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So vermieten Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft

So vermieten Sie Ihre Ferienwohnung dauerhaft

Bei der Investition in eine Immobilie zur Ferienvermietung müssen die Eigentümer entscheiden, welche Art der Vermietung Sie anbieten. Ist die Ferienwohnung eher für die Kurz- oder Langzeitvermietung geeignet? Wann bietet sich die Kurzzeitvermietung an und wann sollte man lieber auf langfristige Vermietung umsteigen?

Bei der Vermietung der eigenen Ferienwohnung gibt es viele verschiedene Modelle. Für Eigentümer, die die Ferienwohnung fest vermieten und von den Einnahmen leben, ist die Antwort eindeutig. Doch wenn Sie eine Wohnung besitzen, die Sie eigentlich selber nutzen oder aber sehr stark von der Saison abhängig sind, dann eröffnen sich Ihnen neue Fragen und Möglichkeiten.

Bleiben Sie dran, während wir Ihnen die Vor- und Nachteile der dauerhaften Vermietung Ihrer Ferienwohnung erklären.


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Was ist eine Langzeitvermietung?

Die Abgrenzung, wann eine kurzfristige Vermietung oder eine langfristige Vermietung vorliegt, erfolgt anhand der Vermietungsdauer. Unter einer Langzeitvermietung eine Ferienwohnung versteht sich meistens eine oder mehrere Ferienwohnungen, die über einen Monat oder länger gemietet werden. Allerdings hängt dies von Vermieter und der Art der Vermietung ab.

Oft wird jedoch eine Vermietung erst ab einer Mietdauer von sechs Monaten als Langzeit bezeichnet.

Unabhängig davon, ob ein ganzes Haus oder nur ein Zimmer vermietet wird, zahlen die Mieter in der Regel jeden Monat an den Hauseigentümer und übernehmen in der Regel auch andere Ausgaben wie die Nebenkosten.

Wie lange darf man eine Ferienwohnung vermieten?

Die Frage, wie lange man eine Ferienwohnung vermieten darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Größtenteils gilt jedoch die Vereinbarung zwischen Vermieter und Gast. Das gute ist, dass es keine verbindlichen Regelungen gibt. Für die in Ihrem Mietvertrag festgelegte Dauer dürfen Ihre Gäste also in der Ferienwohnung bleiben, solange keine besonderen Umstände dazwischen kommen.

Dauerhaft vermieten

Es gibt allerdings zu beachten, dass diese Richtlinien je nach Land und Bundesland andern. Falls Sie also eine Ferienwohnung in einem anderen EU-Land wie z.B. Spanien vermieten, gilt ein uneingeschränktes Aufenthaltsrecht von drei Monaten. Nach Ablauf dieser drei Monaten muss man in dem Urlaubsland seinen Wohnsitz anmelden, ansonsten riskiert man eine Strafzahlung. Eine Ferienwohnung ganzjährig zu vermieten geht also nicht.

Ferienwohnung dauerhaft vs.langfristige vermieten: Hauptunterschiede

Bevor wir uns den Strategien der langfristigen Vermietung widmen, haben wir für Sie einmal die Vor- und Nachteile der kurzfristiger und langfristiger Vermietung miteinander verglichen und zusammengefasst.

Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Wohnung kurzfristig zu vermieten, sind Sie flexibler, haben weniger Renovierungsarbeiten zu tragen, ein höheres Mieteinkommen und können von Steuervergünstigungen profitieren. Dafür müssen Sie aber auch viel mehr Arbeit in die Wohnung stecken, haben kein garantiertes monatliches Einkommen und großen Aufwand bei der Verwaltung und Vermarktung der Wohnungen.

Dagegen genießen Sie bei der langfristigen Vermietung Beständigkeit, können die Wohnung eventuell sogar unmöbliert vermieten und eine hohe Mietkaution als Absicherung fordern. Sie haben allerdings auch weniger Kontrolle, sind nicht so flexibel und müssen möglicherweise höheren Aufwand betreiben, um den richtigen Mieter zu finden. Darüber hinaus fällt bei der langfristigen Vermietung keine Umsatzsteuer an.

Voraussetzungen für die Langzeitvermietung Ihrer Ferienwohnung

Um die Nebensaison zu überbrücken oder sich ein paar Monate nicht um die Wohnung kümmern zu müssen, kann die langfristige Vermietung der Ferienwohnung eine gute Option sein. Im Gegensatz zur kurzfristigen Vermietung fällt hier der Kontakt zu Gästen, die Verwaltung der Buchungen und die Reinigung zwischen den Vermietungszeiträumen weg.

Allerdings müssen Sie sich auch bei langfristiger Vermietung darum kümmern, einen Mieter zu finden, diesen auf seine Verlässlichkeit und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen und einen Mietvertrag aufzusetzen. Rechtlich und steuerlich gesehen gibt es große Unterschiede zwischen der kurzzeitigen Ferienvermietung und der langfristigen Wohnungsvermietung. Bevor Sie also von einer Art der Vermietung auf die andere umsatteln, empfehlen wir Ihnen den professionellen Rat eines Rechtsanwaltes in Ihrer Region aufzusuchen.

Die Wohnung vorbereiten

Eine Wohnung ist nicht gleich eine Ferienwohnung – Gibt es etwas, dass Sie vor langfristiger Vermietung ändern sollten? Wollen Sie an Familien mit Kindern vermieten oder können Sie Ausstattung wie Kinderbetten, Duschwannen oder Geschirr, die Sie für die Kleinsten besorgt haben, erst einmal verstauen? Wird Ihr Mieter Informationen zum Tourismus aus der Region benötigen? Wie sieht es mit der Anzahl der Betten aus? Andersrum kann es auch sein, dass Sie die Ausstattung Ihrer Wohnung aktualisieren müssen, um langfristige Mieter anzuziehen. Ein Fernseher, Internetanschluss und eine alltagstaugliche Küchenausstattung sind mit Sicherheit erwünscht.

Buchungsportale weiterhin nutzen

FeWo-direkt und Booking.com sind zwar vornehmlich zur kurzzeitigen Vermietung von Ferienimmobilien gedacht, doch auch die langfristige Vermietung ist hier möglich. Gehen Sie also alle Buchungskanäle durch, die Sie bisher genutzt haben und überlegen Sie, ob diese weiterhin Sinn ergeben. Eventuell wissen Sie schon, dass Sie die langfristige Miete nur für einen begrenzten Zeitraum anbieten und dass Ihre Wohnung ab einem bestimmten Datum wieder als Ferienwohnung zur Verfügung stehen wird. Sie können diese Pläne in Ihrem Belegungskalender verzeichnen und so schon im Voraus Buchungen für das nächste Jahr annehmen.

Nutzen Sie die Buchungsportale auch dazu, mit Ihren ehemaligen Gästen in Kontakt zu treten. Besonders dann, wenn Sie häufig wiederkehrende Gäste haben, ist es wichtig diesen vorab Bescheid zu geben, dass die Ferienwohnung im Zeitraum der langfristigen Vermietung nicht verfügbar sein wird.

Nischenseiten für Langzeitvermietung

Neben den Buchungsplattformen, die Sie bereits nutzen und natürlich der eigenen Webseite, bietet es sich auch an, noch weitere Seiten zur Vermietung herauszusuchen. Gerade für die Nebensaison und Immobilien im Süden Europas gibt es viele Buchungsportale, die sich ausschließlich an langfristige Vermieter richten. Sie bringen Vermieter und Reisende, die z.B. den Winter auf den Kanaren verbringen möchten, zusammen.

Webseite erstellen

Neben der Langzeitvermietung an Urlauber können Sie auch andere begrenzte Mietverhältnisse in Betracht ziehen und Ihre Wohnung auf Webseiten speziell zur Vermietung von Monteurzimmern, Wohnungen an Studenten oder Unterkünfte für Reisetätigkeiten inserieren.

In den Wohnungsvermietung Markt einsteigen

Wenn Sie Plattformen wie oben genannt ausprobiert haben oder sich noch mehr ausweiten möchten, können Sie es auch in Betracht ziehen Ihre Ferienwohnung auf den gängigen Wohnungsvermietungsseiten wie Immowelt oder Immobilienscout24 zu platzieren.

Lokale Inserate Seiten nutzen

Neben online oder dem traditionelle Immobilienmakler Büro, gibt es auch die Möglichkeiten lokale Inserate in Zeitungen oder anderen öffentlichen Einrichtungen zu nutzen. Besonders wenn Sie eine Wohnung in einer kleineren Ortschaft oder einem Urlaubsort am Strand fest vermieten, können Sie so Personen ansprechen, die Sie sonst womöglich nicht erreicht hätten. Eine weitere Option könnte eine Partnerschaft mit einem Hotel, Restaurant oder anderen Betrieben in Ihrer Gegend sein, die Unterkünfte für Mitarbeiter suchen.

Langzeitvermietung einer Ferienwohnung auf Airbnb

Da sich die Welt des Reisens in den letzten Jahren verändert hat, entscheiden sich immer mehr Menschen dafür, länger in Ferienwohnungen zu wohnen. Airbnb ist sich dessen bewusst und hat sein Angebot so angepasst, dass es sowohl kurz- als auch langfristige Ferienunterkünfte anbietet. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung über Airbnb fest vermieten oder darüber nachdenken, dann müssen Sie die Richtlinien von Airbnb befolgen. Airbnb bietet jetzt die Möglichkeit, unter der Rubrik „Unterkünfte“ gezielt nach Langzeitunterkünften zu suchen. So gilt bei Airbnb eine Ferienwohnung als Langzeitvermietung, wenn Sie über 28 Nächte vermietet wird.

Darüber hinaus müssen Ihre Gäste eine Anzahlung tätigen, die erst nach 24 Stunden nach dem Check-in an Sie als Vermieter freigegeben wird. Was die monatlichen Raten angeht, wird einen Monat nach dem Check-in der Gäste dieselbe Zahlungsart belastet und für den restlichen Aufenthalt werden die Zahlungen dann weiter monatlich eingezogen.

Die Stornierungsbedingungen bei Airbnb für Langzeit Buchungen  beinhalten im Normalfall eine 30-tägige Kündigungsfrist. Dies kann jedoch nach Land variieren.

Langfristige Vermietung auf anderen OTAs

Es ist eine Sache, eine Langzeitvermietung auf Ihrer eigenen Webseite zu bewerben, wo Sie alle Freiheiten und die Flexibilität haben, Ihre Immobilie aufzuführen, aber es ist eine ganz andere Sache, wenn es um Online Buchungsportalen (auch OTAs genannt) geht.

Dauerhaft vermieten

Die Plattformen lassen Ihnen nur einen gewissen Spielraum bei der Kommunikation und Werbung für Ihr Angebot, was an sich schon eine Herausforderung sein kann. Außerdem gibt es bei einigen Plattformen Beschränkungen für langfristige Angebote. Finden Sie heraus, welche Plattform für Ihr langfristiges Ferienvermietung Geschäft am besten geeignet ist.

Aufgepasst: Bei Langzeitvermietungen, die nicht für Gäste, sondern für Mieter gedacht sind, können Sie Ihre Immobilie nicht bei OTAs auflisten.

Die besten Tipps zur langfristigen Vermietung Ihrer Ferienwohnung?

Viele Gastgeber haben eine gewisse Skepsis, was die langfristige Vermietung der Ferienwohnung angeht. Denn wie wir vorhin schon feststellen konnten, gibt es bei der Dauervermietung so einiges zu beachten. Doch so manche Tipps und Tricks können dazu helfen von der Konkurrenz heraus zu stechen. Neben dem Festlegen des richtigen Mietpreises, kann auch die Ausstattung eine positive Auswirkung haben. Diese sind nur ein paar der Unmengen von Tipps, die Sie anwenden können.

Den richtigen Mietpreis festlegen

Bei dem Festlegen des richtigen Mietpreises für Ihre Ferienwohnungen geht es nicht nur um den anfänglichen Gewinn, sondern ist entscheidend bei der Art der Gäste, die Sie anlocken. Denn wenn Sie Ihre Ferienwohnung unter dem eigentlichen Marktwert vermieten, verlieren Sie nicht nur Einkommen, sondern es kann auch sein, dass Sie problematische Gäste anziehen. Immerhin lassen Sie völlig fremde Menschen in Ihrer Ferienwohnung übernachten.

Um also den richtigen Mietpreis aufzustellen, empfehlen wir eine Liste Ihrer Ausgaben zu erstellen, damit Sie einen klaren Überblick über Ihr Budget und Kosten erhalten. Zudem können Sie die Mietpreise in Ihrer Umgebung als Anhaltspunkt benutzen. Besonders die Mietpreise Ihrer Konkurrenz sollten Sie im Auge behalten. Denken Sie auch an die Saisonalität, denn der Mietpreis ändert meistens je nach Saison, Feiertage oder Veranstaltungen in der Gegend.

Richtige Ausstattung der Ferienwohnung

Um Ihre Unterkunft in Buchungsportalen von der Masse abzuheben, kann die Einrichtung eine entscheidende Rolle spielen. Bedenken Sie hier, dass die Einrichtung auch viel Geld kostet und dass Sie Ihre Ferienwohnung nicht jedes Jahr erneuern können. Deswegen sollten Sie Ihre Einrichtung Ihrer Zielgruppe anpassen und in hochwertige und langlebige Möbel investieren.

Je nachdem kann die Außenausstattung Ihre Ferienwohnung auch attraktiver wirken lassen. Dies kann besonders hilfreich sein, wenn Ihre Ferienwohnung in einer warmen Gegend oder Land ist.

Wenn Sie noch einen darauf setzen möchten, können Sie durch die Inneneinrichtung Ihre Ferienwohnung noch schmackhafter machen. Jedes Detail zählt, und kann während einer langfristigen Vermietung vorteilhaft sein.

Die Wichtigkeit eines langfristigen Mietvertrags

Wie schon vorhin erwähnt, ist es wichtig den richtigen Mietvertrag für die langfristige Vermietung Ihrer Ferienwohnung aufzusetzen. Dementsprechend muss der Mietvertrag einer langfristigen Vermietung angepasst werden.

Neben Regeln wie Gebrauchsüberlassung in vertragsgerechten Zustand und notwendige Erhaltungsmaßnahmen oder Mängelbeseitigung sollten der Mietvertrag auch Richtlinien zur Bezahlung der Miete, sachgerechte Nutzung der Mietsache und Durchführung von Kleinreparaturen beinhalten. So wie bei jedem Mietvertrag, ist es auch bei einer langfristigen Vermietung wichtig, die Dauer des Mietverhältnisses und seiner Beendigung, die Kaution und die Nebenkosten aufzulisten.

Mietvertrag

Dies vermeidet nicht nur Missverständnisse, sondern spart Ihnen auch Zeit. Wenn Ihre Gäste von Anfang an wissen, auf was Sie achten müssen, startet man viel entspannter in den Urlaub. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfehlen wir neben dem Mietvertrag auch eine Hausordnung aufzustellen. So sind Sie doppelt abgesichert.

Was sollte ein Langzeitmietvertrag beinhalten?

Dass Sie Ihre Ferienwohnung ohne Mietvertrag nicht vermieten sollten, ist selbstverständlich. Darüber hinaus sollten Sie neben dem langfristigen Mietvertrag auch alle anderen rechtlichen Dokumente von Ihrem Anwalt überprüfen lassen, bevor Sie sie für Ihre Ferienvermietung verwenden. Die wichtigsten Merkmale, die solch ein langfristiger Mietvertrag beinhalten sollte, haben wir für zusammengefasst:

  • Informationen zum Objekt (z. B. Adresse, Ausstattung, Eigentümer, usw.)
  • Angaben zu den Gästen (einschließlich Platz für die Eingabe aller Namen)
  • Begrenzung der maximalen Belegung
  • Check-in/Check-out-Bedingungen und Zeiten
  • Anforderungen an einen möglichen Mindestaufenthalt
  • Aktuelle Hausregeln
  • Informationen zu Mietpreisen und zusätzlichen Gebühren
  • Stornierungsbedingungen
  • Empfehlungen zur Versicherung
  • Einzelheiten zur Zahlung
  • Unterschriften beider Parteien

Allerdings, benötigen die meisten langfristige Mietverträge weitere Klauseln, die gemäß der Anforderungen und Bedürfnisse von Ihrer Ferienwohnung angepasst werden sollten.

Eines ist sicher, das Aufsetzen eines Langzeit Mietvertrages kann eine richtige Herausforderung sein. Allerdings empfehlen wir Ihnen einen Mustermietvertrag zur Grundlage zu benutzen. Das Mustermietvertrag von Lodgify ist individuell anpassbar und deckt alle wichtigen Grundlagen ab, die Sie in Ihren Mietvertrag aufnehmen müssen.

Die langfristige Vermietung funktioniert also nicht viel anders. Obwohl sie zwar insgesamt weniger Aufwand vom Vermieter erfordert, durchlaufen Sie eine ganz ähnliche Phase der Gewinnung von Gästen und der Übergabe der Immobilie. Sobald Sie dann einen interessanten Mieter gefunden haben, sollten Sie dessen Zahlungsfähigkeit prüfen, einen Mietvertrag aufsetzen und eine Mietkaution für Ihre eigene Absicherung einfordern.

Laden Sie sich unsere kostenloses Muster für einen langfristigen Mietvertrag herunter

Insgesamt gibt es bei der Langzeitvermietung viele Vorteile, die über die hier aufgeführten Aspekte hinausgehen. Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, ein Ferienvermietungsgeschäft zu eröffnen, benötigen Sie einen Mietvertrag. Laden Sie unsere kostenlose bearbeitbare Vorlage herunter!

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