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15 absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung

15 absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung

Immobilien gelten nicht erst seit Kurzem als sichere Geldanlage. Somit ist es nicht verwunderlich, dass zahlreiche Personen in Wohneigentum investieren. Einige nutzen eine solche Immobilie dann für sich selbst. Andere bauen sich mit der zusätzlichen Immobilie ein weiteres Standbein auf und vermieten Wohnungen oder Häuser an Feriengäste.

Selbstverständlich müssen die zusätzlich erwirtschafteten Einnahmen am Ende des Jahres jedoch versteuert werden. Und jeder weiß: Steuern können einen ordentlichen Einschnitt in die erzielten Einnahmen Ihrer machen, auch wenn es um Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen geht. Selbst wenn es mit den Finanzen im vergangenen Jahr gut für Sie lief und Ihr Ferienwohnungsbusiness genial läuft, kommen dann doch eher wenig Freudengefühle auf, wenn man zur Kasse gebeten wird.

Dennoch führt aber nun mal kein Weg um die Steuern herum. Doch lassen Sie den Kopf nicht hängen! Zahlreiche Ausgaben, die beim Betreiben oder Einrichten einer Ferienwohnung anfallen, können steuerlich abgesetzt werden. Sorgfalt, wenn es um das Aufbewahren von Rechnungen und Belegen geht, zahlt sich also wortwörtlich aus.

Zur Besteuerung von Mietobjekten wie Ferienwohnungen oder Ferienhäusern gibt es in jedem Land eigene Vorschriften. Somit variieren natürlich auch die Abzüge je nach Standort. Daher empfiehlt es sich, sich frühzeitig zu informieren, welche Regelungen im Detail an Ihrem Wohnort beziehungsweise in Ihrem Land gelten. Noch bevor Sie Ihre jährliche Einkommenserklärung abgeben, sollten Sie sich informiert haben, um alle relevanten Ausgaben, die im Zusammenhang mit Ihrer Ferienwohnung stehen, steuerlich absetzen zu können.

 


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Ferienwohnung steuerlich absetzen: Grundlegende Informationen

Die rechtliche Grundlage für die steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen bildet in Deutschland das Einkommenssteuergesetz (EStG). Um eine bestehende Ferienwohnung jedoch korrekt steuerlich absetzen zu können, ist es zunächst wichtig, einige Grundlagen zu verstehen. In diesem Zusammenhang möchten wir auf einige allgemeine Aspekte der Besteuerung von Ferienwohnungen und der Versteuerung von Einkünften aus der Ferienvermietung eingehen.

Abschreibung der Ferienwohnung oder doch Absetzung? Wo liegt der Unterschied?

Bevor Sie damit beginnen, Ausgaben und Kosten Ihrer Ferienwohnung in Deutschland steuerlich abzusetzen, sollten Sie mit den Worten Abschreibung und Absetzung vertraut sein. Oft werden die beiden Wort als Synonyme genutzt, den sie beschreiben auch einen ähnlichen Sachverhalt. Kosten können oft von Steuern abgesetzt werden, beispielsweise durch die Abschreibung aufgrund von Abnutzung. Dabei wird der Vorgang der aus steuerlicher Sicht passiert als Absetzung bezeichnet, für Unternehmen ist das in der Abrechnung gleichzusetzen mit der Abschreibung.

Doch was ist diese Abschreibung denn jetzt? In Deutschland können Anlagewerte abgesetzt werden, die durch eine betriebliche Verwendung abgenutzt werden. Sprich ein Regal in einer Ferienwohnung beispielsweise wird abgenutzt und nach einigen Jahren nicht mehr neuartig sein oder sogar auseinanderbrechen. Demnach kann jedes Jahr ein bestimmter Wert für diese Abnutzung abgeschrieben werden, der dann von der Steuer abgesetzt werden kann. Dies gilt natürlich nur, wenn es sich um eine betriebliche Ausgabe handelt.

Wie sie Ihre Ferienwohnung steuerlich absetzen

Viele Güter können sofort abgeschrieben werden, demnach wird der gesamt Anschaffungswert abgesetzt. Diese Möglichkeit besteht ausschließlich für Ausgaben, die Sie als Vermieter zum Zweck der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses getätigt haben und die den Nettowert von 1.000 Euro nicht überschreiten. 2023 lag dieser Wert noch bei 800€.

Ausgaben, die einen Nettowert von 1.000 Euro überschreiten, können unter gewissen Voraussetzungen abgeschrieben werden. Eine dieser Voraussetzungen ist, dass Sie alle relevanten Ausgaben über diesem Betrag über mehrere Jahre hinweg in Ihrer Steuererklärung eintragen müssen. Im Steuerrecht nennt sich dies „Absetzung für Abnutzung”.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind sämtliche Ausgaben, die den Zweck haben, Einnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Kurz gesagt sind es alle Ausgaben, die Sie haben, um Ihre Ferienvermietung nicht nur betreiben zu können, sondern auch daraus Gewinn zu schlagen. Diese Kosten sind steuerlich relevant, um die entstandenen Einkünfte zu berechnen.

Doch Achtung: Bei Ferienwohnungen, die vermietet und zeitweise von Ihnen selbst genutzt werden, können nur die Kosten als Werbungskosten der Ferienwohnung steuerlich abgesetzt werden, die während der Zeit der Fremdnutzung angefallen sind. Kosten und Aufwendungen, die Sie als Vermieter hatten, während Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus selbst genutzt haben, können somit nicht von der Steuer für Ihre Ferienwohnung abgesetzt werden. (Wenn Sie beispielsweise im Juni Urlaub in Ihrer Ferienwohnung gemacht haben, können Sie die Nebenkosten im Juni nicht als Werbungskosten absetzen.)

Werbungskosten Laptop

Um die Frage, welche Kosten der Ferienwohnung absetzbar sind, zu beantworten, müssen Sie daher die Zeit der tatsächlichen Vermietung im Verhältnis zur Eigennutzung berechnen.

Grundsätzlich gilt hier, dass alle Aufwendungen und Kosten, die unmittelbar mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung in Zusammenhang stehen, vollständig als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise Reinigungskosten nach der Vermietung der Wohnung, Inserate und Anzeigen sowie weitere Werbemaßnahmen.

Besteht eine Gewinnerzielungsabsicht?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, gibt es zwei Szenarien, die für die steuerliche Behandlung Ihrer Ferienwohnung eine immens wichtige Rolle spielen:

  1. Die Ferienwohnung wird ausschließlich touristisch genutzt
  2. Die Ferienwohnung wird von Ihnen selbst mitbenutzt

Wie bereits unter dem Punkt Werbungskosten erläutert, können Sie Kosten für die Tage, an denen Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus für persönliche Zwecke nutzen, nicht steuerlich absetzen. Dies bezieht sich jedoch lediglich auf laufende Kosten, wie zum Beispiel Nebenkosten, Abschreibungen und Zinsen.

Darüber hinaus können Sie Werbungskosten für Ihre Ferienwohnung nur steuerlich absetzen, wenn dem Finanzamt deutlich ist, dass Sie mit der Ferienvermietung auf Dauer einen Gewinn erzielen möchten, Sie also fachlich gesehen eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können.

ferienwohnung steuerlich absetzen

Ein Indikator dafür ist, dass Sie die Wohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miettage vermieten. Wenn Sie die Ferienwohnung selbst mitnutzen oder nur an weniger Tagen vermieten, müssen Sie eine Ertragsprognose über die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die nächsten 30 Jahre erstellen.

Wenn die Einnahmen größer als die Ausgaben sind, ist eine Gewinnerzielungsabsicht erkenntlich und Sie können Ausgaben oder eventuelle Verluste in Ihrer Steuererklärung angeben.

Liegt hingegen keine Gewinnerzielungsabsicht vor, spricht man in Deutschland von Liebelei. Dies gilt ebenfalls, wenn die erzielten Einnahmen aus der Ferienvermietung die anfallenden Selbstkosten dauerhaft nicht überschreiten. Dies bedeutet, dass die jeweilige Tätigkeit der privaten Lebensführung zugeordnet wird und erzielte Verluste und Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Ferienwohnung stehen, nicht steuerlich abgesetzt werden können. Es müssen dann jedoch auch keine Steuern bezahlt werden. Liebelei oder eine mangelnde Gewinnerzielungsabsicht können hingegen ausgeschlossen werden, wenn deutliche Anstrengungen unternommen werden, um die Ertragslage zu verbessern.

Diese Werbungskosten Ihrer Ferienwohnung sind absetzbar

Insbesondere wer gerade erst mit einem Ferienvermietungsgeschäft beginnt, stellt sich vielleicht die Frage: Was kann ich bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen? Um diese Frage zu beantworten, haben wir Ihnen in diesem Abschnitt die 15 wichtigsten absetzbaren Ausgaben aufgelistet, die Sie beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung berücksichtigen sollten.

Ferienwohnung Werbungskosten absetzen

Beachten Sie jedoch, dass Sie nur die Ausgaben Ihrer Ferienwohnung von der Steuer absetzen können oder Anspruch auf steuerliche Abzüge haben, wenn Sie diese mit einer Quittung oder einem Rechnungsschreiben belegen können!

Zusammengefasst lässt sich die Frage “Was kann ich bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen” jedoch wie folgt beantworten:

  • Schuldzinsen
  • Abschreibungen auf die Nebenkosten und auf den Kaufpreis
  • laufende Kosten
  • Vermittlungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Renovierungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • etc.

1. Reparaturen, Instandhaltung und Reinigung

Selbst die größten Glückspilze unter den Eigentümern müssen irgendwann mit Reparatur- und Instandhaltungskosten rechnen. Egal ob es sich um ein undichtes Dach oder einen tropfenden Wasserhahn handelt, Sie können jegliche Gebühren für professionelle Reparaturarbeiten und Materialkosten, die in Ihrem Ferienhaus anfallen, steuerlich absetzen. Und vergessen Sie nicht, dass selbst die Reinigungsfirma für die Ferienwohnungen als abzugsfähige Ausgabe gilt. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn Ihre Ferienwohnung fremdvermietet ist. Die Antwort auf die Frage, was Sie bei einer selbstgenutzten Ferienwohnung steuerlich absetzen können, fällt hingegen ernüchternd aus. Denn sowohl Reparatur- als auch Reinigungskosten werden in diesem Fall als private Lebensführung gehändelt und können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

2. Versicherung

Wunderschöne Strandhäuser und malerische Berghütten sind allseits sehr begehrte Ferienunterkünfte. Allerdings können saftige Beträge anfallen, um diese Immobilien gegen Erdrutsche, Überflutungen und andere Naturkatastrophen abzusichern. Dazu kommt noch die Haftpflichtversicherung, um Ihr Eigentum vor Unfällen zu schützen oder die Hausratversicherung, um Ihre Ausstattung im Falle von Einbrüchen abzusichern. Auch wenn es schwierig sein kann, hier einen Überblick zu behalten, müssen Sie in jedem Fall die Rechnung für die Versicherung Ihrer Ferienwohnung aufbewahren, um getätigte Ausgaben bei der Steuer für Ihre Ferienwohnung geltend machen zu können. Jedoch sind nicht alle Versicherungen voll absetzbar, sondern nur die, die direkt mit Ihrem Business also Ihrer Ferienwohnung verbunden sind. Ihre Krankenversicherung oder Unfallversicherung können Sie beispielsweise nicht absetzen.

3. Nebenkosten steuerlich absetzen

Die Kosten, um Ihre Ferienwohnung mit Strom, Wasser, Internet und anderen wichtigen Anschlüssen zu versorgen, können sich leicht auf mehrere Hundert Euro pro Monat belaufen. Wenn dann auch noch die staatlichen- und die kommunalen Steuern mit ins Spiel kommen, können Sie schon einmal jährliche Ausgaben im Wert von einigen Tausend Euro haben. Die gute Nachricht ist jedoch, dass Sie anfallende Nebenkosten steuerlich absetzen können. Auch hier gilt, dass Sie lediglich die Nebenkosten steuerlich absetzen können, die angefallen sind, während Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermietet waren. Für die Zeit der Eigennutzung ist dies nicht möglich.

ferienwohnung welche kosten absetzbar

 

Als Beispiel zeigen wir Ihnen, wie Sie Nebenkosten für eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen können:

Haben Sie Ihre Ferienwohnung im Monat Juni beispielsweise an zwei Wochenenden oder fünf Tagen selbst genutzt und die Immobilie während der restlichen 25 Tage fremdvermietet, müssen Sie die dabei entstandenen Nebenkosten prozentual berechnen. In diesem Fall hätten Sie anrecht auf das Absetzen von 25/30 also 83% der Nebenkosten im Juni.

4. Marketing und Werbung

Welche Werbekosten können Sie bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen? Egal, ob Sie Ihre Ferienwohnung offline über Printmedien vermarkten oder online über Buchungsportale anbieten – das Geld, das Sie für Marketing und Werbung investieren, ist vollständig steuerlich absetzbar! Dies gilt jedoch wiedermal nur für die Zeit, in der eine Ferienwohnung tatsächlich fremdvermietet und nicht selbst genutzt wurde oder leerstand. Somit müssen Sie auch hier prozentual berechnen, was steuerlich abgesetzt werden kann.

 

5. Maklerprovision

Manche Vermieter greifen auf einen Makler zurück, um die Auslastung ihrer Ferienwohnung zu erhöhen. In manchen Fällen ist das aber auch notwendig, um eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können. Daher wird es viele Vermieter freuen zu hören, dass die zu zahlende Maklerprovision ebenfalls in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden kann.

6. Bürokosten

Wenn Sie sich als Vermieter selbst um die Verwaltung und das Marketing Ihrer Ferienwohnung kümmern, können Sie auch Bürokosten für Ihre Ferienwohnung steuerlich absetzen. Darunter fallen zum Beispiel Kosten für den Telefon- oder Internetanschluss, Bürobedarf und Schreibwaren, sowie für eine FeWo Software. Hierbei geht es im Gegensatz zu den Nebenkosten nicht um das Internet oder ähnliches in der Ferienwohnung selbst, sondern um die Kosten, die außerhalb für die Ferienwohnung anfallen. Um diese Bürokosten absetzen zu können, müssen Sie eine klare Trennung zwischen privater Nutzung und geschäftlicher Nutzung (für die Ferienwohnung) aufweisen können. Die Internetrechnung von Zuhause, inklusive jeglicher Geräte, die Sie in Ihrer Freizeit nutzen, kann beispielsweise nicht abgesetzt werden.

7. Gebühren und Honorare für Steuerberatungen

Vielleicht haben Sie Ihre Steuerformulare bis jetzt problemlos selbst mit Stift und Taschenrechner ausgefüllt, aber ein guter Steuerberater kann Ihnen mehr als nur Zeit sparen. Das deutsche Steuerrecht ist für den Durchschnittsmenschen ein quasi undurchdringlicher Urwald voller Juristenjargon und Besonderheiten. Nicht selten passiert es daher, dass einem mögliche Abzügen durch die Maschen fallen. Um dies zu vermeiden, kann es sich lohnen einen professionellen Steuerberater zu engagieren.

Sparen Sie sich die undankbare Aufgabe im Detail nachzuprüfen, welche Ausgaben Ihrer Ferienwohnung in welcher Höhe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden können und lassen Sie stattdessen Ihren Steuerberater die Arbeit für Sie erledigen. Die hierfür anfallenden Gebühren und Honorare können Sie dann ironischerweise ebenfalls von der Steuer für Ihre Ferienwohnung absetzen.

8. Möbel und Ausstattung (Direktabsetzung per Werbungskosten)

Selbst Anschaffungen wie die Einbauküche Ihrer Ferienwohnung können Sie steuerlich absetzen. Deswegen sollten Sie also immer den Kassenbon aufbewahren! Allerdings sollten Sie sich nochmals die Direktbsetzungs-Obergrenze von 1.000 Euro netto ins Gedächtnis rufen. Alles über diesem Wert kann nicht direkt abgesetzt, kann aber abgeschrieben werden. Wie die Abschreibung funktioniert bei Anschaffungen von über 1.000 Euro, erklären wir Ihnen etwas weiter unten.

9. Kreditzinsen

Haben Sie gerade ein Ferienhaus gekauft, dafür einen Kredit aufgenommen und möchten die Kosten nun steuerlich absetzen? Wenn Sie die Unterkunft, die Sie vermieten möchten, gekauft haben und den Kredit noch nicht abbezahlt haben, können Sie auch die Kreditzinsen steuerlich geltend machen. Grundsätzlich gilt hierbei, dass, wenn ein Kredit der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient, sowohl die Kreditzinsen als auch die Beschaffungskosten des Kredits absetzbar sind. Unabhängig davon, ob Sie einen Kredit für den Kauf einer Immobilie, die Instandhaltung einer bestehenden Ferienwohnung oder für geplante Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen haben, die laufenden Zinsbelastungen sind steuerlich absetzbar.

10. Grundsteuer

Die Grundsteuer fällt für jeden Eigentümer einer Immobilie jährlich an und wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist dabei der Einheitswert der Immobilie und der sogenannte Hebesatz. Derweil der Einheitswert vom deutschen Finanzamt festgelegt wird, liegt der Hebesatz im Ermessen der Gemeinde Ihres Wohnorts.

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Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich oder zum größten Teil selbst, können Sie die Grundsteuer nicht absetzen. Anders sieht das jedoch bei Wohnungen und Häusern aus, die vermietet werden. So ist die Grundsteuer bei der Vermietung einer Ferienwohnung im Rahmen von Betriebsausgaben oder Werbungskosten vom Vermieter steuerlich absetzbar.

11. Kontoführung

Um einen besseren Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben der Ferienvermietung zu bewahren, empfiehlt es sich ein gesondertes Konto für Ihr Vermietungsgeschäft anzulegen. Die Kontoführungsgebühren, die von den meisten Banken erhoben wird, können Sie ebenfalls in Ihrer Steuererklärung absetzen. Dies gilt jedoch nur, wenn Sie ein separates Konto nur für die Vermietung der Ferienwohnungen angelegt haben.

12. Leerstand der Ferienwohnung

Für Mietobjekte können Eigentümer oft auch laufende Kosten und Ausgaben wie zum Beispiel für Strom, Grundsteuer oder Versicherungen in Zeiten des Leerstands absetzen. Auch dies fällt meist unter den Punkt Werbungskosten (nicht Werbekosten, hier gibt es einen Unterschied!). Zudem kann die Gemeinde am Standort der Wohnung unter Umständen die Grundsteuer erlassen, wenn die Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum leer steht. Damit dies möglich ist, müssen Sie dem Finanzamt jedoch Ihre Vermietungsabsicht deutlich machen.

Das bedeutet, dass Sie dem Finanzamt nachweisen können müssen, dass Sie sich ernsthaft darum bemüht haben, Mieter für Ihre Ferienwohnung zu finden. Das Finanzamt wertet als ein solches Bemühen zum Beispiel:

  • Renovierungsarbeiten in der Wohnung
  • Anpassung des Mietpreises
  • Verstärkte Marketingmaßnahmen (wiederholte Veröffentlichung von Inseraten)
  • Beauftragung eines Maklers

Steht Ihre Ferienwohnung nun also über mehrere Wochen oder sogar Monate leer und Sie können keinerlei Einnahmen verbuchen, lohnt es sich besonders die steuerliche Behandlung der Ferienwohnung zu beachten, um Zusatzkosten zu vermeiden. Als Werbungskosten können Sie beispielsweise auch bei einer leerstehenden Ferienwohnung Ausgaben für:

  • Schuldzinsen
  • Reparaturen
  • Verwaltung
  • Nebenkosten

absetzen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass Sie Ihre Vermietungsabsicht deutlich machen, da Sie sonst keine Werbungskosten absetzen können. Weisen Sie also nach, dass Sie keine Schuld am Leerstand Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses haben. Doch Achtung, wer weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann anfallende Werbungskosten nur noch teilweise absetzen.

13. Zweitwohnungssteuer

Wer eine Ferienwohnung vermietet oder teilweise selbst nutzt, die sich nicht an der gleichen Wohnadresse befindet, muss in Deutschland eine Zweitwohnungssteuer bezahlen. Unter Umständen können Sie sich jedoch von der Zweitwohnungssteuer befreien lassen. Da es sich bei der Zweitwohnungssteuer um eine Gemeindesteuer handelt, die sich nach der Auslastung der Wohnung richtet, können Zusatzkosten entfallen, wenn Sie die entsprechende Wohnung beispielsweise nie selbst nutzen.

Bieten Sie Ihre Zweitwohnung beispielsweise über einen Makler an, machen Sie dem Finanzamt mehr als deutlich, dass Sie die Wohnung nicht für eigene Zwecke nutzen. In diesem Fall ist auch die Zweitwohnungssteuer absetzbar.

14. Private Tätigkeit oder Gewerbe?

Ob die Vermietung einer Ferienwohnung als private Tätigkeit oder als Gewerbe gedeutet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Im Allgemeinen fällt die Vermietung einer Immobilie unter die private Vermögensverwaltung. Gehen die Einnahmen jedoch über den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung hinaus und es entstehen deutliche wirtschaftliche Vorteile, kann von einem Gewerbe ausgegangen werden. Welcher Fall greift, ist jedoch im Einzelfall zu klären.

Grundsätzlich entscheidet meistens der erwirtschaftete Gewinn, ob Sie letztendlich ein Gewerbe anmelden müssen oder nicht. So gilt, wer mehr als 22.000 Euro Umsatz durch die Vermietung einer Ferienwohnung erwirtschaftet hat, muss ein Gewerbe anmelden und entsprechende Abgaben (wie zum Beispiel die Umsatzsteuer) zahlen. Wenn Sie unter 24.500€ gilt für Sie die Kleinunternehmerregelung, die Sie zumindest von der Gewerbesteuer befreit.  Finanzieren Sie Ihre Immobilie jedoch noch über einen Kredit und berechnen auch alle weiteren Ausgaben ein, erreichen Sie diese Summe in den ersten Jahren Ihres Vermietungsgeschäfts meist nicht. Dennoch kann es sich lohnen, frühzeitig Rücksprache mit einem erfahrenen Steuerberater zu halten und genau zu klären, ab wann eine Anmeldung für Sie förderlich wäre, unter gewissen Umständen können Sie nämlich auch hier etwas sparen.

15. Ferienwohnung über Airbnb vermieten – Umsatzsteuer

Möchten Sie Ihre Ferienwohnung über ein Buchungsportal wie Airbnb oder Booking.com vermieten, müssen Sie aber automatisch Mehrwertsteuer entrichten. Alle Einkünfte, die über diese oder ähnliche Portale erwirtschaftet wurden, sind entsprechend bei der jährlichen Steuererklärung anzugeben. Dann gelten jedoch die gleichen Regeln wie bei einer Ferienimmobilie, die Sie über einen Makler oder auch privat vermieten. Relevante Ausgaben können unter bestimmten Voraussetzungen (Gewinnerzielungsabsicht, Lage, Überschussprognose, begrenzte Eigennutzung, etc.) steuerlich abgesetzt werden.

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Abschreibung per AfA in Ihrer Ferienwohnung (z.B. Möbel)

Doch was passiert, wenn ich Kosten für meine Ferienwohnung habe, die die 1.000 Euro netto überschreiten und vielleicht nicht als Werbungskosten zählen?

Bestimmte Güter und zwar alle diejenigen, die im Laufe der Zeit abnutzen oder veralten, können über die Jahre abgeschrieben werden. In Ihrer Ferienwohnung wären das beispielsweise Möbel, Fernseher und sogar die Ferienwohnung selbst. All diese Güter sind in der AfA-Tabelle festgehalten, die Tabelle für Absetzung durch Abnutzung. Sie sagt aus, über wie viele Jahre die Güter abgeschrieben wird.

Der Abschreibungssatz pro Jahr berechnet sich dann, indem man den Nettowert (als angemeldetes Gewerbe) bzw. Bruttowert (als Kleinunternehmer) der Anschaffung durch die angegebenen Jahre laut AfA-Tabelle teilt.

Beispiel Abschreibung Möbel Ferienwohnung:

  • AfA-Tabelle besagt Abschreibung in 10 Jahren für Möbel in Gastgewerben
  • Sofagarnitur für 2380 Euro angeschafft
  • Wir sind ein angemeldetes Gewerbe

2380 Euro / 1,19 = 2000 Euro netto
2000 Euro / 10 Jahre = 200 Euro abschreiben pro Jahr.

In diesem Falle könnten wir also 200 Euro abschreiben und (auf dem Blatt) von unserem Gewinn abziehen, somit müssen wir dann 200 Euro weniger versteuern. Achten Sie darauf, dass die Abschreibung monatsgenau sein muss, sprich auf den Monat heruntergerechnet. Wenn Sie das Sofa nun also im Juli angeschafft haben, können nur die genutzten Monate abgeschrieben werden, dann läge der Betrag bei 100€

Wichtige Abschreibungssätze für Ferienwohnungsinhaber:

Anlagegut AfA-Tabelle Nutzungsdauer
(Stand 2024)
Gebäude (Gewerblich, nicht zum Wohnen) 33 Jahre
Möbel 10 Jahre
Fernseher 3 Jahre

Denken Sie jedoch daran, dass die Güter einzeln gewertet werden. Sollten Sie beispielsweise 4 Stühle für 1200 Euro kaufen, sind dies nur 300 Euro pro Stuhl, sprich es muss nicht jährlich abgeschrieben werden, da die 1.000 Euro Grenze nicht überschritten wird. Beachten Sie außerhalb, dass der Nettopreis gilt. Wenn Sie in einem herrkömmlichen Möbelgeschäft wie Ikea beispielsweise einkaufen, können Sie für die Kalkulation also noch die inkludierte Mehrwertsteuer abziehen.

Ferienwohnungen im Ausland steuerlich absetzen

Haben Sie eine Immobilie im Ausland erworben, die Sie als Ferienwohnung vermieten möchten und fragen sich nun: “Wie kann ich meine Ferienwohnung steuerlich absetzen?” Die Antwort ist für viele deutsche Vermieter ernüchternd, denn lediglich die Immobilien, die sich im Inland befinden, können auch in Deutschland steuerlich abgesetzt werden. Wer also eine Wohnung in Südspanien oder Italien vermietet, muss sich vor Ort erkundigen, welche steuerlichen Regeln gelten. Wird hingegen ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Haus an wechselnde Gäste in Deutschland vermietet, wird die entsprechende Ferienwohnung nach deutschem Steuerrecht behandelt und Kosten können wie oben beschrieben steuerlich abgesetzt werden.

Tipps für die Besteuerung von Ferienwohnungen mit gelegentlicher Nutzung

Bei der Selbstnutzung einer bestehenden Ferienwohnung ist Vorsicht geboten. Denn wer seine Ausgaben im Zusammenhang mit der Ferienwohnung am Ende des Jahres steuerlich absetzen möchte, muss eine klare Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können. Wer die eigene Ferienwohnung hingegen vermehrt selbst nutzt, dem kann das deutsche Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Und in diesem Fall greifen andere steuerliche Regeln. Um dies jedoch zu vermeiden, sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der am Standort der Immobilie geltenden durchschnittlichen Vermietungszeiten belegt ist. Zum Beispiel:

Werden Ferienunterkünfte auf Sylt im Durchschnitt an 200 Tagen des Jahres vermietet, muss Ihre Ferienwohnung am gleichen Standort zu mindestens 150 Tagen im Jahr vermietet gewesen sein, damit Sie Ausgaben steuerlich absetzen können. Wie hoch die Belegungsrate jeweils ist, können Sie leicht beim Tourismusverband oder der Gemeinde vor Ort erfragen.  Zudem kann es erforderlich sein eine Ertragsprognose über die nächsten 30 Jahre zu erstellen, die dem Finanzamt in Deutschland aufzeigt, dass Sie theoretisch einen Mietüberschuss aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung erwirtschaften und somit Anspruch auf Abschreibungen oder eine Minderung der Steuerlast haben.

Können Sie zudem nicht nachweisen, zu welchem Anteil Ihre Ferienwohnung im Laufe eines Kalenderjahres selbst genutzt wurde, geht das deutsche Finanzamt grundsätzlich von mindestens 50 Prozent Eigennutzung aus. Und entsprechend können Sie nur noch Werbungskosten für diesen Zeitraum geltend machen.

Fazit

Sobald Sie erkannt haben, wo große Abzüge möglich sind, wird klar, warum das Buchführen über all Ihre Ausgaben Ihnen zu erheblichen Einsparungen verhelfen kann. Sie müssen kein völlig ausgeklügeltes Buchhaltungssystem haben, solange es genau und sorgfältig ist!

Wer sich jedoch keinen persönlichen Steuerberater leisten möchte oder kann und dennoch Hilfe bei der jährlichen Steuererklärung benötigt, kann für die Berechnung der Steuer online Tools verwenden. Direkt im Browser oder bequem per App können Sie Ihre Steuererklärung so spielerisch erstellen und mit etwas Glück ordentlich sparen.

Wichtig ist in jedem Fall, alle Rechnungen und Belege aufzubewahren. Sammeln Sie alle wichtigen Dokumente und verwahren Sie auch alle stornierten Zahlungen Ihrer Ferienwohnung sicher. Heben Sie all diese Unterlagen zusammen an einem Ort auf und erstellen Sie eventuell auch digitale Kopien zur Absicherung.

Zudem kann es sich lohnen ein Buchungssystem für Ihre Ferienwohnung zu nutzen, um mit dem FeWo Channelmanager den Überblick über alle eingegangenen Reservierungen zu behalten und Nachweise über die Belegung Ihrer Ferienwohnung zur Hand zu haben. Im Idealfall werden Ihre organisatorischen Fähigkeiten und das von Ihnen gewählte System zu erheblichen Einsparungen fühlen, wenn Ihre Steuererklärung das nächste Mal fällig ist. Testen Sie Lodgify gerne 7 Tage kostenlos, ohne Kreditkarte, ohne Verpflichtungen.


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Kommentare anzeigen (2)
  1. Wir haben dieses Jahr eine Ferienwohnung im Bezirk Braunau gekauft und ich will sie richtig steuern. Vielen Dank für diesen Beitrag und alle Ratschläge, wie ich richtig Ausgaben für Ferienwohnung während er Erstellung von Steuererklärung berücksichtigen kann. Gut zu wissen, dass Marketingausgaben auch steuerlich absetzbar sind.

  2. Hallo Lisa,

    danke für den Beitrag, hat mir in vielen Hinsichten weitergeholfen.

    Anmerkung zum Artikel: Durch das Doppelsteuerabkommen Deutschland/Spanien ist es verpflichtend Einkünfte aus Ferienimmobilie in Spanien auch in Deutschland steuerlich anzugeben. Dazu gehören aber auch die Ausgaben. Das Verfahren ist dann das Selbe wie bei einer Ferienimmoblie in Deutschland.

    Die Umsetzsteuer über Airbnb wird erst ab Einnahmen über 22000Eur im Jahr fällig.

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