Von den atemberaubenden Sehenswürdigkeiten in der Hauptstadt bis hin zu idyllischen, abgelegenen Seen in Bayern, hat Deutschland viel zu bieten und ist somit ein beliebtes Urlaubsziel für jedermann. Somit ist es kein Wunder, dass Investoren sich regelmäßig nach Ferienimmobilien in Deutschland umsehen! Besonders für weniger Risikogewillte ist eine Ferienwohnung im Inland eine klügere Idee als eine im Ausland.
Abgesehen von den Möglichkeiten, die die verschiedenen Orte bieten, machen Investitionen in Ferienwohnungen in Deutschland Sinn, da der Markt stabil ist. Doch wo sollte man in eine Ferienimmobilie investieren? Wir haben Daten analysiert und uns ordentlich ins Zeug gelegt, um Ihnen die aufstrebendsten Investitionsmöglichkeiten für 2024 in Deutschland vorstellen zu können.
Wie kann man den Wert beim Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland einschätzen?
Es ist nicht leicht einzuschätzen, welche Ferienwohnung nun zum Erfolg führen wird. Was man jedoch zu Rate ziehen kann, ist die CAP-Rate (Kapitalisierungsrate) oder andere Immobilienkennzahlen, die etwas über die Belegung, den möglichen Umsatz oder die entstehenden Kosten aussagen. Um die Maßstäbe für Erfolg und Investitionsfähigkeit zu setzen, haben wir unsere Bewertung in vier Hauptfaktoren unterteilt.
Die Kapitalisierungsrate (CAP-Rate)
Die Kapitalisierungsrate gibt den Anteil des Gewinns an den Investitionskosten an. Sie gibt also einen Anhaltspunkt darüber, wie gut sich eine Investition auszahlt. Hierbei gilt, je höher die Kapitalisierungsrate, desto lukrativer die Investition. Beachten Sie jedoch, dass Großstädte zum Beispiel durch die hohen Investitionskosten öfters niedrige CAP-Raten haben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie generell vom Immobilienkauf in einer Stadt absehen sollten.
Bei der Kalkulation der Kapitalisierungsrate im Vorhinein treffen viele auf ein Problem: Der Gewinn ist beim Kauf meist noch unklar. Demnach müssen Sie diesen erst einmal annäherungsweise ermitteln.
Sie können alternativ auch den voraussichtlichen Umsatz nehmen, um ein Gespür dafür zu bekommen, ob die Investition erfolgsversprechend ist. Behalten Sie dann nur im Hinterkopf, dass für das Betreiben der Unterkunft noch Kosten entstehen, die nun nicht eingerechnet sind. Da jeder sein Vermietungsgeschäft anders betreibt, haben wir keine Einsicht in die anfallenden Kosten und haben demnach ebenfalls den Umsatz verwendet und nicht den Gewinn. Normalerweise ist die Formel für die Berechnung der Kapitalisierungsrate jedoch folgende:
CAP-Rate = Gewinn (Jahr) / Immobilienkaufpreis
Die regionale Nachfrage für Ferienwohnungen
Dies ist sowohl in Deutschland als auch international wohl der wichtigste Faktor. Es gibt viele Gründe, warum Ferienunterkünfte gute Investitionen sind. Lukrativ können sie jedoch nur sein, wenn auf eine bestehende Nachfrage angespielt wird, demnach steht diese ohne Zweifel an erster Stelle. Wenn die Nachfrage in dem betreffenden Gebiet hoch ist, wird Ihr Objekt dort mit viel größerer Wahrscheinlichkeit gebucht als an einem Ort, der Reisenden völlig unbekannt ist. Die Nachfrage nach Ferienunterkünften kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden. Leerstandsquoten, Belegungsraten und durchschnittliche Tagessätze (ADR) helfen dabei, festzustellen, ob ein Gebiet bei Reisenden beliebt ist und oft gebucht wird oder nicht.
Saisonabhängigkeit – Soll die FeWo an die Ostsee?
Viele Kaufinteressenten sind versucht, direkt an der Küste zu investieren, da die Nord- und Ostsee vielen als erstes vorschweben, wenn man an Urlaub denkt. Zwar sind Ferienunterkünfte am Strand eine gute Investition, doch müssen Investoren hier mittlerweile auf Zweckentfremdungsverbote und vor allen Dingen auf die Saisonabhängigkeit achten.
Wenn nur in der warmen Saison Gäste an Ihrer Ferienwohnung interessiert sind, wird das Geschäft im Winter ein hartes. Sind Sie dann schlecht auf eine schwache Saison vorbereitet, könnten Sie am Ende mehr Verluste als Gewinne verzeichnen.
Idealerweise sollte Ihre Ferienunterkunft das ganze Jahr über konstante Einnahmen erzielen. Reiseziele, die nicht vom Wetter abhängig sind, und Städte, die das ganze Jahr über von Touristen besucht werden, sorgen für einen beständigeren Einkommensfluss und sind für als Ferienwohnung möglicherweise besser geeignet.
Wie viel Rendite kann ich mit der Investition in eine Ferienwohnung erzielen?
Dieser Aspekt ist mit mehr Risiko verbunden, da Sie die tatsächliche Rendite (ROI) Ihrer Investition erst dann kennen, wenn die Papiere unterzeichnet sind und das Haus gekauft wurde. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, den Wert Ihrer Investition zu bewerten, bevor Sie die endgültige Entscheidung treffen.
Grundsätzlich muss man, um die Kapitalrendite zu berechnen, nur die Einnahmen von der ursprünglichen Investition abziehen. In der Praxis ist es jedoch erstmals schwer einzuschätzen, wie hoch diese Einnahmen sein werden, wenn Sie Ihr Geschäft noch nicht eröffnet haben. Trotzdem hilft Ihnen eine grobe Schätzung der Einnahmen nicht blindlings in eine Investition zu rennen.
Prüfen Sie online, wie hoch der durchschnittliche Preis pro Nacht in der Gegend für ähnliche Immobilien wie Ihr potenzielles Objekt ist und berechnen Sie dann wie viele Nächte Ihr Objekt voraussichtlich gebucht werden wird. So haben Sie die Möglichkeit, eine ungefähre Vorstellung davon zu bekommen, wie die Rendite Ihrer Investition in eine Ferienwohnungen aussehen könnte. Von diesem Wert können Sie dann Ihre Gemeinkosten (Reinigungskräfte, Buchhaltung, Zeitinvestition in Website und Buchungsprozess) abziehen, um Ihren Gewinn zu errechnen. Diesen Gewinn müssen Sie dann jedoch selbstverständlich gegen die Investitionskosten gegenrechnen. Nun haben Sie sehr ungefähr Ihren realen Gewinn berechnet und bekommen ein besseres Gefühl dafür, ob sich die Investition lohnt oder nicht.
Diese Zahlen ändern sich ständig, schwanken und sind meist kompliziert nachzuvollziehen. Daher sollten Sie sich bestenfalls noch einmal an einen Experten wenden oder selbst tiefergehende, zeitgemäße Recherche betreiben.
Top Märkte für Ferienvermietungen in Deutschland 2024:
Seit Jahren steigen die Preise für Immobilien in Deutschland. Fast ohne Ausnahme ist dieser Wachstum sogar proportional höher als die Inflationsrate. Demnach lohnt sich noch immer die Expansion des Ferienwohnungsportfolios.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Investition in eine Ferienwohnungen in Deutschland zu tätigen, aber sich noch nicht für einen Ort entschieden haben, zeigen wir Ihnen nun ein paar der Standorte, die sich am meisten lohnen.
Wir haben Daten von immowelt und AirDNA analysiert, um herauszufinden, welche Standorte Urlauber anziehen. All diese Daten haben wir mit aktuellen Immobilienpreisen, Belegungsraten und der voraussichtlichen Rendite verglichen. Selbstverständlich können wir keine Voraussage treffen, welche Städte Ihnen einen hohen Gewinn garantieren können und dies ist keine Investitionsberatung, wir können Ihnen aber aufgrund der Daten empfehlen über eine Investition an folgenden Orten nachzudenken:
Für die Berechnung der CAP-Rate haben wir das Einkommen ins Verhältnis zu den durchschnittlichen Kaufpreisen für eine 80m² Immobilie gesetzt.
Thüringen, Eisenach
- Kapitalisierungsrate: 22,67%
- Ausbuchungsrate: 62%
- Preis pro m²: 1.500 €
In der Mitte Deutschlands befindet sich unser erstes Ziel: Eisenach. An der Grenze von Thüringen und Hessen befindet sich die Stadt Eisenach, die mit dem Nationalpark Hanich, der Wartburg und günstigen Immobilienpreisen für eine Investition in eine Ferienimmobilie spricht.
Besonders positiv ist außerdem hervorzuheben, dass in Eisenach noch keine Zweckentfremdungsverbote gelten und demnach das Eröffnen einer Ferienwohnung sehr viel einfacher und unproblematischer als in anderen Städten ist.
Schleswig-Holstein, Pinneberg
- Kapitalisierungsrate: 11,80%
- Ausbuchungsrate: 61%
- Preis pro m²: 3.200 €
Unser nächstes Ziel mag erst einmal auf Verwirrung stoßen, wenn man sich jedoch die Lage etwas genauer anguckt, versteht sich, warum es Pinneberg auf die Liste geschafft hat. Pinneberg liegt direkt an der Grenze zu Hamburg ist sogar an das S-Bahn Netz der Stadt angebunden. Gäste von Ferienwohnungen gelangen hier also innerhalb von 30 Minuten in die Innenstadt Hamburgs, die Kaufpreise für Vermieter sind jedoch nur halb so hoch. Hamburg liegt nämlich aufgrund der Quadratmeterpreise von 6.000€ nur bei einer CAP-Rate von 6,54%
Übrigens das gleiche Phänomen passiert auch im Landkreis Dachau, der in der Nähe von München liegt.
Sachsen, Dresden
- Kapitalisierungsrate: 11,00%
- Ausbuchungsrate: 63%
- Preis pro m²: 2.500 €
Besonders in den letzten Jahren hat Dresden sehr an Beliebtheit gewonnen. Eine Tour in den Osten, um die Frauenkirche, die Semperoper oder den Zwinger zu sehen, stößt auf große Begeisterung. Breite Grünflächen am Rande der Elbe sorgen für Zustimmung in den sommerlichen Monaten, während die schön beleuchtete Altstadt Gemütlichkeit im Winter vermittelt.
Das gleiche gilt für die Großstadt Leipzig, die es ebenfalls auf die Liste der besten Orte für Ferienwohnungen geschafft hat, mit einer Kapitalisierungsrate von 9,75%. Ähnlich wie Dresden bietet Leipzig einen Einblick in das damalige Ostdeutschland. An Sehenswürdigkeiten wird es hier nicht mangeln. Zahlreiche Kirchen, das Rathaus und Marktplätze machen Leipzig zu einer sehr schönen Stadt.
In beiden Städten sind die Kaufpreise noch verhältnismäßig gering. Dieses Jahr könnten Zweckentfremdungsverbote folgen, da Sachsen sich nun entschieden hat, Gemeinden eigenständig über Zweckentfremdungsverbote entscheiden zu lassen. Noch ist das Eröffnen einer Ferienwohnungen jedoch noch nicht im Vorhinein vom Stadt zu bewilligen.
Bayern, Bad Reichenhall
- Kapitalisierungsrate: 10,71%
- Ausbuchungsrate: 61%
- Preis pro m²: 4.400 €
Türkises Wasser zwischen malerischen, grünen Bergketten und das in Deutschland! Also gerade so… Die Kleinstadt Bad Reichenhall liegt 15 km westlich von Salzburg und macht somit einen Teil der deutschen Grenze zu Österreich aus. Der Thumsee und der Saalachsee bieten klares Wasser, Burgen und Schlösser eine Beschäftigung für jeden Architektur- und Geschichtsliebhaber und die Alpen rund um Bad Reichenhall ein buntes Programm für Wanderer, Radfahrer und Fotografen.
Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten liegt der durchschnittliche Preis pro Nacht hier bei 100€. Eine perfekte Möglichkeit also für viel Umsatz und hohe Einnahmen. Bayern verlangt ebenfalls eine Anmeldung der Ferienimmobilien, seit dem Zweckentfremdungsgesetz 2007.
Doch auch andere Orte in Bayern beeindrucken Touristen sowohl im Sommer als auch im Winter und bieten somit eine hohe CAP-Rate. Wie auch letztes Jahr ist Berchtesgaden in den Top 10 und Garmisch-Partenkirchen sowie Bad Tölz-Wolfratshausen folgen dicht hinter Berchtesgaden mit CAP-Raten von 7,8%
Berlin, Berlin
- Kapitalisierungsrate: 9,35%
- Ausbuchungsrate: 71%
- Preis pro m²: 5.000 €
Dass die Hauptstadt mit Museen, Wahrzeichen, beeindruckender Geschichte, über 5000 Restaurants und 12 Stadtbezirken, die unterschiedlicher nicht sein könnten, Besucher anlockt, ist wohl kein Wunder. Ferienwohnungen sind hier sowohl bei Deutschen als auch bei Gästen aus dem Ausland beliebt. Außerdem bietet die Stadt mit Ihren 3,6 Millionen Einwohnern etwas für jedes Alter.
Mit einem durchschnittlichen Preis von fast 100€ pro Nacht, lassen sich hier gute Einnahmen mit einer Ferienimmobilie erzielen. Da in der Stadt Wohnraummangel herrscht, muss jedoch für jede Ferienimmobilie eine Anmeldung und Genehmigung vorliegen, die Regelungen sind hier besonders in Wohnzonen sehr strikt.
Weiter Investitionsmöglichkeiten für Ferienwohnungen
Wenn nicht nur Deutschland in Frage kommt für Ferienwohnungen, könnte der Artikel zum Thema beste Investitionsmöglichkeiten in Europa etwas für Sie sein. Hier haben wir die Top-20 Städte zusammengefasst, ebenfalls unter Kriterien wie der Saisonabhängigkeit, CAP-Rate und Ausbuchungsraten.
Zusammenfassung
Noch immer gibt es viele Orte in Deutschland an denen sich eine Investition lohnt. Während große Städte oft einen höheren Umsatz pro Nacht versprechen, sind die Kaufpreise in kleineren Städten meist geringer. Sowohl bei der ersten Investition als auch beim Aufbau eines Business mit mehreren Ferienimmobilien, kann eine Ferienwohnung-Verwaltungssoftware von Vorteil sein, um einen guten Überblick über die Buchungen zu behalten.
