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12 absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung

12 absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung

Steuern können einen ziemlich beträchtlichen Einschnitt in die erzielten Einnahmen Ihrer Ferienvermietung machen. Selbst wenn es mit den Finanzen im vergangenen Jahr gut lief, kommen dann doch eher wenig Freudengefühle auf, wenn man zur Kasse gebeten wird.

Leider führt aber nun mal kein Weg um die Steuern herum. Allerdings können sorgfältig aufgeführte Abzüge Ihre Steuerbelastung in vielen Fällen erheblich sinken lassen und gleichzeitig Ihre Laune wieder anheben.

Zur Besteuerung von Mietobjekten gibt es in jedem Land eigene Vorschriften, weshalb natürlich auch die Abzüge je nach Standort variieren. Daher sollten Sie sich frühzeitig, bevor Sie Ihre jährliche Einkommenserklärung abgeben, nach dem Steuergesetz Ihres Landes erkundigen.

Ferienwohnung steuerlich absetzen: Grundlegendes

Wie sie Ihre Ferienwohnung steuerlich absetzen

Zunächst ist es wichtig die Grundlagen zu verstehen, wenn es um die Versteuerung der Einkünfte aus der Ferienvermietung geht. 

Absetzung vs. Abschreibung

Bevor Sie mit den staatlichen Abzügen in Deutschland loslegen können, sollten Sie zuerst einmal den Unterschied zwischen Absetzung und Abschreibung kennen. Etwas von der Steuer abzusetzen, beinhaltet die Angabe von jeglichen Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung. Dies betrifft allerdings nur Ausgaben unter einem Nettowert von 800 Euro, die Sie als Vermieter selbst, zum Zweck der Vermietung Ihrer Ferienwohnung, getragen haben.

Etwas abzuschreiben hingegen, bezieht sich auf jegliche Ausgaben über diesem Betrag, die Sie über mehrere Jahre hinweg in Ihrer Steuererklärung eintragen müssen. Im Steuerrecht nennt sich dies „Absetzung für Abnutzung”.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind sämtliche Ausgaben, die den Zweck haben Einnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Kurz gesagt sind es alle Ausgaben, die Sie haben, um Ihre Ferienvermietung nicht nur betreiben zu können, sondern auch daraus Gewinn zu schlagen. Diese Kosten sind steuerlich relevant, um die entstandenen Einkünfte zu berechnen.

Besteht eine Gewinnerzielungsabsicht?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, gibt es zwei Varianten, die für die steuerliche Absetzung eine wichtige Rolle spielen.

  1. Die Ferienwohnung wird ausschließlich touristisch genutzt.
  2. Die Ferienwohnung wird von Ihnen selbst mitbenutzt.

Wenn Sie in Ihrer Ferienwohnung auch selbst einige Tage Urlaub machen möchten, können Sie diese Tage nicht von der Steuer absetzen. Das bezieht sich aber nur auf laufende Kosten, wie zum Beispiel Nebenkosten, Abschreibungen und Zinsen.

Darüber hinaus können Sie Werbungskosten nur steuerlich absetzen, wenn dem Finanzamt deutlich ist, dass Sie mit der Ferienvermietung auf Dauer einen Gewinn erzielen möchten. 

Ein Indikator dafür ist, dass Sie die Wohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miettage vermieten. Wenn Sie die Ferienwohnung selbst mitnutzen oder an weniger Tagen vermieten, müssen Sie eine Ertragsprognose über die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die nächsten 30 Jahre erstellen. 

Wenn die Einnahmen größer als die Ausgaben sind, ist eine Gewinnerzielungsabsicht erkenntlich und die können die Verluste in der Steuerklärung angeben.

Diese Werbungskosten Ihrer Ferienwohnung sind absetzbar

Ferienwohnung Werbungskosten absetzen

Hier haben wir Ihnen die 12 wichtigsten absetzbaren Ausgaben aufgelistet, die Sie beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung berücksichtigen sollten.

Beachten Sie aber, dass Sie nur Anspruch auf steuerliche Abzüge haben, wenn Sie diese mit einer Quittung oder einem Rechnungsschreiben belegen können!

1. Reparaturen, Instandhaltung und Reinigung

Selbst die größten Glückspilze unter den Eigentümern müssen irgendwann mit Reparatur- und Instandhaltungskosten rechnen. Egal ob es sich um ein undichtes Dach oder einen tropfenden Wasserhahn handelt, Sie können jegliche Gebühren für professionelle Reparaturarbeiten und Materialkosten mit in Abzug zu bringen. Vergessen Sie auch nicht, dass selbst der Reinigungsdienst für die Ferienwohnungen als abzugsfähige Ausgabe gilt.

2. Versicherung

Wunderschöne Strandhäuser und malerische Berghütten sind allseits sehr begehrte Ferienunterkünfte. Allerdings können saftige Beträge anfallen, um sie gegen Erdrutsche, Überflutungen und andere Naturkatastrophen abzusichern. Dazu kommt noch die Haftpflichtversicherung, um Ihr Eigentum vor Unfällen, oder die Hausratsversicherung, um Ihre Ausstattung vor Einbrüchen zu schützen. Auch wenn es schwierig sein kann, hier einen Überblick zu behalten, müssen Sie in jedem Fall die Rechnung für die Versicherung Ihrer Ferienwohnung aufbewahren, als Nachweis zum Abzug!

3. Nebenkosten und Steuern

Die Kosten, um Ihre Ferienwohnung mit Strom, Wasser, Internet und anderen wichtigen Anschlüssen zu versorgen, können sich leicht auf mehrere Hundert Euro pro Monat belaufen. Wenn dann die staatlichen- und die kommunalen Steuern ins Spiel kommen, können Sie schon mal auf jährliche, potenzielle Abzüge im Wert von einigen Tausend Euro hoffen.

4. Marketing und Werbung

Egal, ob Sie Ihre Ferienwohnung offline über Printmedien vermarkten oder online über Buchungsportale inserieren – das Geld, das Sie für das Marketing investieren, ist vollständig steuerlich absetzbar!

5. Maklerprovision

Manche Vermieter greifen auf einen Makler zurück, um die Auslastung ihrer Ferienwohnung zu erhöhen. In manchen Fällen ist das aber auch notwendig, um eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können. Da wird es viele Vermieter freuen zu hören, dass die zu zahlende Maklerprovision ebenfalls in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden kann.

6. Bürokosten

Wenn Sie sich als Vermieter selbst um die Verwaltung und das Marketing Ihrer Ferienwohnung kümmern, können Sie auch Bürokosten steuerlich absetzen. Darunter fallen zum Beispiel Kosten für den Telefon- oder Internetanschluss, Bürobedarf und Schreibwaren, sowie für Software

7. Steuerberatergebühren

Vielleicht haben Sie Ihre Steuerformulare bis jetzt problemlos selbst mit Stift und Taschenrechner ausgefüllt, aber ein guter Steuerberater kann Ihnen mehr als nur Zeit sparen. Das deutsche Steuerrecht ist für den Durchschnittsmenschen ein quasi undurchdringlicher Urwald von Juristenjargon, weshalb schnell einiges an möglichen Abzügen durch die Maschen fallen kann.

Sparen Sie sich die undankbare Aufgabe dies nachzuprüfen und lassen Sie stattdessen Ihren Steuerberater die Arbeit für Sie erledigen – denn wie jeder Steuerexperte weiß, ist auch die dafür zu zahlende Steuerberatungsgebühr absetzbar.

8. Möbel und Ausstattung

Selbst Anschaffungen wie die Einbauküche Ihrer Ferienwohnung können Sie steuerlich absetzen. Deswegen sollten Sie also immer den Kassenbon aufbewahren! Allerdings sollten Sie sich nochmals die Absetzungs-Obergrenze von 800 Euro netto ins Gedächtnis rufen. Alles darüber muss stattdessen abgeschrieben werden.

Beispiel:

Die neue Einbauküche muss in diesem Fall also definitiv abgeschrieben werden. In der Regel erfolgt die Abschreibung in einem Zeitraum von 10 Jahren. Das bedeutet, der Kaufpreis wird durch 10 geteilt und der daraus resultierende Betrag wird dann jedes Jahr, 10 Jahre lang, als Ausgabe in der Steuererklärung angegeben.

9. Kreditzinsen

Wenn Sie die Unterkunft, die Sie vermieten möchten, gekauft haben und den Kredit noch nicht abbezahlt haben, können Sie auch die Kreditzinsen steuerlich geltend machen.

10. Grundsteuer

Die Grundsteuer fällt für jeden Eigentümer einer Immobilie jährlich an und wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Auch diese zählt bei der Vermietung der Ferienwohnung zu den Werbungskosten und ist für Vermieter komplett absetzbar.

11. Kontoführung

Um einen besseren Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben der Ferienvermietung zu bewahren, empfiehlt es sich ein gesondertes Konto für Ihr Vermietungsgeschäft anzulegen. Die Kontoführungsgebühren, die von den meisten Banken erhoben wird, können Sie ebenfalls in Ihrer Steuererklärung absetzen.

12. Leerstand der Ferienwohnung

Für Mietobjekte können Eigentümer oft auch laufende Kosten und Ausgaben wie zum Beispiel für Strom, Grundsteuer oder Versicherungen in Zeiten des Leerstands absetzen.

Allerdings müssen Sie dem Finanzamt nachweisen können, dass Sie sich ernsthaft darum bemüht haben, Mieter für Ihre Ferienwohnung zu finden. Das Finanzamt wertet als ein solches Bemühen zum Beispiel: 

  • Renovierungsarbeiten in der Wohnung
  • Anpassung des Mietpreises
  • Verstärkte Marketingmaßnahmen (wiederholte Veröffentlichung von Inseraten)
  • Beauftragung eines Maklers 

Sobald Sie erkannt haben, wo große Abzüge möglich sind, wird klar, warum das Buchführen über all Ihre Ausgaben Ihnen zu erheblichen Einsparungen verhelfen kann. Sie müssen kein völlig ausgeklügeltes Buchhaltungssystem haben, solange es genau und sorgfältig ist!

Bewahren Sie Rechnungen auf, fragen Sie nach Belegen und verwahren Sie alle stornierten Zahlungen Ihrer Ferienwohnung. Heben Sie all diese Unterlagen zusammen, an einem Ort auf und erstellen Sie eventuell auch digitale Kopien zur Absicherung. Im Idealfall werden Ihre organisatorischen Fähigkeiten, wenn die Steuererklärung das nächste Mal fällig ist, zu erheblichen Einsparungen führen.


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