Nicht für alle ist unser deutschsprachiger Raum das beliebteste Urlaubsziel und so sprechen wir heute mit Kirsten Prizzi, die sich ganz besonders mit Immobilien im Ausland auskennt. Sollten Sie bereits eine Immobilie in den USA besitzen und diese als Ferienwohnung vermieten oder aber überlegen, diesen Schritt zu tun, so hat Kirsten ein paar wichtige Ratschläge für Sie. Wir sprechen mit ihr über den Ferienwohnungsmarkt in Florida und den Kauf einer Immobilie aus dem Ausland.
Kirsten Prizzi ist staatlich geprüfte FL Immobilienmaklerin und staatlich geprüfte FL Immobilienbrokerin im Einzugsgebiet SW Florida am Golf von Mexiko. Seit dem Jahre 1999 agiert sie so in den Orten Naples, Marco Island, Bonita Springs, Estero, Fort Myers Beach, Sanibel und Cape Coral. In Deutschland ist sie IHK geprüfte Kaufrau der Wohnungs- und Grundstückswirtschaft mit Weiterbildung zur IHK geprüften Immobilienfachwirtin und kennt sich so bestens auf beiden Seiten des Atlantiks aus. Mit Erfahrungen aus über 30 Jahren im Immobiliengeschäft für das Wohn- und Gewerbe, unterstützt sie deutschsprachige Kunden beim Finden und Kaufen des Traumhauses in Florida.
Wie sehen Sie den aktuellen FeWo Markt in Florida?
Der FeWo Markt ist weiterhin stark im Trend und ziemlich dynamisch. Immer mal wieder werden Ferienimmobilien verkauft und manchmal auch wieder von Vollzeitbewohnern genutzt. Insofern öffnen sich immer wieder neue Möglichkeiten.
Wo sehen Sie Chancen für deutsche Immobilienkäufer den Kauf zur Ferienvermietung rentabel zu gestalten?
Es gibt unzählige Plattformen und es schießen tägliche neue Anbieter im Bereich der Vermarktung von Ferienimmobilien auf den Markt. Sie sind sicherlich mit Airbnb, Fewo-Direkt, Homeaway, Vacationrentals, For Rent By Owner und Ebay Kleinanzeigen vertraut, ich habe sogar Kunden, die ihre Wohnung erfolgreich über Facebook vermieten. Selbst meine Webdesigner arbeiten gerade an einer Rubrik auf meinen Webseiten, um den Eigentümern, die ihre Objekte selbst vermarkten möchten, die Möglichkeit zu geben ihre Ferienimmobilie anzubieten.
Was sollte man als Erstkäufer beachten?
Ganz besonders wichtig sind die Vermietungsregeln, die selbst innerhalb des Bundesstaates Florida von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.
Viele Käufer gehen erst einmal davon aus, dass sie überall einfach vermieten dürfen, ganz besonders wenn die Immobilien nicht in einer Community liegt. Das trifft allerdings nicht immer zu. In der Stadt Cape Coral gibt es keine Vermietungseinschränkungen außerhalb der Communities. Besitzen Sie also ein Haus in der Stadt so können Sie dieses beruhigt auch an Feriengäste vermieten. Doch auf der anderen Seite des Flusses, im 15km entfernten Fort Myers sieht es ganz anders aus. Fort Myers, Fort Myers Beach und Naples haben Einschränkungen und erlauben es Immobilienbesitzern nicht so einfach ihren Wohnraum an Gäste weiter zu vermieten. Es sind nur kurze Abschnitte in den Vermietungsregeln, aber diese sollte man kennen! Leider weisen die Makler, die die Immobilien in den jeweiligen Ortschaften verkaufen, oftmals nicht darauf hin.
Worauf sollte man beim Kauf im Ausland achten?
Location Location Location. Ich kann nicht häufig genug betonen, wie wichtig die Lage ist. Je nach Land und örtlichen Gegebenheiten sind dabei unterschiedliche Aspekte wichtig. Im Falle eines Immobilienkaufes in Florida sollten Sie bei der Lage die Nähe zu Strand, Golf, Tennis, Boating und natürlich Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants beachten. Neben der Lage sind die Vermietungsregeln äußerst wichtig, damit Sie Ihr erworbenes Objekt auch ohne Probleme weiter vermieten dürfen.
Wonach sollte die Immobilie für die Weitervermietung als Ferienwohnung ausgesucht werden?
Das kommt ganz darauf an, welche Mieter Sie im Endeffekt ansprechen möchten. Richtet sich Ihr Angebot zum Beispiel an Golfer oder Strandurlauber? Ideal wäre natürlich, wenn beide Freizeitangebote in der Nähe Ihrer Immobilie sind.
Als nächstes ist die Ausstattung wichtig. Es muss keine Luxuswohnung sein, aber Ihre Wohnräume sollten hell, freundlich und bequem eingerichtet sein. Achten Sie besonders in Bezug auf Matratzen und Sofas darauf, bequeme und nicht veraltete Möbelstücke auszuwählen. Die Küche sollte komplett ausgestattet sein und einladend wirken. Sparen Sie auch nicht bei Kleinigkeiten wie Besteck und Geschirr, sondern richten Sie sich so ein, dass Geschirr für 12 bis 16 Personen vorrätig ist, selbst wenn Sie Ihre Wohnung nur an 4 Personen vermieten werden. Sie möchten sicher nicht, dass Ihre Mieter nach jeder Mahlzeit den Geschirrspüler anstellen müssen. Ebenso sollten Sie auch darauf achten, genügend Handtücher und Bettwäsche zu haben. Richten Sie Ihre Wohnung so ein, dass sich Ihre Mieter wohlfühlen können. Und achten Sie auf die Sauberkeit. In den USA speziell sollte es auch an Fernsehern nicht fehlen.
Mit welchen Kosten ist beim Kauf zu rechnen?
Das ist von County zu County unterschiedlich und natürlich davon abhängig, ob der Käufer eine Finanzierung aufnimmt oder nicht. Ganz allgemein gesagt, gibt es aber folgende Kosten zu bedenken:
- Der Kaufpreis der Immobilie
- Eventuelle Finanzierungskosten und
- Versicherung der Immobilie und Transaktion, je nach Objekt und Lage.
In den USA kommt beim Hauskauf innerhalb einer Community (Wohnanlage) eine einmalige Anmeldegebühr (je nach Community unterschiedlich, meistens um die $150) hinzu und häufig wird erwartet, dass die ersten drei Monatsbeiträge im Voraus gezahlt werden.
Je nach County sollten Sie auch mit einer Title Policy, auch Title Insurance genannt, rechnen. Dies ist eine in den USA übliche Haftpflichtversicherung, die Käufer bei Immobiliengeschäften vor finanziellen Schäden schützt und wird bei jedem Abschluss über einen Rechtsanwalt und/oder Title Company grundsätzlich gefordert.
Auch hier ist die Situation von Ortschaft zu Ortschaft unterschiedlich. In Lee County, zu dem die Städte Bonita, Estero, Fort Myers, Fort Myers Beach, Sanibel Captiva, Cape Coral, Pine Island und Lehigh Acres gehören, zahlt zum Beispiel der Verkäufer die Title Policy (und nicht der Käufer). In Collier County hingegen ist der Käufer für die Title Policy verantwortlich, dies kommt in den Städten Marco Island, Naples und Immokalee auf Sie zu. Grob gesagt, lässt sich diese Versicherung des Käufers gegen Rechtsmängel wie folgt abschätzen: Bei einem Kaufpreis von $100.000 sollten Sie mit $600 für die Versicherung rechnen, bei einem Kaufpreis von $250.000 mit $1.400 und bei einem Kaufpreis von $500.000 mit einer Versicherung von ca. $2.600.
In Florida fallen hingegen keine Maklergebühren für den Käufer an, da diese hier vom Verkäufer übernommen werden. Sollte ein Käufermakler für eine Wohnimmobilie/Ferienimmobilie von Ihnen als Käufer also eine zusätzliche Makler Courtage verlangen, so sollten Sie sich schnellstmöglich einen neuen Makler des Vertrauens suchen.
Vielen Dank, Kirsten Prizzi, für Ihre so wertvollen Einsichten!
