die Informationen besonders am Anfang verwirrend sein können. Daher haben wir einen kostenlosen Abschreibungsrechner für Mietobjekte für Sie vorbereitet. In diesem Artikel finden Sie außerdem eine ausführliche Erklärung, was die Abschreibung Ferienwohnung eigentlich ist, welche Regeln Sie beachten müssen und wie Sie optimal von den möglichen Abschreibungen profitieren können. Los geht’s!
Was ist eine Ferienwohnung Abschreibung?
Eine Abschreibung gibt Ihnen die Möglichkeit die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Wohnung oder eines Hauses – nicht aber eines Grundstücks – über mehrere Jahre zu verteilen und somit Wertverluste auszugleichen. Kurz gesagt: Sie können einen Teil der anfallenden Kosten bei der jährlichen Steuererklärung geltend machen und abschreiben. Dies wird als Abschreibung, Absetzung für Abnutzung oder auch kurz AfA bezeichnet.
Bei der steuerlichen Abschreibung Ferienwohnung geht es entsprechend darum, die Kosten für eine gewerblich genutzte Immobilie während ihrer Nutzungsdauer abzuschreiben. Wenn Sie also eine Immobilie abschreiben, können Sie die entsprechenden Kosten in Ihrer jährlichen Steuererklärung geltend machen und absetzen. Dieser Prozess beginnt bereits, wenn Sie die Immobilie zur Gewinnung von Einkünften in Betrieb nehmen.
Die Abschreibung ist für Immobilienbesitzer deshalb so wichtig, da sie im Laufe der Zeit sowohl die Kosten für den Kauf der Immobilie als auch die Kosten für alle vorgenommenen Verbesserungen, Renovierungsarbeiten oder Inventar absetzen können. Der Betrag, den Sie absetzen können, hängt dabei von der Immobilie selbst, dem Abschreibungszeitraum und der verwendeten Abschreibungsmethode ab.
Grundsätzlich gelten für Immobilien, die privat vermietet werden und nach 1924 gebaut wurden Abschreibungssätze von 2 Prozent über einen Zeitraum von maximal 50 Jahren. Für sogenannte Altbauten, also Immobilien, die vor dieser Zeit errichtet wurden und privat vermietet werden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent für lineare Abschreibungen über einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren.
Sobald die Kosten Ihrer Mietimmobilie vollständig gedeckt sind, müssen Sie die Ferienwohnung Abschreibung beenden.
Voraussetzungen für eine Ferienwohnung Abschreibung
Um eine Abschreibung Ferienwohnung beim Finanzamt geltend machen zu können, müssen zunächst folgende drei Varianten der Nutzung Ihrer Ferienimmobilie unterschieden werden. Diese sind:
- die ausschließliche Selbstnutzung
- die ausschließliche Vermietung oder
- eine gemischte Belegung
Bei einer ausschließlichen Selbstnutzung einer Ferienimmobilie gilt, dass keinerlei Einkünfte durch Vermietung erzielt werden. Das bedeutet allerdings auch, dass bei der jährlichen Steuererklärung keine Abschreibungen Ferienwohnung erfolgen können. Da die Immobilie nicht als Ferienwohnung zur Vermietung angeboten wird, liegen keinerlei Kriterien vor, die eine Abschreibung rechtfertigen oder ermöglichen würden.
Wird eine Ferienimmobilie hingegen ausschließlich an Gäste vermietet, sieht die Lage anders aus. In diesem Fall greifen Ferienwohnung Abschreibungen in vollem Umfang. Das bedeutet, dass alle aus der Vermietung der entsprechenden Immobilie resultierenden Einkünfte vor dem zuständigen Finanzamt offengelegt werden müssen. Alle relevanten Ausgaben können daher auch abgesetzt werden.
Wird eine Ferienimmobilie unterdessen sowohl selbst genutzt als auch an Gäste vermietet, muss das Belegungsverhältnis genau angegeben werden. Wird die Ferienimmobilie beispielsweise zu mindestens 75 Prozent der am jeweiligen Ferienort üblichen Vermietungszeiten an Feriengäste vermietet, können Sie die in diesem Zeitraum anfallenden Kosten entsprechend absetzen. Abschreibungen gelten dabei jedoch ausschließlich für die Räumlichkeiten, die tatsächlich als Ferienimmobilie genutzt werden.
Abschreibungsregeln für Immobilien
Es gibt bestimmte Regeln und Vorschriften, die festlegen, ob eine Ferienwohnung Abschreibung möglich ist oder nicht. Denn zahlreiche Abschreibungen sind lediglich bei Immobilien möglich, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Und obwohl Sie bei einer Ferienwohnung immer wieder Gäste beherbergen, die zumindest kurzfristig bei Ihnen “wohnen”, fällt eine Ferienwohnung grundsätzlich nicht in die oben genannte Kategorie.
Welche Abschreibungsmöglichkeiten Sie haben, richtet sich danach, ob Ihre Ferienwohnung vornehmlich privat oder gewerblich genutzt wird. Zudem müssen folgende Aspekte erfüllt sein, um eine Immobilie überhaupt abschreiben zu können:
Sie sind Eigentümer der Ferienimmobilie
Nur der Eigentümer einer Immobilie kann diese auch abschreiben. Das heißt, wenn jemand anderes als der Eigentümer eine Ferienimmobilie vermietet, sind Ferienwohnung Abschreibungen nicht möglich. Es gibt jedoch eine Ausnahme von dieser Regel, die besagt, dass Abschreibungen Ferienwohnung selbst dann möglich sind, wenn beispielsweise dauerhafte Verbesserungen an der vermieteten Immobilie durch den Mieter vorgenommen werden.
Die Immobilie wird geschäftlich genutzt und erwirtschaftet Einkommen
Eine Ferienimmobilie gilt als gewerblich, wenn sie an weniger als 14 Tagen im Jahr oder an weniger als 10 Prozent der insgesamt vermieteten Tage (zu einem angemessenen Mietpreis) für private Zwecke genutzt wird.
Die Immobilie hat eine bestimmbare Nutzungsdauer
Ihre Immobilie muss eine bestimmbare Nutzungsdauer haben, das bedeutet, sie muss ihren Wert im Laufe der Zeit verlieren, wobei die Dauer der Nutzung geschätzt wird. Dies kann bedeuten, dass sie beispielsweise veraltet, durch natürliche Ursachen an Wert verliert oder abgenutzt wird. Eine Immobilie muss sich jedoch nicht in einem schlechten Zustand befinden, um abgeschrieben werden zu können.
Es wird erwartet, dass die Ferienimmobilie länger als ein Jahr genutzt wird
Damit eine Immobilie abgeschrieben werden kann, muss sie eine Lebenserwartung oder Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr haben.
Beispiele für Immobilien, die nicht abgeschrieben werden können
Es ist wichtig zu wissen, dass es mehrere Arten von Immobilien gibt, die nicht abgeschrieben werden können. Dazu gehören zum Beispiel Grundstücke und explizit von einer Ferienwohnung Abschreibung ausgenommene Immobilien. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden, weil sie nicht ablaufen oder verbraucht werden. Auch die Instandhaltungskosten (beispielsweise für die Landschaftsgestaltung und Bepflanzung) sind nicht absetzbar, es sei denn, sie stehen in engem Zusammenhang mit der angebotenen Mietwohnung.
Weiter können Sie auch keine Immobilien abschreiben, die im selben Jahr in Betrieb genommen und wieder abgemeldet werden. Gleiches gilt für das in einer solchen Ferienimmobilie enthaltene Inventar oder Gegenstände, die als Kapitalanlage verwendet werden.
Welche Ausgaben können abgeschrieben werden?
Wird eine Immobilie ganz oder zumindest teilweise mit einer Gewinnerzielungsabsicht vermietet, können gewisse Ausgaben bei der jährlichen Steuererklärung abgeschrieben werden. Zu diesen Ausgaben zählen unter anderem:
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Vermittlungs- und Verwaltungskosten
- Renovierungskosten
- Darlehen & Schuldzinsen
Damit eine Abschreibung Ferienwohnung nach deutschem Recht jedoch möglich ist, müssen einige Dinge wie die Lage Ihrer Ferienimmobilie, die Einkunftserzielungsabsicht und die sogenannte Überschussprognose beachtet werden. Denn nur sich im Inland befindende Ferienimmobilien können bei einer deutschen Steuererklärung abgeschrieben werden. Wer hingegen eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus im (europäischen) Ausland anbietet, muss sich über die lokal geltenden Vorschriften informieren. Abschreibungen Ferienwohnung oder eine Abschreibung Ferienwohnung Einrichtung in Deutschland sind nicht möglich.
Darüber hinaus gilt, wer eine Ferienimmobilie zur Vermietung anbietet, über einen längeren Zeitraum jedoch keine oder nur geringfügige Einnahmen mit der Vermietung erzielt, kann vom Finanzamt als vorwiegend privat eingestuft werden. Auch in diesem Fall ist eine Ferienwohnung Abschreibung nicht möglich, da es sich nach geltendem Recht lediglich um Liebhaberei handelt. Anfallende Ausgaben können entsprechend nicht geltend gemacht werden. Dennoch gibt es auch hier die Möglichkeit zu versuchen das Finanzamt von einer grundsätzlichen Gewinnerzielungsabsicht zu überzeugen und anfallende Kosten steuerlich abzuschreiben. Hierzu müssten Sie beispielsweise die Belegungszeiten offenlegen, die Aufschluss darüber geben wie lange die jeweilige Ferienwohnung tatsächlich vermietet ist und wie häufig sie privat genutzt wird.
Schließlich besteht ebenfalls die Möglichkeit trotz ausbleibender Gewinne eine Prognose über mögliche zukünftige Einnahmen zu stellen und anfallende Kosten dann entsprechend abzuschreiben. Dies funktioniert mit der sogenannten Überschussprognose über 30 Jahre. Hierbei schätzen Sie Ihre zukünftigen, möglichen Einnahmen durch die Vermietung der Ferienimmobilie, die die anfallenden Ausgaben übersteigen. Kann auf diese Weise ein Überschuss oder ein Gewinn begründet werden, ist eine Ferienwohnung Abschreibung möglich.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Wohnung oder eines Gebäudes können ab dem Zeitpunkt der Anschaffung über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Dies betrifft auch die Grunderwerbssteuer beim Kauf der Immobilie. Wie hoch der Abschreibungssatz jedoch ist, richtet sich nach dem Baujahr Ihrer Immobilie.
Bausparvertrag/-darlehen und Schuldzinsen
Wer einen Bausparvertrag oder ein Baudarlehen für eine vermietete Ferienimmobilie nutzt, kann sowohl diesen Betrag als auch eventuell entstehende Schuldzinsen über die Jahre abschreiben. Und auch wer ein Darlehen bei einer Bank, Versicherung oder Bausparkasse aufnimmt, um eine Immobilie zu kaufen, zu bauen oder zu renovieren, kann vom sogenannten Disagio oder Damnum Gebrauch machen und anfallende Kosten gemäß dem geltenden Steuerrecht abschreiben.
Wie funktionieren Abschreibungen?
Abschreibungen bieten auch bei vermieteten Immobilien die Möglichkeit steuerlich einen realistischen Wertverlust durch Nutzung der Immobilie zu berücksichtigen. Was im Einzelfall wie abgeschrieben werden kann, ist in den aktuellen AfA Tabellen (Abschreibungen für Abnutzungen) auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums zu finden.
Wie abgeschrieben wird, richtet sich unterdessen nach dem Zeitpunkt oder Alter einer Immobilie. Wurde eine Immobilie beispielsweise neu gebaut, gilt eine lineare Abschreibung. Wurde eine Immobilie jedoch bereits vor 2006 errichtet, können Sie als Besitzer zwischen einer linearen und einer degressiven Abschreibung wählen.
Der Hauptunterschied beider Verfahren liegt in der Geschwindigkeit, in der abgeschrieben wird. So schreiben Sie bei der linearen Abschreibungsmethode jährlich über einen festen Zeitraum genau den gleichen Betrag ab. Bei der degressiven Abschreibung hingegen bezieht sich der abzuschreibende Wert auf den noch verbleibenden Betrag. In diesem Fall beginnen Sie mit höheren Abschreibungen, zahlen im Laufe der Zeit jedoch immer weniger.
Die jeweils geltenden Abschreibungssätze richten sich nach den Anschaffungs- oder Baukosten und sehen aktuell wie folgt aus:
- 2% über 50 Jahre für Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden und privat vermietet werden
- 2,5% über 40 Jahre für Immobilien, die vor 1924 errichtet wurden und privat vermietet werden
Damit jedoch nicht genug. Das deutsche Steuerrecht sieht zahlreiche Ausnahmen und Sonderregelungen vor, die es gerade bei Abschreibungen zu beachten gilt. So können auch Kosten von Denkmalimmobilien abgeschrieben werden, wenn Sie diese selbst nutzen. Und auch wer eine eigene Immobilie als Kapitalanlage vermieten möchte, kann abschreiben. Hierbei sind allerdings nur Abschreibungen für die jeweils verbleibende Nutzungsdauer möglich.
Schließlich sollten Sie auch den Fall einer außergewöhnlichen Abnutzung bei verkürzter Nutzungsdauer beachten. Denn brennt Ihre Immobilie beispielsweise aus und muss abgerissen werden, können Sie gemäß §7 Abs. 4 EStG eine außergewöhnliche Abnutzung vornehmen. Und auch ein möglicherweise verbleibender Restwert kann abgeschrieben werden.
Nutzen Sie einen Teil einer Immobilie selbst und vermietet einen anderen, können Sie gemäß deutscher Rechtslage zumindest anteilige Anschaffungskosten bei gemischter Nutzung abschreiben. Die Abschreibung gilt in diesem Fall ausschließlich für die vermietete Wohnung.
Wie funktioniert die lineare Abschreibung?
Bei linearen Abschreibungen wird ein stetiger Wertverlust der Immobilie vorausgesetzt. Diesen Wertverlust können Immobilienbesitzer durch Abschreibungen der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ausgleichen. Und hierfür gilt die AfA. Hier finden Sie Abschreibungsdauern und geltende Prozentsätze.
Um nun die lineare Abschreibung für Ihre Immobilie zu berechnen, benötigen Sie zunächst den Kaufpreis. Zum Beispiel:
- Kostet Ihre Immobilie 200.000 € können Sie jährlich 4.000 € abschreiben
- Kostet Ihre Immobilie 700.000 € können Sie jährlich 14.000 € abschreiben
Und auch eine Abschreibung Inventar Ferienwohnung ist möglich. So können beispielsweise Betten, weitere Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeschrieben werden. Und auch eine Abschreibung Küche Ferienwohnung ist denkbar. Dabei gilt jeweils die folgende Formel:
Kaufsumme / Nutzungsdauer (Abschreibungsdauer) =
jährliche Abschreibung Ferienwohnung Einrichtung
Konkret bedeutet das zum Beispiel:
Sie haben Möbel im Wert von 10.000 € für Ihre Immobilie gekauft. Diese nutzen Sie 10 Jahre lang. Damit ergibt sich eine Abschreibungsdauer von ebenfalls 10 Jahren. Dividieren Sie nun den Anschaffungswert durch die Nutzungs- oder Abschreibungsdauer (10.000 € / 10 Jahre) ergibt sich der jährliche Abschreibungswert (1.000 €).
Je nachdem was genau Sie von oder in Ihrer Ferienimmobilie abschreiben möchten, können Sie die genauen Werte den jeweils geltenden AfA Tabellen auf der Seite des Bundesfinanzministeriums entnehmen.
Häufig gestellte Fragen
In diesem Abschnitt finden Sie Antworten auf einige der am häufigsten gestellten Fragen von Eigentümern zum Thema Abschreibung von Mietobjekten:
Ist eine Abschreibung Ferienwohnung möglich?
Ja! Solange Sie Eigentümer der Immobilie sind, die Ferienimmobilie eine bestimmbare Nutzungsdauer hat, sie voraussichtlich länger als ein Jahr genutzt wird und sie für geschäftliche Zwecke verwendet wird, können Sie die Ferienwohnung Abschreibung geltend machen.
Ist eine Abschreibung Ferienwohnung für Fliesenböden möglich?
Da Fliesenböden eine dauerhafte Einrichtung darstellen, können diese über die gleiche Nutzungsdauer abgeschrieben werden wie die Ferienunterkunft selbst. Genaue Details hierzu finden Sie in den geltenden AfA Tabellen auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums.
Können ungenutzte Abschreibungen Ferienwohnung beim Verkauf der Immobilie abgezogen werden?
Entscheiden Sie sich dazu Ihre Ferienwohnung zu verkaufen, enden die Abschreibungen Ferienwohnung für Sie mit dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses. Verkaufen Sie Ihre Immobilie also beispielsweise während der Nutzungsdauer im Juni, können Sie noch bis Mai Abschreibungen für das laufende Jahr geltend machen.
Für den Käufer der Immobilie gilt unterdessen, dass die Nutzungsdauer der Mietimmobilie als Grundlage für die Berechnung der Abschreibungssumme neu berechnet wird. Vom Verkäufer ungenutzte Abschreibungen können somit nicht mehr geltend gemacht werden.
Ist eine Abschreibung Möbel Ferienwohnung möglich?
Ja, aber die Möbel haben in der Regel eine kürzere Nutzungsdauer als die Immobilie selbst, sodass sie im Allgemeinen über einen Zeitraum von lediglich fünf oder zehn Jahren abgeschrieben werden. Auch diesbezüglich finden Sie genaue Informationen in den aktuellen AfA Tabellen auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums.
Können Türen von Ferienunterkünften abgeschrieben werden?
Ja. Türen gehören zum Inventar einer Immobilie und können entsprechend über eine Abschreibung Ferienwohnung Einrichtung steuerlich behandelt werden.
Müssen Sie die Abschreibung Ferienwohnung beim Finanzamt geltend machen?
Abschreibungen sind lediglich über die jährliche Steuerzahlung möglich. Somit müssen Sie Anschaffungs- oder auch Herstellungskosten und die daraus resultierenden Abschreibungssummen mit Ihrer jährlichen Steuererklärung beim Finanzamt geltend machen. Idealerweise lassen Sie sich diesbezüglich jedoch von einem erfahrenen Steuerberater helfen, um alle wichtigen Aspekte zu berücksichtigen und mögliche Ansprüche in vollem Umfang geltend machen zu können.
Haben Sie weitere Fragen?
Hier finden Sie Antworten! Nutzen Sie die vollständige Übersicht über die Abschreibungsregeln und -vorschriften des Bundesfinanzministeriums.
Damit Sie bei der Beantragung von der Ferienwohnung Abschreibung umfassend und aktuell informiert sind, empfehlen wir Ihnen jedoch zusätzlich einen professionellen Steuerberater zu konsultieren. Falls Sie weitere Fragen haben, können Sie uns aber auch gerne einen Kommentar hinterlassen. Wir werden uns dann in Kürze bei Ihnen melden.
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Abschreibungsrechner für Ferienunterkünfte
Hier finden Sie einen einfach zu bedienenden Rechner, mit dem Sie die jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie berechnen können.
