München zählt zu den beliebtesten Reisezielen in Deutschland. Die bayerische Landeshauptstadt begeistert jedes Jahr Besucher mit ihrem einzigartigen Mix aus Moderne und Tradition, ihren historischen Bauwerken, Biergärten, Museen und natürlich dem weltweit berühmten Oktoberfest.
Gleichzeitig herrscht in München aber auch ein sehr angespannter Wohnungsmarkt. Die Mieten sind hoch und bezahlbarer Wohnraum knapp. Um Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu schützen, hat die Stadt strenge Regelungen für die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb eingeführt. Wer plant, in München eine Ferienwohnung zu betreiben, sollte sich unbedingt mit der aktuellen Rechtslage vertraut machen.
Regelungen für Kurzzeitvermietung und Airbnb in der Stadt München
In der Regel gelten diejenigen Unterkünfte als Kurzzeitvermietung, die für einen begrenzten Zeitraum und privat an Gäste vermietet werden. Zu den Unterkunftsarten gehören Häuser, Ferienwohnungen, Condos und separate Zimmer in einer Wohnung oder einem Haus. Die Vorschriften und Regeln für Kurzzeitvermietungen variieren je nach Standort und betreffen meistens Lizenzen, Sicherheit wie Gäste- und Mietdauerbeschränkungen.
Je nach Bundesland und Gemeinde, können Unterkünfte zur Kurzzeitvermietung Vorschriften unterliegen, die zwingend zu beachten sind, da sonst hohe Strafen drohen können.
In München wurden im Dezember 2017 spezifische Vorschriften zur Kurzzeitvermietung eingeführt. Diese Vorschriften gelten besonders im Zusammenhang mit der Vermietung von Plattformen wie Airbnb. Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung kann genehmigungspflichtig sein, insbesondere wenn geplant ist, die Wohnung ganzjährig als Ferienunterkunft anzubieten.
Eine offizielle Mindestmietdauer für Kurzzeitvermietungen ist in München gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber es gelten spezielle Vorschriften für die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit.
In München sind das Sozialreferat und das Amt für Wohnen und Migration für die Vorschriften bezüglich der Kurzzeitvermietung verantwortlich. Es gilt für alle Objekte, die innerhalb der Stadtgrenze München liegen.
Wie ist die Gesetzeslage von Airbnb in München?
Wie schon vorher erwähnt, sind in München das Sozialreferat und das Amt für Wohnen und Migration für die Gesetze der Kurzzeitvermietung in der Stadt verantwortlich. Wie in vielen anderen deutschen Großstädten, gilt auch hier, dass nicht mehr als 50% der Fläche der eigenen Wohnung, nicht für gewerbliche oder berufliche Zwecke wie die Vermietung als Ferienunterkunft an Gäste angeboten werden darf.
Zweckentfremdungsverbot München: Was gilt?
Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum in München gilt in der derzeitigen Form seit dem Jahr 2021 und gilt bis August 2026. Im Stadtgebiet von München ist es verboten, eine Wohnung oder ein Haus ausschließlich zur Nutzung als Ferienwohnung zu vermieten.
Es ist jedoch gestattet, die gesamte Wohnung oder das gesamte Haus für insgesamt bis zu 8 Wochen (2 Monate) pro Kalenderjahr ohne Genehmigung an Gäste zu vermieten. Dies trifft meist bei einer eigenen längeren Abwesenheit ein. Auch wenn man einzelne Zimmer in seiner Wohnung oder seinem Haus vermietet, die weniger als 50% der Grundfläche der vermietenden Immobilie betragen, braucht man keine Genehmigung für die Vermietung. Eine Registrierungsnummer muss in München nicht beantragt werden.
Wenn Sie Ihre Immobilie länger als 8 Wochen im Jahr vermieten möchten, müssen Sie bei der Stadt eine Genehmigung beantragen. Die Gebühren der Genehmigung hängen vom jeweiligen Einzelfall ab und entsprechen der Kostensatzung der Landeshauptstadt München. Hier kann keine pauschale Aussage getroffen werden (jedoch zwischen ca. 50 bis 2.500 Euro) und die genauen Kosten müssen bei der Stadt angefragt werden. Gleiches gilt, ob so eine Genehmigung überhaupt erlassen wird. Allgemein kann gesagt werden:
- Eine Genehmigung ist möglich, wenn ein wichtiges eigenes Interesse oder andere Gründe wichtiger sind als der Erhalt der Wohnung.
- Man kann auch eine Genehmigung bekommen, wenn man Ersatzwohnraum schafft oder eine Ausgleichszahlung leistet.
Die Behörde in München hat bis zu 12 Monate Zeit, eine Entscheidung diesbezüglich zu treffen. Es müssen alle erforderlichen Unterlagen (welche das sind, müssen Sie direkt beim Amt erfragen). Wenn Sie bis dahin keine Entscheidung erhalten haben, gilt die Genehmigung als erteilt. Informieren Sie sich trotzdem beim zuständigen Amt, um etwaige Bußgelder zu vermeiden.
Wenn Sie keine Genehmigung haben und Ihre Wohnung als Ferienwohnung dennoch anbieten, wird dies als zweckentfremdende Nutzung gehandhabt und gilt somit als Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld in Höhe von bis 50.000 Euro geahndet werden kann.
Legale Kurzzeitvermietung über Airbnb in München
Wie auch im Berliner Gesetz über Kurzzeitvermietungen, gibt es eine Ausnahme. Wohnen auf Zeit: Die Mindestmietdauer muss hier bei der jeweiligen Stadt, in diesem Fall München, angefragt werden, da jede Stadt und Gemeinde hierfür eigene Regeln festlegt. Auch kann der Aufenthaltsgrund eine Rolle spielen. Eine allgemeine Definition besagt, wenn die Aufenthaltsdauer mindestens 3 Monate beträgt und der Aufenthaltsgrund aus beruflichen Gründen oder zu Studienzwecken erfolgt, liegt keine Zweckentfremdung vor.
Hier gilt es jedoch, sich genau über die Gesetzeslage zu erkundigen sowie die Plattformregeln wie z.B. von Airbnb genau zu prüfen. Holen Sie sich unbedingt rechtlichen Rat ein.
Steuern bei der Airbnb und Kurzzeitvermietung In München
Ein weiterer Aspekt, der bei der Vermietung von Ferienwohnungen im Stadtgebiet München beachtet werden muss, ist das Thema Steuern. Die Einnahmen aus der Vermietung zählen in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Gewisse Kosten wie z. B. Reinigung, können oft als Werbungskosten abgesetzt werden.
Auch die Umsatzsteuer muss in Betracht gezogen werden. Wobei bei kurzfristigen Vermietungen unter 6 Monaten grundsätzlich der ermäßigte Steuersatz von 7% gilt. Beachten Sie hier die Grenzen der Kleinunternehmerregelung.
Ob ein Gewerbebetrieb vorliegt, hängt vom Umfang und der Art der Vermietung ab. Bei regelmäßiger Vermietung oder hotelähnlichen Service ist meistens eine Gewerbeanmeldung und die Zahlung einer Gewerbesteuer nötig.
Steuerliche Regelungen im Zusammenhang mit Ferienwohnungen sind teils sehr komplex und wir empfehlen in jedem Fall eine Beratung mit einem Anwalt oder Steuerberater – insbesondere wenn es sich um München handelt, wo strenge Regeln zur Wohnraumnutzung gelten.
Regeln zur Vermietung von Ferienwohnungen im Münchener Umland
Im Landkreis München, also im unmittelbaren Münchener Umland, können die Vorschriften zur Airbnb Vermietung unterschiedlich ausfallen und es gelten nicht unbedingt die gleichen Regelungen wie im Stadtgebiet München. Nicht alle Gemeinden haben ein Zweckentfremdungsgesetz erlassen, jedoch haben mittlerweile auch einige, wie z. B. die Gemeinde Kirchheim, eine solche Satzung erlassen, um die Vermietung über Plattformen wie Airbnb einzuschränken.
Falls Sie planen, ein Ferienwohnungsbusiness im Münchener Umland zu betreiben, informieren Sie sich unbedingt bei den zuständigen Gemeinden im Vorfeld.
Was Sie bei der Ferienvermietung in und um München beachten sollten
Die Vermietung von Ferienwohnungen im Raum München kann eine attraktive Einnahmemöglichkeit darstellen, erfordert jedoch sorgfältige Planung und rechtliche Absicherung. In der Stadt München ist die Zweckentfremdung von Wohnraum streng geregelt: Wer mehr als acht Wochen pro Jahr an Feriengäste vermieten möchte, braucht eine Genehmigung – andernfalls drohen hohe Bußgelder. Auch wenn im Münchner Umland nicht überall vergleichbare Satzungen gelten, ziehen immer mehr Gemeinden nach, um den Wohnraumschutz zu stärken. Informieren Sie sich daher im Vorfeld immer bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung über die Bestimmungen zur Kurzzeitvermietung.
Steuerlich gelten Ferienvermietungen als Einnahmequelle und müssen entsprechend in der Einkommensteuer angegeben werden. Je nach Umfang und Zusatzleistungen kann auch Umsatz- oder sogar Gewerbesteuer anfallen. Wer sich auf der sicheren Seite bewegen möchte, sollte steuerliche und rechtliche Beratung einholen.
Neben den rechtlichen und steuerlichen Aspekten spielen auch organisatorische Punkte wie Gästekommunikation, Reinigung und digitale Tools eine wichtige Rolle. Wer hier effizient arbeitet und transparent handelt, schafft die Basis für langfristigen Erfolg. Eine Ferienwohnung-Software kann hier den Verwaltungsaufwand enorm verringern und vereinfachen.
Kurz gesagt: Ferienvermietung in und um München ist möglich – aber nur mit guter Vorbereitung, solider Rechtskenntnis und klaren Strukturen. Wer das beachtet, kann rechtssicher und erfolgreich vermieten.
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