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Nachdem wir bereits über einen Muster Mietvertrag für Ferienwohnungen gesprochen haben, möchten wir näher auf ein paar spezifische Punkte eingehen und sprechen deswegen mit Dr. Ciyiltepe-Pilarsky, einer selbstständigen Kooperationsanwältin der Deutschen Anwaltshotline.

1) Welche Punkten sollen auf jeden Fall in einem Mietvertrag genannt werden?
2) In welcher Höhe darf eine Anzahlung gefordert werden?
3) Welche Stornierungsfristen dürfen akzeptiert werden?
4) Sollte neben einer Inventarliste und den Hausregeln noch etwas zum Mietvertrag hinzugefügt werden?

Frau Dr. Ciyiltepe-Pilarsky erklärt uns, dass ein Mietvertrag immer in Schriftform erfolgen muss, dass zu Anfang wichtig ist beide Vertragspartner genau zu identifizieren und dass auch Informationen, die bereits bei der Buchung klar gestellt worden sind (wie z.B. Anzahl der Gäste, Anzahl der Übernachtungen, Zeitpunkt des Check-Outs) genannt werden müssen.

Sechs wichtige Punkte, die in keinem Mietvertrag fehlen dürfen

1. Schriftlicher Vertrag und keine mündliche Abmachung

Der Mietvertrag sollte immer in Schriftform erfolgen. Mündliche Vereinbarungen sind bei widersprüchlichen Behauptungen der Parteien oft nicht beweisbar. Nur der schriftliche Vertrag gibt Rechtssicherheit hinsichtlich des vereinbarten Vertragsumfanges und beweist, was im Leistungsumfang vereinbart ist oder gerade nicht vereinbart wurde.

2. Keine weitere Reiseleistungen aufführen

Man sollte es unterlassen neben der Ferienwohnung noch andere Reiseleistungen, wie z.B. Verpflegung oder Ausflügen als Paket zu einem Gesamtpreis anzubieten. Denn sonst könnte man rechtlich als Reiseveranstalter gelten und damit nach den Grundlagen des Pauschalreiserechts bewertet werden. Man sähe sich dann z.B. bei Reisemängeln unter anderen Schadensersatzansprüchen wegen entgangener Urlaubsfreuden ausgesetzt. Rechtsanwältin Dr. Ciyiltepe-Pilarsky rät Ihnen daher, sich ausschließlich auf die Vermietung zu beschränken.

3. Genaue Identifizierung der Vertragspartner

Die Vertragspartner sollten im Vertrag genau zu identifizieren sein. Bei juristischen Personen sollte der Geschäftsführer oder die vertretungsberechtigte Person ausgeführt sein. Es ist Wert auf die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien zu legen. Der Mieter ist namentlich, mit seiner Adresse, möglichst auch mit Telefonnummer und E-Mail-Adresse aufzuführen. Ist eine gerichtliche Auseinandersetzung, z.B. wegen vorhandener Schäden oder offenen Zahlungsansprüchen notwendig, ist die korrekte Anschrift notwendige Voraussetzung für die Zustellung von Mahnbescheiden oder Klagen. Bucht ein Ehepaar, sind beide als Mieter zu erfassen. Nur dann können beide Ehegatten als Gesamtschuldner in eine Haftung genommen werden, sollte einer der beiden zahlungsunfähig sein.

4. Angabe von Endpreisen

Da sich die Angebote der Ferienvermietung in der Regel an Endverbraucher richten, sind im Vertrag Endpreise anzugeben. Weist der Vertrag zusätzliche Kosten, wie z.B. Saisonzuschläge oder Endreinigungen nur als zusätzliche Kostenfaktoren auf, liegt ein Verstoß gegen die Preisangabenverordnung vor, die jeden Gewerbetreibenden gegenüber Verbrauchern verpflichtet, Endpreise auszuweisen. Gegenüber dem Kunden ist größtmögliche Transparenz zu gewähren.
Verbrauchsabhängige Positionen (wie z.B. Strom oder Wasser), fakultative Kosten (Bettwäsche) oder vermieterunabhängige Kosten (Kurtaxe) dürfen hingegen gesondert berechnet und ausgewiesen werden.

5. Buchungsinformationen wie Personanzahl, Schlüsselübergabe und Check-Out

Im Vertrag ist der Übergabetermin bei Ein- und Auszug mit Uhrzeit sowie die Anzahl der Übernachtungen zu vereinbaren. Festzuhalten ist auch die Anzahl der anreisenden Personen und ggfl. die Erlaubnis und Anzahl der Haustiere, die mitgebracht werden dürfen. Sollte es sich um eine Nichtraucherwohnung handeln, ist dies schriftlich festzuhalten. Auch die Anzahl der übergebenen Schlüssel sollte festgehalten werden.

6. Inventarliste und Hausregeln

Neben dem Mietvertrag ist eine Inventarliste mit dem in der Ferienwohnung enthaltenem Inventar bei Anreise zu erstellen. Der Zustand und die Ausstattung der Ferienwohnung sollte dokumentiert werden und dem Mieter zusammen mit einer Hausordnungen überreicht werden. Erkennt der Mieter die Inventarliste an, übernimmt er die Beweislast dafür, dass bestimmte Gegenstände nicht vorhanden waren und beim Auszug können dann mögliche Schäden konkret bestimmt werden. Der Vermieter sollte nur konkrete zutreffende Beschreibungen des Objekts machen. Treffen nämlich die Angaben nicht zu, kann der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen oder sogar den Vertrag fristlos kündigen.

Kaution, Anzahlung & Stornierung

Die Kautionszahlung sollte ebenfalls schriftlich vereinbart sein und ist in der Regel am Tag der Anreise fällig. Üblich ist die Verrechnung der Kaution mit fälligen Forderungen, wie z.B. Endreinigungspauschale oder Gebühren für Kurtaxe und dergleichen.

Bei Mietvertragsabschluss dürfen Sie als Vermieter auch eine angemessene Anzahlung auf den Reisepreis fordern (eine Anzahlung von ca. 20 % wird regelmäßig von der Rechtsprechung nicht beanstandet). Die restliche Zahlung können Sie dann 14 Tage vor Reiseantritt beanspruchen. Wird die Buchung kurzfristig, d. h. 14 Tage vor Reisebeginn, vorgenommen, können Sie zu diesem Zeitpunkt bereits die vollständige Reisepreiszahlung verlangen.

Bei Stornierung steht dem Vermieter grundsätzlich der Mietpreis für den gebuchten Zeitraum zu, auch wenn hierüber keine gesonderte vertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Der Anspruch ergibt sich aus den gesetzlichen mietvertraglichen Regelungen und ein Hinweis auf etwaige Stornokosten muss dabei nicht erfolgen, denn Mietverhältnisse sind nur aus „außerordentlich wichtigem Grund“ kündbar (§ 542 II BGB).
Als Vermieter ist man gehalten, sich um eine ersatzweise Belegung des Ferienobjektes zu kümmern. Man ist gegenüber dem Mieter auskunftspflichtig, d.h. sobald die Ferienwohnung oder das Ferienhaus für den fraglichen Zeitraum neu vermietet wurde, entfällt der Anspruch auf Stornokosten.
Selbst bei einer extrem kurzfristigen Absage, etwa einen Tag vor Anreise, mit wenig Aussicht auf Neuvermietung, kann nicht die Zahlung der vollen 100 Prozent des Mietpreises verlangt werden. Hierzu gab es ein Urteil des Oberlandgerichts Nürnberg (OLG Nürnberg Az.: 3 U 1559/99), das darauf hinweist, dass Kosten, wie zum Beispiel für die Bereitstellung von Bettwäsche oder anteilige Strom- oder Heizungskosten, von der Stornierungsgebühr abgezogen werden müssen.
Eine prozentuale Staffelung der Stornokosten je nach Eingang der Kündigung vor Mietbeginn ist zulässig:

  • Kündigung bis 49 Tage vor Mietbeginn 10 % des Mietpreises
  • Kündigung bis 35 Tage vor Mietbeginn 30 % des Mietpreises
  • Kündigung bis 21 Tage vor Mietbeginn 60 % des Mietpreises
  • Kündigung bis 14 Tage vor Mietbeginn 80 % des Mietpreises

Haftung & Pflichten des Mieters und Salvatorische Klausel

Nachdem die wichtigen Informationen zur Reise, zum Mietobjekt und zur Zahlung geklärt sind, ist es nun wichtig festzuhalten welche die Haftung und die Pflichten des Mieters sind. Dies könnte z.B. so lauten, dass der Mieter verpflichtet ist sorgsam mit dem Eigentum des Vermieters in der Wohnung umzugehen und Mängel am Mietobjekt umgehend anzuzeigen sind.

Abschließend dürfen im Mietvertrag für Ferienwohnung eine Schriftformklausel sowie eine Salvatorische Klausel nicht fehlen. Eine Salvatorische Klausel gibt Auskunft darüber welche Folgen eintreten sollen, wenn sich einzelne Vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen sollten oder sich herausstellt, dass der Vertrag Fragen nicht regelt, die eigentlich hätten geregelt werden müssen.

Impressumspflicht bei online Mietvertrag

Sollten Sie einen Mietvertrag online abschließen, so müssen Sie des Weiteren auch auf die Impressumspflicht achten. Rechtsanwältin Dr. Ciyiltepe-Pilarsky sagt dazu: “Die Impressumspflicht bei Onlineangeboten ist absolut zu beachten und kann bei dessen Fehlen zu einem Verstoß gegen das Telemediengesetzt (TMG) und damit zu einem Ordnungswidrigkeitsverfahren bzw. Verstoß gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb führen. Zu den notwendigen Angaben gehören der Name des Eigentümers der Ferienwohnung bzw. des Vermieters, die Angabe einer Postanschrift, einer E-Mail-Adresse und eine Telefon- bzw. Faxnummer. Diese Angaben müssen so angeordnet sein, dass sie leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und permanent verfügbar sind.”


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Das darf in einem Mietvertrag nicht fehlen
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