Niemand befasst sich wirklich gerne mit dem Thema, aber es führt nun mal leider kein Weg daran vorbei. Bei der jährlichen Steuererklärung geht es für viele Vermieter ans Eingemachte. Nun heißt es Ruhe bewahren und den Überblick nicht verlieren. Doch welche Steuer müssen Sie zahlen, wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten und welche steuerlichen Abgaben können Sie unter Umständen vermeiden?
Selbst alteingesessenen Vermietungsexperten graut es nicht selten vor der Steuerzahlung. Das Thema scheint unübersichtlich, unklar und zeitaufwändig. Wer als privater Vermieter ein eigenes Gastgewerbe auf die Beine stellen oder ausbauen möchte, das auch langfristig lukrativ ist, muss so Einiges beachten. Schon bei der Anmeldung der Ferienwohnung sind sich jedoch viele unsicher. Denn welche Steuern fallen für die Vermietung einer Immobilie an? Wie genau funktioniert die Besteuerung der Ferienwohnung und was ist tatsächlich zu zahlen? Wo liegt der Unterschied zwischen Zweitwohnsitzsteuer, Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer?
Mit diesem Beitrag möchten wir Licht ins steuerliche Dunkel bringen. Daher haben wir uns über die wichtigsten Steuerpunkte informiert und gehen Schritt für Schritt auf die gesetzlichen Einzelheiten ein, die Sie als Vermieter bei der steuerlichen Behandlung Ihrer Ferienwohnung kennen und berücksichtigen sollten.
Im Folgenden klären wir daher Fragen wie:
- Wann fällt die Zweitwohnsitzsteuer für die Ferienwohnung an?
- Wer muss Umsatzsteuern zahlen?
- Ab wann gilt die Vermietung der Ferienwohnung als gewerbliche Aktivität?
- Was lässt sich in Ihrer Steuererklärung wieder von der Steuer absetzen und sparen?
Vorab sei allerdings gesagt, dass dies natürlich nur als Überblick dient. Das Steuerwesen wird regelmäßig überarbeitet, erweitert und gerade im Einzelfall lohnt es sich auf die Details zu achten. Wir empfehlen Ihnen daher in jedem Falle einen Anwalt oder Notar zu Rate zu ziehen, wenn es um die gesetzlichen Details und die Steuer bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung geht.
Sie können das Formular zum Herunterladen des Steuer Guides nicht sehen? Klicken Sie hier.
Was ist die Zweitwohnsitzsteuer?
Ob aus beruflichen oder privaten Gründen, in verschiedenen Fällen ist eine Nebenwohnung mehr als praktisch. Um den Weg zur Arbeit oder zur Uni zu verkürzen und nicht stundenlang zu pendeln, entschließen sich viele zum Zweitwohnsitz. Was jedoch an Zeit und Fahrtkosten gespart wird, zahlt sich teils durch zusätzliche Steuerzahlungen nicht aus. Denn auch die Nebenwohnung oder Zweitwohnung wird besteuert.
Die Zweitwohnungssteuer ist dabei eine örtliche Aufwandsteuer, die direkt von der Kommune erhoben wird. Sprich je nach Stadt und Gemeinde können hier die Regulierungen unterschiedlich sein. Gemäß dem deutschen Grundgesetz, Artikel 105 Absatz 2a, darf für eine Zweitwohnung eine gesonderte Steuer erhoben werden. Die Bemessungsgrundlage für die Zweitwohnsitzsteuer wird von der betroffenen Stadt oder Gemeinde erhoben und richtet sich im Allgemeinen nach der Jahresnettokaltmiete. So kann die Höhe der zu zahlenden Zweitwohnungssteuer durch verschiedene Faktoren wie Wohnraum oder Durchschnittsmiete durchaus variieren.
Warum wird die Zweitwohnungssteuer berechnet?
Für jede gemeldete Person erhält die jeweilige Gemeinde einen Steuerausgleich vom Bund. Dies gilt jedoch nur für Personen, die ihren Hauptwohnsitz in der Gemeinde oder Kommune haben. Wer hingegen lediglich mit einem Zweitwohnsitz in einer Stadt gemeldet ist, bringt der betroffenen Gemeinde keine weiteren Einnahmen ein, nutzt jedoch trotzdem alle öffentlichen Einrichtungen. Um einen Steuerausgleich zu erreichen, verlangt die Gemeinde in diesem Fall eine Zweitwohnungssteuer. Nicht zahlen müssen die Zweitwohnsitzsteuer unterdessen Personen, die lediglich ein Zimmer in einem Altenheim oder einer Gemeinschaftsunterkunft unterhalten. Und auch verheiratete Berufspendler können die Zweitwohnungssteuer vermeiden.
Wie unterscheiden sich der Hauptwohnsitz und der Zweitwohnsitz?
Gemäß den Angaben im Bundesmeldegesetz ist der Hauptwohnsitz die Wohnung, in der eine Person überwiegend lebt. Im Gegensatz dazu ist ein Zweitwohnsitz jede weitere Wohnstätte, die sich zwar in Deutschland befindet, aber nicht als Hauptwohnung genutzt wird. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass eine Wohnung auch dann als Zweitwohnung erachtet wird, wenn diese nur gemietet und nicht gekauft ist. Darüber hinaus gelten auch Ferienwohnungen als Zweitwohnsitz. Dementsprechend fällt auch für eine Ferienwohnung Zweitwohnungssteuer an.
Wie ist der Zweitwohnsitz definiert?
All diejenigen, die neben dem Hauptwohnsitz eine weitere Immobilie oder eine Unterkunft besitzen, die sie länger als sechs Monate im Jahr bewohnen, müssen einen Zweitwohnsitz anmelden. Hierbei sind jedoch verschiedene Faktoren wie die Aufenthaltsdauer, soziale Beziehungen oder auch die Ausstattung der Wohnung entscheidend. Zeitgleich wird Wohnraum nämlich nicht überall gleich definiert. So kann lokal ein geschlossener Raum, der zum Schlafen genutzt wird, oder auch ein Gartenhaus und ein Campingplatz als Zweitwohnsitz angesehen werden. Je nach Gemeinde variieren diese Voraussetzungen, sodass Sie für genauere Informationen auf jeden Fall bei Ihrer Gemeinde nachfragen sollten.
Wer muss einen Zweitwohnsitz anmelden?
Wer neben der eigenen Hauptwohnung eine weitere Wohnung kauft oder mietet und zu Wohnzwecken nutzt, muss einen Zweitwohnsitz anmelden. Und auch wer neben der Zweitwohnung weitere Unterkünfte unterhält, muss diese als weitere Zweitwohnungen bei der zuständigen Gemeinde melden. Angemeldet werden muss die Zweitwohnung dabei stets innerhalb von zwei Wochen nach Bezug beim zuständigen Einwohnermeldeamt. Dabei besteht auch für ein Ferienhaus die Meldepflicht als Zweitwohnsitz.
Wann muss man Zweitwohnungssteuer zahlen?
Grundsätzlich muss jeder Steuern für den Zweitwohnsitz zahlen. Dennoch gelten lokal teilweise unterschiedliche Regelungen und Ausnahmen. So können Berufspendler, die in einer eingetragenen Partnerschaft leben oder verheiratet sind die Zweitwohnungssteuer für die Zweitwohnung am Arbeitsort vermeiden. Und auch diejenigen, die Wehrdienst oder Zivildienst leisten, sich zumindest zeitweise in einer Pension aufhalten oder in einer Gemeinschaftsunterkunft wohnen, müssen keine Zweitwohnungssteuer zahlen.
Wie muss ich nun mit der Zweitwohnungssteuer für meine Ferienwohnung umgehen?
Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung teilweise selbst oder vermieten Sie eine Ferienwohnung im eigenen Haus lediglich zeitweise, wird im Einzelfall entschieden, ob und in welcher Höhe Steuern zu entrichten sind. Hier kann es sich lohnen, Rücksprache mit einem erfahrenen Steuerberater zu halten, denn unter Umständen kann die Steuer als Werbungskosten abgesetzt werden. Während ein Ferienhaus grundsätzlich ein Zweitwohnsitz ist, muss für eine solche Immobilie keine Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden, wenn das Objekt ausschließlich zur Vermietung genutzt wird.
Zusammenfassend gilt also, dass jeder, der eine Ferienwohnung hat und nutzt, Zweitwohnungssteuer entrichten muss. Dies gilt auch, wenn Sie lediglich ein paar Wochen pro Jahr in Ihrem Feriendomizil verbringen. Wer den Gesetzgeber hingegen davon überzeugt, dass die Ferienimmobilie ausschließlich zur Vermietung genutzt wird, kann die Zweitwohnungssteuer vermeiden.
Sie sind von der Zweitwohnungssteuer außerdem befreit, wenn:
- Sie Ihre Wohnung öffentlichen Einrichtungen zu therapeutischen oder erzieherischen Zwecken zur Verfügung stellen
- Sie Ihre Wohnung Alters- oder Pflegeheimen zur Verfügung stellen
- Sie als Straftäter/in in Justizvollzugsanstalten einsitzen
- Sie Ihre Wohnung an Minderjährige oder noch in der Ausbildung befindliche und von Ihnen finanziell abhängige Personen überschreiben
- Sie selbst als Inhaber/in der Wohnung noch nicht 16 Jahre alt sind und so bei den Eltern meldepflichtig sind
- Sie als Soldat/in eine Gemeinschaftsunterkunft beziehen.
Wie bereits erwähnt, gelten hierbei je nach Gemeinde oder Stadt unterschiedliche Regeln. Fragen Sie also auf alle Fälle bei Ihrer örtlichen Behörde nach oder erkundigen Sie sich bei einem fachkundigen Rechtsanwalt, inwiefern Sie die Zweitwohnungssteuer vermeiden können oder ob die Zweitwohnungssteuer für Ihre Ferienwohnung steuerlich absetzbar ist.
Berechnung der Zweitwohnungssteuer für die Ferienwohnung
Der Steuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland und Gemeinde. So kann jede Stadt die Höhe der Zweitwohnungssteuer selbst festlegen. Als Grundlage zur Berechnung der Zweitwohnsitzsteuer dient normalerweise die ortsübliche Jahreskaltmiete (Netto) der Zweitwohnung. Es gibt aber auch Einzelfälle, in welchenstattdessen die Jahresrohmiete oder Wohnfläche berücksichtigt wird. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie lediglich ein Zimmer in einer Wohnung mieten oder eine Ferienwohnung im eigenen Haus vermieten.
In der Regel beträgt der Steuersatz der Zweitwohnung zwischen 5 und 15 %, kann jedoch in vereinzelten Städten auch bis zu 35% betragen. Derweil in Düsseldorf aktuell keine Zweitwohnungssteuer erhoben wird, ist München mit ganzen 18 Prozent Steuer für die Zweitwohnung absoluter Spitzenreiter im deutschlandweiten Vergleich. Danach folgt Leipzig mit 16 Prozent, Berlin mit 15 Prozent, sowie Dortmund, Duisburg und Bremen mit je 12 Prozent. Gemäßigtere 10 Prozent werden unterdessen in Dresden, Essen, Frankfurt am Main, Hannover, Köln, Nürnberg oder Stuttgart berechnet. Hamburg bildet mit gerade einmal 8 Prozent das Schlusslicht.
Beispiel: Berechnung Zweitwohnungssteuer Frankfurt am Main
In Frankfurt am Main wird auch bei vermieteten Ferienwohnungen eine Zweitwohnungssteuer von 10 Prozent verlangt. Wenn Sie nun beispielsweise Ihren Hauptwohnsitz in Hamburg haben und in der Nähe des beliebten Messegeländes eine Ferienwohnung anbieten möchten, fällt in vielen Fällen eine Zweitwohnungssteuer an. Für die Berechnung der Zweitwohnungssteuer einer Ferienwohnung in Frankfurt am Main, gehen wir nun von folgenden Daten aus:
Für die gemietete Ferienwohnung in Frankfurt fällt eine Jahresnettomiete von 40.000 Euro an. Da der Steuersatz für eine Zweitwohnung in Frankfurt am Main 10 Prozent beträgt, müssen Sie 4.000 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen. Diese Summe entfällt jedoch, wenn Sie nachweisen können, dass die Ferienwohnung im Süden nur zur Vermietung und nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wird.
Auf der anderen Seite gilt, dass Sie auch in Frankfurt am Main nur eine anteilige Zweitwohnungssteuer zahlen müssen, wenn Sie beispielsweise eine Ferienwohnung im eigenen Haus vermieten. Hier wird die Zweitwohnungssteuer lediglich auf die vermietete Wohnfläche angerechnet. Beträgt die vermietete Fläche zum Beispiel genau die Hälfte der Gesamtwohnfläche und wir setzen erneut eine Jahresnettomiete von 40.000 Euro für die gesamte Immobilie voraus, müssen Sie lediglich 2.000 Euro Zweitwohnsitzsteuer zahlen.
Ist die Zweitwohnungssteuer für eine Ferienwohnung steuerlich absetzbar?
Unter gewissen Bedingungen kann eine zweite Wohnung als doppelte Haushaltsführung angesehen werden, hier muss jedoch ein berufliches Motiv erkennbar sein. Die steuerliche Absetzung ist dann über “Werbungskosten” möglich. Bei einer Zweitwohnung, die Sie jedoch als Ferienwohnung benutzen, ist es im Regelfall nicht möglich, eine doppelte Hausführung zu beantragen und somit die Steuer abzusetzen.
Zweitwohnungssteuer vermeiden?
Jeder möchte natürlich Steuern sparen. Doch ist es möglich, die Zweitwohnungssteuer zu vermeiden? Zunächst einmal gilt, wer eine Zweitwohnung besitzt oder nutzt und diese nicht anmeldet und entsprechend auch keine Zweitwohnungssteuer zahlt, macht sich strafbar. In diesem Fall können Geldstrafen von bis zu 1.000 Euro oder Freiheitsstrafen von bis zu fünf Jahren drohen.
Wie muss ich die Einnahmen meiner Ferienwohnung versteuern?
Zweitwohnungssteuer zahlen und fertig? So einfach ist das in Deutschland leider nicht. Neben der Zweitwohnungssteuer gibt es weitere Steuern, die beim Jahresabschluss entrichtet werden müssen. Dazu gehören die Einkommenssteuer, die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer.
Bei der Einkommensteuer und Umsatzsteuer handelt es sich um zwei verschiedene Steuersätze. Beide müssen von Selbständigen, die ein eigenes Gewerbe betreiben, ab bestimmten Einnahmen pro Jahr gezahlt werden.
Das trifft natürlich genauso auch auf ein privat betriebenes Gastgewerbe zu.
Der Unterschied zwischen Einkommensteuer & Umsatzsteuer
Das Einkommensteuergesetz besagt laut § 1 Abs. 1, dass natürliche Personen, deren Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt sich im Inland befindet, unbeschränkt steuerpflichtig sind. Dasselbe gilt laut § 1 Abs. 2 für die Einkünfte einer Person, die die deutsche Staatsbürgerschaft besitzt, auch wenn derjenige keinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat.
Das Umsatzsteuergesetz hingegen bezieht sich, laut § 1 Abs. 1, auf die Einnahmen von inländischen Lieferungen und Leistungen, die ein Unternehmen gegen Entgelt erzielt hat. Damit sind also spezifisch gewerbliche Umsätze gemeint, während die Einkommensteuer sich auf wirtschaftliche Einkünfte jeglicher Art bezieht.
Berechnung der Einkommensteuer für die Ferienwohnung
Die Einkommenssteuer umfasst alle Steuern auf Ihr Einkommen aus jeglichen Quellen. Sollten Sie noch einen Job zusätzlich zu Ihrem Vermietungsgeschäft haben, umfasst die Einkommenssteuer also jene Lohnsteuer plus die Steuern auf die Einkünfte von Ihren Ferienwohnungen.
Die Höhe der Einkommensteuer hängt davon ab, wie hoch Ihr zu versteuerndes Einkommen im Jahr ist. Somit steigt die Einkommensteuer progressiv vom minimalen Eingangssteuersatz bis zum maximalen Spitzensteuersatz an, je nachdem wie viel Sie mit Ihrem Vermietungsgeschäft verdienen.
Der Eingangssteuersatz beginnt danach bei 14 % und steigt bis zu 42 % an. Ab einem zu versteuernden Einkommen von 277.826 € greift der Spitzensteuersatz mit 45%, dies ist der maximale Steuersatz.
Berechnung der Umsatzsteuer für die Ferienwohnung
Die Umsatzsteuer wird über den Nettoumsatz bestimmt, den Ihr Gewerbe im jeweiligen jährlichen Berechnungszeitraum erzielt. Der allgemeine Steuersatz hierfür liegt derweil bei 19 Prozent.
Aber lassen Sie bei all den anstehenden Zahlungen den Kopf nicht hängen, denn es gibt auch gute Nachrichten! Für die kurzfristige Vermietung an Urlauber und Reisende gilt laut § 12 Abs. 2 Satz 11 des Umsatzsteuergesetzes der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent.
Das bezieht sich allerdings lediglich auf Leistungen, die unmittelbar mit der Vermietung zu tun haben. Zusätzliche Annehmlichkeiten, wie z. B. den Verleih von Fahrrädern, ein Frühstücksangebot oder ähnliches, müssen Sie also normal versteuern.
Zu beiden Steuergesetzen ist noch wichtig zu wissen, dass Sie jegliche Werbungskosten, Sonderausgaben und außerordentliche Belastungen von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen können. Und bei der Umsatzsteuer kommen auch noch mögliche Betriebsausgaben dazu!
Online finden Sie dazu zahlreiche gratis Tools und Steuerrechner, die Ihnen bei der genauen Berechnung und Ermittlung Ihrer individuellen Steuersätze helfen. Allerdings ersetzt natürlich nichts die fachmännische Auskunft eines Steuerberaters oder Rechtsanwaltes. Wer also steuerrechtlich auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich unbedingt fachkundig beraten lassen. Auf diese Weise können Sie mit etwas Glück jede Menge Steuern sparen.
Für wen fällt die Einkommensteuer an?
In Deutschland muss grundsätzlich jeder die Einkommensteuer zahlen. Es gibt allerdings einen Grundfreibetrag, der steuerbefreit ist. Dieser lag 2023 noch bei 10.908 €, für 2024 wurde er auf 11.604€ gehoben. Alle darüber liegenden Einkünfte müssen nach Abzug von Werbungskosten und Freibeträgen versteuert werden.
Das gilt auch für Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt wurden. Ob die Vermietung Ihrer Ferienwohnung Ihre Hauptbeschäftigung oder bloß eine zusätzliche Einnahmequelle ist, macht hierbei keinen Unterschied.
Für wen fällt die Umsatzsteuer an?
Jedes Gewerbe ist nach dem Umsatzsteuerrecht gewerbesteuerpflichtig und muss somit automatisch Umsatzsteuer zahlen. Die Umsatzsteuerpflicht gilt jedoch auch, wenn Sie kein Gewerbe angemeldet haben und nicht gewerbesteuerpflichtig sind, aber mehr als 22.000€ verdienen und somit nicht mehr in die Kategorie der Kleinunternehmer fallen.
Kurz gesagt: Grundsätzlich unterliegen Ihre Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung genauso der Einkommensteuerpflicht wie der Umsatzsteuerpflicht und müssen entsprechend jährlich versteuert werden.
Der einzige Ausnahmefall ist die sogenannte Kleinunternehmerregelung, die Sie in Anspruch nehmen können, wenn Ihre jährlichen Einnahmen geringer als 22.000 € sind. In diesem Fall entfällt die Umsatzsteuerpflicht für Sie. In diesem Fall müssen gar nicht erst an die Umsatzsteuer denken. Sie schlagen also keine Umsatzsteuer bei der Miete auf und müssen auch keine Umsatzsteuervoranmeldung einreichen. Allerdings müssen Sie, um diese Regel nutzen zu können, zuerst auch als Kleinunternehmer gemeldet sein.
Was ist die Gewerbesteuer?
Die Gewerbesteuer wird von der Gemeinde erhoben, in der Ihre Ferienwohnung als Gewerbe gemeldet ist. Sie bezieht sich auf den Gewinn, den Sie mit Ihrem Unternehmen dort jährlich erwirtschaften. Spätestens, wenn sie über 24.500€ gewinnen, eigentlich aber ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie nicht mehr als Kleinunternehmer zählen, müssen Sie ein Gewerbe anmelden.
Berechnung der Gewerbesteuer für die Ferienwohnung
Das Gewerbesteuergesetz setzt einen Freibetrag von 24.500 € fest. Erst die Jahreseinkünfte, die über diesem Grenzwert liegen, müssen gesetzlich versteuert werden. Dies trifft allerdings nur auf Einzelunternehmen und Personengesellschaften zu. Wenn Ihr Gewerbe als Kapitalgesellschaft definiert ist, haben Sie keinen Anspruch auf diesen Freibetrag.
Der bundesweit einheitliche Steuersatz, aus dem sich der Gewerbesteuermessbetrag ergibt, liegt bei 3,5%. Allerdings endet die Berechnung an dieser Stelle leider noch nicht. Hinzu kommt nämlich noch der Hebesatz, der sich je nach Gemeinde unterscheidet.
Im Normalfall liegt dieser mindestens bei 200 %. Der zuvor errechnete Gewerbesteuermessbetrag wird also nochmal mit 2 multipliziert. Sie müssen sich also im Einzelfall darüber informieren, wie hoch der Hebesatz Ihrer Gemeinde ist (hier ist Vorsicht geboten, denn der Hebesatz kann bis zu 900% sein). Mit mindestens 7% Gewerbesteuerabgaben haben Sie also immer zu rechnen.
Für wen fällt die Gewerbesteuer an?
Jeder Gewerbetreibende ist grundsätzlich dazu verpflichtet, die Gewerbesteuer zu zahlen. Freiberufler sind davon allerdings ausgenommen.
Der Betrieb eines privaten Gastgewerbes macht Sie aber auf jeden Fall steuerpflichtig – es sei denn das Jahreseinkommen Ihrer Ferienwohnung fällt unter den Freibetrag von 24.500 €.
Das gilt unabhängig davon, ob Ihre Ferienwohnung als Gewerbe angemeldet haben oder nicht.
Wie kann ich mit meiner Ferienwohnung Steuern sparen?
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung zu Einkommenszwecken nutzen und die Absicht haben durch die Vermietung Ihrer Immobilie auch langfristig einen Gewinn zu erzielen, können Sie auch die dabei entstehenden Kosten steuerlich absetzen.
Um den Steuervorteil der Ferienwohnung zu nutzen, müssen Sie aber belegen können, dass Sie diese nicht zur Eigennutzung gebrauchen und ausschließlich vermieten! Dies kann beispielsweise durch regelmäßige Inserate auf Online Reiseportalen oder auch durch einen entsprechenden Maklervertrag geschehen. Zudem sollten Sie die Wohnung am besten gar nicht selbst nutzen. Legen Sie dem zuständigen Finanzamt stattdessen einen Maklervertrag und einen Vermarktungsplan vor. Darin muss ganz klar festgelegt sein, dass Sie die Unterkunft das ganze Jahr über selbst nicht nutzen dürfen.
Es sollte Ihr Ziel sein, die Ferienwohnung mindestens während 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit zu vermieten. Das können Sie dem Finanzamt am besten mit einem Businessplan und einer langfristigen Gewinnerzielungsabsicht vorstellen. Als Nachweis muss darin auch eine Prognoserechnung für die nächsten 30 Jahre enthalten sein.
Vorteile durch die Vorsteuer bei der Umsatzsteuererklärung
Steuern zu zahlen hat nicht immer nur Schattenseiten. Das Zahlen der Umsatzsteuer kann sich teilweise sogar lohnen. Sie ziehen dabei nämlich auch gleich die Vorsteuer ab und können dadurch gegebenenfalls einen Liquiditätsvorteil erhalten.
Bei der Vorsteuer handelt es sich um die Umsatzsteuern, die im Preis von Gütern oder Dienstleistungen enthalten waren, die Sie für Ihre Ferienwohnung angeschafft und bezahlt haben.
In Ihrer Umsatzsteuererklärung können Sie diese als Vorsteuerabzug wieder zurückbekommen. Das trifft allerdings nur zu, wenn diese Anschaffung für Ihren Betrieb, also Ihre Ferienwohnung, erworben wurden und nicht für den Eigengebrauch bezogen wurden. Außerdem können Kleinunternehmer keine Vorsteuer anrechnen lassen und haben somit immer eine Zahllast, wenn Sie über 22.000€ verdienen und somit umsatzsteuerpflichtig sind.
Wie Sie nun bereits wissen, führen Sie 7 % Umsatzsteuer auf die kurzfristige Vermietung Ihrer Ferienwohnung ab, während Sie für die meisten Anschaffungen für Ihre Ferienwohnung 19 % Umsatzsteuer zahlen müssen.
Dies ist vor allem dann relevant, wenn Sie Ihre Ferienwohnung mit hohen Aufwandskosten selbst gebaut oder die Immobilie steuerpflichtig erworben haben. Die 19 % Umsatzsteuer für den Erwerb der Ferienwohnung sind steuerlich direkt absetzbar. So gelten die Steuern, die Sie beispielsweise auf Betten, Teppiche und Geschirr für Ihre Ferienwohnung bezahlt haben, als Vorsteuer. Die Vorsteuer wird der Umsatzsteuer, die Sie an das Finanzamt abgeben müssen gegengerechnet.
Kosten von der Steuer absetzen
Wie bereits erwähnt, können Sie mit der Vermietung einer Ferienwohnung nicht nur Gewinn machen, sondern auch einiges an Steuern sparen. Viele Kosten, die im Rahmen der Vermietung Ihrer Ferienwohnung entstehen, dürfen nämlich zur Senkung der Steuerlast vom Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem
- Finanzierungsaufwendungen
- Versicherungen
- Reparaturen
- Reinigungskosten
- Kreditzinsen uvm.
All diese Kosten, die direkt in Verbindung mit der Vermietung der Ferienwohnung stehen, dürfen bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Hierfür müssen Sie die Art und die Höhe der Kosten angeben und sie durch eine beigelegte Rechnung nachweisen.
Zusätzlich zu diesen meist einmaligen Investitionen (wie z. B. Reparaturkosten) können Sie auch regelmäßige Ausgaben wie Grundsteuer, Müllgebühren, Heizung, Strom und Gebäudeversicherung geltend machen.
Holen Sie sich am besten professionelle Beratung bei einem Anwalt oder Notar. Ansonsten übersehen Sie möglicherweise eine Chance darauf, noch weitere Ausgaben abzusetzen, Ihre Steuerlast erheblich zu mindern und höhere Gewinne zu erzielen.
Fazit
Derweil eine eigene Ferienwohnung eine wunderbare Möglichkeit darstellt, um sich ein zweites finanzielles Standbein aufzubauen, fallen auch hier diverse Steuern an. Trotz aller Ausgaben haben Sie jedoch die Chance reichlich Steuern zu sparen.
Wichtig hierfür ist, sich einen genauen Überblick zu verschaffen und zu verstehen, welche Steuern Sie unter Vorlage eines entsprechenden Rechnungsbelegs sparen und absetzen können. Die Rücksprache mit einem erfahrenen Steuerberater kann hier wahre Wunder wirken, um Ihr Vermietungsgeschäft auf die nächste Stufe zu bringen.
Werden Sie dann aber nicht nur zum Steuerexperten, sondern investieren Sie in Ihr Geschäft. Mit der passenden Software für Ihre Ferienwohnung wird auch das Vermieten und Verwalten Ihrer Immobilien zum Kinderspiel.
Falls Sie nach all den Informationen in diesem Artikel weitere Fragen oder eigene Anmerkungen haben, lassen Sie uns gerne einen Kommentar da!
Sie können das Formular zum Herunterladen des Steuer Guides nicht sehen? Klicken Sie hier.
