Passives Einkommen und Gewinne ohne großes Investment. Das streben viele Leute an und ein paar Vermieter meinen, den Schlüssel zum Erfolg gefunden zu haben: Airbnb Arbitrage! Doch was ist das eigentlich? Wie funktioniert das Arbitrage Modell und ist es tatsächlich so gewinnversprechend wie angepriesen?
Wir wollen in diesem Artikel einen Blick auf das Arbitrage Modell beim Vermieten von Immobilien werfen und schauen, wie es sich von dem normalen Vermieten von Ferienwohnungen unterscheidet. Außerdem gehen wir darauf ein, wie Sie Immobilieninhaber vom Arbitrage Modell unterscheiden können und worauf Sie achten müssen, wenn Sie tatsächlich mit der Untervermietung loslegen möchten.
Was bedeutet Airbnb Arbitrage?
Airbnb Arbitrage ist im Prinzip nur ein neueres Wort für die gewerbliche Untervermietung einer Immobilie. Bei der Untervermietung wird eine Immobilie angemietet werden mit dem Ziel mehr Gewinn zu erzielen als die Mieteinnahmen die gezahlt werden, oft ist das in Form von der Vermietung einzelner Zimmer der Immobilie als WG-Zimmer oder durch anderweitige Aufteilung und Weitervermietung des Hauses möglich. Eine andere Möglichkeit ist die Untervermietung als Ferienimmobilie, also als Kurzzeit-Vermietung. Genau diese Option ist das sogenannte Airbnb Arbitrage Modell: Die Untervermietung einer gemieteten Wohnung als Ferienwohnung.
Airbnb Arbitrage funktioniert hierbei anders als der Name vermuten lässt jedoch nicht nur über Airbnb, sondern auch über jegliche andere Buchungsplattformen für Ferienwohnungen wie Booking.com, Expedia oder FeWo-direkt.
Der Unterschied zur herkömmlichen Vermietung von Ferienunterkünften ist also schlichtweg, dass die Immobilie nicht Besitz des Vermieters ist, sondern lediglich ein Mietvertrag besteht, der es dem Vermieter ermöglicht, die Ferienwohnung zu vermieten. Somit ist das Startkapital und demnach auch das Investitionsrisiko weitaus geringer.
Wann ist Airbnb Arbitrage erlaubt?
Nun hört sich das in der Theorie nach einem sehr guten Geschäftsmodell an, dennoch können Sie nicht unbedingt direkt eine Wohnung mieten und loslegen mit dem Airbnb Arbitrage Modell. Warum? Wir erklären, worauf Sie im Vorhinein achten müssen!
Ihre Rechte im Mietvertrag
Die Untervermietung von Immobilien muss vom tatsächlichen Besitzer der Immobilie erlaubt werden. Laut dem bürgerlichen Gesetzbuch reicht es nicht, wenn das Untervermieten als Ferienwohnung schlichtweg nicht verboten ist – sondern es muss ausdrücklich eine Genehmigung von dem Inhaber der Wohnung vorliegen.
Am besten sollte auch im Vorhinein die Art der Untervermietung abgeklärt werden. Es könnte beispielsweise sein, dass der Inhaber der Immobilie damit einverstanden ist, dass diese als Wohngemeinschaft genutzt wird und somit an unterschiedliche Mieter untervermietet werden kann, jedoch gegen die Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung sein. Darüber hinaus ist der Inhaber der Immobilie gegebenenfalls ebenfalls eingeschränkt. So erlauben manche Gebäudekomplexe beispielsweise unter keinen Umständen die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnung. In diesem Fall kann der Inhaber der Wohnung dem Mieter selbstverständlich das Airbnb Arbitrage Modell nicht erlauben.
Airbnb Beschränkungen in Ihrer Stadt
Doch auch wenn der Inhaber der Immobilie Ihnen ausdrücklich gestattet hat, dass Sie die Unterkunft als Ferienwohnung weitervermieten können, gibt es noch das ein oder andere Gesetz, was Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen könnte. In vielen Städten gelten nämlich schon sogenannte Zweckentfremdungsverbote, die von dem Zweckentfremdungsgesetz der jeweiligen Stadt geregelt werden. Doch was heißt das und warum können Sie durch Zweckentfremdungsgesetze kein Airbnb Arbitrage betreiben?
Wie der Name schon sagt, sollen Zweckentfremdungsverbote die Zweckentfremdung von Wohnraum vermeiden, beispielsweise durch das Vermieten einer Wohnung als Ferienunterkunft, anstatt diese regulär zu vermieten und somit mehr Wohnraum zu schaffen. Demnach müssen Sie sich vor der Vermietung Ihrer Ferienunterkunft als Airbnb auch darüber informieren, ob an dem Standort überhaubt die Vermietung von Airbnb’s erlaubt ist und unter welchen Bedingungen. Teilweise gibt es Einschränkungen wie:
- Vermietungsdauer
- nur in bestimmten Bezirken der Stadt
- nur mit Genehmigung der Behörden
Wie können Sie dem Inhaber einer Ferienwohnung das Airbnb Arbitrage Modell schmackhaft machen?
Inhaber einer Wohnung sind zu Anfang gegebenenfalls nicht so überzeugt, Ihnen die Untervermietung zu gestatten, besonders nicht, wenn Sie Airbnb Arbitrage betreiben wollen. Der Clou ist es, sich in diesem Moment in den Inhaber hineinzuversetzen und zu verstehen, welche Sorgen der Eigentümer hat und ihm diese zu nehmen. Grundsätzlich sind dem Eigentümer zwei Sachen besonders wichtig:
- Möglichst lange verlässlich Miete zu bekommen mit möglichst wenig Aufwand
- Eine möglichst geringe Abnutzung der Immobilie (der Wert soll gleich bleiben oder sich bestenfalls sogar steigern)
Spielen Sie also auf diese beiden Bedürfnisse an und versichern Sie dem Inhaber der Wohnung, dass das Airbnb Arbitrage Modell keinen der beiden Punkte gefährdet. Folgende Punkte/Argumente können Sie hierfür anbringen:
Ein Ansprechpartner
Versichern Sie dem Eigentümer, dass Sie als Untermieter für die Zahlung der Hauptmiete an den Vermieter verantwortlich bleiben, auch wenn Sie die Immobilie untervermieten. Dies gewährleistet eine stabile und vorhersehbare Einnahmequelle für den Eigentümer. Sie sind außerdem dafür verantwortlich, die Aktivitäten der Untermieter zu überwachen, potenzielle Probleme zu bewältigen und schnell auf Notfälle zu reagieren.
Außerdem können Sie anbringen, dass das Vermieten als Ferienunterkunft unabhängig ist von den Lebensumständen des Untermieters. Somit ist ein Auszug durch eine andere Lebenssituation nicht so wahrscheinlich.
Wägen Sie hier ab, welcher der beiden Punkte dem Vermieter wichtiger erscheint. Wenn dem Eigentümer die stetigen Einkünfte besonders besorgen, sollten Sie diesen Punkt anbringen, wenn der Inhaber jedoch eher unsicher ist, ob der Zustand der Immobilie nicht unter der Untervermietung leidet und keine willkürlichen Personen in der Wohnung haben möchte, sollten Sie den Punkt der Vermietung aus der Ferne und die Unabhängigkeit Ihres Standorts eher nicht anbringen.
Höheres Einkommen
Durch die Vermietung als Ferienwohnung könnte der Inhaber sehr viel mehr Einnahmen erzielen als mit der simplen Vermietung als Wohnung. Nutzen Sie dies als Verhandlungsgrundlage und kommen Sie dem Eigentümer gegebenenfalls entgegen. Im Durchschnitt ist die Kurzzeitmiete zwar mit mehr Risiken verbunden, aber auch lukrativer.
Kommunikation ist das A&O
Geben Sie dem Inhaber Sicherheit. Erklären Sie sich damit einverstanden, eine offene und transparente Kommunikation mit dem Eigentümer zu pflegen, ihn regelmäßig über den Zustand der Immobilie zu informieren und auf seine Bedenken zu reagieren. Sie können sich auch beispielsweise dazu bereit erklären, jegliche Inserate der Immobilie zu teilen, um den Vermieter zu beruhigen oder regelmäßige Besichtigungen vereinbaren.
Instandhaltung der Unterkunft
Der Punkt Kommunikation und Kontrolle ist für den Eigentümer wichtig aufgrund des eben genannten zweiten Grundes: dem Zustand der Immobilie.
Mehr Gäste und Bewohner heißt grundsätzlich erst einmal mehr Abnutzung. Sie können den Inhaber aber vom Gegenteil überzeugen. Erklären Sie dem Eigentümer, dass Sie quasi in der selben Haut stecken. Denn auch Sie möchten nun permanent Personen von der Immobilie überzeugen, Sie werden also mindestens genauso hohes Interesse daran haben, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist.
Denn was ist dem Vermieter wohl lieber? Nur ein Mieter, der jedoch nur die Ansprüche hat, die Wohnung gerade so schön genug für ihn selbst zu halten? Oder ein Mieter, der mehrere Untermieter hat, dessen Erfolg jedoch davon abhängt, dass jeder Untermieter den Zustand der Immobilie jede Woche aufs Neue als tadellos beschreibt.
Zusätzliche Versicherung
Um dem Eigentümer der Immobilie außerdem mehr Sicherheit zu geben, können Sie eine entsprechende Versicherung abschließen, die die Untervermietung ebenfalls abdeckt, einschließlich der Haftung für Schäden, die durch Untermieter verursacht werden. Dies schützt den Eigentümer vor Schäden und finanziellen Risiken.
Sorgfältige Auswahl der Untermieter
Sie können eine sorgfältige Auswahl der Untermieter und besonders strenge Kontrollen gewährleisten. Dies verringert das Risiko unerwünschter Mieter und gewährleistet ebenfalls, dass die Immobilie wie gewünscht behandelt wird.
Ihre Mietwohnung auf Airbnb Arbitrage vorbereiten
Wenn Sie den Inhaber der Immobilie dann überzeugt haben, können Sie loslegen. Es ist jedoch noch ein langer Weg, bis Sie die Wohnung jedoch als Ferienwohnung vermieten können. Denn eine Wohnung ist nicht gleich eine Ferienwohnung.
Schlüsselsituation
Als allererstes sollten Sie sich über die Schlüsselsituation Gedanken machen. Denn Sie haben Ihrem Vermieter versichert, dass Sie die Kontrolle behalten, sprich Sie brauchen schon einmal einen extra Schlüssel. Am Anfang sollten Sie sich die Frage stellen wie Sie Ihr Airbnb vermieten möchten, denn wenn Sie die Ferienwohnung aus der Ferne verwalten möchten, sollten Sie die Schlüsselübergabe automatisieren.
Fragen Sie sich also:
- Dürfen Sie das Schloss der Wohnung austauschen? (Müssen Sie etwas beachten? Dem Eigentümer bestimmte Berechtigungen geben?…)
- Wie wollen Sie Schlüsselübergabe händeln? (Schlüsselbox, Smart-Lock,…)
- Was ist Ihr Plan B, wenn etwas schief läuft? (Zweitschlüssel, Schloss aus der Ferne blockieren,…)
Einrichtung der Wohnung
Der größte Unterschied zwischen der Langzeitmiete und der Kurzzeitmiete ist die Ausstattung der Ferienwohnung. Während Wohnungen, die regulär vermietet werden, keine Einrichtung haben und teilweise nicht einmal eine Küche, erwarten Airbnb Gäste, dass alles, was sie für ihren Urlaub brauchen, vor Ort ist. Welche Dinge zur Erstausstattung gehören haben wir Ihnen bereits zusammen geschrieben, anbei finden Sie jedoch auch noch einmal die Checkliste zum Download:
Denken Sie sowohl an die Grundausstattung als auch auf die Gadgets und die Dekoration. Aber Achtung: große Veränderungen oder Renovierungen müssen Sie gegebenenfalls von Ihrem Vermieter im Vorhinein genehmigen lassen.
Inserieren und Marketing für die Ferienwohnung
Nun haben Sie eine wunderschöne Ferienwohnung – das bedeutet aber noch nicht automatisch Gäste in Ihrem Airbnb. Das Vermieten von Airbnb’s ist besonders am Anfang mit einer Menge Marketing verbunden.
In erster Linie muss Ihr Airbnb nämlich sichtbar werden. Der erste Schritt hierfür ist das Erstellen von Inseraten für die Ferienwohnung auf verschiedenen Buchungsportalen. Die größten Buchungsportale sind Airbnb, Booking.com, Expedia und FeWo-direkt hierfür. Welche Buchungsportale besonders geeignet für Ihr Airbnb sind, liegt jedoch auch an der Art Ihrer Ferienunterkunft.
Wenn Sie Airbnb Arbitrage als Business betreiben wollen, sollten Sie außerdem im Vorhinein einen Business Plan erstellen und sich Gedanken über die Marke machen. Professionalität können Sie durch eine konsistente Markenidentität, eine eigene Ferienwohnung Website und positive Bewertungen erreichen.
Airbnb Arbitrage in der Praxis: Wie verwalten Sie Ihre Ferienwohnung
Damit Airbnb Arbitrage funktioniert, müssen Sie selbstverständlich mehr Umsatz mit dem Vermieten Ihrer Ferienwohnung erwirtschaften, als sie Kosten für die Miete der Unterkunft haben. Dies ist besonders am Anfang etwas herausfordernd und bedarf, wie eben bereits erwähnt, viel Werbung. Außerdem müssen Sie das laufende Geschäft und Ihre Gäste betreuen und ein ganzes Business gegebenenfalls sogar inklusive Personal verwalten.
Wichtig für die Praxis ist demnach eine gute Organisation und eine Top-Ferienwohnung-Software.
Eine Ferienunterkunft auf mehreren Buchungsportalen einzustellen bedeutet erst einmal haufenweise manuelle Arbeit, denn Sie müssen jederzeit checken, ob eine neue Buchung auf irgendeiner Plattform eingegangen ist und dementsprechend die Buchungskalender aller anderen Portale anpassen und abgleichen. Es sei denn, Sie haben einen Channelmanager, der oft in Ferienwohnung Softwares integriert ist. Ein Channel Manager synchronisiert automatisch alle Reservierungen der jeweiligen Portale und sammelt alle Buchungen in einem gesammelten Kalender auf einer Plattform.
Außerdem sollten Sie sich Gedanken machen, wie Sie mit Ihren Gästen, Ihrem Personal und gegebenenfalls Co-Gastgebern kommunizieren, ob Sie eine eigene Ferienwohnung Website wollen, wie Sie dann Zahlungen entgegennehmen und wie Sie Ihre allgemeinen Aufgaben verwalten. Bei all diesen Themenpunkten hilft Ihnen eine Ferienwohnung Software, weshalb Sie für die Praxis des Betreibens einer Ferienwohnung eigentlich unabdingbar ist.
Airbnb Arbitrage in Kürze
Das Airbnb Arbitrage Modell, sprich die Untervermietung einer angemieteten Unterkunft als Ferienwohnung, ist eine lukrative Möglichkeit für Personen, die keine Immobilie besitzen, in den Markt der Ferienwohnungsvermietung einzusteigen. Im Vergleich zur Investition in eine Immobilie ist Airbnb Arbitrage mit nicht so viel Anfangskapital und somit auch geringeren Risiken verbunden. Wichtig ist es sicherzustellen, dass Sie als Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung der Unterkunft als Ferienwohnung haben.
Für den Alltag als Airbnb Vermieter empfehlen wir Ihnen eine Ferienwohnung Software. Sie wollen gerne eine austesten? Kein Problem! Lodgify können Sie 7-Tage kostenlos selbstständig testen oder sich alternativ die Software und die Funktionen in einem Telefonat erklären lassen.
