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Airbnb Rechtslage und Regelungen in Österreich
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Airbnb Rechtslage und Regelungen in Österreich

Österreich ist ein sehr vielfältiges Land. Viele Urlauber denken wahrscheinlich zuerst an die berühmten Skigebiete in den Alpen, doch das Land mit der Hauptstadt Wien hat sehr viel mehr zu bieten. Städtetourismus in Städten wie Graz, Salzburg und Wien, Wandertouren und Bademöglichkeiten an zahlreichen Seen, sowie ein großes Kultur- und Wellnessangebot. Eins steht fest: Österreich und seine 9 Millionen Einwohner haben ordentlich was zu bieten.

Demnach macht der Tourismus auch einen großen Anteil an der Wirtschaft von Österreich aus. 2022 zählte Österreich 137 Millionen Übernachtungen, womit die Vor-Corona-Zahlen wieder erreicht wurden. Doch wie können Sie als Vermieter für Ferienwohnungen von diesen Zahlen profitieren und wo?


Wir von Lodgify haben die Regelungen der Länder (=Bundesländer) von Österreich zusammengeschrieben, damit Sie wissen, wie es um ein Airbnb in Österreich steht.

Was gilt als Ferienwohnung und was für Vermietungsarten gibt es in Österreich?

Doch was zählt überhaupt als Ferienwohnung? Allgemein unterscheidet man in Österreich zwischen der bloßen Raummiete, gewerblicher Beherbergung und Privatzimmern.

Vermietungsarten Österreich Regelungen Gesetzlage

Bloße Raummiete

Unter der bloßen Raummiete versteht man eine normale Miete. Demnach ist eine kurzzeitige Vermietung unter einem Monat nicht normal. Außerdem werden keine zusätzlichen Leistungen wie Reinigung, Wäsche oder Internet angeboten. 2019 wurden vom Verwaltungsgerichtshof folgende Faktoren in Betracht gezogen, um zu beurteilen, ob es sich um eine bloße Raummiete oder um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

Privatzimmervermietung

Wie der Name es schon sagt, handelt es sich hier um die Vermietung eines privaten Zimmers, dieses Zimmer/die Wohnung sollte sich in Ihrem Haus befinden. Die Privatzimmervermietung zählt als häusliche Nebenbeschäftigung und darf somit nicht den Hauptteil Ihrer Einnahmen ausmachen, sondern muss anderen Beschäftigungen untergeordnet sein.

Außerdem gelten folgende Bestimmungen:

  • Maximal 10 Betten, die vermietet werden
  • Es dürfen keine Mitarbeiter für das Vermietungsgeschäft angestellt werden
  • Wenn Essen angeboten wird, darf dies nur zu festen Uhrzeiten erfolgen und es darf keine Auswahl von Speisen geben

Gewerbliche Beherbergung

In jedem anderen Fall, also den Regelfällen für Airbnb’s, handelt es sich um eine gewerbliche Beherbung. Demnach muss ein Gewerbe angemeldet werden. Hier wird auch noch einmal nach der Art des Gewerbescheines unterschieden. Mit maximal zehn Betten gilt das Gewerbe als freies Gastgewerbe, ab 10 muss ein reglementiertes Gastgewerbe angemeldet werden.

Für das reglementierte Gastgewerbe muss mit der Gewerbeanmeldung ein Befähigungsnachweis eingereicht werden. Dieser soll zeigen, dass man dazu fähig ist, dieses Gewerbe zu führen.

Hütte

Als Ferienwohnung zählt jede gewerbliche Beherbergung und die kurzfristige Vermietung von Wohnungen oder Häusern. Als kurzfristig wurde von Österreich der Zeitraum von 2 bis 30 Tagen festgelegt.

Allgemeine gesetzliche Regelungen zur Airbnb-Vermietung in Österreich

Grundsätzlich gilt schon einmal, dass die eigene Wohnung, wenn Sie als Ferienwohnung bei Airbnb dienen soll, umgewidmet werden muss. Dies geht nur, wenn Sie Eigentümer der Wohnung oder des Hauses sind oder in Ihrem Mietvertrag die Untermietung erlaubt ist. Die Umwidmung erfolgt über die zuständige Gemeinde oder das Magistrat. Die Abstimmung mit der Baubehörde zur Umwidmung wurde ins Leben gerufen, um den Tourismus etwas kontrollieren zu können. Demnach kann diese Umwidmung je nach Land (Bundesland) leichter oder schwerer sein.

Wenn es sich um eine gewerbliche Beherbergung handelt, muss immer eine Gewerbeanmeldung erfolgen. Die Pflicht der Gewerbeanmeldung wird im Meldegesetz festgehalten. Dieses sagt außerdem aus, dass sich jeder Gast maximal 24h nach Ankunft in Österreich anzumelden hat. Als Gast passiert das über Sie in Form von der Eintragung der Gäste in einem Gästeverzeichnis.

Wenn es dann auf den Monats- bzw. Jahresabschluss zugeht, müssen zweierlei Sachen beachtet werden:

  • Als Airbnb-Vermieter kommen auf Sie höchstwahrscheinlich Abgaben in Form von Einkommens- und Umsatzsteuer zu.
  • Alle Beherbergungsbetriebe und demnach auch Airbnb’s müssen über die Gemeinde der Tourismusstatistik monatlich Ihre Übernachtungen melden.

Die Rechtslage der Länder von Österreich für Airbnb’s

Österreich hat 9 Länder: Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Tirol, Vorarlberg und Wien, was auch gleichzeitig die Hauptstadt Österreichs ist. Das Bundesland mit den meisten Übernachtungen ist und bleibt Tirol, auf dem letzten Platz ordnet sich das Burgenland ein. Viele Länder fördern den Tourismus und geben sogar regelmäßig Subventionen. Dennoch sind in einigen Ländern die Vorgaben auch etwas strenger.

Regelungen für Airbnb’s in Wien

Grundsätzlich ist auch in der Hauptstadt noch die Ferienwohnungsvermietung gestattet, jedoch gibt es hier sehr strikte Regelungen. Eine Umwidmung ist hier nicht so einfach wie in anderen Ländern. Studienheimplätze und Gemeindebauten dürfen nicht untervermietet werden und auch in Wohnzonen ist eine Vermietung für touristische Zwecke untersagt. Für eine Auskunft über die aktuellen Wohnzonen muss man sich mit der Servicestelle für Stadtentwicklung in Kontakt setzen.

Wien

Eine weitere Hürde in Wien ist, dass laut Rechtslage nicht nur der Eigentümer einer Umfunktionierung als Ferienwohnung zusagen muss, sondern die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wie in vielen anderen Regionen wird im Land Wien auch Ortstaxe verlangt.

Rechtslage für Airbnb’s in Salzburg

In Salzburg gibt es etwas weniger Gesetze , dennoch sind die Regelungen hier auch etwas strenger für Airbnb’s. Die notwendige Genehmigung bei der Baubehörde für die Widmung erfolgt nur wenn für den Bau der Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel verwendet wurden und die Wohnung als Hauptwohnungssitz ungeeignet ist. Ob der Standort für einen Hauptwohnungssitz geeignet wäre, muss erstmal individuell geprüft werden.

Gesetze für eine Ferienwohnung in Tirol

Tirol verlangt für die Umwidmung von Eigentumswohnungen ebenfalls die Einwilligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ebenfalls muss die Vermietung beim zuständigen Tourismusverband angemeldet werden. Wie auch in Wien und in Salzburg wird ein ordentlicher Ortstaxe-Betrag verlangt. Sogenannte verbotene Wohnzonen wie in Wien gibt es noch nicht, die Einwohner Tirol’s fordern aber eine Einführung dieser.

Einschränkungen für Ferienwohnungen in anderen Ländern

Besonders der Gesetzesbeschluss darüber, die Einwilligung von allen Wohnungseigentümern einzuholen, wird immer beliebter und gilt nun auch in Ländern wie Steiermark. Es gibt jedoch auch viele Kampagnen für den Tourismus und die Ferienwohnung-Vermietung auf Airbnb. Die Regelungen ändern sich mit der Zeit, demnach sollten Sie sich im Vorhinein bei der jeweiligen Gemeinde informieren.

Wir hoffen wir konnten Ihnen helfen und Sie wissen nun, worauf Sie bei einem Airbnb in Österreich zu achten haben.


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