Sie haben schon mal daran gedacht eine denkmalgeschützte Ferienwohnung zu vermieten oder sind vielleicht schon Eigentümer eines solchen Gebäudes? Dann sind Sie genau richtig hier. Viele wissen nicht welch ein Aufwand die Vermietung einer denkmalgeschützten Ferienwohnung mit sich bringt, im Gegensatz zu einer üblichen Ferienwohnung. Es gibt so einige Bestimmungen, die Sie bedenken und beachten müssen.
Das klingt alles etwas überwältigend und viel, bringt jedoch viele positiven Aspekte mit sich, wie wir im Folgenden sehen werden. Immerhin kann so eine denkmalgeschützte Ferienwohnung seinen ganz eigenen Charme mit sich bringen. In Deutschland sind denkmalgeschützte Wohnungen nämlich sehr beliebt und können besonders gut bei Historiker oder Künstler ankommen.
Damit Sie den Überblick nicht verlieren, haben wir alle wichtigen Informationen für Sie zusammengefasst.
Bitte beachten Sie, dass dies lediglich allgemeine Informationen sind und Sie Ihre individuelle Situation immer mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater besprechen sollten.
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Was ist eine denkmalgeschützte Immobilie?
Unter einer denkmalgeschützten Immobilie stellen sich viele einen Bauernhof oder generell ein altes Gebäude vor. Allerdings muss eine denkmalgeschützte Immobilie nicht gleich 100 Jahre alt sein, sondern muss von historischem Wert sein. Alter spielt darum keine tragende Rolle, denn auch Gebäude aus der ehemaligen DDR oder von berühmten modernen Architekten können als Denkmäler eingestuft werden.
Wie ein Denkmal jedoch definiert ist, hängt vom Bundesland ab und kann im jeweiligen Denkmalschutzgesetz der Länder nachgelesen werden. Denn jedes Haus ist anders geschützt. Meist ist es aber, sodass eine Immobilie als Denkmalschutz gilt, wenn die Erhaltung das Gebäude aufgrund einer bestimmten Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Bei künstlerischen, wissenschaftlichen oder geschichtlichen Immobilien ist das eher der Fall.
Des Weiteren muss ein Denkmalschutz nicht unbedingt ein Wohnhaus sein, sondern kann auch ein Leuchtturm oder eine Mühle sein.
Wie unterscheidet sich eine denkmalgeschützte Ferienwohnung zu einer normalen?
Es ist offensichtlich, dass sich eine denkmalgeschützte Ferienwohnung von einer normalen unterscheidet. Aber was sind die genauen Unterschiede? Egal ob Sie eine Ferienwohnung als Kapitalanlage oder nur als zusätzliche Einnahmequelle vermieten, die Voraussetzungen sind gleich. Bei einem Denkmal hingegen müssen Sie sich an viele Vorlagen und Vorschriften halten, die Sie bei der eigen Entscheidung stark einschränken.
Die Freiheit, die sie beim Vermieten einer nicht geschützten Ferienwohnung haben, haben Sie hier nicht. Dies gilt teilweise auch für die Zielgruppe, die sie erreichen möchten, da Sie höchstwahrscheinlich unter anderem Denkmalschutz begeisterte anlocken.
Was bedeutet Denkmalschutz für Sie als Eigentümer?
Wenn Sie eine denkmalgeschützte Ferienwohnung besitzen, müssen Sie sich den strengen behördlichen Auflagen bewusst sein. All diese Faktoren sind sehr zeitaufwendig und bringen eine große Verantwortung mit sich. Wenn Sie also eine FeWo nebenbei vermieten möchten oder Sie sogar in Erwägung ziehen Ihre Ferienwohnung aus der Distanz zu verwalten, dann ist eine denkmalgeschützte Ferienwohnung eventuell nicht das geeignete für Sie.
Falls Sie jedoch bereit sind in solch ein Projekt Zeit und Mühe zu investieren, dann kann dies Ihnen helfen sich von der Konkurrenz abzuheben.
Nachteile einer Ferienwohnung als Denkmalschutz
Neben den bisher gesehenen Herausforderungen gibt es weiter Nachteile, die Sie in Betracht ziehen sollten. So kann ein teils hoher Sanierungsbedarf bestehen, denn Sie mit Ihren Kosten abdecken müssen. Hier sollten Sie auch beachten, dass keine vollkommene energieeffiziente Sanierung möglich ist.
Darüber hinaus, bestehen behördliche Einschränkungen bei der Gestaltung Ihrer Ferienwohnung. Auch sind hohe Instandhaltungsrücklagen notwendig, die den Prozess verkomplizieren.
Vorteile einer denkmalgeschützten Ferienwohnung
Viele sehen die Vermietung eines denkmalgeschützten Gebäudes als eine Belastung und schrecken davon ab. Allerdings gibt es auch viele positive Aspekte, die den Mehrwert Ihre Ferienwohnung steigern.
So zum Beispiel ist die Anschaffung eines Denkmalschutzgebäudes teils viel günstiger als eine normale Immobilie. Allerdings gilt es wie vorhin schon erwähnt den Zustand der Immobilie in
Erwägung zu ziehen. Im Falle einer nötigen Sanierung werden Sie aber durch staatliche Förderungen unterstützt. Darüber hinaus sind Kauf und Sanierung steuerlich absetzbar, aber dazu erfahren Sie später mehr.
Da ein denkmalgeschütztes Gebäude so viele mit sich bringt, können Sie als Vermieter im Gegenzug eine höhere Miete fragen. Zusätzlich rentiert sich eine Ferienwohnung mit Denkmalschutz als Langzeitinvestition meistens und steigert sich über längere Zeit auch im Wert.
Als Denkmalschutz Vermieter müssen Sie sich auch keine Sorgen um einen Energieausweis machen, den der ist hier nicht unbedingt nötig.
Eins ist sicher, so eine denkmalgeschützte Ferienwohnung ist etwas ganz Besonderes und bringt seinen eigenen historischen Charme mit sich.
Was muss man bei einer denkmalgeschützten Ferienwohnung beachten?
Dass eine denkmalgeschützte Ferienwohnung so einige Herausforderungen mit sich bringt, ist bereits bewusst. Deswegen kann man leicht den Überblick über alle Forderungen verlieren. Vom Kauf bis hin zu Vermietung muss man alles genau überdacht haben. Darüber hinaus gibt es besonders in Deutschland strenge Richtlinien, ob und wie ein Denkmal saniert werden kann.
Der Kaufvorgang
Falls Sie das Vermieten eines Denkmalschutz Gebäudes in Betracht ziehen und schon ein Objekt ins Auge gefasst haben, sollten Sie es unbedingt vorab persönlich besichtigen. Um auf Nummer sicher zu gehen, lassen Sie sich am besten von einem speziellen Gutachter für denkmalgeschützte Häuser zur Besichtigung mitzunehmen. Nicht nur kann dieser Ihnen etwas über den Zustand und die Sanierungsbedürftigkeit des Hauses sagen, sondern kann auch die Kosten abschätzen. Der Gutachter kostet zwar Geld, ist aber eine sinnvolle Investition.
Der weitere Ablauf des Kaufprozesses unterscheidet sich nicht von dem üblichen Kauf.
Die Sanierung Bedingungen
Muss irgendwann einmal saniert werden. Die älteren denkmalgeschützten Gebäude sind zwar schön und überzeugen mit Ihrem Charme, sollten aber extra gut begutachtet werden. Denn ab einem Immobilien Alter von 20 Jahren sollte man genauer hinschauen.
Auch hier kommen behördliche Vorgaben hinzu. So muss man zum Beispiel eine genehmigungspflicht haben. Dies hängt vom Grad des Denkmalschutzes und dem jeweiligen Bundesland ab. Bringen Sie bei der Genehmigung Geduld mit, den dies kann demnach sehr lange dauern.
Falls Sie die Renovierungen ohne Genehmigung durchführen, kann diese bösen Konsequenzen haben. So müssen die Veränderungen in den Ausgangszustand zurückversetzt werden. Zudem wird ein Bußgeld fällig.
Generell gilt: Solange die Aussagekraft des denkmalgeschützten Hauses nicht beeinträchtigt wird, genehmigen die Behörden die Baumaßnahmen meist.
Die Sanierungen können besonders teuer ausfallen, da oft versteckte Kosten auftreten können. Denken Sie daran, die genauen Kosten der bevorstehenden Sanierung auszurechnen und eventuell ein Budget zur Seite zu legen, damit Sie für alle Fälle gut vorbereitet sind.
Es gilt natürlich: Je besser ausgebaut und modernisiert das Denkmalhaus ist, desto teurer ist es und desto weniger Sanierungsaufwand müssen Sie investieren.
Das Grundstück
Auch das umliegende Grundstück kann eingeschränkt sein. Wenn also ein Garten Ihre Ferienwohnung umgibt, konnte dieser auch von vom Denkmalschutz betroffen sein. Aber auch hier sollten Sie sich am besten mit der Denkmalschutzbehörde absprechen.
Energieeffiziente Maßnahmen
Wie vorhin schon in den Nachteilen erwähnt, kann es sein, dass die Behörde Sie daran hindert Ihre Ferienwohnung energieeffizient zu sanieren. Dementsprechend brauchen Sie auch kein Energieausweis.
Das gute ist, dass alte Gebäude meist keine Wärmedämmung brauchen, da die Wände früher ohnehin meist sehr dick gebaut wurden und somit von sich aus gut isoliert sind.
Wie vermarkten Sie Ihre denkmalgeschützte Ferienwohnung am besten?
Wenn es um die Vermarktung Ihrer Ferienwohnung geht, haben Sie deutlich mehr Optionen und Spielraum als eine gewöhnliche Ferienwohnung. Denn alleine die Tatsache, dass Sie eine denkmalgeschützte Ferienwohnung vermieten, hat einen großen Vorteil. So können Sie den Denkmalschutz zum Hauptmerkmal Ihrer Vermarktung machen und somit Ihrer Sichtbarkeit erheblich steigern.
Um Fehler bei der Vermarktung zu verhindern, sollten Sie sich eine passende Marketingstrategie überlegen.
Steuervorteil und Abschreibungen bei einer denkmalgeschützten Ferienwohnung
Was viele nicht wissen ist, dass Renovierungskosten, die mit schützenswerte Gebäuden, darunter denkmalgeschützte Ferienwohnungen verbunden sind, durch Steuervorteile abgesetzt werden können. Allerdings nur Renovierung, Sanierungen und Restaurierungen, die über die Jahre verteilt werden.
Sie als Vermieter können bis zu 100 Prozent der Sanierung abschreiben. Hier gilt die Regel: acht Jahre lang je 9% und weitere vier Jahre lang je 7%.
Die Sanierungskosten müssen zudem der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen.
Folgende Voraussetzung gibt es zu beachten:
- Bei der Immobilie muss es sich um ein Denkmal handeln.
- Sie müssen vor Beginn der Renovierung oder Restaurierung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde die Maßnahmen abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung einholen.
- Nach Beendigung aller Maßnahmen stellt Ihnen die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt aus.
Eine denkmalgeschützte Ferienwohnung ist ohne Zweifel etwas ganz Besonderes. Um nicht enttäuscht zu werden, sollten sich vor der Entscheidung Ihr denkmalgeschütztes Gebäude zu vermieten über alle behördlichen Voraussetzungen im Klaren sein. Auch sollten Sie sich über jegliche Kosten richtig informieren. Eines steht fest, die Nachfrage wird immer größer.
