Airbnb ist in den letzten Jahren sehr gewachsen und mittlerweile eine der größten Buchungsplattformen, auf der Touristen nach einzigartigen Ferienunterkünften suchen. Vom gemütlichen Zimmer in einem bestehenden Haushalt, über eine eigene Ferienwohnung, ein Haus oder sogar eine Villa bis hin zum kuscheligen Wohnwagen oder einem unvergesslichen Glamping – bei Airbnb gibt es die passende Unterkunft für jeden Geschmack.
Was eine Welt der Möglichkeiten für Backpacker, Familien oder Luxusreisende eröffnet, bietet auch Vermietern unglaublich viele Möglichkeiten die eigene Immobilie ins richtige Licht zu rücken.
Mit Airbnb können Sie bequem von daheim in wenigen Klicks Ihre Zimmer, die ganze Wohnung oder ein Ferienhaus anbieten. Dabei werden Sie auf der Plattform spielerisch durch den Anmeldeprozess geleitet und schon ist Ihr Angebot online.
Für viele Menschen ist Airbnb daher eine attraktive und einfache Möglichkeit ein Nebeneinkommen zu erzielen. Besonders praktisch ist die kurzfristige Vermietung einer eigengenutzten Wohnung außerdem, wenn man selbst im Urlaub ist oder ein Zweitwohnsitz in ansprechender Lage besteht, der an Reisende vermietet werden kann. Und obwohl eine private Vermietung oft nicht als unternehmerische Tätigkeit eingestuft wird, kann daraus ein erhebliches Einkommen entstehen, in diesem Fall müssen Sie Ihr Airbnb versteuern. Trotz aller Möglichkeiten und der Aussicht auf zusätzlichen Profit, sollten Sie daher weder die rechtlichen noch die steuerlichen Grundlagen außer Acht lassen.
Zu den rechtlichen Grundlagen zählt zum Beispiel die notwendige Zustimmung des Eigentümers gemäß § 540 BGB oder auch das Zweckentfremdungsverbot, das in vielen deutschen Großstädten herrscht. Darüber hinaus müssen Sie bei der Vermietung über Airbnb auch berücksichtigen, welche Steuern Sie zahlen müssen und wie Sie diese abführen müssen. Dieser Artikel soll Ihnen dabei helfen, einen Überblick über das Thema zu bekommen und grundlegende Fragen zu den Steuern bei Vermietung zu klären.
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Airbnb Vermietungen
Das Wichtigste zuerst! Ein leerstehendes Zimmer kann Ihnen mit etwas Glück ein paar zusätzliche Euro einbringen. Doch Achtung, wer selber mietet, muss zunächst die ausdrückliche schriftliche Erlaubnis des Vermieters einholen, um ein Zimmer legal vermieten zu dürfen. In diesem Zusammenhang gilt in vielen Teilen Deutschlands außerdem das sogenannte Zweckentfremdungsverbot von vorhandenem Wohnraum. Genauere Informationen hierzu erhalten Sie jeweils beim zuständigen Bezirksamt Ihres Wohnorts.
Im Regelfall gilt jedoch, dass es gemäß § 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches verboten ist, eine Mietwohnung ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters an Dritte zu vermieten. Für Mieter bedeutet das, dass diese Ihre Wohnung als Ferienwohnung anmelden müssen (beim Bezirksamt) und außerdem eine ausdrückliche Erlaubnis für mehrmalige kurzfristige Untervermietung vorliegen muss. Sonst könnte es zu Geldstrafen und einer fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung kommen.
Neben individuellen Vereinbarungen mit dem Vermieter können zusätzliche öffentliche Vorschriften für die Airbnb Vermietung greifen. Insbesondere das Zweckentfremdungsverbot ist hier manchen Inhabern ein Dorn im Auge, da dies in manchen Gebieten die Umfunktionierung von Wohnraum zur Ferienwohnungen verbietet. Das Zweckentfremdungsgesetz soll verhindern, dass Wohnraum gewerblich genutzt wird und für permanente Vermietungen nicht mehr zur Verfügung steht.
In manchen Städten wie Hamburg und Berlin gilt dieses Gesetz. Darüber hinaus können allerdings auch lokale Bestimmungen gelten, die Vermietungen über Airbnb nicht oder nur teilweise erlauben. So bezieht sich eine Zweckentfremdung in Dortmund beispielsweise lediglich auf Fälle in denen mehr als 50 Prozent des Wohnraums gewerblich genutzt werden (§ 2 Absatz 2 ZwVbG). Vermieten Sie hingegen weniger als 50 Prozent Ihrer Wohnung handeln Sie vollkommen legal.
Aber auch wenn Sie bestehenden Wohnraum regelmäßig beruflich oder gewerblich nutzen oder die entsprechenden Räumlichkeiten für mehr als drei Monate leerstehen, kann eine Zweckentfremdung vorliegen.
Greift das Plattformen-Steuertransparenzgesetz bei Airbnb?
Die kurze Antwort ist ja. Auch Airbnb muss die Umsätze der Nutzer ans Finanzamt weiterleiten, sobald diese 2.000€ im Jahr überschreiten. Daten des Vermieters (Name, Anschrift, Geburtsdatum, IBAN), Umsatz, Anzahl der Buchungen und Steuer-Identifikationsnummer werden also an das Finanzamt weitergegeben, sobald Sie Ihre Ferienwohnung oder auch nur einen Raum in Ihrem Haus vermieten. Doch, ob Sie tatsächlich Steuern auf die Vermietung zahlen müssen, kommt auf Ihre Einnahmen an.
Hobby oder Geschäft? Muss ich meine Einnahmen aus Airbnb versteuern?
Wer ein Zimmer frei hat oder eine Wohnung in einem touristischen Gebiet besitzt, freut sich natürlich über Gäste. Anstatt leerstehende Räume zu besitzen, können Sie sich mit den eigenen Räumlichkeiten einen Nebenverdienst aufbauen. Viele Eigentümer sehen die gelegentliche Vermietung über Airbnb dabei jedoch lediglich als harmloses Zusatzeinkommen an und lassen das Thema Steuern völlig außer Acht. Trotzdem fällt für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland grundsätzlich die Einkommenssteuer an. Und das schließt auch die private Vermietung über Portale wie Airbnb oder FeWo-direkt mit ein. Im Detail greifen hier meist die Paragraphen § 21 EStG und § 15 EStG. Ob Sie jedoch Airbnb Steuern zahlen müssen, muss meist individuell geklärt werden.
Grundsätzlich fällt jedoch eine Airbnb Steuer an, wenn Sie Einkünfte aus Vermietung oder von anderen Dienstleistungen über Buchungsportale erzielen.
Es bedarf nur etwas Recherche hinsichtlich der Übernachtungspreise in deutschen Großstädten wie Berlin oder München ansieht, um zu sehen welche Verdienstmöglichkeiten Airbnb bietet, auch wenn es nur ab und zu ist. Ob Zimmer, Wohnung, Haus, Zelt im Garten oder Wohnwagen – sobald Sie regelmäßig eine bezahlte Unterkunft anbieten und dadurch Gewinne erzielen, müssen Sie auch Airbnb Einnahmen versteuern.
Wichtig ist dabei stets zu beachten, dass Gastgeber und Vermieter je nach Standort der eigenen Ferienimmobilie unterschiedliche Steuern für Ihr Airbnb bezahlen müssen, dies wurde im Steuerrecht festgelegt. In Deutschland müssen Vermieter unter Umständen Einkommenssteuer oder Mehrwertsteuer abgeben.
Airbnb steuerliche Behandlung – Grundfreibetrag
In Deutschland können sowohl ledige als auch verheiratete Unternehmer vom sogenannten Grundfreibetrag Gebrauch machen. Das bedeutet, dass Sie selbst wenn Sie Gewinne erwirtschaftet haben gegebenenfalls keine Airbnb Steuern zahlen müssen. Wie funktioniert das genau?
Um in Deutschland die eigene allgemeine Lebensführung zu finanzieren, benötigen Sie ein gewisses Budget. Dieses wird nicht versteuert, sodass lediglich die Airbnb Einnahmen steuerpflichtig sind, die (zusammen mit Ihrem regelmäßigen Gehalt) einen fixen Betrag übersteigen. Die Rede ist vom Grundfreibetrag.
Liegt Ihr Einkommen also über dem für Sie geltenden Grundfreibetrag, ist eine Airbnb Vermietungssteuer fällig. Für das Jahr 2023 entsprach dieser Betrag 10.908 Euro, 2024 wurde dieser auf 11.604€ angehoben.
Sobald Sie diesen Betrag an Einnahmen überschreiten müssen Sie also Ihre Einnahmen versteuern.
Einnahmen Airbnb Steuer – kurzfristige Vermietung
Für Vermieter, die nur ganz sporadisch einen Teil ihrer Wohnung oder ihrer Hauses anbieten, müssen sich jedoch keine Sorgen machen. Auch wenn Ihre allgemeinen Einnahmen durch einen Vollzeitjob den Grundfreibetrag schon überschreiten müssen Sie Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erst in der Steuererklärung angeben, wenn diese 1.000€ im Jahr überschreiten
Airbnb steuerlich absetzen – ist das möglich?
Grundsätzlich müssen jedoch die Einnahmen versteuert werden. Einige Ausgaben kann man aber absetzen.
Ausgaben, die in der Airbnb Steuererklärung nicht versteuert werden müssen und abgesetzt werden können, müssen in direkter Beziehung mit den über Airbnb erwirtschafteten Einkünften stehen. Dann bezeichnet man diese Ausgaben nämlich auch als Werbungskosten oder Betriebsausgaben. Hierzu zählen unter anderem:
- Anteilige Wohnungsmiete*
- Anteilige Nebenkosten* (Heizung, Wasser, Gas)
- anfallende Gebühren für Inserate oder Werbung
- Reinigungskosten
- Anschaffungen für Gäste
- Reparatur- und Instandhaltungskosten
- Airbnb Gebühren
*es sei denn die komplette Wohnung wird an Gäste vermietet
Das bedeutet: Je höher die Werbungskosten, desto geringer ist das zu versteuernde Einkommen. Es lohnt sich also alle anfallenden Kosten durch die Steuererklärung abzusetzen. Diese müssen Sie auf Nachfrage des Finanzamtes aber auch nachweisen können. Heben Sie daher alle notwendigen Belege inklusive Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung auf und begleichen Sie Rechnungen für Reinigungen und Reparaturen per Banküberweisung, statt per Barzahlung, um Werbungskosten aufzuzeigen und bei der Steuererklärung geltend zu machen.
Doch Achtung: Betriebsausgaben und Werbungskosten können Sie nur absetzen, wenn Sie auch als Gewerbe angemeldet sind und Umsatzsteuer bezahlen (siehe unten).Nicht alle Airbnb-Vermieter müssen Umsatzsteuern berechnen und können somit auch nicht die oben genannten Punkte von den Steuern absetzen.
Airbnb Versteuerung – Das sollten Sie hinsichtlich Airbnb Steuern Deutschland beachten
Falls Sie aufgrund Ihres Angebots oder Ihrer Einnahmen Umsatzsteuern zahlen müssen, sollten Sie die Gäste Ihres Airbnb’s noch vor einer möglichen Buchung im Detail über den genauen Steuerbetrag informieren, der anfällt.
Bei Buchungen über Airbnb haben Vermieter an vielen Standorten die Möglichkeit die angebotene Funktion für die Berechnung und Abführung einer Belegungssteuer zu nutzen. Wer also seine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer und die entsprechenden Steuerdaten bei Airbnb angibt, kann die anfallende Umsatzsteuer direkt einziehen. Alternativ kann die Belegungssteuer aber auch manuell eingezogen werden, sodass Sie korrekt Airbnb Einnahmen versteuern können.
Fällt für die Vermietung über Airbnb Umsatzsteuer an?
Jetzt noch mal ein paar Schritte zurück – was ist denn die Umsatzsteuer und woher kann ich wissen wann Sie für mich und mein Airbnb anfällt?
In den meisten Ländern gibt es eine gesetzliche Mehrwertsteuer, die auf Güter, aber eben auch auf angebotene Dienstleistungen, wie zum Beispiel die Vermietung von Ferienimmobilien, erhoben wird. Die Umsatzsteuer wird vom Endverbraucher bezahlt und muss von Unternehmen verlangt werden ab einem gewissen Umsatz.
Solange Ihre Einnahmen aus der Vermietung über Airbnb (und anderweitigen Geschäften) unter 22.000€ im Vorjahr und 50.000€ im laufenden Jahr liegen, zählen Sie laut § 19 (UStG) als Kleinunternehmer. In diesem Fall sind Sie nicht umsatzsteuerpflichtig, Sie müssen also keine Umsatzsteuer zahlen und ausweisen.Die Einnahmen müssen aber trotzdem gemeldet werden.
Sollten Sie diese Grenze überschreiten und umsatzsteuerpflichtig werden, so fällt für kurzfristige Vermietungen der Steuersatz von 7 %, statt den üblichen 19 % an. Dies ist im Umsatzsteuerrecht im § 12 Absatz 2, 11 geregelt. Zudem kann es sich für Sie aber auch lohnen freiwillig eine Umsatzsteuer zu entrichten. In diesem Fall können Sie eine Vorsteuer abziehen – Also die Steuer (meistens 19%), die Sie bezahlt haben für Anschaffungen für Ihre Ferienwohnung. Auch in diesem Fall lohnt sich die Rücksprache mit einem erfahrenen Steuerberater, um geltende Bestimmungen berücksichtigen und entsprechend umsetzen zu können.
Airbnb Steuer – ab wann wird die Gewerbesteuer fällig?
In den meisten Fällen werden über Plattformen wie Airbnb private Unterkünfte angeboten. Somit werden hier kaum gewerbliche Einkünfte erzielt. Doch was passiert, wenn Sie plötzlich zusätzliche Leistungen anbieten? Wer seinen Gästen zum Beispiel ein Frühstück anbietet, mit regelmäßigem Zimmerservice lockt oder seinen Gästen rund um die Uhr für Rückfragen zur Verfügung steht, bietet laut Gesetzgeber meist steuerpflichtige Sonderleistungen an. Diese zusätzlichen Leistungen, lassen die simple Vermietung dann zum Gewerbe werden.
Doch keine Bange, die normale Vorbereitung durch das Bereitstellen von Handtüchern oder frischer Bettwäsche zählt nicht als Sonderleistung.Ob es sich bei angebotenen Leistungen um unübliche Sonderleistungen handelt, für die Gewerbesteuer bezahlt werden muss, muss meist im Einzelfall entschieden werden. Auch hier empfiehlt sich die Rücksprache mit einem kompetenten Steuerberater.
Des Weiteren kann allerdings auch eine Gewerbesteuer fällig werden, wenn Sie ein anderes Unternehmen, beispielsweise für die Reinigung oder ähnliches angestelt haben. Auch in diesem Fall gibt es jedoch Freibeträge, die genutzt werden können. Für Einzelunternehmer und Personengesellschaften gilt aktuell ein Freibetrag von 24.500 € pro Kalenderjahr.
Wie gebe ich die Steuern in der Steuererklärung an oder macht Airbnb das?
Um Ihre Gewinne aus der Vermietung richtig zu versteuern, tragen Sie alle Einkünfte und Werbungskosten in die Anlage V, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, der Steuererklärung ein. Diesen Part müssen Sie selbst übernehmen und er ist voll und ganz unabhängig von Airbnb.
Neben den allgemeinen Informationen, wie Adresse und Datum der Anschaffung oder Fertigstellung, geben Sie an, ob die Wohnung ganz oder nur teilweise vermietet wurde. Sollten Sie nur einen Teil Ihres Wohnraums an Airbnb Gäste vermietet haben, geben Sie hier außerdem an, wie viel Quadratmeter zur Verfügung gestellt wurden und wie viel selbst bewohnt wurde.
Was passiert, wenn ich dem Finanzamt die Steuern nicht erkläre?
Sollten Sie Ihre Mieteinnahmen nicht melden und trotz Steuerpflicht die Steuern gar nicht oder nicht rechtzeitig abführen, kann der Fiskus Ihnen schnell auf die Schliche kommen. Sie machen sich nämlich der leichtfertigen Steuerverkürzung, wenn nicht sogar der vorsätzlichen Steuerhinterziehung nach § 370 AO (Abgabenordnung) schuldig.
Eine Ausnahme stellt hier lediglich die sogenannte Liebhaberei dar. Diese greift, wenn das Finanzamt in Ihrer Vermietung beispielsweise keinerlei Gewinnerzielungsabsichten sieht. In diesem Fall werden alle erzielten Gewinne oder eingebußten Verluste steuerlich irrelevant, sodass sie in einer Airbnb Steuererklärung nicht angegeben werden müssen. Handelt es sich bei Ihrer Aktivität jedoch nachweislich nicht um eine Liebelei, müssen Sie die gesetzlichen Airbnb Steuern Deutschland entrichten!
Es kann gegen Sie ein Steuerstrafverfahren eingeleitet werden, das neben einer Steuernachzahlung außerdem eine Geldstrafe mit sich bringt. In Extremfällen kann es sogar zu einer Freiheitsstrafe auf Bewährung kommen. Hierfür müsste der Schaden aber mindestens 50.000 Euro betragen.
Unwissenheit schützt Sie hier auch vor der Strafe nicht! Aus diesem Grund sollten Sie, falls notwendig, alte Steuererklärungen berichtigen und Ihre Mieteinkünfte nachträglich erklären. In diesem Fall müssen Sie nur eine Steuernachzahlung inklusive Verzugszinsen tätigen. Sollte das Finanzamt selbst auf die unbezahlten Steuern aufmerksam geworden sein, ist es für eine Nachzahlung oder eine Selbstanzeige zu spät.
Auch eine Verjährung kann Sie nicht vor der Strafe retten. Bei Steuerhinterziehung tritt diese nämlich erst nach elf Jahren ein. Da es Airbnb erst seit 2008 gibt, ist es also unwahrscheinlich, dass jemand bereits in den Zeitraum der Verjährung fällt.
Behörden gegen Airbnb Steuerhinterziehung
Wer Airbnb Steuern umgehen will, begeht eine rechtliche Straftat. Und wer denkt, dass es schwierig ist die Steuerhinterziehung aufzudecken, irrt sich. Schon 2018 haben die deutschen Finanzbehörden eine Gruppenanfrage in Irland (wo sich der Hauptsitz von Airbnb befindet) gestellt. Das bedeutet, dass sie die Namen aller deutschen Airbnb-Anbieter angefordert haben. Die genauen Folgen dieser Anfrage sind zwar nicht bekannt. Es ist aber gewiss, dass es den Behörden ohne weiteres möglich ist, zu überprüfen, welche Vermieter ihre Einnahmen nicht richtig versteuert haben.
Und auch 2020 berichtete das Handelsblatt darüber, dass die Steuerfahndung Hamburg detaillierte Daten von deutschen Vermietern von Airbnb erhalten hatte, die noch im gleichen Jahr an die zuständigen Behörden weitergeleitet werden sollten.
Generell gilt für Sie: Wenn Sie unsicher sind, ob und welche Steuern Sie bei der privaten Vermietung über Airbnb erklären müssen, wenden Sie sich an einen Experten für Steuerrecht. Lassen Sie sich im Detail beraten und vermeiden Sie Ärgernisse, Geld- oder Freiheitsstrafen.
Wir hoffen, dass Ihnen dieser Artikel dabei hilft ein allgemeines Verständnis über die notwendigen Airbnb Steuern zu erlangen. Nutzen Sie gerne unsere Rechnungsvorlage, um einen besseren Überblick Ihrer Einnahmen zu bewahren. Und profitieren Sie von unserem Buchungssystem für Ferienwohnungen, um Ihre Immobilien spielend zu verwalten.
Sie können das Formular zum Herunterladen des Steuer Guides nicht sehen? Klicken Sie hier.
