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Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Lohnt sich eine Ferienwohnung als Kapitalanlage?

Überlegen Sie, ob es sich für Sie lohnt in eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage zu investieren? Im Voraus gibt es einige Punkte die Sie in jedem Fall bedenken sollten, bevor Sie diese Entscheidung treffen.

Die Welt der Ferienwohnungen hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt. Interessierte kaufen meistens nicht mehr dort, wo sie selber gerne Urlaub machen sondern achten bei der Lage der Wohnung vor allem darauf, ob sich eine Wohnung dort gut vermieten lässt. Doch wann lohnt sich eine solche Investition wirklich? Was für eine Rendite können Sie erwarten? Welche Kosten und Aufwände sind zu bedenken?

Wie sieht der aktuelle Ferienwohnungsmarkt aus?

Ferienwohnungsmarkt

Laut McMakler, einem Experten wenn es um die Vermietung und den Verkauf von Immobilien geht, wird die Investition in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus auch heute noch positiv bewertet. Obwohl die Anfrage stetig steigt – die Rate derer, die Ferienhäuser kaufen, wächst jedes Jahr um ca. 8% – bleibt es ein interessantes Geschäft.

Neben einer stabilen Einlage, einem zusätzlichen Mieteinnahmen und einer Sicherheit auch in Anbetracht der aktuellen Möglichkeiten zur Rentenvorsorge, bietet der Kauf einer Ferienwohnung auch den Vorteil, diese selbst nutzen zu können.

Mietpreise im Vergleich zu Kaufpreisen

Die Kaufpreise steigen schneller als die Mietpreise, das ist sicherlich auch für Sie keine Überraschung mehr. An sich ist dieser Unterschied verständlich, da Zinsen niedrig sind und sich Käufer mehr als Mieter leisten können, allerdings ist bald die Grenze erreicht, denn diese Schere kann nicht länger weiter auseinander gehen. Wenn Sie in eine Wohnung zur Vermietung investieren, raten Experten nicht mehr als das 20-Fache der Jahresmiete für die Anlage zu zahlen. Nur so können Sie auch in absehbarer Zeit ein Plus mit Ihrer Investition erreichen.

Bei der Kapitalanlage in eine Ferienwohnung sieht es etwas anders aus – Die Risiken sind höher, da Sie die Vermietung stets erneut vornehmen müssen und höhere Instandhaltungskosten haben aber die Gewinne sind auch deutlich höher, da Sie höhere Mieten erzielen können. Trotzdem ist die 20-Fache Faustregel eine guter Anfang, um eine Immobilie schnell bewerten zu können.

Wettbewerb und Lage vor Ort

Wenn Sie den Kauf einer Ferienwohnung in Betracht ziehen, sollten Sie sich vor allem die Lage vor Ort und den Wettbewerb anschauen. Wo ist Ihre Wohnung gelegen? Auch wenn Sie in einem beliebten Ferienort liegt, kommt es auf den genauen Standort an. Ist das Meer vom Haus aus zu sehen? Gibt es gute Infrastruktur wie Busse, Autobahn oder Restaurants in der Nähe? Ist das Haus in einer ruhigen Zone gelegen, wo Familien ihre Kinder ruhig spielen lassen können?

Überlegen Sie sich an wen Sie Ihr FeWo Angebot künftig richten möchten und betrachten Sie die Anlage aus der Sicht Ihrer zukünftigen Besucher. Was wird ihnen wichtig sein?

Als nächstes gehen Sie online und schauen nach bestehender Konkurrenz – gibt es überhaupt eine Chance für Sie an diesem Ort erfolgreich zu vermieten?

Kreditaufnahme und Tilgung berechnen

Das Risiko bei einer Immobilie als Investitionsobjekt ist die hohe Summe, da man nicht kleine Beträge sondern eine Menge Geld an eine Investition bindet. Die meisten haben die für einen Immobilienkauf notwendigen Ersparnisse nicht einfach zu Hause herumliegen und müssen sich Geld bei einer Bank leihen. Dabei fallen aber auch Zinsen und Tilgung an – diese sollten auf jeden Fall bedacht und mit berechnet werden, wenn es um die Auswahl eines Immobilienobjekts geht.

Bei der klassischen Investition in Wertpapiere oder Aktien streuen Sie Ihr Risiko, dies können Sie in der Regel bei einer Ferienwohnung nicht tun. Neben der Tilgung und Zinsen spielt hier also auch ein mentaler Faktor eine Rolle.

Hohe Mieteinnahmen statt Selbstnutzung

Eine Ferienimmobilie lohnt sich finanziell nur, wenn Sie diese auch vermieten und das heißt im Umkehrschluss möglichst wenig selbst nutzen. Da müssen Sie sich bewusst machen, was Sie sich von der Wohnung erhoffen – selbst entspannte Tage am Strand oder eher hohe Mieteinnahmen.

Interessant ist natürlich auch, dass Sie die anfänglichen Ausgaben steuerlich von Ihren Mieteinnahmen oder anderen Einkünften abziehen können.

Der Maklerverband IVD hat sich dieser Thematik angenommen und berechnet, dass sich die Investition in eine FeWo dann lohnt, wenn Sie es schaffen diese 17 Wochen im Jahr zu vermieten. So sind Ihre Mieteinnahmen höher als die Kosten für die Kreditaufnahme, die Tilgung und den Unterhalt der Wohnung.

Der richtige Mietpreis

Sie können Ihre Investition nur dann durch Mieteinnahmen finanzieren, wenn Sie den richtigen Übernachtungspreis für Ihr bestimmtes Objekt finden. Bedenken Sie hierbei den Markt, den Wettbewerb, die Saisonalität aber berücksichtigen Sie auch die eigenen Kosten und bedenken Sie möglichen Leerstand, den Ihre Mieteinnahmen auch abfedern sollten.

Den Mietpreis können Sie basierend an Ihrer Konkurrenz und Position im Markt festmachen – bedenken Sie aber auch, dass dieser Preis flexibel ist. Eine hochwertig ausgestattete Wohnung mit Terrasse, Pool, Sauna oder Kamin erzielt sicherlich höhere Mietpreise als eine ganz einfache Ferienwohnung. Je nach Lage (Berg oder Küste) können Sie durch eine besondere Ausstattung auch die Nebensaison abgreifen. Ein Haus mit Kaminofen und Sauna ist auch bei schlechtem Wetter, grauem Himmel und Nässe und Kälte attraktiv.

Um Ihren Mietrpeis optimal anzupassen, können Sie auch verschiedene Tools, wie beispielsweise Pricelabs, nutzen. Das hilft Ihnen dabei, die Preise dynamisch festzulegen, anhand verschiedener Faktoren, wie z.B. Konkurrenz und Auslastung. So können Sie Ihre Mieteinnahmen maximieren.

Ausgaben durch häufige Nutzung und Instandhaltung

Im Vergleich zu einer Mietwohnung muss eine Ferienwohnung stets aktualisiert werden. Jeder neue Mieter möchte eine wunderschöne Wohnung vorfinden. Deshalb müssen Sie viel tun, um die Wohnung in Schuss zu halten. Aber auch Erneuerungen zu den aktuellsten Technologien, wie z.B. Smart-locks, müssen hier berücksichtigt werden.

Legen Sie also ein extra Budget an für Anschaffungen, Verschleiß und Instandhaltung und berechnen Sie diese Kosten auch schon zu Anfang der Evaluation der Immobilie.

Für eine bessere Einschätzung der auf Sie zukommenden Kosten können Sie auch regionale Verwalter von Ferienunterkünften kontaktieren und nachfragen, welche Wartungen am häufigsten anfallen. Je nachdem wo sich Ihre Unterkunft befindet, kann es zum Beispiel auch zu wetterbedingter Instandhaltung kommen. Denken Sie dabei an Ferienwohnung am See, in den Bergen oder am Meer.

Eigener Aufwand und Mitarbeiter

Eine FeWo vermietet sich nicht von alleine. Wenn Sie den Kaufpreis und Rendite berechnen, sollten Sie also auch Ihren eigenen Arbeitsaufwand für die Vermarktung, Reinigung und den Kontakt mit Gästen bedenken oder gegebenenfalls die Kosten einer Agentur oder einer/s Mitarbeiters/in berechnen. Nur so bekommen Sie den vollen Überblick über die Kalkulation der Rendite für die Immobilie.

Bedenken Sie dabei nicht nur Personalkosten, sondern auch Kosten, die durch die Nutzung anderer Portale wie z.B. Airbnb Provisionen oder Diensten wie z.B. einem professionellen Fotografen entstehen werden.

Mit welchen Kosten sollte man beim Kauf einer Ferienwohnung rechnen?

lohnt sich eine ferienwohnung als kapitalanlage

Ganz egal warum Sie eine Wohnung kaufen, zuzüglich zum eigentlichen Kaufpreis werden immer auch Nebenkosten auftauchen. Bedenken Sie dies also vor dem Kauf und rechnen Sie mit zusätzlichen Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar, Gerichtskosten für den Grundbucheintrag, Maklerprovisionen, Kosten für ein eventuelles Gutachten der Immobilie und natürlich die Kosten für die Finanzierung, falls Sie diese nicht direkt selbst übernehmen können.

Grunderwerbssteuer: Je nach Bundesland fällt hier ein unterschiedlicher Prozentsatz an, doch Sie sollten immer damit rechnen, auf den Kauf der Immobilien Steuern in Höhe von 3 bis zu 6% (z.B. in Berlin) zahlen zu müssen.

Notarkosten: Für die Kaufabwicklung werden Sie Unterstützung eines Notars brauchen, der den Kaufvertrag beglaubigen kann und sich zum Beispiel auch um den Eintrag ins Grundbuch kümmern kann. Hierfür sollten Sie mit 1,5% des Kaufpreises rechnen.

Gerichtskosten: Gerichtskosten fallen an, wenn Sie das zu kaufende Haus im Grundbuch eintragen lassen. Die Kosten belaufen sich auf ca. 0.5% des Kaufwertes.

Maklerprovisionen: Beim Kauf einer Immobilien mit der Hilfe eines Maklers sollten Sie auch die Courtage, die Maklergebühr, berechnen. In jedem Bundesland fällt hier die zu erwartende Provision anders aus, grob sollten Sie mit einem Betrag zwischen 3 und 6% des Kaufpreises rechnen.

Kosten für ein Gutachten: Vor dem Kauf der Immobilie, besonders, wenn Sie ohne Makler agieren, kann es sinnvoll sein ein unabhängiges Gutachten einzuholen. Die Preise variieren je nach Region, Immobilie und Anbieter.

Finanzierungskosten: Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, dürfen Sie in Ihrer Preisberechnung natürlich nicht die anfallenden Kosten bzw. extra Posten wie Versicherungen außen vorlassen. Diese lassen sich nicht pauschalisieren, da sie von der jeweiligen Situation abhängen.

Übersicht der Kosten für den Betrieb der Ferienwohnung

Abschließend möchten wir noch einmal die wichtigsten Kosten auflisten, die auf Sie als Eigentümer und Verwalter einer Ferienwohnung zukommen. Dazu zählen:

  • Abschreibungen für Kaufpreis und für das Mobiliar
  • Betriebskosten 
  • Reinigungskosten
  • Instandhaltung & Wartung
  • Laufende Kosten, wie z.B. Internetanschluss
  • Kosten für Homepage oder FeWo-Software
  • Kosten für Inserate und Marketingmaßnahmen
  • Provisionsgebühren bei Buchungen oder Onlineportalen
  • ggf. Vermittlungskosten
  • ggf. Personalkosten
  • ggf. Umsatzsteuer
  • ggf. Gewerbesteuer

Die meisten dieser Ausgaben können Sie aber unter dem Posten „Werbungskosten‟ steuerlich absetzen. Dafür muss für das Finanzamt allerdings eine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar sein. Über die ortsübliche Vermietungszeit in Ihrer Region können Sie sich im Tourismusverband erkundigen. 


Hoffentlich haben Sie jetzt einen besseren Überblick über die Faktoren bekommen, die man bei einer Investition in eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage bedenken sollte. Falls Sie nun in Betracht ziehen in eine FeWo zu investieren, so raten wir Ihnen natürlich sich auch eine Expertenmeinung einzuholen. Wenden Sie sich dafür am besten an ein örtliches Immobilien-Maklerbüro oder an einen Notar.

Um Ihnen auch die nächsten Schritte zu erleichtern und Fehltritte zu vermeiden, können Sie sich außerdem hier unser kostenloses Handbuch herunterladen!

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