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Ferienwohnung Steuer: Was ist zu zahlen und was lässt sich sparen?

Ferienwohnung Steuer: Was ist zu zahlen und was lässt sich sparen?

Niemand befasst sich wirklich gerne mit diesem Thema, aber es führt nun mal leider kein Weg daran vorbei: die Zahlung der steuerlichen Abgaben.

Das gilt genauso für private Vermieter, die ein eigenes Gastgewerbe lukrativ betreiben möchten. Bei der Anmeldung der Ferienwohnung sind sich jedoch viele unsicher hinsichtlich der anfallenden Steuern für die Vermietung.

Wie genau funktioniert die Besteuerung der Ferienwohnung eigentlich und was ist tatsächlich zu zahlen? Was liegt der Unterschied zwischen Zweitwohnsitzsteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer?

Um Ihnen hierzu einen besseren Durchblick zu verschaffen, haben wir uns über die wichtigsten Steuerpunkte informiert und gehen in diesem Artikel auf die gesetzlichen Einzelheiten ein, die Sie dazu wissen müssen.

Wann fällt die Zweitwohnsitzsteuer für die Ferienwohnung an? Wer muss Umsatzsteuern zahlen? Ab wann gilt die Vermietung der Ferienwohnung als gewerbliche Aktivität? Was lässt sich in Ihrer Steuererklärung wieder von der Steuer absetzen und sparen?

Hier bekommen Sie die Antworten und erfahren, welche Steuern beim Betrieb eines Vermietungsgeschäfts zu beachten sind und welche Steuervorteile Sie aus Ihrer Ferienwohnung ziehen können.

Vorab sei allerdings gesagt, dass dies natürlich nur als Überblick dient. Sie sollten in jedem Falle einen Anwalt oder Notar zurate ziehen, wenn es um die gesetzlichen Details Ihrer Vermietung geht.

Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?

Was muss man bei der Zweitwohnsitzsteuer für die Ferienwohnung zahlen?

Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die direkt von der Kommune erhoben wird. Sie fällt dann an, wenn Sie neben Ihrem Hauptwohnsitz auch noch eine Zweitwohnung (auch Nebenwohnung) besitzen.

Berechnung der Zweitwohnsitzsteuer für die Ferienwohnung

Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und Gemeinde. Am niedrigsten ist er in Berlin, wo er bei 5 % liegt und am höchsten im südlichen Überlingen, wo der Steuersatz ganze 23 % beträgt.

Als Grundlage zur Berechnung der Zweitwohnsitzsteuer dient normalerweise die Jahreskaltmiete der Zweitwohnung. Es gibt aber auch Einzelfälle, wo stattdessen die Jahresrohmiete oder Wohnfläche berücksichtigt wird.

In der Regel beträgt der Steuersatz der Zweitwohnung durchschnittlich 10 %. In einigen Gemeinden und Städten wird die erhobene Steuer aber auch nach bestimmten Kriterien gestaffelt, wie z. B. in Leipzig.

Für wen fällt die Zweitwohnungssteuer an?

Bei der Besteuerung kommt es darauf an, ob diese zweite Wohnung lediglich vermietet oder zeitweise auch vom Eigentümer selbst bewohnt wird.

Sie können die Zweitwohnungssteuer als FeWo Vermieter nämlich allein dann umgehen, wenn Sie eindeutig belegen, dass Sie Ihre Immobilie ausschließlich zur Vermietung nutzen.

Auch wenn Sie selbst nur ein paar Wochen im Jahr dort verbringen, sind Sie dazu verpflichtet, Ihre Ferienwohnung als Zweitwohnsitz anzumelden.

Sie sind von der Zweitwohnungssteuer außerdem befreit, wenn:

  • Sie Ihre Wohnung öffentlichen Einrichtungen zu therapeutischen oder erzieherischen Zwecken zur Verfügung stellen
  • Sie Ihre Wohnung Alters- oder Pflegeheimen zur Verfügung stellen
  • Sie als Straftäter/in in Justizvollzugsanstalten einsitzen
  • Sie Ihre Wohnung an Minderjährige oder noch in der Ausbildung befindliche und von Ihnen finanziell abhängige Personen überschreiben
  • Sie selbst als Inhaber/in der Wohnung noch nicht 16 Jahre alt sind und so bei den Eltern meldepflichtig sind
  • Sie als Soldat/in eine Gemeinschaftsunterkunft beziehen.

Je nach Gemeinde oder Stadt gelten hierbei andere Regeln. Fragen Sie also auf alle Fälle bei Ihrer örtlichen Behörde nach oder erkundigen Sie sich bei einem Rechtsanwalt.

Was sind die Einkommensteuer & Umsatzsteuer?

Was muss man bei der Einkommensteuer und Umsatzsteuer für die Ferienwohnung zahlen?

Bei der Einkommensteuer und Umsatzsteuer handelt es sich um zwei verschiedene Steuersätze. Beide müssen von Selbständigen, die ein eigenes Gewerbe betreiben, ab bestimmten Einkommensgrenzen pro Jahr gezahlt werden.

Das trifft natürlich genauso auch auf ein privat betriebenes Gastgewerbe zu.

Der Unterschied zwischen Einkommensteuer & Umsatzsteuer

Das Einkommensteuergesetz besagt laut § 1 Abs. 1, dass natürliche Personen, deren Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt sich im Inland befindet, unbeschränkt steuerpflichtig sind.

Dasselbe gilt laut § 1 Abs. 2 für die Einkünfte einer Person, die die deutsche Staatsbürgerschaft besitzt, auch wenn derjenige keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat.

Das Umsatzsteuergesetz hingegen bezieht sich, laut § 1 Abs. 1, auf die Einnahmen von inländischen Lieferungen und Leistungen, die ein Unternehmen gegen Entgelt erzielt hat.

Damit sind also spezifisch gewerbliche Umsätze gemeint, während die Einkommensteuer sich auf wirtschaftliche Einkünfte jeglicher Art bezieht.

Berechnung der Einkommensteuer für die Ferienwohnung

Die Höhe der Einkommensteuer hängt davon ab, wie hoch Ihr zu versteuerndes Einkommen ist. Sie steigt daher progressiv vom minimalen Eingangssteuersatz bis zum maximalen Spitzensteuersatz an.

Der Eingangssteuersatz beginnt bei 14 % und steigt bis zu 42 % an. Ab einem zu versteuernden Einkommen von mehr als 265.327 €, verbleibt der Steuersatz immer bei 45 %.

Berechnung der Umsatzsteuer für die Ferienwohnung

Die Umsatzsteuer wird über den Nettoumsatz bestimmt, den Ihr Gewerbe im jeweiligen, jährlichen Berechnungszeitraum erzielt. Der allgemeine Steuersatz liegt bei 19 %.

Aber gute Nachrichten! Für die kurzfristige Vermietung an Urlauber und Reisende gilt laut § 12 Abs. 2 Satz 11 des Umsatzsteuergesetzes der ermäßigter Steuersatz von 7 %.

Das bezieht sich allerdings lediglich auf Leistungen, die unmittelbar mit der Vermietung zu tun haben. Zusätzliche Annehmlichkeiten, wie z. B. den Verleih von Fahrrädern, müssen Sie also normal versteuern.

Zu beiden Steuergesetzen ist noch wichtig zu wissen, dass Sie jegliche Werbungskosten, Sonderausgaben und außerordentliche Belastungen von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen können. Bei der Umsatzsteuer kommen dazu noch auch noch Betriebsausgaben!

Online finden Sie dazu zahlreiche gratis Tools und Steuerrechner, die Ihnen bei der genauen Berechnung und Ermittlung Ihrer individuellen Steuersätze helfen.

Allerdings ersetzt natürlich nichts die fachmännische Auskunft eines Steuerberaters oder Rechtsanwaltes. Falls Sie jedoch auf der sicheren Seite sein wollen, sollten Sie sich diese auf jeden Fall zusätzlich zurate ziehen.

Für wen fällt die Einkommensteuer an?

In Deutschland muss grundsätzlich jeder die Einkommensteuer zahlen. Es gibt allerdings einen Grundfreibetrag, der steuerbefreit ist. Im Jahr 2019 liegt dieser bei 9.168 €.

Alle darüber liegenden Einkünfte müssen nach Abzug von Werbungskosten und Freibeträgen versteuert werden.

Das gilt auch für Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt wurden. Ob die Vermietung Ihrer Ferienwohnung Ihre Hauptbeschäftigung oder bloß eine zusätzliche Einnahmequelle ist, macht hierbei keinen Unterschied.

Für wen fällt die Umsatzsteuer an?

Das Umsatzsteuerrecht legt fest, dass Sie als Gewerbetreibender ab einem jährlichen Einkommen von 24.500 € gewerbesteuerpflichtig sind und daher die Umsatzsteuer zahlen müssen.

Dies gilt auch, wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben. Als Privatpersonen unterliegen Ihre Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung genauso der Einkommensteuerpflicht und müssen entsprechend jährlich versteuert werden.

Falls Ihre jährlichen Einnahmen jedoch weniger als 17.500 € betragen, entfällt die Umsatzsteuerpflicht für Sie. In diesem Fall können Sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und müssen gar nicht erst an die Umsatzsteuer denken.

Sie schlagen also keine Umsatzsteuer bei der Miete auf und müssen auch keine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Allerdings müssen Sie, um diese Regel nutzen zu können, zuerst auch als Kleinunternehmer gemeldet sein.

Verdienen Sie allerdings mehr (zwischen 17.500 € und 24.500 €) durch die Vermietung Ihrer Ferienwohnung, dann müssen auch die 19 % Umsatzsteuer bedacht werden. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie ein Gewerbe angemeldet hatten oder nicht.

Was ist die Gewerbesteuer?

Was muss man bei der Gewerbesteuer für die Ferienwohnung zahlen?

Die Gewerbesteuer wird von der Gemeinde erhoben, in der Ihre Ferienwohnung als Gewerbe gemeldet ist. Sie bezieht sich auf den Gewinn, den Sie mit Ihrem Unternehmen dort jährlich erwirtschaften.

Berechnung der Gewerbesteuer für die Ferienwohnung

Das Gewerbesteuergesetz setzt einen Freibetrag von 24.500 € fest. Erst die Jahreseinkünfte, die über diesem Grenzwert liegen, müssen gesetzlich versteuert werden.

Dies trifft allerdings nur auf Einzelunternehmen und Personengesellschaften zu. Wenn Ihr Gewerbe als Kapitalgesellschaft definiert ist, haben Sie keinen Anspruch auf diesen Freibetrag.

Falls Sie letzteren jedoch abziehen können, wird nur der übrig bleibende Anteil Ihres Jahresgewinns mit 3,5 % besteuert. Dies ist ein bundesweit einheitlicher Steuersatz, aus dem sich der Gewerbesteuermessbetrag ergibt.

Allerdings endet die Berechnung an dieser Stelle leider noch nicht. Hinzu kommt nämlich noch der Hebesatz, der sich je nach Gemeinde unterscheidet.

Im Normalfall liegt er aber mindestens bei 200 %. Der zuvor errechnete Gewerbesteuermessbetrag wird also nochmal mit 2,2 multipliziert. Sie müssen sich also im Einzelfall darüber informieren, wie hoch der Hebesatz Ihrer Gemeinde ist.

Für wen fällt die Gewerbesteuer an?

Jeder Gewerbetreibende ist grundsätzlich dazu verpflichtet, die Gewerbesteuer zu zahlen. Freiberufler sind davon allerdings ausgenommen.

Der Betrieb eines privaten Gastgewerbes macht Sie aber auf jeden Fall steuerpflichtig – es sei denn das Jahreseinkommen Ihrer Ferienwohnung fällt unter den Freibetrag von 24.500 €.

Das gilt unabhängig davon, ob Ihre Ferienwohnung als Gewerbe angemeldet haben oder nicht.

Wie lassen sich mit der Ferienwohnung Steuern sparen?

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung zu Einkommenszwecken nutzen und die Absicht haben, durch die Vermietung einen Gewinn zu erzielen, können Sie auch die Kosten dafür steuerlich absetzen.

Um den Steuervorteil der Ferienwohnung zu nutzen, müssen Sie aber belegen können, dass Sie diese nicht zur Eigennutzung gebrauchen und ausschließlich vermieten!

Sie sollten die Wohnung also am besten gar nicht selbst nutzen und dem Finanzamt einen Maklervertrag und einen Vermarktungsplan präsentieren. Darin muss ganz klar festgelegt sein, dass Sie die Unterkunft das ganze Jahr über selbst nicht nutzen dürfen.

Es sollte Ihr Ziel sein, die Ferienwohnung mindestens während 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit zu vermieten. Das können Sie dem Finanzamt am besten mit einem Businessplan und einer langfristigen Gewinnerzielungsabsicht vorstellen. Als Nachweis muss darin auch eine Prognoserechnung für die nächsten 30 Jahre enthalten sein.

Vorteile durch die Vorsteuer bei der Umsatzsteuererklärung

Steuern zu zahlen hat nicht immer nur Schattenseiten. Das Zahlen der Umsatzsteuer kann sich teilweise sogar lohnen. Sie ziehen dabei nämlich auch gleich die Vorsteuer ab und können dadurch gegebenenfalls einen Liquiditätsvorteil erhalten.

Bei der Vorsteuer handelt es sich um die Umsatzsteuern, die im Preis von Gütern oder Dienstleistungen enthalten waren, die Sie für Ihre Ferienwohnung angeschafft und bezahlt haben.

In Ihrer Umsatzsteuererklärung können Sie diese als Vorsteuerabzug wieder zurückbekommen. Das trifft allerdings nur zu, wenn diese Anschaffung für Ihren Betrieb, also Ihre Ferienwohnung, erworben wurden und nicht für den Eigengebrauch.

Wie Sie nun bereits wissen, führen Sie 7 % Umsatzsteuer auf die kurzfristige Vermietung Ihrer Ferienwohnung ab, während Sie für die meisten Anschaffungen für Ihre Ferienwohnung 19 % Umsatzsteuer zahlen müssen.

Dies ist vor allem relevant, wenn Sie Ihre Ferienwohnung mit hohen Aufwandskosten selbst gebaut oder die Immobilie steuerpflichtig erworben haben. Die 19 % Umsatzsteuer für den Erwerb der Ferienwohnung sind direkt absetzbar. Genauso lassen sich die 7 % auf die kurzfristige Vermietung der Unterkunft abführen.

Kosten von der Steuer absetzen

Wie bereits erwähnt, können Sie mit der Vermietung einer Ferienwohnung nicht nur Gewinn machen, sondern auch einiges an Steuern sparen.

Viele Kosten, die im Rahmen der Vermietung Ihrer Ferienwohnung entstehen, dürfen nämlich zur Senkung der Steuerlast vom Einkommen abgezogen werden.

Dazu gehören z. B. Werbungskosten, wie Finanzierungsaufwendungen, Versicherungen, Reparaturen oder Reinigungskosten. Selbst Kreditzinsen lassen sich manchmal steuerlich absetzen.

All diese Kosten, die direkt in Verbindung mit der Vermietung der Ferienwohnung stehen, dürfen bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hierfür müssen Sie die Art und die Höhe der Kosten angeben und sie durch eine beigelegte Rechnung nachweisen.

Zusätzlich zu diesen meist einmaligen Investitionen (wie z. B. Reparaturkosten) können Sie auch regelmäßige Ausgaben wie Grundsteuer, Müllgebühren, Heizung, Strom und Gebäudeversicherung geltend machen.

Holen Sie sich am besten professionelle Beratung bei einem Anwalt oder Notar. Ansonsten übersehen Sie möglicherweise eine Chance darauf, noch weitere Ausgaben abzusetzen, Ihre Steuerlast erheblich zu mindern und höhere Gewinne zu erzielen.

Hoffentlich konnten Sie sich einen besseren Überblick darüber verschaffen, welche grundlegenden Steuern für die Ferienwohnung zu zahlen sind und welche Steuern Sie dank Rechnungsbeleg sparen können. Falls Sie hierzu noch Fragen oder eigene Anmerkungen haben, lassen Sie uns gerne einen Kommentar da!

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