Wer eine Ferienwohnung besitzt, sollte sich im Detail über steuerliche Aspekte informieren. Denn unter Umständen können Sie sich Steuern sparen, indem Sie Ihre Ferienimmobilie, sowie das Inventar abschreiben.
Fragen Sie sich als Eigentümer einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses aktuell, ob Sie einige Anschaffungskosten oder gar die Immobilie selbst abschreiben können? Dann haben wir hervorragende Nachrichten für Sie! Denn in den meisten Fällen lautet die Antwort – ja! In diesem Beitrag werden wir uns auf die größten abzuschreibenden Kosten konzentrieren: die der möglichen Abschreibungen von der Ferienwohnung selbst.
In Deutschland ist das Bundesfinanzministerium die für die Steuererhebung zuständige Bundesbehörde. Auf der offiziellen Webseite des Bundesministeriums der Finanzen finden Sie alle aktuellen Informationen zum Thema Steuern und natürlich auch Abschreibungen.
Wir wissen jedoch, dass all die Informationen besonders am Anfang verwirrend sein können. Daher haben wir einen kostenlosen Abschreibungsrechner für Ferienunterkünfte für Sie vorbereitet sowie eine ausführliche Erklärung, was die Abschreibung einer Ferienwohnung eigentlich ist, welche Regeln Sie beachten müssen und wie Sie optimal von den möglichen Abschreibungen profitieren können. Los geht’s!
Was bedeutet die Abschreibung meiner Ferienwohnung?
Abschreibungen geben grundsätzlich einen Steuervorteil, Sie sparen also quasi Geld indem Sie Gegenstände abschreiben. Ebenfalls können Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus abschreiben, wichtig dabei: Es geht hier um die Immobilie, nicht um das Grundstück. Sie können einen Teil der anfallenden Kosten jedes Jahr bei der Steuererklärung geltend machen und abschreiben. Dies wird als Abschreibung, Absetzung für Abnutzung oder auch kurz AfA bezeichnet. Dieser Prozess beginnt bereits, wenn Sie die Immobilie zur Gewinnung von Einkünften in Betrieb nehmen.
Es ist wichtig stets ein Auge auf die Möglichkeiten der Abschreibung zu werfen, da die Kosten für den Kauf der Immobilie aber auch die Kosten für alle vorgenommenen Verbesserungen, Renovierungsarbeiten oder Inventar abgesetzt werden können.
Der Betrag, den Sie absetzen können, hängt dabei von der Immobilie selbst, dem Abschreibungszeitraum und der verwendeten Abschreibungsmethode ab.
Grundsätzlich gelten für Immobilien, die privat vermietet werden und nach 1924 gebaut wurden, Abschreibungssätze von 2 Prozent über einen Zeitraum von maximal 50 Jahren. Für sogenannte Altbauten, also Immobilien, die vor dieser Zeit errichtet wurden und privat vermietet werden, gilt ein Abschreibungssatz von 2,5 Prozent über einen Zeitraum von bis zu 40 Jahren. Hierbei handelt es sich um die lineare Abschreibung, die Unterschiede werden wir im folgenden noch thematisieren.
Sobald die Kosten Ihrer Mietimmobilie vollständig gedeckt sind, sprich Sie zusammengerechnet über die Jahre den Gesamtpreis der Immobilie abbezahlt haben, dürfen Sie selbstverständlich nicht weiter abschreiben.
Wie funktionieren Abschreibungen?
Abschreibungen bieten auch bei vermieteten Immobilien einen deutlichen Vorteil. Was im Einzelfall wie abgeschrieben werden kann, ist in den aktuellen AfA Tabellen (Abschreibungen für Abnutzungen) auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums zu finden.
Wie abgeschrieben wird, hängt von dem Alter der Immobilie ab. Wurde eine Immobilie beispielsweise neu gebaut, gilt eine lineare Abschreibung. Wurde eine Immobilie jedoch bereits vor 2006 errichtet, können Sie als Besitzer zwischen einer linearen und einer degressiven Abschreibung wählen.
Doch was ist das beides, wo liegt der Unterschied und was ist jetzt besser?
Der Hauptunterschied beider Verfahren liegt in der Geschwindigkeit, in der abgeschrieben wird. So schreiben Sie bei der linearen Abschreibungsmethode jährlich über einen bestimmten Zeitraum lang genau den gleichen Betrag ab. Bei der degressiven Abschreibung hingegen bezieht sich der abzuschreibende Wert auf den noch verbleibenden Betrag, der noch nicht abgeschrieben wurde. In diesem Fall beginnen Sie mit höheren Abschreibungen, setzen im Laufe der Zeit jedoch immer weniger ab.
Extraregeln für die Abschreibung von Immobilien
Das deutsche Steuerrecht hat wie immer zahlreiche Ausnahmen und Sonderregelungen, die es beim Abschreiben zu beachten gilt. So können auch die Kosten von Denkmalimmobilien abgeschrieben werden, wenn Sie diese selbst nutzen. Und auch wer eine eigene Immobilie als Kapitalanlage vermieten möchte, kann abschreiben.
Schließlich gibt es auch noch Sonderfälle bei einer außergewöhnlichen Abnutzung. Auch wenn keiner darauf hofft oder spekuliert, können Sie im Fall eines Feuers oder ähnlichem so zumindest eine außergewöhnliche Abnutzung durch verkürzte Nutzungsdauer laut §7 Abs. 4 EStG geltend machen. So kann der verbleibender Restwert komplett abgeschrieben werden.
Nutzen Sie einen Teil einer Immobilie selbst und vermieten einen anderen, können Sie gemäß deutscher Rechtslage zumindest anteilig Anschaffungskosten bei gemischter Nutzung abschreiben. Die Abschreibung gilt in diesem Fall ausschließlich für die vermietete Wohnung.
Wie funktioniert die lineare Abschreibung?
Bei linearen Abschreibungen wird ein stetiger Wertverlust der Immobilie vorausgesetzt. Diesen Wertverlust können Immobilienbesitzer durch Abschreibungen der Anschaffungs- oder Herstellungskosten ausgleichen. Und hierfür gilt die AfA. Hier finden Sie Abschreibungsdauern und geltende Prozentsätze:
- 2% über 50 Jahre für Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden und privat vermietet werden
- 2,5% über 40 Jahre für Immobilien, die vor 1924 errichtet wurden und privat vermietet werden
Um nun die lineare Abschreibung für Ihre Immobilie zu berechnen, benötigen Sie zunächst den Kaufpreis. Zum Beispiel:
- Kostet Ihre Immobilie 200.000 € und wurde in 1976 gebaut, können Sie jährlich 4.000 € abschreiben
Dabei gilt jeweils die folgende Formel:
Kaufsumme / Nutzungsdauer (Abschreibungsdauer) = jährliche Abschreibung für die Ferienwohnung.
Konkret bedeutet das zum Beispiel:
Sie haben Ihre Ferienwohnung im Jahre 2002 für 600.000€ gekauft. Als Nutzungsdauer sind 50 Jahre vorgeschrieben. Teilen Sie nun den Anschaffungswert durch die Nutzungs- oder Abschreibungsdauer (600.000 € / 50 Jahre) ergibt sich der jährliche Abschreibungswert (12.000 €). Dieser Wert entspricht ebenfalls den oben genannten 2%.
Sie können auch andere Ausgaben aus Ihrer Ferienwohnung absetzen. Hierüber haben wir einen separaten Artikel geschrieben. Je nachdem was genau Sie von oder in Ihrer Ferienimmobilie abschreiben möchten, können Sie die genauen Werte den jeweils geltenden AfA Tabellen auf der Seite des Bundesfinanzministeriums entnehmen.
Wie funktioniert die degressive Abschreibung?
Die degressive Abschreibung wird nicht unbedingt für Häuser und Gebäude genutzt. Degressiv schreibt man ab, wenn die Nutzung prozentuell stärker in gewissen Jahren ausgefallen ist – zum Beispiel bei Autos. Oft ist der Abschreibungssatz hier am Anfang sehr hoch, wird dann jedoch immer kleiner über die Jahre. Für Immobilien die vor 2006 erworben wurden, ist eine degressive Abschreibung der Ferienwohnung möglich.
Voraussetzungen für die Abschreibung Ihrer Ferienwohnung
Um die Abschreibung einer Ferienwohnung beim Finanzamt geltend machen zu können, muss erst einmal geschaut werden, wie die Ferienimmobilie genutzt wird. Hier unterscheidet man zwischen drei Fällen:
- die ausschließliche Selbstnutzung
- die ausschließliche Vermietung oder
- eine gemischte Belegung
Bei der ausschließlichen Selbstnutzung einer Ferienimmobilie gilt, dass keinerlei Einkünfte durch Vermietung erzielt werden dürfen. Das bedeutet allerdings auch, dass bei der jährlichen Steuererklärung keine Abschreibung von der Ferienwohnung erfolgen kann. Da die Immobilie nicht als Ferienwohnung zur Vermietung angeboten wird, ist die Nutzung nicht gewerblich. Somit liegen keinerlei Kriterien vor, die eine Abschreibung rechtfertigen oder ermöglichen würden.
Wird eine Ferienimmobilie hingegen ausschließlich an Gäste vermietet, sieht die Lage anders aus. In diesem Fall können die Abschreibungen in vollem Umfang getätigt werden. Das bedeutet, dass alle aus der Vermietung kommenden Einkünfte dem zuständigen Finanzamt vorgelegt werden müssen. Alle relevanten Ausgaben können damit aber auch abgesetzt werden.
Wird eine Ferienimmobilie unterdessen sowohl selbst genutzt als auch an Gäste vermietet, muss das Belegungsverhältnis genau angegeben werden. Wird die Ferienwohnung oder das Ferienhaus beispielsweise zu mindestens 75 Prozent an Feriengäste vermietet, können Sie die in diesem Zeitraum anfallenden Kosten entsprechend absetzen. Abschreibungen gelten dabei jedoch ausschließlich für die Räumlichkeiten, die tatsächlich als Ferienimmobilie genutzt werden. Demnach können Sie nur die Anschaffungen aus diesen Räumen abschreiben und auch nur 75% der Immobilie abschreiben.
Abschreibungsregeln für Immobilien
Es gibt bestimmte Regeln und Vorschriften, die festlegen, ob die Abschreibung der Ferienwohnung möglich ist oder nicht. Denn viele Abschreibungen sind lediglich bei Immobilien möglich, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Und obwohl Sie bei einer Ferienwohnung immer wieder Gäste beherbergen, die zumindest kurzfristig bei Ihnen “wohnen”, fällt eine Ferienwohnung grundsätzlich nicht in die oben genannte Kategorie.
Welche Abschreibungsmöglichkeiten Sie haben, richtet sich danach, ob Ihre Ferienwohnung vornehmlich privat oder gewerblich genutzt wird. Zudem müssen folgende Aspekte erfüllt sein, um eine Immobilie überhaupt abschreiben zu können:
- Sie müssen Eigentümer der Ferienunterkunft sein, das heißt, wenn jemand anderes als der Eigentümer eine Ferienimmobilie vermietet, sind Ferienwohnung Abschreibungen nicht möglich. (Ausnahme: dauerhafte Verbesserungen werden an der vermieteten Immobilie durch den Mieter vorgenommen)
- Die Immobilie muss hauptsächlich (an weniger als 14 Tagen im Jahr/ weniger als 10 Prozent der insgesamt vermieteten Tage für private Zwecke) geschäftlich genutzt werden und Einkommen erwirtschaften
- Es muss eine bestimmte Nutzungsdauer geben, das bedeutet, die Immobilie muss ihren Wert im Laufe der Zeit verlieren. Dies kann bedeuten, dass sie beispielsweise veraltet, durch natürliche Ursachen an Wert verliert oder abgenutzt wird, dies ist eigentlich immer der Fall
- Der Plan muss sein, dass die Ferienwohnung länger als ein Jahr genutzt wird
Beispiele für Immobilien, die nicht abgeschrieben werden können
Es ist wichtig zu wissen, dass es mehrere Arten von Immobilien gibt, die nicht abgeschrieben werden können. Dazu gehören zum Beispiel Grundstücke und explizit von einer Abschreibungen ausgenommene Immobilien. Grundstücke können nicht abgeschrieben werden, weil sie nicht ablaufen oder verbraucht werden.
Auch die Instandhaltungskosten (beispielsweise für die Landschaftsgestaltung und Bepflanzung) sind nicht absetzbar.
Außerdem können Sie auch keine Immobilien abschreiben, die im selben Jahr in Betrieb genommen und wieder abgemeldet werden. Gleiches gilt für das in einer solchen Ferienimmobilie enthaltene Inventar oder Gegenstände, die als Kapitalanlage verwendet werden.
Welche Ausgaben können abgeschrieben werden?
Wird eine Immobilie ganz oder zumindest teilweise mit einer Gewinnerzielungsabsicht vermietet, können gewisse Ausgaben bei der jährlichen Steuererklärung abgeschrieben werden. Zu diesen Ausgaben zählen unter anderem:
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Vermittlungs- und Verwaltungskosten
- Renovierungskosten
- Darlehen & Schuldzinsen
Damit die Abschreibung der Ferienwohnung nach deutschem Recht jedoch möglich ist, müssen einige Dinge wie die Lage Ihrer Ferienimmobilie, die Einkunftserzielungsabsicht und die sogenannte Überschussprognose beachtet werden. Außerdem dürfen nur Immobilien, die sich auch in Deutschland befinden, bei einer deutschen Steuererklärung abgeschrieben werden. Wer hingegen eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus im (europäischen) Ausland anbietet, muss sich über die lokal geltenden Vorschriften informieren.
Darüber hinaus gilt, wer eine Ferienimmobilie zur Vermietung anbietet, über einen längeren Zeitraum jedoch keine oder nur geringfügige Einnahmen mit der Vermietung erzielt, kann vom Finanzamt als vorwiegend privat eingestuft werden. Auch in diesem Fall ist eine Abschreibung der Ferienwohnung nicht möglich, da es sich um Liebhaberei handelt. Anfallende Ausgaben können entsprechend nicht geltend gemacht werden.
Falls dies der Fall ist, ist jedoch noch nicht Hopf und Malz verloren:
Auch hier gibt es die Möglichkeit zu versuchen, das Finanzamt von einer grundsätzlichen Gewinnerzielungsabsicht zu überzeugen und anfallende Kosten abzuschreiben. Hierzu müssten Sie beispielsweise die Belegungszeiten offenlegen, die Aufschluss darüber geben wie lange die jeweilige Ferienwohnung tatsächlich vermietet ist und wie häufig sie privat genutzt wird.
Zu guter Letzt besteht sonst ebenfalls die Möglichkeit, trotz ausbleibender Gewinne eine Prognose über mögliche zukünftige Einnahmen zu stellen und anfallende Kosten dann entsprechend abzuschreiben. Dies funktioniert mit der sogenannten Überschussprognose über 30 Jahre. Hierbei schätzen Sie Ihre zukünftigen, möglichen Einnahmen durch die Vermietung der Ferienimmobilie ein, die die anfallenden Ausgaben übersteigen. Kann auf diese Weise ein Überschuss oder ein Gewinn begründet werden, sind Abschreibungen für Ihre Ferienwohnung möglich.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Wohnung oder eines Gebäudes können ab dem Zeitpunkt der Anschaffung über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Dies betrifft auch die Grunderwerbssteuer beim Kauf der Immobilie. Wie hoch der Abschreibungssatz jedoch ist, richtet sich nach dem Baujahr Ihrer Immobilie.
Bausparvertrag/-darlehen und Schuldzinsen
Wer einen Bausparvertrag oder ein Baudarlehen für eine vermietete Ferienimmobilie nutzt, kann sowohl diesen Betrag als auch eventuell entstehende Schuldzinsen über die Jahre abschreiben. Und auch wer ein Darlehen bei einer Bank, Versicherung oder Bausparkasse aufnimmt, um eine Ferienimmobilie zu kaufen, zu bauen oder zu renovieren, kann vom sogenannten Disagio oder Damnum Gebrauch machen und anfallende Kosten gemäß dem geltenden Steuerrecht abschreiben.
Weitere Ausgaben abschreiben
Wir haben in folgendem Artikel über 15 absetzbare Kosten in Ferienwohnungen berichtet. Schauen Sie gerne rein für weitere Möglichkeiten, Ausgaben steuerlich abzusetzen.
Häufig gestellte Fragen zur Abschreibung der Ferienimmobilie
In diesem Abschnitt finden Sie Antworten auf einige der am häufigsten gestellten Fragen von Eigentümern zum Thema Abschreibung von Mietobjekten:
- Kann ich meine Ferienwohnung abschreiben?
Ja! Solange Sie Eigentümer der Immobilie sind, die Ferienimmobilie eine bestimmbare Nutzungsdauer hat, sie voraussichtlich länger als ein Jahr genutzt wird und sie für geschäftliche Zwecke verwendet wird, können Sie die Ferienwohnung Abschreibung geltend machen.
- Kann ich die Fliesenböden meiner Ferienwohnung abschreiben?
Da Fliesenböden eine dauerhafte Einrichtung darstellen, können diese über die gleiche Nutzungsdauer abgeschrieben werden wie die Ferienunterkunft selbst. Genaue Details hierzu finden Sie in den geltenden AfA Tabellen auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums.
- Kann ich nach dem Verkauf meine FeWo weiterhin abschreiben?
Entscheiden Sie sich dazu, Ihre Ferienwohnung zu verkaufen, enden die Abschreibungen in Bezug auf Ihre Ferienwohnung für Sie mit dem Verkauf der Immobilie. Verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung also beispielsweise während der Nutzungsdauer im Juni, können Sie noch bis Mai die Abschreibungen am Ende des Jahres geltend machen.
Für den Käufer der Immobilie gilt unterdessen, dass die Nutzungsdauer der Mietimmobilie als Grundlage für die Berechnung der Abschreibungssumme neu berechnet wird. Vom Verkäufer ungenutzte Abschreibungen können somit nicht mehr geltend gemacht werden.
- Können Türen von Ferienunterkünften abgeschrieben werden?
Ja. Türen gehören zum Inventar einer Immobilie und können entsprechend über die Abschreibung der Einrichtung steuerlich behandelt werden.
- Müssen Sie die Abschreibungen aus Ihrer Ferienwohnung beim Finanzamt geltend machen?
Abschreibungen sind lediglich über die jährliche Steuerzahlung möglich. Somit müssen Sie Anschaffungs- oder auch Herstellungskosten und die daraus resultierenden Abschreibungssummen mit Ihrer jährlichen Steuererklärung beim Finanzamt geltend machen. Idealerweise lassen Sie sich diesbezüglich jedoch von einem erfahrenen Steuerberater helfen, um alle wichtigen Aspekte zu berücksichtigen und mögliche Ansprüche in vollem Umfang geltend machen zu können.
Weitere Fragen zur Abschreibung der Ferienwohnung?
Wenn Sie noch weitere Fragen zur Abschreibung Ihrer Ferienwohnung haben, finden Sie beim Bundesfinanzministerium die Antworten.
Damit Sie bei der Beantragung von abzusetzenden Kosten umfassend und aktuell informiert sind, empfehlen wir Ihnen, zusätzlich einen professionellen Steuerberater zu konsultieren, da sich Regelungen und Zahlen jederzeit ändern können.
Wenn Sie noch weitere Informationen zu der Erklärung von Steuern und Abschreibungen von Ihrer Ferienwohnung haben, empfehlen wir Ihnen unseren Guide zum Thema Steuern.
