Die rechtliche Grundlage für die Vermietung einer Ferienwohnung wirft oft Fragen auf. Grundsätzlich können Sie jede Wohnung auch als Ferienwohnung nutzen. Beachten Sie dabei aber die rechtlichen Bestimmungen in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Außerdem kommt immer folgende Frage auf: Muss ich einen klassischen Mietvertrag abschließen mit meinen Gästen oder reicht ein Beherbergungsvertrag? Wo liegen die Unterschiede, und was ist in der Ferienwohnungsbranche überhaupt üblich? Wir haben uns diese beiden Verträge etwas genauer angeschaut und zeigen die Unterschiede auf. Außerdem stellen wir Ihnen ein kostenloses Muster eines Beherbergungsvertrags zur Verfügung.
Ob Sie letztendlich einen Mietvertrag oder einen Beherbergungsvertrag für Ihr Ferienwohnungsbusiness nutzen, hängt von Ihnen ab. Wir raten jedoch, dies am Besten vorher durch einen Experten prüfen zu lassen.
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Was ist ein Beherbergungsvertrag?
Ein Beherbergungsvertrag ist eine spezielle Vertragsform, die sich aus verschiedenen rechtlichen Regelungen zusammensetzt. Er ist – vereinfacht gesagt – ein Mischvertrag mit Elementen des Miet-, Dienst- und Werkvertragsrechts. Er wird üblicherweise zwischen einem Beherbergungsbetrieb (z. B. Hotel oder Ferienwohnungsanbieter) und einem Gast geschlossen und regelt die kurzfristige Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt.
Diese Art von Vertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht unter den typischen Verträgen aufgeführt und sein Zustandekommen sowie sein Inhalt nicht ausdrücklich geregelt, wie es z. B. beim Kauf-, Miet- oder Dienstvertrag der Fall ist. Da der Beherbergungsvertrag keinen spezifischen gesetzlichen Regelungen unterliegt, wird er nach gesetzlichen Bestimmungen beurteilt, die für bestimmte Leistungen des Beherbergungsbetriebs, Hotel oder Ferienwohnung, maßgebend sind.
Der Beherbergungsvertrag umfasst nicht nur die Übernachtung, sondern auch Dienstleistungen wie Reinigung, Wäschewechsel oder die Bereitstellung von Internet, Parkplatz usw. Das sind erst einmal die Hauptunterschiede zu einem “gewöhnlichen” Mietvertrag.
Die typischen Merkmale des Beherbergungsvertrags:
- Kurzfristige Überlassung von Wohnraum
- Kombination aus Miete und Serviceleistungen (z. B. Reinigungsservice, Wäsche, etc)
- Flexibel kündbar, keine Anwendung des Kündigungsschutzes wie bei klassischen Mietverträgen
- Gilt als geschäftsmäßige Unterkunft, nicht als Dauerwohnsitz
Der Mietvertrag im Vergleich
Ein Mietvertrag, wie er bei der dauerhaften Wohnungsvermietung üblich ist, unterliegt in Deutschland strengen gesetzlichen Regelungen. Er beinhaltet zum Beispiel Kündigungsschutz, Betriebskostenverordnung, Mietpreisbremse und vieles mehr.
Unterschiede zum Beherbergungsvertrag:
- Regelt das dauerhafte Wohnen, nicht den kurzfristigen Aufenthalt
- Unterliegt strengen mietrechtlichen Vorschriften (unterliegt dem Mietrecht des BGB)
- Lässt sich nicht ohne weiteres kündigen (es gilt der Kündigungsschutz)
Beherbergungsvertrag Ferienwohnung: Wann gilt das?
In der Ferienwohnungsbranche ist der Beherbergungsvertrag grundsätzlich der Standard. Sobald Sie eine Unterkunft tage- oder wochenweise vermieten und diese nicht als Hauptwohnsitz dient, handelt es sich in der Regel um eine Beherbergung im rechtlichen Sinne.
Das bedeutet: Wenn Sie Ihre Ferienwohnung über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder über Ihre eigene Website vermieten, schließen Sie mit Ihren Gästen einen Beherbergungsvertrag ab – auch wenn das nicht explizit schriftlich geschieht.
In welchen Fällen kommt ein Beherbergungsvertrag zustande?
Wenn ein Gast eine Buchung in einer Unterkunft, sei es Ferienwohnung oder Hotel vornimmt und das Hotel diese Buchung akzeptiert, kommt der Beherbergungsvertrag zustande. Dieser Prozess der Vertragsbindung startet also mit der Buchungsanfrage des Gastes, egal ob per Telefon, E-Mail, die eigene Website oder über eine Buchungsplattform, sobald diese Anfrage bestätigt wird, üblicherweise mit der Übersendung einer schriftlichen Buchungsbestätigung oder eines Angebots, kommt der Beherbergungsvertrag zustande. Im Falle, dass vor der Bestätigung zuerst ein Angebot gesendet wird, muss der Gast dieses akzeptieren, damit der Vertrag wirksam ist.
Wichtig: Eine bloße Buchungsanfrage führt noch zu keinem rechtswirksamen Beherbergungsvertrag. Die schriftliche Bestätigung, wie vorher schon erwähnt, meist in Form einer Buchungsbestätigung, muss vorliegen.
Ferienwohnung Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag: Was ist besser?
Viele Vermieter fragen sich: Ferienwohnung Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag? Die Antwort ist: Es kommt darauf an, was Sie genau anbieten. Wenn Sie keine Sonderleistungen bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung anbieten, können Sie den Mietvertrag rein rechtlich nutzen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie an gesetzliche Regeln wie z. B. Kündigungsschutz gebunden sind. Beim Beherbergungsvertrag ist dies nicht der Fall.
Kurz gesagt: Ein klassischer Mietvertrag räumt Ihren Gästen möglicherweise Rechte ein, die Sie als Kurzzeitvermieter vermeiden möchten. Er kann Ihnen somit unter Umständen einen rechtlichen Nachteil bieten.
Es ist schwierig, eine allgemeingültige Empfehlung auszusprechen. Lassen Sie sich in jedem Fall rechtlich beraten und wägen Sie ab, welcher dieser beiden “Mietverträge” für Sie die bessere Wahl ist. Beachten Sie doch, dass rein rechtlich ein Beherbergungsvertrag die bessere Wahl ist, wenn Sie mit der Vermietung Sonderleistungen wie Reinigung, Wäscheservice oder Frühstück anbieten. Als Faustregel können Sie sich folgende Fragen stellen?
- Führe ich einen Beherbergungsbetrieb? Also bin ich gewerblicher Anbieter. Also lautet die Antwort: Beherbergungsvertrag.
- Ich führe keinen Beherbergungsbetrieb (z. B. Hotel), biete aber Leistungen, die über den reinen Wohnraum hinausgehen, wie z. B. Frühstück oder Reinigungsservice an. Auch hier lautet die Antwort: Beherbergungsvertrag.
- Ich stelle nur eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus zur Verfügung und vermiete diese kurzfristig an Gäste. Ich biete keine zusätzlichen Leistungen wie Frühstück an und ich betreibe es auch nicht gewerblich. Dann lautet die Antwort: Mietvertrag über möblierte Ferienwohnungen-/unterkünfte zum kurzfristigen Gebrauch gem. Paragraph 549 Abs. 2 BGB.
Beherbergungsvertrag vs. Mietvertrag: Was sagt die Rechtsprechung?
Die deutsche Rechtsprechung erkennt den Beherbergungsvertrag als eigene Vertragsform an. Insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach bestätigt, dass bei kurzfristiger Überlassung zu touristischen Zwecken kein Mietvertrag im klassischen Sinne vorliegt.
Gerichte stellen dabei vor allem auf die Dauer des Aufenthalts, die Art der Nutzung und die damit verbundenen Dienstleistungen ab. Die Kombination aus Unterkunft und Service grenzt den Beherbergungsvertrag klar vom Mietrecht ab.
Wann spricht man von einem Mietverhältnis bei Ferienwohnungen?
Ein Mietverhältnis im Sinne des BGB kann entstehen, wenn:
- die Vermietung auf unbestimmte Zeit erfolgt
- keine üblichen Serviceleistungen angeboten werden
- die Unterkunft dauerhaft als Wohnsitz genutzt wird
In solchen Fällen wäre ein Mietvertrag angebracht. Das betrifft aber nicht die klassische Ferienvermietung, sondern z. B. Wohnen auf Zeit, berufliche Langzeitaufenthalte oder Untervermietung an Studenten.
Gesetzliche Einordnung des Beherbergungsvertrags
Der Beherbergungsvertrag ist gesetzlich nicht ausdrücklich im BGB geregelt, wird aber als Mischform anerkannt. Je nach konkreter Ausgestaltung finden auf bestimmte Bestandteile unterschiedliche gesetzliche Vorschriften Anwendung:
- Für die reine Überlassung der Unterkunft: Mietrecht (§§ 535 ff. BGB)
- Für Reinigungsleistungen oder besondere Serviceangebote: Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB)
- Für Leistungen wie Rezeption, Betreuung etc.: Dienstvertragsrecht (§§ 611 ff. BGB)
Daraus ergibt sich: Die Vermietung von Ferienwohnungen fällt nicht vollständig unter das klassische Mietrecht, weshalb auch kein regulärer Mietvertrag notwendig ist. Der Beherbergungsvertrag trifft hier genau die Vertragsform.
Typische Klauseln in einem Beherbergungsvertrag
Wenn Sie einen Beherbergungsvertrag Muster für Ihre Ferienwohnung nutzen oder erstellen möchten, sollten Sie darauf achte, dass folgende Klauseln enthalten sind:
- Zahlungsbedingungen: Vorauszahlung, Kaution, Zahlungsmethoden
- Stornierungsregelungen: Fristen, Rückerstattung, Umbuchung
- Pflichten des Gastes: Hausordnung, Schäden, Haftung
- Haftung des Vermieters: insbesondere für Ausfälle von WLAN, Strom, Wasser
- Datenschutz und Kommunikation: Umgang mit personenbezogenen Daten
- Gerichtsstand und anwendbares Recht: besonders wichtig bei internationalen Gästen
Diese Regelungen geben dir Sicherheit und sorgen für ein professionelles Auftreten gegenüber deinen Gästen. Außerdem können Sie auch Ihre AGBs dem Beherbergungsvertrag hinzufügen.
Beherbergungsvertrag Ferienwohnung Muster: Wozu brauche ich das?
Auch wenn ein Beherbergungsvertrag rechtlich nicht zwingend schriftlich festgehalten werden muss, empfiehlt es sich, ein Beherbergungsvertrag Ferienwohnung Muster bereitzuhalten. Das schafft Klarheit für beide Seiten und schützt Sie im Streitfall.
Ein gutes Muster sollte folgende Punkte enthalten:
- Angaben zu Gastgeber und Gast
- Buchungszeitraum und Gästezahl
- Preis und Zahlungsbedingungen
- Regelungen zu An- und Abreise
- Hausordnung und Stornobedingungen
- Hinweise zur Haftung und Versicherung
Ein Beherbergungsvertrag Muster hilft Ihnen, professionell aufzutreten und rechtlich abgesichert zu sein. Wir stellen Ihnen kostenlos ein Beherbergungsvertrag Muster für Ihre Ferienwohnung zur Verfügung. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir Ihnen vor Nutzung, dies von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen.
Ferienwohnung Mietvertrag oder Beherbergungsvertrag – das sollten Ferienvermieter wissen
Wenn Sie ein Ferienwohnungsbusiness betreiben oder einfach nur ein einzelnes Objekt als Ferienwohnung vermieten, sollten Sie abwägen ob anstatt eines Mietvertrags, ein Beherbergungsvertrag die richtige Wahl ist. Ein klassischer Mietvertrag ist für einen kurzfristigen touristischen Aufenthalt von Gästen nicht unbedingt notwendig.
Für welche Art von Vertrag Sie sich auch entscheiden, ist es trotzdem empfehlenswert, für beide ein Muster zur Hand zu haben. Damit stellen Sie sich sicher, dass Sie in der Branche professionell auftreten und etwaige Nachteile vermeiden.
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