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15 absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung

15 absetzbare Ausgaben Ihrer Ferienwohnung

Immobilien gelten nicht erst seit Kurzem als sichere Geldanlage. Somit ist es nicht verwunderlich, dass zahlreiche Personen in Wohneigentum investieren. Einige nutzen eine solche Immobilie dann für sich selbst. Wieder andere bauen sich mit der zusätzlichen Immobilie jedoch ein geschäftliches Standbein auf und vermieten Wohnungen oder Häuser an Feriengäste. Selbstverständlich müssen die zusätzlich erwirtschafteten Einnahmen am Ende des Jahres jedoch versteuert werden. Und jeder weiß: Steuern können einen ziemlich beträchtlichen Einschnitt in die erzielten Einnahmen Ihrer Ferienvermietung machen. Selbst wenn es mit den Finanzen im vergangenen Jahr gut für Sie lief und Ihr Ferienvermietungsgeschäft floriert, kommen dann doch eher wenig Freudengefühle auf, wenn man zur Kasse gebeten wird.

Dennoch führt aber nun mal kein Weg um die Steuern herum. Doch lassen Sie den Kopf nicht hängen. Zahlreiche Ausgaben, die beim Betreiben oder Einrichten einer Ferienwohnung anfallen, können steuerlich abgesetzt werden. So können sorgfältig aufgeführte Abzüge Ihre Steuerbelastung in vielen Fällen erheblich sinken und gleichzeitig Ihre Laune wieder anheben.

Zur Besteuerung von Mietobjekten wie Ferienwohnungen oder Ferienhäusern gibt es in jedem Land eigene Vorschriften. Somit variieren natürlich auch die Abzüge je nach Standort teilweise erheblich. Daher empfiehlt es sich, sich frühzeitig zu informieren, welche Regelungen im Detail an Ihrem Wohnort beziehungsweise in Ihrem Land gelten. Noch bevor Sie Ihre jährliche Einkommenserklärung abgeben, sollten Sie über diese Informationen verfügen, um alle relevanten Ausgaben, die im Zusammenhang mit Ihrer Ferienwohnung stehen korrekt steuerlich absetzen zu können.


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Ferienwohnung steuerlich absetzen: Grundlegende Informationen

Die rechtliche Grundlage für die steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen bildet in Deutschland das Einkommenssteuergesetz (EStG). Um eine bestehende Ferienwohnung jedoch korrekt steuerlich absetzen zu können, ist es zunächst wichtig einige Grundlagen zu verstehen. In diesem Zusammenhang möchten wir in diesem Abschnitt kurz auf einige allgemeine Aspekte der Besteuerung von Ferienwohnungen und der Versteuerung von Einkünften aus der Ferienvermietung eingehen.

Absetzung vs. Abschreibung – wo liegt der Unterschied?

Bevor Sie damit Beginnen Ausgaben und Kosten Ihrer Ferienwohnung in Deutschland steuerlich abzusetzen, sollten Sie zuerst einmal den Unterschied zwischen Absetzung und Abschreibung kennen. Grundsätzlich handelt es sich bei einer Abschreibung um einen unternehmensrechtlichen Begriff. Demgegenüber steht die Absetzung, die die Abnutzung aus steuerlicher Sicht beschreibt. Dabei sind beide Begriffe eng miteinander verbunden. Denn steuerrechtlich können in Deutschland die Anlagewerte abgesetzt werden, die durch eine betriebliche Verwendung abgenutzt werden. Gesetzt den Fall natürlich, dass es sich um eine betriebliche Ausgabe handelt.

Wie sie Ihre Ferienwohnung steuerlich absetzen

Des Weiteren gilt, wer in Deutschland etwas von der Steuer absetzen möchte, kann Werbungskosten im Wert von maximal 800 Euro geltend machen. Diese Möglichkeit besteht ausschließlich für Ausgaben, die Sie als Vermieter zum Zweck der Vermietung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses getätigt haben und die den Nettowert von 800 Euro nicht überschreiten.

Ausgaben, die einen Nettowert von 800 Euro überschreiten, können unter gewissen Voraussetzungen abgeschrieben werden. Dies beinhaltet jedoch auch, dass Sie relevante Ausgaben über diesem Betrag über mehrere Jahre hinweg in Ihrer Steuererklärung eintragen müssen. Im Steuerrecht nennt sich dies „Absetzung für Abnutzung”.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind sämtliche Ausgaben, die den Zweck haben Einnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Kurz gesagt sind es alle Ausgaben, die Sie haben, um Ihre Ferienvermietung nicht nur betreiben zu können, sondern auch daraus Gewinn zu schlagen. Diese Kosten sind steuerlich relevant, um die entstandenen Einkünfte zu berechnen.

Doch Achtung: Bei Ferienwohnungen, die vermietet und zeitweise von Ihnen selbst genutzt werden, können nur die Kosten als Werbungskosten der Ferienwohnung steuerlich abgesetzt werden, die während der Zeit der Fremdnutzung angefallen sind. Kosten und Aufwendungen, die Sie als Vermieter hatten, während Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus selbst genutzt haben, können somit nicht von der Steuer für Ihre Ferienwohnung abgesetzt werden. Um die Frage welche Kosten der Ferienwohnung absetzbar sind, zu beantworten, müssen Sie daher die Zeit der tatsächlichen Vermietung im Verhältnis zur Eigennutzung berechnen.

Grundsätzlich gilt hier, dass alle Aufwendungen und Kosten, die unmittelbar mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung in Zusammenhang stehen, vollständig als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise Reinigungskosten nach der Vermietung der Wohnung, Inserate und Anzeigen, sowie weitere Werbemaßnahmen.

Besteht eine Gewinnerzielungsabsicht?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, gibt es zwei Szenarien, die für die steuerliche Behandlung Ihrer Ferienwohnung eine immens wichtige Rolle spielen:

  1. Die Ferienwohnung wird ausschließlich touristisch genutzt
  2. Die Ferienwohnung wird von Ihnen selbst mitbenutzt

Wie bereits unter dem Punkt Werbungskosten erläutert, können Sie Kosten für die Tage, an denen Sie Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus für persönliche Zwecke nutzen, nicht steuerlich absetzen. Dies bezieht sich jedoch lediglich auf laufende Kosten, wie zum Beispiel Nebenkosten, Abschreibungen und Zinsen.

Darüber hinaus können Sie Werbungskosten für Ihre Ferienwohnung nur steuerlich absetzen, wenn dem Finanzamt deutlich ist, dass Sie mit der Ferienvermietung auf Dauer einen Gewinn erzielen möchten.

ferienwohnung steuerlich absetzen

Ein Indikator dafür ist, dass Sie die Wohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miettage vermieten. Wenn Sie die Ferienwohnung selbst mitnutzen oder an weniger Tagen vermieten, müssen Sie eine Ertragsprognose über die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die nächsten 30 Jahre erstellen.

Wenn die Einnahmen größer als die Ausgaben sind, ist eine Gewinnerzielungsabsicht erkenntlich und Sie können Ausgaben oder eventuelle Verluste in Ihrer Steuererklärung angeben.

Liegt hingegen keine Gewinnerzielungsabsicht vor, spricht man in Deutschland von Liebelei. Dies gilt ebenfalls, wenn die erzielten Einnahmen aus der Ferienvermietung die anfallenden Selbstkosten dauerhaft nicht überschreiten. Dies bedeutet, dass die jeweilige Tätigkeit der privaten Lebensführung zugeordnet wird und erzielte Verluste und Ausgaben, die in Zusammenhang mit der Ferienwohnung stehen, nicht steuerlich abgesetzt werden können. Liebelei oder eine mangelnde Gewinnerzielungsabsicht können hingegen ausgeschlossen werden, wenn deutschliche Anstrengungen unternommen werden, um die Ertragslage zu verbessern.

Diese Werbungskosten Ihrer Ferienwohnung sind absetzbar

Insbesondere wer gerade erst mit einem Ferienvermietungsgeschäft beginnt, stellt sich vielleicht die Frage: Was kann ich bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen? Um diese Frage zu beantworten, haben wir Ihnen in diesem Abschnitt die 15 wichtigsten absetzbaren Ausgaben aufgelistet, die Sie beim Ausfüllen Ihrer Steuererklärung berücksichtigen sollten.

Ferienwohnung Werbungskosten absetzen

Beachten Sie jedoch stets, dass Sie nur solche Ausgaben Ihrer Ferienwohnung von der Steuer absetzen können oder Anspruch auf steuerliche Abzüge haben, wenn Sie diese mit einer Quittung oder einem Rechnungsschreiben belegen können!

Zusammengefasst lässt sich die Frage “Was kann ich bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen” jedoch wie folgt beantworten:

  • Schuldzinsen
  • Abschreibungen auf die Nebenkosten und auf den Kaufpreis
  • laufende Kosten
  • Vermittlungskosten
  • Verwaltungskosten
  • Renovierungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • etc.

1. Reparaturen, Instandhaltung und Reinigung

Selbst die größten Glückspilze unter den Eigentümern müssen irgendwann mit Reparatur- und Instandhaltungskosten rechnen. Egal ob es sich um ein undichtes Dach oder einen tropfenden Wasserhahn handelt, Sie können jegliche Gebühren für professionelle Reparaturarbeiten und Materialkosten, die in Ihrem Ferienhaus anfallen steuerlich absetzen. Und vergessen Sie nicht, dass selbst der Reinigungsdienst für die Ferienwohnungen als abzugsfähige Ausgabe gilt. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn Ihre Ferienwohnung fremdvermietet ist. Die Antwort auf die Frage, was Sie bei einer selbstgenutzten Ferienwohnung steuerlich absetzen können, fällt hingegen ernüchternd aus. Denn sowohl Reparatur- als auch Reinigungskosten werden in diesem Fall als private Lebensführung gehändelt und können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

2. Versicherung

Wunderschöne Strandhäuser und malerische Berghütten sind allseits sehr begehrte Ferienunterkünfte. Allerdings können saftige Beträge anfallen, um diese Immobilien gegen Erdrutsche, Überflutungen und andere Naturkatastrophen abzusichern. Dazu kommt noch die Haftpflichtversicherung, um Ihr Eigentum vor Unfällen zu schützen oder die Hausratversicherung, um Ihre Ausstattung im Falle von Einbrüchen abzusichern. Auch wenn es schwierig sein kann, hier einen Überblick zu behalten, müssen Sie in jedem Fall die Rechnung für die Versicherung Ihrer Ferienwohnung aufbewahren, um getätigte Ausgaben bei der Steuer für Ihre Ferienwohnung geltend machen zu können.

3. Nebenkosten und Steuern

Die Kosten, um Ihre Ferienwohnung mit Strom, Wasser, Internet und anderen wichtigen Anschlüssen zu versorgen, können sich leicht auf mehrere Hundert Euro pro Monat belaufen. Wenn dann auch noch die staatlichen- und die kommunalen Steuern mit ins Spiel kommen, können Sie schon einmal jährliche, potenzielle Ausgaben im Wert von einigen Tausend Euro haben. Die gute Nachricht ist jedoch, dass Sie anfallende Nebenkosten steuerlich absetzen können. Auch hier gilt, dass Sie lediglich die Nebenkosten steuerlich absetzen können, die angefallen sind, während Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung vermietet waren. Für die Zeit der Eigennutzung ist dies nicht möglich.

ferienwohnung welche kosten absetzbar

Als Beispiel zeigen wir Ihnen, wie Sie Nebenkosten für eine vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen können:

Haben Sie Ihre Ferienwohnung im Monat Juni beispielsweise an zwei Wochenenden oder sechs Tagen selbst genutzt und die Immobilie während der restlichen 24 Tage fremdvermietet, müssen Sie die dabei entstandenen Nebenkosten prozentual berechnen. Lediglich die Kosten der Ferienwohnung, die während der Fremdvermietung entstanden sind, können am Ende des Jahres bei der jährlichen Steuererklärung steuerlich abgesetzt werden.

4. Marketing und Werbung

Welche Werbungskosten können Sie bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen? Egal, ob Sie Ihre Ferienwohnung offline über Printmedien vermarkten oder online über Buchungsportale anbieten – das Geld, das Sie für Marketing und Werbung investieren, ist vollständig steuerlich absetzbar! Dies gilt jedoch nur für die Zeit, die eine Ferienwohnung tatsächlich fremdvermietet und nicht selbstgenutzt wurde oder leerstand. Somit müssen Sie auch hier prozentual berechnen, was steuerlich abgesetzt werden kann.

5. Maklerprovision

Manche Vermieter greifen auf einen Makler zurück, um die Auslastung ihrer Ferienwohnung zu erhöhen. In manchen Fällen ist das aber auch notwendig, um eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen zu können. Daher wird es viele Vermieter freuen zu hören, dass die zu zahlende Maklerprovision ebenfalls in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden kann.

6. Bürokosten

Wenn Sie sich als Vermieter selbst um die Verwaltung und das Marketing Ihrer Ferienwohnung kümmern, können Sie auch Bürokosten für Ihre Ferienwohnung steuerlich absetzen. Darunter fallen zum Beispiel Kosten für den Telefon- oder Internetanschluss, Bürobedarf und Schreibwaren, sowie für Software.

7. Gebühren und Honorare für Steuerberatungen

Vielleicht haben Sie Ihre Steuerformulare bis jetzt problemlos selbst mit Stift und Taschenrechner ausgefüllt, aber ein guter Steuerberater kann Ihnen mehr als nur Zeit sparen. Das deutsche Steuerrecht ist für den Durchschnittsmenschen ein quasi undurchdringlicher Urwald voller Juristenjargon und Besonderheiten. Nicht selten passiert es daher, dass einem mögliche Abzügen durch die Maschen fallen. Um dies zu vermeiden, kann es sich lohnen einen professionellen Steuerberater zu engagieren.

Sparen Sie sich die undankbare Aufgabe im Detail nachzuprüfen, welche Ausgaben Ihrer Ferienwohnung in welcher Höhe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden können und lassen Sie stattdessen Ihren Steuerberater die Arbeit für Sie erledigen. Die hierfür anfallenden Gebühren und Honorare können Sie dann ebenfalls von der Steuer für Ihre Ferienwohnung absetzen.

8. Möbel und Ausstattung

Selbst Anschaffungen wie die Einbauküche Ihrer Ferienwohnung können Sie steuerlich absetzen. Deswegen sollten Sie also immer den Kassenbon aufbewahren! Allerdings sollten Sie sich nochmals die Absetzungs-Obergrenze von 800 Euro netto ins Gedächtnis rufen. Alles über diesem Wert kann nicht abgesetzt, kann aber abgeschrieben werden.

Beispiel:

Kostet Ihre neue Einbauküche mehr als 800 Euro netto, sind die getätigten Ausgaben für Ihre Ferienwohnung nicht mehr steuerlich absetzbar. Stattdessen können Sie relevante Ausgaben für Möbel, Einrichtung und Ausstattung jedoch abschreiben. So muss die neue Einbauküche also in jedem Fall abgeschrieben werden. In der Regel erfolgt die Abschreibung in einem Zeitraum von 10 Jahren. Das bedeutet, der Kaufpreis wird durch 10 geteilt und der daraus resultierende Betrag wird dann jedes Jahr, 10 Jahre lang, als Ausgabe in der Steuererklärung angegeben.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie auf der offiziellen Seite des Bundesfinanzministeriums. Hier sind zahlreiche Abschreibungstabellen für die Absetzung für Abnutzung (von Ferienwohnungen) gelistet um die Nutzungsdauer von Anlagegütern zu schätzen.

9. Kreditzinsen

Haben Sie gerade ein Ferienhaus gekauft, dafür einen Kredit aufgenommen und möchten die Kosten nun steuerlich absetzen? Wenn Sie die Unterkunft, die Sie vermieten möchten, gekauft haben und den Kredit noch nicht abbezahlt haben, können Sie auch die Kreditzinsen steuerlich geltend machen. Grundsätzlich gilt hierbei, dass, wenn ein Kredit der Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte dient, sowohl die Kreditzinsen als auch die Beschaffungskosten des Kredits absetzbar. Unabhängig davon, ob Sie einen Kredit für den Kauf einer Immobilie, die Instandhaltung einer bestehenden Ferienwohnung oder für geplante Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen haben, die laufenden Zinsbelastungen sind steuerlich absetzbar.

10. Grundsteuer

Die Grundsteuer fällt für jeden Eigentümer einer Immobilie jährlich an und wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist dabei der Einheitswert der Immobilie und der sogenannte Hebesatz. Derweil der Einheitswert vom deutschen Finanzamt festgelegt wird, liegt der Hebesatz im Ermessen der Gemeinde Ihres Wohnorts.

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Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung ausschließlich oder zum größten Teil selbst, können Sie die Grundsteuer nicht absetzen. Anders sieht das jedoch bei Wohnungen und Häusern aus, die vermietet werden. So ist die Grundsteuer bei der Vermietung einer Ferienwohnung im Rahmen von Betriebsausgaben oder Werbungskosten vom Vermieter steuerlich absetzbar.

11. Kontoführung

Um einen besseren Überblick über Ihre Einnahmen und Ausgaben der Ferienvermietung zu bewahren, empfiehlt es sich ein gesondertes Konto für Ihr Vermietungsgeschäft anzulegen. Die Kontoführungsgebühren, die von den meisten Banken erhoben wird, können Sie ebenfalls in Ihrer Steuererklärung absetzen.

12. Leerstand der Ferienwohnung

Für Mietobjekte können Eigentümer oft auch laufende Kosten und Ausgaben wie zum Beispiel für Strom, Grundsteuer oder Versicherungen in Zeiten des Leerstands absetzen. Auch dies fällt meist unter den Punkt Werbungskosten. Zudem kann die Gemeinde am Standort der Wohnung unter Umständen die Grundsteuer erlassen, wenn die Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum leer steht. Damit dies möglich ist, müssen Sie dem Finanzamt jedoch Ihre Vermietungsabsicht deutlich machen.

Das bedeutet, dass Sie dem Finanzamt nachweisen können müssen, dass Sie sich ernsthaft darum bemüht haben, Mieter für Ihre Ferienwohnung zu finden. Das Finanzamt wertet als ein solches Bemühen zum Beispiel:

  • Renovierungsarbeiten in der Wohnung
  • Anpassung des Mietpreises
  • Verstärkte Marketingmaßnahmen (wiederholte Veröffentlichung von Inseraten)
  • Beauftragung eines Maklers

Steht Ihre Ferienwohnung nun also über mehrere Wochen oder sogar Monate leer und Sie können keinerlei Einnahmen verbuchen, lohnt es sich besonders die steuerliche Behandlung der Ferienwohnung zu beachten, um Zusatzkosten zu vermeiden. Als Werbungskosten können Sie beispielsweise auch bei einer leerstehenden Ferienwohnung Ausgaben für:

  • Schuldzinsen & Abschreibungen
  • Reparaturen
  • Verwaltung
  • Nebenkosten
  • Grundsteuer

absetzen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass Sie Ihre Vermietungsabsicht deutlich machen. Denn wer seine Einkunfts-Erzielungsabsicht nicht glaubhaft macht, dem kann der Abzug von Werbungskosten bei der Steuererklärung verweigert werden. Weisen Sie also nach, dass Sie keine Schuld am Leerstand Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses haben. Inserate, eine angepasste Miete oder Renovierungsarbeiten zeigen dem Finanzamt, dass Sie an der Vermietung Ihrer Immobilie interessiert sind. Doch Achtung, wer weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, kann anfallende Werbungskosten nur noch teilweise absetzen.

13. Zweitwohnungssteuer

Wer eine Ferienwohnung vermietet oder teilweise selbst nutzt, die sich nicht an der gleichen Wohnadresse befindet, muss in Deutschland eine Zweitwohnungssteuer bezahlen. Unter Umständen können Sie sich jedoch von der Zweitwohnungssteuer befreien lassen. Da es sich bei der Zweitwohnungssteuer um eine Gemeindesteuer handelt, die sich nach der Auslastung der Wohnung richtet, können Zusatzkosten entfallen, wenn Sie die entsprechende Wohnung beispielsweise nie selbst nutzen. Bietet Sie Ihre Zweitwohnung also beispielsweise über einen Makler an, machen Sie dem Finanzamt mehr als deutlich, dass Sie die Wohnung nicht für eigene Zwecke nutzen.

14. Private Tätigkeit oder Gewerbe?

Ob die Vermietung einer Ferienwohnung als private Tätigkeit oder als Gewerbe gedeutet wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Im Allgemeinen fällt die Vermietung einer Immobilie unter die private Vermögensverwaltung. Gehen die erwirtschafteten Einnahmen jedoch über den Rahmen der bloßen Vermögensverwaltung hinaus und es entstehen deutliche wirtschaftliche Vorteile, kann von einem Gewerbe ausgegangen werden. Welcher Fall greift, ist jedoch im Einzelfall zu klären.

Bieten Sie beispielsweise hoteltypische Zusatzleistungen wie einen Frühstücksservice an, deutet dies auf ein Gewerbe hin. Aber auch die Lage Ihrer Ferienimmobilie oder eine mögliche Verwaltung der Ferienwohnung im Verbund kann auf eine Gewerbe hindeuten. Ob Sie letztendlich ein Gewerbe anmelden müssen oder nicht, entscheidet der erwirtschaftete Gewinn am Ende eines Jahres. So gilt, wer mehr als 24.500 Euro reinen Gewinn durch die Vermietung einer Ferienwohnung erwirtschaftet hat, muss ein Gewerbe anmelden und entsprechende Abgaben zahlen. Finanzieren Sie Ihre Immobilie jedoch noch über einen Kredit und rechnen auch alle weiteren Ausgaben auf, erreichen Sie diese Summe meist besonders in den ersten Jahren Ihres Vermietungsgeschäfts nicht. Dennoch kann es sich lohnen frühzeitig Rücksprache mit einem erfahrenen Steuerberater zu halten und genau zu klären was Sie bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen können.

15. Ferienwohnung über Airbnb vermieten – Steuer

Möchten Sie Ihre Ferienwohnung über ein Buchungsportal wie Airbnb oder Booking.com vermieten, müssen Sie dennoch Steuern entrichten. Alle Einkünfte, die über diese oder ähnliche Portale erwirtschaftet wurden, sind entsprechend bei der jährlichen Steuererklärung anzugeben. Dann gelten jedoch die gleichen Regeln wie bei einer Ferienimmobilie, die Sie über einen Makler oder auch privat vermieten. Relevante Ausgaben können unter bestimmten Voraussetzungen (Gewinnerzielungsabsicht, Lage, Überschussprognose, begrenzte Eigennutzung, etc.) steuerlich abgesetzt werden.

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Wichtig ist in diesem Fall jedoch sich rechtzeitig zu informieren ob und wenn ja, welche lokalen Bestimmungen für die Vermietung gelten. Im Rahmen des sogenannten Zweckentfremdungsverbots ist es gerade in deutschen Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München nur noch eingeschränkt möglich bestehenden Wohnraum über Airbnb anzubieten. Zumindest in Hamburg ist für die Vermietung einer Immobilie über Airbnb aktuell eine sogenannte Wohnraumschutznummer nötig.

Ferienwohnungen im Ausland steuerlich absetzen

Haben Sie eine Immobilie im Ausland erworben, die Sie als Ferienwohnung vermieten möchten und fragen sich nun: “Wie kann ich meine Ferienwohnung steuerlich absetzen?” Die Antwort ist für viele deutsche Vermieter ernüchternd, denn lediglich die Immobilien, die sich im Inland befinden, können auch in Deutschland steuerlich abgesetzt werden. Wer also eine Wohnung in Südspanien oder Italien vermietet, muss sich vor Ort erkundigen, welche steuerlichen Regeln gelten. Wird hingegen ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Haus an wechselnde Gäste in Deutschland vermietet, wird die entsprechende Ferienwohnung nach deutschem Steuerrecht behandelt und Kosten können wie oben beschrieben steuerlich abgesetzt werden.

Tipps für die Besteuerung von Ferienwohnungen mit gelegentlicher Nutzung

Bei der Selbstnutzung einer bestehenden Ferienwohnung ist Vorsicht geboten. Denn wer seine Ausgaben in Zusammenhang mit der Ferienwohnung am Ende des Jahres steuerlich absetzen möchte, muss eine klare Gewinnerzielungsabsicht nachweisen können. Wer die eigene Ferienwohnung hingegen vermehrt selbst nutzt, dem kann das deutsche Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Und in diesem Fall greifen andere steuerliche Regeln. Um dies jedoch zu vermeiden, sollten Sie sicherstellen, dass Ihre Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der am Standort der Immobilie geltenden durchschnittlichen Vermietungszeiten belegt ist. Zum Beispiel:

Werden Ferienunterkünfte auf Sylt im Durchschnitt an 200 Tagen des Jahres vermietet, muss Ihre Ferienwohnung am gleichen Standort zu mindestens 150 Tages im Jahr vermietet gewesen sein, damit Sie Ausgaben steuerlich absetzen können. Wie hoch die Belegungsrate jeweils ist, können Sie leicht beim Tourismusverband oder der Gemeinde vor Ort erfragen.  Zudem kann es erforderlich sein eine Ertragsprognose über die nächsten 30 Jahre zu erstellen, die dem Finanzamt in Deutschland aufzeigt, dass Sie theoretisch einen Mietüberschuss aus der Vermietung Ihrer Ferienwohnung erwirtschaften und somit Anspruch auf Abschreibungen oder eine Minderung der Steuerlast haben.

Können Sie zudem nicht nachweisen, zu welchem Anteil Ihre Ferienwohnung im Laufe eines Kalenderjahres selbst genutzt wurde, geht das deutsche Finanzamt grundsätzlich von mindestens 50 Prozent Eigennutzung aus. Und entsprechend können Sie nur noch Werbungskosten für diesen Zeitraum geltend machen.

Fazit

Sobald Sie erkannt haben, wo große Abzüge möglich sind, wird klar, warum das Buchführen über all Ihre Ausgaben Ihnen zu erheblichen Einsparungen verhelfen kann. Sie müssen kein völlig ausgeklügeltes Buchhaltungssystem haben, solange es genau und sorgfältig ist!

Wer sich jedoch keinen persönlichen Steuerberater leisten möchte oder kann und dennoch Hilfe bei der jährlichen Steuererklärung benötigt, kann für die Berechnung der Steuer einer Ferienwohnung vom Wiso Angebot Gebrauch machen. Hierbei können Sie einfach online Ihre Daten eintragen, Belege abfotografieren und hochladen und Ihre Steuererklärung wird automatisch online ausgefüllt. Direkt im Browser oder bequem per App können Sie Ihre Steuererklärung so spielerisch erstellen und mit etwas Glück ordentlich sparen.

Wichtig ist in jedem Fall alle Rechnungen und Belege aufzubewahren. Sammeln Sie alle wichtigen Dokumente und verwahren Sie auch alle stornierten Zahlungen Ihrer Ferienwohnung sicher. Heben Sie all diese Unterlagen zusammen an einem Ort auf und erstellen Sie eventuell auch digitale Kopien zur Absicherung. Zudem kann es sich lohnen ein Buchungssystem Ferienwohnung zu nutzen, um den Überblick über alle eingegangenen Reservierungen zu behalten und Nachweise über die Belegung Ihrer Ferienwohnung zur Hand zu haben. Im Idealfall werden Ihre organisatorischen Fähigkeiten und das von Ihnen gewählte System zu erheblichen Einsparungen fühlen, wenn Ihre Steuererklärung das nächste Mal fällig ist.


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