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Wie Sie Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten
So Vermieten Sie Ihre Einliegerwohnung an Gäste

Wie Sie Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten

Viele Eigentümer spielen mit dem Gedanken in den Markt der Ferienvermietung einzutreten, indem Sie ihr Haus oder ihre Wohnung als Ferienunterkunft für Reisende vermieten. Das bietet sich vor allem dann an, wenn man in einer touristisch interessanten Stadt oder Region wohnt, oder sich die Immobilie in einer solchen Gegend befindet.

Neben der Möglichkeit ein ganzes Haus oder eine Wohnung als Ferienunterkunft anzubieten, besteht auch die Option, seine Einliegerwohnung kurzfristig an Urlaubsgäste zu vermieten.

Was Sie dabei beachten müssen und welche Vorteile Sie dabei haben, möchten wir Ihnen mit diesem Artikel näher bringen.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Zunächst einmal muss unterschieden werden, ob es sich überhaupt um eine Wohnung oder lediglich um eine Zimmervermietung handelt. Eine Wohnung wird dadurch definiert, dass eine selbstständige Haushaltsführung möglich ist. Das heißt, es muss mindestens einen Raum, ein Bad sowie eine Kochgelegenheit innerhalb einer räumlich abgeschlossenen Wohneinheit geben.

Als Einliegerwohnung gilt eine Wohnung erst dann, wenn sie sich in einem Gebäude befindet, welches Sie als Vermieter selbst bewohnen. Ein gelegentlicher Aufenthalt in der Wohnung ist hierfür nicht ausreichend.

Außerdem müssen sich die Wohnbereiche teilweise überschneiden. Zum Beispiel handelt es sich um eine Einliegerwohnung, wenn Sie sich den Hausflur teilen, anstatt zwei separate Hauseingänge zu haben. 

Bei dauerhaften Vermietungen unterscheidet auch das Mietrecht gemäß § 549 BGB Einliegerwohnungen von gewöhnlichen Wohnungen. Beispielsweise gibt es keinen Kündigungsschutz für Mieter von Einliegerwohnungen und Vermieter können ohne einen besonderen Grund ein befristetes Mietverhältnis abschließen.

Einliegerwohnung als Ferienwohnung

Falls Sie ein Haus inklusive Einliegerwohnung gekauft oder sogar gebaut haben, aber erst Mal keine Verwendung für die Wohnung haben, können Sie sie als Ferienwohnung an Touristen vermieten.

Wie Sie Ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Was müssen Sie bei der Vermietung beachten?

Da die Vermietung von Einliegerwohnungen aufgrund der eigenständigen Haushaltsführung nicht als Privatzimmervermietung durchgeht, gilt in den betroffenen Städten und Gemeinden auch hier das Zweckentfremdungsverbot. Sie sollten vorher also unbedingt die Rechtslage und die lokalen Bestimmungen überprüfen. 

Neben den grundlegenden Aspekten, die bei der Vermietung von Ferienwohnung berücksichtigt werden müssen, sollten Sie bei einer Einliegerwohnung außerdem Folgendes beachten: 

  • Kommunizieren Sie offen und transparent! Machen Sie in Ihrem Inserat deutlich, dass es sich bei der angebotenen Ferienwohnung um eine Einliegerwohnung handelt. Es kann nämlich sein, dass manche Gäste sich mehr Privatsphäre und Abstand zu den Gastgebern wünschen.
  • Da sich die Wohnbereiche teilweise überschneiden, ist es sehr wahrscheinlich, dass eine gemeinsame Nutzung von Geräten (z.B. Waschmaschine) oder Aufenthaltsbereichen (z.B. Garten) vorliegt. Die Nutzungsrechte sollten Sie auf jeden Fall im Mietvertrag klären.
  • Aufgrund der räumlichen Nähe kann es auch notwendig sein, feste Ruhezeiten mit Ihren Gästen zu vereinbaren.
  • Da die Einliegerwohnung Teil des Hauses und Grundstücks ist, auf welchem Sie selbst wohnen, liegt Ihnen ein guter Umgang mit der Immobilie vermutlich besonders am Herzen. Daher empfiehlt es sich, eine Mietkaution zu verlangen, um das Verantwortungsbewusstsein der Gäste zu stärken und mögliche Schäden vorzubeugen.

Welche Steuern fallen bei der Vermietung als Ferienwohnung an?

Auch das Thema Steuern dürfen Sie nicht vernachlässigen. Für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung fällt grundsätzlich immer eine Einkommenssteuer an. Das gilt auch dann, wenn Sie Ihre Einliegerwohnung nur kurzfristig an Gäste vermieten. Allerdings gibt es einen Grundfreibetrag, der von der Steuer befreit ist (2019 liegt dieser bei 9.168 €). 

Wenn Sie neben der Vermietung auch Nebenleistungen wie Frühstück anbieten, oder jährlich mehr als 24.500 € einnehmen, gilt Ihre Vermietung als Gewerbe und Sie müssen Gewerbesteuer zahlen. Unabhängig davon gilt außerdem die Umsatzsteuerpflicht. Diese entfällt allerdings, wenn Ihre jährlichen Einnahmen unter 17.500 € liegen

Sie können die Ausgaben, die durch die Vermietung anfallen, als Werbungskosten absetzen. Da diese steuermindernd sind, muss für das Finanzamt aber eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung erkennbar sein. Eine regelmäßige Vermietung an wechselnde Gäste verdeutlicht diese Absicht zwar bereits, aber eine teilweise Eigennutzung Ihrerseits kann einen Einfluss darauf haben. 

Sollten Sie Ihre Einliegerwohnung also zeitweise selbst nutzen, muss geprüft werden, inwieweit die jährlichen Aufwendungen der Vermietung steuerrechtlich berücksichtigt werden können. Um sich  abzusichern, empfehlen wir Ihnen, einen Steuerberater aufzusuchen und sich ausreichend beraten zu lassen.

Lohnt sich die kurzfristige Vermietung?

Generell lohnt sich die Vermietung Ihrer Einliegerwohnung schon allein deshalb, weil Sie dadurch steuerliche Vorteile erhalten. Auch bei kurzfristiger Vermietung können Sie Werbungskosten absetzen, wie z.B. die Instandhaltungsarbeiten an der Wohnung oder anteilig am Haus und Garten.

Der entscheidende Vorteil, der sich aus der Vermietung als Ferienwohnung ergibt, ist, dass Sie hier deutlich höhere Mieteinnahmen erzielen. Außerdem ist so gewährleistet, dass Sie nie auf Dauer an einen Mieter gebunden sind, mit dem Sie womöglich nicht gut auskommen.

Sie können zudem durch die Aufnahme von Gästen in Ihrem Zuhause neue Kulturen kennenlernen und Ihren Horizont erweitern. 

Auf der anderen Seite, ist die Instandhaltung und Verwaltung aufwendiger, wenn es sich um kurze Aufenthalte von häufig wechselnden Gästen handelt.

Außerdem muss Ihnen bewusst sein, dass Sie aufgrund der überschneidenden Wohnbereiche weniger Privatsphäre und ggf. eine stärkere Geräuschkulisse haben. Während Sie bei sich zu Hause sind und Ihrem Alltag nachgehen, ist es für Ihre Gäste genau das Gegenteil – Sie entfliehen Ihrem Alltag durch den Urlaub. Das unterschiedliche Verhalten könnte unter Umständen zu Konflikten führen.

Alternativ zur Vermietung an Urlaubsgäste, könnten Sie es auch in Betracht ziehen, Ihre Einliegerwohnung an Monteure zu vermieten. Da sie meistens selbst den ganzen Tag außer Haus sind und an Wochenenden nachhause reisen, haben Sie hier ein wenig mehr Privatsphäre und Ruhe. 

Wir hoffen, wir konnten Ihnen mit diesem Artikel bei der Entscheidung helfen, Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Laden Sie sich gerne unser kostenloses eBook herunter, um eine Übersicht darüber zu erhalten, was für eine Ferienwohnung alles notwendig ist. 

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