Berlin, die Hauptstadt Deutschlands und eine Stadt der Kontraste mit viel Geschichte und einer einzigartigen Szene, die sich über die Jahre hinweg entwickelt hat. Deutschlands meistbesuchtes Ziel und Hauptstadt zieht jedes Jahr Millionen von Touristen an. Viele sehen den Vorteil, sich einige Euro dazuzuverdienen. Gleichzeitig jedoch unterdrückt die Wohnungsnot in Berlin den bezahlbaren Wohnraum, Mieten steigen weiter an und neuer Wohnraum fehlt. Aus diesem Grund wurde das Zweckentfremdungsverbot in Berlin am 01. Mai 2014 verabschiedet und gilt in allen Berliner Bezirken.
Im Jahr 2018 wurde das Gesetz nochmal verschärft und die Vermietung von Ferienwohnungen in Berlin zu regeln und der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) zu entgegnen. Ziel ist, dass der Wohnraum in Berlin nicht an Touristen verloren geht, sondern für Wohnungsbedürftige zur Verfügung steht.
Welche Gesetze und Regeln gelten in Berlin für Ferienwohnungen? Kann ich meine Wohnung als Ferienunterkunft vermieten oder ist es strikt verboten? Was brauche ich dafür, was muss ich beachten und welche Möglichkeiten gibt es generell trotz Zweckentfremdungsverbots?
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Zweckentfremdung Berlin: Was das Zweckentfremdungsverbot bedeutet
Das Zweckentfremdungsverbot in Berlin ist ein Gesetz, das die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken regelt, um den bestehenden Wohnraum zu schützen und dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.
Als Zweckentfremdung gilt, wenn Wohnraum als Ferienwohnung oder zur gewerblichen Zimmervermietung genutzt wird, für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird, baulich so verändert oder genutzt wird, dass es nicht mehr zum wohnen geeignet ist und/oder die Immobilie länger als drei Monate leer steht, ohne das eine Genehmigung dafür vorliegt.
Ausnahmen und Genehmigung: Wie kann ich eine Ferienwohnung in Berlin vermieten?
Wenn man Wohnraum vollständig als Ferienwohnung oder für gewerbliche Kurzzeitvermietung nutzen möchte, muss man eine Genehmigung beim Bezirksamt beantragen. Gleiches gilt, wenn ein Teil der Wohnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet werden wird, der Wohnraum länger als drei Monate leer steht, ohne das nachweislich eine Neuvermietung beabsichtigt wird oder die Wohnung durch bauliche Veränderungen nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist.
Es gibt einige Ausnahmefälle, in denen die Nutzung als Ferienwohnung auch ohne Genehmigung möglich ist. In Folgenden Fällen, ist keine Genehmigung erforderlich:
- Teilweise Vermietung der eigenen Wohnung
Wenn Sie bis zu 49% Ihrer Hauptwohnung (z. B. ein Zimmer) für Kurzzeitvermietung anbieten möchten, brauchen Sie dafür keine Genehmigung einholen, aber Sie müssen eine Registrierungsnummer beantragen. Diese Regelung erlaubt Ihnen, das Vermieten einzelner Räume auf Buchungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com, solange der Hauptwohnsitz beibehalten wird.
- Zeitweise Vermietung der eigenen Wohnung
Falls man seine Hauptwohnung für bis zu 90 Tage im Jahr vermietet, kann man dies genehmigungsfrei machen, man braucht jedoch eine Registrierungsnummer. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass die 90-Tage-Regelung sich auf die komplette Wohnung bezieht und nicht auf einzelne Zimmer.
- Gewerbliche Nutzung in Ausnahmefällen
Wenn eine Immobilie schon immer gewerblich genutzt wurde oder baulich nicht für dauerhaften Wohnraum geeignet ist, kann eine Sondergenehmigung erteilt werden.
- Leerstand mit Begründung
Falls eine Wohnung nicht genutzt werden kann, z. B. Aufgrund einer Sanierung oder Erbschaftsregelung kann für einen begrenzten Zeitraum eine Ausnahmegenehmigung beantragt werden.
Seit dem 1. August 2018 müssen Ferienwohnungen und Wohnungen, die zur Kurzzeitvermietung angeboten werden, in Berlin eine offizielle Registrierungsnummer besitzen. Wenn man den Wohnraum auf Plattformen wie Airbnb, FeWo-direkt oder Booking.com inseriert hat, muss die Nummer gut sichtbar auf diesen sein. Die Nummer kann man online beim zuständigen Bezirksamt beantragen. Wer ohne Genehmigung vermietet oder gegen die Registrierungspflicht verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 500.000 €, die Rückführung des Wohnung zur Wohnnutzung durch das Bezirksamt und eine Sperrung auf den Buchungsplattformen, wenn die Registrierungsnummer fehlt.
Ferienwohnung in Berlin vermieten: Auswirkungen des Zweckentfremdungsverbot auf private Vermieter
Wie im vorherigen Abschnitt erwähnt, gelten einige Ausnahmeregelungen, in denen man seinen Wohnraum oder Teile seines Wohnraums weiterhin vermieten kann. Diese sind jedoch zeitlich begrenzt und an Genehmigungen geknüpft. Seit dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots ist das Betreiben von Ferienwohnungen quasi verboten. Wie sieht es jedoch aus, wenn man eine Kurzzeitvermietung ohne Einschränkungen betreiben möchte?
Möblierte Kurzzeitvermietung in Berlin
Wenn man möbliert vermietet, wird die Zielgruppe nicht mehr als touristisch angesehen. Es zielt auf Personen ab, die nach Berlin kommen, um hier zu arbeiten und auf der Suche nach einer schnellen Wohnraumlösung sind, bevor Sie eine Wohnung für eine langfristige Anmietung finden. Wenn Sie selbst nur Mieter einer Wohnung sind und diese kurzzeitig weitervermieten, wird in diesem Fall auch von Mietarbitrage gesprochen.
Der Wohnungsmarkt in Berlin ist angespannt und es ist nicht einfach, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Wohnungen, die als Kurzzeitvermietung, also auf Zeit, vermietet werden, werden nicht dem normalen Wohnungsmarkt entzogen und dementsprechend gilt das Zweckentfremdungsverbot hier nicht.
Der Mieter einer solchen Kurzzeitvermietung muss jedoch für mindestens 3 Monate die Wohnung mieten und zu dieser Zeit seinen Lebensmittelpunkt in Berlin haben. Der Vermieter sollte sich schriftlich vom Mieter bescheinigen lassen, dass dieser in Berlin arbeitet. Wir listen die wesentliche Unterschiede zu einer Ferienwohnung folgend auf:
- Zielgruppe sind Berufstätige
- Die Preise werden pro Monat und nicht pro Nacht ausgewiesen
- Höherwertiger ausgestattet, da es ein Zuhause auf Zeit ist
- Preislich sollten diese Art von Vermietungen für Normalverdiener erschwinglich sein
- Die Vermietung muss für mindestens 3 Monaten erfolgen (Empfehlung)
Das Zweckentfremdungsverbot gilt für Wohnungen, die tage- oder wochenweise an Touristen vermietet werden, nicht aber für Wohnen auf Zeit, soweit die möblierte Wohnung an Personen vermietet wird, die nach Berlin kommen um zu arbeiten und mindestens eine Mietdauer von 3 Monaten haben. Falls Sie diese Option in Betracht ziehen, sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen, wie die Gesetzesgrundlage tatsächlich ist.
Zweitwohnung vermieten in Berlin
Wenn Sie eine Zweitwohnung als Kapitalanlage in Berlin besitzen und als Ferienwohnung vermieten möchten, benötigen Sie auch dafür eine Genehmigung. Als Zweitwohnung gilt grundsätzlich eine Wohnung dann, wenn sich Ihr Lebensmittelpunkt nicht dort befindet, sie diese jedoch trotzdem regelmäßig nutzen, aber sich weniger als 6 Monate dort aufhalten. Zur touristischen Vermietung benötigen Sie nicht nur eine Genehmigung, sondern auch eine Registrierungsnummer und dürfen die Wohnung zu touristischen Zwecken nicht länger als 90 Tage vermieten. Wenn Sie die Anzahl der Tage überschreiten, brauchen Sie eine Ausnahmeregelung. Das Bezirksamt geht in diesem Fall davon aus, dass es sich nicht mehr um privates Interesse handelt, sondern um gewerbliche Nutzung geht.
Wie beantrage ich eine Genehmigung und Registrierungsnummer für eine Ferienwohnung in Berlin?
Eine Genehmigung und Registrierungsnummer beantragen Sie beim zuständigen Berliner Bezirksamt. Dafür benötigen Sie folgende Dokumente:
- Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug)
- Falls Sie nicht der Eigentümer sind, sondern der Mieter, brauchen Sie eine Erlaubnis des Vermieters
- Antrag zur Genehmigung zweckfremder Nutzung
- Falls Sie länger abwesend sind, z. B. längere Zeit im Ausland und länger vermieten möchten, müssen Sie eine Begründung inklusive Nachweis einreichen
Je nach Situation, können auch noch weitere Dokumente erforderlich sein, wie z. B. ein Nachweis, dass es sich um Ihre Hauptwohnung handelt.
Gebühren für eine Genehmigung der Zweckentfremdung zur Kurzzeitvermietung in Berlin
Die Gebühren für eine Vermietung an Touristen inkl. Registrierungsnummer liegen zwischen 100 € und 225 €. Wenn Sie die Registriernummer beim Bewerben der Wohnung in Ihrem Inserat nicht angeben, wird das als Ordnungswidrigkeit gehandelt, für die Bußgelder in Höhe von bis zu 250.000 € möglich sind.
Wie kontrolliert das Bezirksamt illegale Vermietungen von Ferienwohnungen in Berlin?
Um illegale Ferienwohnungsvermietungen aufzudecken, setzen die Berliner Bezirksämter verschiedene Maßnahmen ein. Es ist daher ratsam, sich an die geltenden Vorschriften zu halten.
1. Online-Kontrollen: Die Behörden überwachen die gängigen Buchungsplattformen wie Booking.com, Airbnb und FeWo-direkt nach Inseraten mit fehlender Registriernummer
2. Meldesysteme für Bürger: Bürger können illegale Ferienwohnungen über Online-Formulare oder Hotlines anonym melden. Jede Beschwerde wird überprüft.
3. Hausbesuche und Kontrollen: Wenn es einen Verdacht gibt, dann überprüfen Bezirksbeamte vor Ort, ob die Wohnung noch bewohnt oder als Ferienwohnung genutzt wird.
4. Datenabgleich mit Buchungsplattformen: Durch Kooperationen mit Online-Buchungsplattformen werden unzulässige Angebote identifiziert.
Gesetze zur Ferienwohnung in Berlin: Maßnahmen von Airbnb & Co.
Online-Buchungsplattformen wie Booking.com, Airbnb und FeWo-direkt stehen unter zunehmendem Druck, sich an das Berliner Zweckentfremdungsgesetz zu halten. Die Plattformen haben dazu in den letzten Jahren mehrere Maßnahmen ergriffen.
Ferienwohnungsbesitzer, die ihre Unterkunft inserieren möchten, sind verpflichtet, eine gültige Registrierungsnummer anzugeben. Zudem müssen Buchungsplattformen die entsprechenden Daten an die Berliner Behörden übermitteln. Inserate ohne Registrierungsnummer oder erforderliche Genehmigungen können automatisch gesperrt und nicht freigeschaltet werden. Ohne eine dauerhafte Genehmigung ist die Vermietung einer gesamten Wohnung in Berlin auf maximal 90 Tage pro Jahr begrenzt.
Zukunftsperspektiven für den Berliner Ferienwohnungsmarkt
Die Gesetzeslage zur Kurzzeitvermietung in Berlin wird sich so schnell nicht ändern, sondern eher noch weiter verschärft werden. Der angespannte Wohnungsmarkt in der Hauptstadt wird politisch eher zu noch strengeren Kontrollen führen, um illegale Angebote noch konsequenter zu machen. Die Genehmigungspflichten werden vermutlich noch weiter ausgeweitet und die Kooperationen mit Plattformen wie Airbnb, Booking.com und FeWo-direkt noch weiter ausgebaut, um nicht registrierte Wohnungen noch schneller zu identifizieren.
Was bedeutet das für das Feriewohnungsinhaber? Ohne Genehmigung ist die Vermietung von Ferienwohnungen sehr riskant. Wer jedoch auf legale Langzeitlösungen, wie die möblierte Vermietung an Expats oder Berufspendler setzt, kann weiterhin von Berlins starker Wohnungsnachfrage profitieren. Wenn Sie im Ferienwohnungsbusiness aktiv sind, sollten Sie über die Nutzung eines Channel Managers nachdenken. Dies vereinfacht Ihnen den Verwaltungsaufwand Ihrer Ferienwohnungen.
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