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Bei der Vermietung von Ferienwohnungen muss ein ganz wichtiger Punkt vorab immer klar geregelt sein: der Mietvertrag für die Ferienwohnung.

Selbst wenn Ihre Website bereits einwandfrei funktioniert, die Beschreibungen Ihrer Unterkunft aktualisiert sind und Ihre Ferienwohnung makellos gereinigt ist – Sie können Ihren Gästen die Türen trotzdem erst öffnen, sobald der Vordruck vom Mietvertrag bereitliegt.

Sie sollten nämlich für jeden einzelnen Gast, den Sie aufnehmen, auch einen Mietvertrag abschließen. Das gilt völlig unabhängig davon, ob Ihre Gäste nur ein Wochenende oder sogar einen ganzen Monat in Ihrem Ferienhaus verbringen.

Wir haben hier zunächst die wichtigsten Gründe aufgelistet, warum Sie einen Mietvertrag überhaupt benötigen.

Danach gehen wir Schritt für Schritt die grundlegenden Punkte durch, die in Ihrer Vorlage nicht fehlen sollten, damit Sie, Ihre Gäste und Ihre Ferienwohnung bei jedem Aufenthalt erneut vollständig abgesichert sind!

Zu Guter Letzt haben wir uns auch noch bei Dr. Ciyiltepe-Pilarsky, einer selbstständigen Kooperationsanwältin der Deutschen Anwaltshotline, darüber informiert, worauf Sie hinsichtlich der Rechtlichkeit des Mietvertrags für die Ferienwohnung achten müssen.

Warum brauchen Sie einen Mietvertrag für Ihre Ferienwohnung?

Ein Mietvertrag stellt grundsätzlich klar, auf welche Bedingungen sich Gast und Gastgeber einlassen und was von beiden Parteien erwartet wird.

Außerdem beinhaltet er wesentliche Informationen zur Mietdauer, dem Mietpreis, den Hausregeln und Strafen bei Missachtung dieser Regeln. So wissen beide Seiten ganz genau, was sie während des Aufenthalts in der Ferienwohnung erwartet.

Ein solcher Mietvertrag wird sich als besonders nützlich erweisen, falls beim Auschecken Probleme oder Differenzen zwischen Ihnen und Ihren Gästen auftreten sollten.

Sie haben ja zuvor ganz klar in Schriftform festgehalten, welche Regeln es zu beachten gilt. In einer solchen Situation können Sie sich darauf berufen und diese mit Ihren Gästen nochmals durchgehen.

Darüber hinaus mindert ein Mietvertrag außerdem das Risiko, Ihr Ferienhaus an unpassende Gäste mit fragwürdigen Absichten zu vermieten. Es wirkt quasi wie eine Art Filter.

Der Mietvertrag sollte immer in Schriftform erfolgen und niemals auf einer mündlichen Abmachung beruhen. Im Fall von widersprüchlichen Behauptungen der Parteien gelten verbale Vereinbarungen meistens nämlich nicht als legitimer Nachweis.

Nur ein schriftlicher Mietvertrag, der auch korrekt unterschieben und datiert ist, belegt den vereinbarten Vertragsumfang und gibt Ihnen tatsächlich Rechtssicherheit. Somit können Sie später beweisen, welche Leistungen wirklich vereinbart waren und welche nicht.

Was sollte im Mietvertrag der Ferienwohnung nicht fehlen?

Mietvertrag Vorlage für die Ferienwohnung.

Das Wichtigste zuerst: Bevor Sie einen rechtlich bindenden Vertrag aufsetzen, sollten Sie auf jeden Fall mit einem Anwalt Rücksprache halten und sich beraten lassen, um Fehler zu vermeiden. 

Im Folgenden finden Sie eine Liste der typischen 6 W-Fragen, die in jedem Mietvertrag für Ferienwohnungen beantwortet werden sollten.

Anhand dieser Fragen können Sie das Grundgerüst Ihrer eigenen Vertragsvorlage aufsetzen und sich dann mit Ihrem Anwalt absprechen. Dieser wird die Punkte für Sie in einen legal wirksamen Vertrag umwandeln.

1. Wer?

Wer vermietet die Wohnung an wen?

Hierbei geht es um die genaue Identifizierung der Vertragspartner, also Sie und Ihre Gäste. Nennen Sie an dieser Stelle also Ihren vollen Namen und listen Sie alle Gäste auf, die Ihr Ferienhaus in dem ausgewählten Buchungszeitraum mieten werden.

Der Gast ist namentlich, mit seiner Adresse und möglichst auch mit Telefonnummer sowie E-Mail-Adresse aufzuführen. Gegebenenfalls kann hier auch die Erlaubnis und Anzahl der Haustiere festgelegt werden, die mitgebracht werden dürfen.

Falls eine gerichtliche Auseinandersetzung erforderlich wird, ist die korrekte Anschrift eine notwendige Voraussetzung für die Zustellung von Mahnbescheiden oder Klagen. Dies könnte z. B. wegen vorhandener Schäden oder offenen Zahlungsansprüchen eintreten.

Bucht ein Ehepaar, sind beide als mietende Gäste zu erfassen. Nur dann können beide Ehepartner als Gesamtschuldner in eine Haftung genommen werden, falls einer der beiden zahlungsunfähig sein sollte.

Bei juristischen Personen sollte der Geschäftsführer oder die vertretungsberechtigte Person angeführt sein.

In diesem Abschnitt sollten Sie zusätzlich auch eine Klausel zur maximalen Gästeanzahl hinzufügen: Wie viele Erwachsene und wie viele Kinder dürfen sich maximal in Ihrer Ferienwohnung aufhalten?

In dem seltenen Fall, dass Ihre Gäste auf die Idee kommen sollten, eine exzessive Party zu veranstalten, wird sich dieser Zusatz im Vertrag als sehr hilfreich herausstellen. So können Sie die Partygäste schnell nach Hause schicken.

2. Was?

Über was für eine Ausstattung verfügt Ihre Ferienwohnung? Welche Annehmlichkeiten werden Ihre Gäste vorfinden und in welchem Zustand werden diese sein?

Neben dem Mietvertrag sollten Sie vor Anreise der Gäste eine Inventarliste erstellen, die die Einrichtungsgegenstände der Ferienwohnung vollständig auflistet.

Denken Sie hierbei an Bettwäsche, Handtücher, Anzahl der Betten, Küchenausstattung, die Außenausstattung von Garten und Terrasse usw.

Der Zustand und die Ausstattung der Ferienwohnung sollten genau dokumentiert und dem Gast überreicht werden. Durch die Anerkennung der Inventarliste, übernimmt derjenige auch die Beweislast, falls bestimmte Gegenstände bei der Abreise nicht mehr vorhanden sind. Genauso können dann auch möglicherweise verursachte Schäden konkret bestimmt werden.

Als Vermieter sollten Sie Ihre Unterkunft, die Ausstattung und deren Zustand daher stets konkret und zutreffend beschreiben. Falls diese Angaben nämlich nicht zutreffen, kann der Gast einen Anspruch auf Mietminderung geltend machen oder sogar den Vertrag fristlos kündigen.

3. Wann?

Wann genau werden die Gäste ankommen und wieder abreisen?

In Ihrem FeWo Mietvertrag sollten Sie die An- und Abreise Ihrer Gäste mit Datum und Uhrzeit sowie die Anzahl der Übernachtungen eindeutig festlegen.

Vergessen Sie nicht, auch zu erwähnen, ob Sie ein frühes oder spätes Check-in und Check-out erlauben. Dies ist vor allem wichtig zu wissen, wenn Ihr Ferienhaus mit einem automatisierten Check-in-System ausgestattet ist und daher keiner persönlichen Schlüsselübergabe bedarf.

An dieser Stelle sollte auch die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel festgehalten werden.

Hier sollten auch Strafen auftauchen. Worauf sollten Ihre Gäste sich gefasst machen, wenn Sie die Wohnung zu spät verlassen? Besonders wenn Ihre Ferienwohnung häufig ausgebucht ist, ist ein reibungsloser Ablauf unabdingbar.

4. Wo?

Wo befindet sich die gebuchte Unterkunft?

Was in keinem Mietvertrag fehlen sollte, ist die genaue Angabe der Anschrift und Ortschaft Ihrer Unterkunft. Je nach Gemeinde gibt es nämlich verschiedene Regelungen und Vorschriften für Ferienwohnungen zu beachten.

Bei den örtlichen Einzelheiten wird Ihnen aber auch Ihr Anwalt weiterhelfen können.

5. Warum?

Dieser Teil ist leider etwas unangenehm: Aus welchen Gründen müssten Sie Ihre Gäste eventuell dazu auffordern, Ihre Wohnung zu verlassen? Unter welchen Umständen würde es dazu kommen?

In diesem Abschnitt sollten Sie Ihre FeWo Hausordnung bzw. Ihre Hausregeln aufschreiben. Legen Sie diese klar und einfach formuliert fest und nennen Sie auch gleich die Konsequenzen, die Gäste erwarten, die diese Regeln missachten.

Häufig zu findende Hausregeln beziehen sich beispielsweise auf: Rauchen in den Wohnräumen, Partys, Haustiere, Parkplätze in der Nachbarschaft, Lautstärke oder Mülltrennung.

6. Wie?

Oder viel eher, wie viel?

Zu guter Letzt sollte ein Abschnitt zu den Kosten nicht fehlen. Da sich Angebote der Ferienvermietung in der Regel an Endverbraucher richten, sind im Mietvertrag auch die Endpreise anzugeben.

Wie teuer ist eine Übernachtung? Gibt es eine Anzahlung oder Mietkaution zu leisten? Fallen Kosten für die Endreinigung oder für Bettwäsche / Handtücher an? Worauf beläuft sich der Gesamtpreis des ganzen Aufenthalts?

Gegenüber dem Kunden sollte die größtmögliche Transparenz gewährleistet werden.

Daher Vorsicht! Falls der Mietvertrag zusätzliche Kosten (wie z. B. Saisonzuschläge oder Endreinigungen) nur als zusätzliche Kostenfaktoren aufweist, liegt ein Verstoß gegen die Preisangabenverordnung vor.

Diese Verordnung verpflichtet jeden Gewerbetreibenden dazu, den Verbrauchern die Endpreise auszuweisen.

Verbrauchsabhängige Positionen (wie z. B. Strom oder Wasser), fakultative Kosten (Bettwäsche) oder vermieterunabhängige Kosten (Kurtaxe) dürfen hingegen gesondert berechnet und ausgewiesen werden.

Darüber hinaus können Sie hier auch optionale Zusatzleistungen auflisten, die Sie anbieten, wie z. B. Catering oder Haustierbetreuung.

Weitere Dinge, die im Mietvertrag der Ferienwohnung stehen sollten:

7. Betrügerische Buchungen und Aufenthaltsabbruch

Der Mietvertrag Ihrer Ferienwohnung sollte auch einen Abschnitt zum Thema betrügerische Buchungen beinhalten.

Zum einen hält dies nämlich Gäste mit den falschen Absichten von vornherein davon ab, bei Ihnen zu buchen. Zum anderen schützt es Sie und Ihr Eigentum auch vor Buchungen, die unter falschem Vorwand getätigt wurden (z. B. Partys mit Minderjährigen, Gäste die mit viel mehr Personen als erlaubt anreisen usw.).

Sie sollten hier einen Absatz einfügen, in dem Sie erklären, in welchen Fällen es Ihnen zusteht, den Aufenthalt Ihrer Gäste abzubrechen und die Gäste von Ihrem Grundstück zu verweisen.

8. Kaution und Anzahlung

Die Zahlung der Kaution sollte ebenfalls schriftlich vereinbart sein und ist in der Regel am Tag der Anreise fällig. Üblich ist die Verrechnung der Kaution mit fälligen Forderungen, wie z. B. Endreinigungspauschale, Gebühren für Kurtaxe und ähnlichem.

Bei Mietvertragsabschluss dürfen Sie als Vermieter auch eine angemessene Anzahlung auf den Reisepreis fordern (eine Anzahlung von ca. 20 % wird regelmäßig von der Rechtsprechung nicht beanstandet).

Die restliche Zahlung können Sie dann 14 Tage vor Reiseantritt beanspruchen. Wird die Buchung kurzfristig, d. h. 14 Tage vor Reisebeginn, vorgenommen, können Sie zu diesem Zeitpunkt bereits die vollständige Reisepreiszahlung verlangen.

9. Sauberkeit und Instandhaltung

Die Sauberkeit der Unterkunft ist in jedem Gastgewerbe der mit wichtigste Faktor, für die Gäste genauso wie für den Gastgeber.

Machen Sie also ganze klar deutlich, was Ihre Gäste von Ihnen erwarten können und was Sie im Gegenzug auch von ihnen erwarten. Wie sauber und ordentlich wird Ihre Wohnung sein und in welchem Zustand erwarten Sie diese zurückzubekommen? 

Vergessen Sie jedoch nicht, dass Ihre Gäste im Urlaub sind. Es ist mit Sicherheit nicht zu viel verlangt, dass sie am Ende schnell die Betten abziehen und benutzte Handtücher in die Waschmaschine werfen. Für den Frühlingsputz sind Sie aber immer noch selbst verantwortlich.

Neben den Informationen zur Reinigung der Wohnung können Sie hier auch ein paar Punkte zur Instandhaltung der Wohnung festhalten. Wie sollten Ihre Gäste Sie im Notfall kontaktieren, falls irgendein Problem auftritt?

10. Zugang zum Haus

Auf den ersten Blick mag es seltsam scheinen, aber in seltenen Fällen von Wartungsproblemen oder Notfällen müssen Sie eine Klausel angeben, in der darauf hingewiesen wird, dass Sie möglicherweise während des Aufenthalts eines Gastes Zugang zur Unterkunft benötigen.

Erläutern Sie, wie Sie Ihre Gäste vorab informieren werden und in welchen Fällen, Sie Zutritt zur Ferienwohnung benötigen. Legen Sie außerdem auch fest, wie lange vor Ihrem Besuch Sie den Gästen Bescheid geben werden (z. B. zwei Stunden/24 Stunden).

Indem Sie dies im Vorfeld klar machen, vermeiden Sie später Missverständnisse oder Probleme.

11. Haus-spezifische Besonderheiten

Jede Ferienwohnung ist anders und Ihr FeWo Mietvertrag sollte diese Besonderheiten widerspiegeln.

Sie kennen Ihre Wohnung und die Gegend selbst am besten und wissen, ob es weitere wichtige Aspekte zu beachten gibt.

Dies könnte beispielsweise das örtliche Klima betreffen (wie z. B. Infos zu Überflutungen, Schneesturmgefahren) oder die Ausstattung der Ferienwohnung (kinderfreundlich, barrierefrei).

Worauf beim Mietvertrag der Ferienwohnung sonst noch geachtet werden muss:

12. Keine weiteren Reiseleistungen angeben

Sie sollten es unterlassen, neben der Ferienwohnung noch andere Reiseleistungen anzubieten, wie z. B. Verpflegung oder Ausflüge als Paket zu einem Gesamtpreis.

Denn sonst könnten Sie rechtlich als Reiseveranstalter gelten und damit nach den Grundlagen des Pauschalreiserechts bewertet werden.

Man sähe sich dann z. B. bei Reisemängeln unter anderen Schadensersatzansprüchen wegen entgangener Urlaubsfreuden ausgesetzt. Rechtsanwältin Dr. Ciyiltepe-Pilarsky rät Ihnen daher, sich ausschließlich auf die Vermietung zu beschränken.

13. Stornierungsbedingungen für die Gäste

Im Falle einer Stornierung steht dem Vermieter grundsätzlich der Mietpreis für den gebuchten Zeitraum zu, auch wenn hierüber keine gesonderte vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Der Anspruch ergibt sich aus den gesetzlichen, mietvertraglichen Regelungen und ein Hinweis auf eventuelle Stornokosten muss dabei nicht erfolgen. Mietverhältnisse sind nämlich nur aus „außerordentlich wichtigem Grund“ kündbar (§ 543 II BGB).

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, sich um eine ersatzweise Belegung Ihres Mietobjekts zu kümmern. Falls Sie kurzfristig eine finden, sind Sie gegenüber dem Mieter auskunftspflichtig. Das heißt, sobald die Ferienwohnung oder das Ferienhaus für den fraglichen Zeitraum neu vermietet wurde, entfällt auch der Anspruch auf Stornokosten.

Selbst bei einer extrem kurzfristigen Absage mit wenig Aussicht auf Neuvermietung, wie etwa einen Tag vor Anreise, können Sie nicht die Zahlung der vollen 100 % des Mietpreises verlangen.

Hierzu gab es ein Urteil des Oberlandgerichts Nürnberg (OLG Nürnberg Az.: 3 U 1559/99). Es weist darauf hin, dass Kosten, wie beispielsweise für die Bereitstellung von Bettwäsche oder anteilige Strom- und Heizungskosten, von der Stornierungsgebühr abgezogen werden müssen.

Eine prozentuale Staffelung der Stornokosten je nach Eingang der Kündigung vor Mietbeginn ist zulässig:

  • Kündigung bis 49 Tage vor Mietbeginn 10 % des Mietpreises
  • Kündigung bis 35 Tage vor Mietbeginn 30 % des Mietpreises
  • Kündigung bis 21 Tage vor Mietbeginn 60 % des Mietpreises
  • Kündigung bis 14 Tage vor Mietbeginn 80 % des Mietpreises

14. Haftung & Pflichten des Mieters und Salvatorische Klausel

Nachdem die wichtigen Informationen zur Reise, zum Mietobjekt und zur Zahlung geklärt sind, ist es nun wichtig festzuhalten, was genau zu den Pflichten und der Haftung des Mieters bzw. der Gäste gehört.

Der Mieter könnte beispielsweise dazu verpflichtet sein, sorgsam mit dem Eigentum des Vermieters in der Wohnung umzugehen und Mängel am Mietobjekt umgehend zu melden.

Außerdem dürfen im Mietvertrag für die Ferienwohnung eine Schriftformklausel sowie eine Salvatorische Klausel nicht fehlen.

Eine Salvatorische Klausel gibt Auskunft darüber, welche Folgen eintreten, wenn sich einzelne Vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen oder sich herausstellt, dass der Vertrag Fragen offen lässt, die eigentlich hätten geregelt werden müssen.

15. Impressumspflicht beim Online-Mietvertrag

Falls Sie den Mietvertrag online abschließen, müssen Sie zusätzlich auch auf die Impressumspflicht achten.

Rechtsanwältin Dr. Ciyiltepe-Pilarsky sagt dazu: „Die Impressumspflicht bei Onlineangeboten ist absolut zu beachten. Dessen Fehlen kann zu einem Verstoß gegen das Telemediengesetz (TMG) und damit zu einem Ordnungswidrigkeitsverfahren bzw. Verstoß gegen das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb führen.

Zu den notwendigen Angaben gehören der Name des Eigentümers der Ferienwohnung bzw. des Vermieters, die Angabe einer Postanschrift, einer E-Mail-Adresse und eine Telefon- bzw. Faxnummer. Diese Angaben müssen so angeordnet sein, dass sie leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und permanent verfügbar sind.“

Nun wissen Sie welches die wichtigsten Punkte sind, auf die Sie im Mietvertrag für Ihre eigene Ferienwohnung eingehen sollten. Mit dieser ersten Übersicht können Sie im Handumdrehen Ihre eigenen Regeln aufzustellen und eine erste Vorlage von Ihrem FeWo Mietvertrag aufsetzen.


ACHTUNG: Das sind nur ein paar Ideen für den Anfang. Bevor Sie den FeWo Mietvertrag fertigstellen, sollten Sie einen Anwalt zurate ziehen. Nur so können Sie sichergehen, dass alles seine Richtigkeit hat, Sie nichts vergessen haben und der Vertrag den Normen Ihrer Gemeinde, dem Bundesland oder den nationalen Gesetzen entspricht. 

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Auf www.deutsche-anwaltshotline.de finden Sie außerdem rechtssichere Vertragsvorlagen zum Download sowie eine Vielzahl an Verbraucherratgebern.

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  1. Heike Reply

    Ich finde es auch sinnvoll, einen Mietvertrag für die Vermietung von der Ferienwohnung zu erstellen. Vielen Dank für den Hinweis, sich von dem Anwalt beraten zu lassen. So kann ich sicher sein, dass alle wichtigen Punkte berücksichtigt werden.

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