Von den atemberaubenden Sehenswürdigkeiten in der Hauptstadt bis hin zu idyllischen, abgelegenen Seen in Bayern, hat Deutschland viel zu bieten und ist somit ein beliebtes Urlaubsziel für allermann. Somit ist es kein Wunder, dass Investoren sich auch nach Ferienimmobilien in Deutschland umsehen!
Abgesehen von den Möglichkeiten, die die verschiedenen Orte bieten, machen Investitionen in Ferienwohnungen in Deutschland einfach Sinn und sind eine gute Geldanlage. Doch wo sollte man in eine Ferienimmobilie investieren? Wir haben Daten analysiert und uns ordentlich ins Zeug gelegt, um Ihnen die aufstrebendsten Investitionsmöglichkeiten für 2023 in Deutschland vorstellen zu können.
Wie kann man den Wert beim Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland einschätzen?
Es ist nicht leicht einzuschätzen welche Ferienwohnung nun zum Erfolg führen wird. Was man jedoch zu Rate ziehen kann, ist die CAP-Rate (Kapitalisierungsrate) oder andere Immobilienkennzahlen, die etwas über die Belegung, den möglichen Umsatz oder die entstehenden Kosten aussagen. Um die Maßstäbe für Erfolg und Investitionsfähigkeit zu setzen, haben wir unsere Bewertung in vier Hauptfaktoren unterteilt.
Die Kapitalisierungsrate (CAP-Rate)
Die Kapitalisierungsrate gibt den Anteil des Gewinns an den Investitionskosten an. Sie gibt also einen Anhaltspunkt darüber wie gut sich eine Investition auszahlt. Hierbei gilt, je höher die Kapitalisierungsrate, desto lukrativer die Investition. Beachten Sie jedoch, dass Großstädte zum Beispiel durch die hohen Investitionskosten öfters niedrige CAP-Raten haben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie generell vom Immobilienkauf in einer Stadt absehen sollten.
Bei der Kalkulation der Kapitalisierungsrate im Vorhinein treffen viele auf ein Problem: Der Gewinn ist beim Kauf meist noch unklar. Demnach müssen Sie diesen erst einmal annäherungsweise ermitteln. Sie können alternativ auch den voraussichtlichen Umsatz nehmen, um ein Gespür dafür zu bekommen, ob die Investition erfolgsversprechend ist. Behalten Sie dann nur im Hinterkopf, dass für das Betreiben der Unterkunft noch Kosten entstehen, die nun nicht eingerechnet sind. Da jeder sein Vermietungsgeschäft anders betreibt, haben wir keine Einsicht in die anfallenden Kosten und haben demnach ebenfalls den Umsatz verwendet und nicht den Gewinn. Normalerweise ist die Formel für die Berechnung der Kapitalisierungsrate jedoch folgende:
CAP-Rate = Gewinn (Jahr) / Immobilienkaufpreis
Die regionale Nachfrage für Ferienwohnungen
Dies ist sowohl in Deutschland als auch international wohl der wichtigste Faktor. Es gibt viele Gründe, warum Ferienunterkünfte gute Investitionen sind. Lukrativ können sie jedoch nur sein, wenn auf eine bestehende Nachfrage angespielt wird, demnach steht diese ohne Zweifel an erster Stelle. Wenn die Nachfrage in dem betreffenden Gebiet hoch ist, wird Ihr Objekt dort mit viel größerer Wahrscheinlichkeit gebucht als an einem Ort, der Reisenden völlig unbekannt ist. Die Nachfrage nach Ferienunterkünften kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden. Leerstandsquoten, Belegungsraten und durchschnittliche Tagessätze (ADR) helfen dabei, festzustellen, ob ein Gebiet bei Reisenden beliebt ist und oft gebucht wird oder nicht.
Saisonabhängigkeit – Soll die FeWo an die Ostsee?
Viele Kaufinteressenten sind versucht, direkt an der Küste zu investieren, da die Nord- und Ostsee vielen als erstes vorschweben, wenn man an Urlaub denkt. Zwar sind Ferienunterkünfte am Strand eine gute Investition, doch müssen Investoren hier auch auf die Saisonabhängigkeit achten.
Wenn nur in der warmen Saison Gäste an Ihrer Ferienwohnung interessiert sind, wird das Geschäft im Winter ein hartes. Sind Sie dann schlecht auf eine schwache Saison vorbereitet, könnten Sie am Ende mehr Verluste als Gewinne verzeichnen.
Idealerweise sollte Ihre Ferienunterkunft das ganze Jahr über konstante Einnahmen erzielen. Reiseziele, die nicht vom Wetter abhängig sind, und Städte, die das ganze Jahr über von Touristen besucht werden, sorgen für einen beständigeren Einkommensfluss und sind für neue Investoren möglicherweise besser geeignet.
Wie viel Rendite kann ich mit der Investition in eine Ferienwohnung erzielen?
Dieser Aspekt ist mit mehr Risiko verbunden, da Sie die tatsächliche Rendite (ROI) Ihrer Investition erst dann kennen, wenn die Papiere unterzeichnet sind und das Haus gekauft wurde. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, den Wert Ihrer Investition zu bewerten, bevor Sie die endgültige Entscheidung treffen.
Grundsätzlich muss man, um die Kapitalrendite zu berechnen, nur die Einnahmen von der ursprünglichen Investition abziehen. In der Praxis ist es jedoch erstmals schwer einzuschätzen, wie hoch diese Einnahmen sein werden, wenn Sie Ihr Geschäft noch nicht eröffnet haben. Trotzdem hilft Ihnen eine grobe Schätzung der Einnahmen nicht blindlings in eine Investition zu rennen.
Prüfen Sie online wie hoch der durchschnittliche Preis pro Nacht in der Gegend für ähnliche Immobilien wie Ihr potenzielles Objekt ist und berechnen Sie dann wie viele Nächte Ihr Objekt voraussichtlich gebucht werden wird. So haben Sie die Möglichkeit eine ungefähre Vorstellung davon zu bekommen, wie die Rendite Ihrer Investition in eine Ferienwohnungen aussehen könnte. Diesen Wert können Sie dann von Ihren Gemeinkosten (Reinigungskräfte, Buchhaltung, Zeitinvestition in Website und Buchungsprozess) und den Investitionskosten abziehen. Nun haben Sie sehr ungefähr Ihren Gewinn berechnet und bekommen ein besseres Gefühl dafür, ob sich die Investition lohnt oder nicht.
Diese Zahlen ändern sich ständig, schwanken und sind meist kompliziert nachzuvollziehen. Daher sollten Sie sich bestenfalls noch einmal an einen Experten wenden oder selbst tiefergehende, zeitgemäße Recherche betreiben.
Top Märkte für Ferienvermietungen in Deutschland 2023:
Seit Jahren steigen die Preise für Immobilien in Deutschland. Fast ohne Ausnahme ist dieser Wachstum sogar proportional höher als die Inflationsrate. Im letzten Quartal von 2022 ist nun erstmals eine Minderung erkennbar. Dies liegt jedoch keinesfalls daran, dass die Situation des Wohnungsmarktes entspannter wird und auch in Zukunft ist keine große Besserung in Sicht. Demnach könnte nun ein guter Zeitpunkt sein, in eine Ferienwohnung zu investieren.
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Investition in eine Ferienwohnungen in Deutschland zu tätigen, aber sich noch nicht für einen Ort entschieden haben, zeigen wir Ihnen die zehn besten Standorte.
Wir haben Daten von seetransparent, immowelt und AirDNA analysiert, um herauszufinden, welche Standorte Urlauber anziehen. All diese Daten haben wir mit aktuellen Immobilienpreisen, Belegungsraten und der voraussichtlichen Rendite verglichen. Selbstverständlich können wir keine Voraussage treffen, welche Städte Ihnen einen hohen Gewinn garantieren können und dies ist keine Investitionsberatung, wir können Ihnen aber aufgrund der Daten empfehlen über eine Investition in folgenden Städten nachzudenken:
Berlin, Berlin
- Kapitalisierungsrate: 5,18%
- Ausbuchungsrate: 79%
- Preis pro m²: 5.000 €
Dass die Hauptstadt mit Museen, Wahrzeichen, beindruckender Geschichte, über 5000 Restaurants und 12 Stadtbezirken, die unterschiedlicher nicht sein könnten, Besucher anlockt, ist wohl kein Wunder. Ferienwohnungen sind hier sowohl bei Deutschen als auch bei Gästen aus dem Ausland beliebt. Außerdem bietet die Stadt mit Ihren 3,6 Millionen Einwohnern etwas für jedes Alter.
Mit einem durchschnittlichen Preis von fast 100€ die Nacht, lassen sich hier mit einer Ferienimmobilie gute Einnahmen erzielen. Da in der Stadt Wohnraummangel herrscht, muss jedoch für jede Ferienimmobilie eine Anmeldung und Genehmigung vorliegen, die Regelungen sind hier besonders in Wohnzonen sehr strikt.
Dresden, Sachsen
- Kapitalisierungsrate: 4,88%
- Ausbuchungsrate: 66%
- Preis pro m²: 3.000 €
Besonders in den letzten Jahren hat Dresden sehr an Beliebtheit gewonnen. Eine Tour in den Osten, um die Frauenkirche, die Semperoper oder den Zwinger zu sehen, stößt auf große Beliebtheit. Breite Grünflächen am Rande der Elbe sorgen für Zustimmung in den sommerlichen Monaten, während die schön beleuchtete Altstadt Gemütlichkeit im Winter vermittelt.
In der Stadt an der Elbe sind die Kaufpreise noch verhältnismäßig gering und auch wenn die Stadt vielleicht bald mehr Kontrolle über Ferienwohnungen haben möchte, so gibt es noch keine engen Regelungen hinsichtlich Anmeldung und Zwecksentfremdungsverbot.
Leipzig, Sachsen
- Kapitalisierungsrate: 4,60%
- Ausbuchungsrate: 58%
- Preis pro m²: 2.500 €
Ähnlich wie Dresden bietet Leipzig einen Einblick in das damalige Ostdeutschland. An Sehenswürdigkeiten wird es hier nicht mangeln. Zahlreiche Kirchen, das Rathaus und Marktplätze machen Dresden zu einer sehr schönen Stadt.
Eine Investition in eine Ferienwohnung ist hier im Moment sehr sinnvoll. Einerseits sind die Kaufpreise in Leipzig noch recht gering, andererseits bestehen immer noch keine engen Regelungen bezüglich der Anmeldung einer Ferienwohnung. Das Zweckentfremdungsverbot steht zwar seit längerem zur Diskussion, wurde jedoch noch nicht erlassen.
Berchtesgaden, Bayern
- Kapitalisierungsrate: 4,42%
- Ausbuchungsrate: 59%
- Preis pro m²: 4.000 €
Für manche mag es noch ein Dorf sein, für manche schon eine Kleinstadt: Berchtesgaden. Direkt an der Grenze zu Österreich finden sich in und um Berchtesgaden Skipisten, Seen, wie der Königssee, die Alpen und ein Salzbergwerk. Auf 500 Meter Höhe gibt es idyllische Aussichten so weit das Auge reicht. Somit gibt es viel zu sehen, was auch einen verhältnismäßig hohen Preis pro Nacht von durchschnittlich 96€ rechtfertigt.
Bad Reichenhall, Bayern
- Kapitalisierungsrate: 4,15%
- Ausbuchungsrate: 64%
- Preis pro m²: 5.000 €
Türkises Wasser zwischen malerischen, grünen Bergketten und das in Deutschland! Also gerade so… Die Kleinstadt Bad Reichenhall liegt 15 km westlich von Salzburg und macht somit einen Teil der deutschen Grenze zu Österreich aus. Der Thumsee und der Saalachsee bieten klares Wasser, Burgen und Schlösser eine Beschäftigung für jeden Architektur- und Geschichtsliebhaber und die Alpen rund um Bad Reichenhall ein buntes Programm für Wanderer, Radfahrer und Fotografen.
Aufgrund der vielfältigen Möglichkeiten liegt der durchschnittliche Preis pro Nacht hier bei 100€. Eine perfekte Möglichkeit also für viel Umsatz und hohe Einnahmen. Bayern verlangt ebenfalls eine Anmeldung der Ferienimmobilien, seit dem Zweckentfremdungsgesetz 2007.
Köln, Nordrhein-Westfalen
- Kapitalisierungsrate: 3,45%
- Ausbuchungsrate: 64%
- Preis pro m²: 5.000 €
Die Stadt am Rhein ist besonders bekannt für den Kölner Karneval und die Kölner Messe. Während der Karnevalsumzug für 1,5 Millionen Menschen in der Großstadt sorgt, lockt die Kölner Messe jährlich 3 Millionen Besucher an. Bei 80 Messen auf 100.000m² ist dies auch kein Wunder.
Doch die Stadt hat noch einiges mehr zu bieten. Der Kölner Dom und der Rhein machen einen Besuch in der Stadt in Nordrhein-Westfalen lohnenswert. Außerdem unterscheiden sich die Kölner durch Ihre Lebensart von dem Klischee der reservierten Deutschen. Dies merkt man auch an folgenden typisch kölschen Sprüchen: „Et kütt wie et kütt“ = es kommt wie es kommt und “Jeder Jeck ist anders“ = jeder ist anders, niemand ist perfekt.
Begrüßen können Sie in Ihrer Ferienwohnung also sehr vielfältige Gäste. Achten Sie aber auch hier auf die Anmeldung.
Hamburg, Hamburg
- Kapitalisierungsrate: 3,38%
- Ausbuchungsrate: 71%
- Preis pro m²: 6.500 €
Hamburg meine Perle, wie es so schön heißt. Die zweitgrößte Stadt Deutschlands liegt im Norden Deutschlands. Wenn man über das sogenannte Hamburger Schietwetter hinweg sieht, hat die Metropole einiges zu bieten. Der große Hamburger Hafen, der Fischmarkt, die Elbphilharmonie, die Ende 2016 fertiggestellt wurde und viele Kirchen machen einen Besuch zu einem Erlebnis.
Auch hier wird jedoch wie in jeder Großstadt der Wohnraum knapp, sodass auf eine Anmeldung bestanden wird. Die Kaufpreise sind sehr hoch, dennoch kann hierfür mit einer recht hohen Ausbuchungsrate gerechnet werden und mehr pro Nacht verlangt werden als Beispielsweise in Dresden oder Köln.
Kiel, Schleswig-Holstein
- Kapitalisierungsrate: 3,35%
- Ausbuchungsrate: 67%
- Preis pro m²: 4.000 €
Noch weiter in den Norden geht es mit unserer nächsten Stadt. Kiel liegt an der Ostsee und ist besonders bei Seglern sehr beliebt. Die Stadt hat sich besonders in letzter Zeit zu einer Studentenstadt entwickelt. Das Schloss und das Opernhaus machen die Stadt jedoch auch attraktiv für ältere Gäste.
Das Wohnraumschutzgesetz ist Stand März 2023 noch nicht erlassen, es existiert jedoch schon ein Entwurf und es sollte in der Hafenstadt bald zum Abschluss kommen, womit dann auch ein Zweckentfremdungsverbot einhergehen würde.
Heidelberg, Baden-Württemberg
- Kapitalisierungsrate: 3,35%
- Ausbuchungsrate: 72%
- Preis pro m²: 5.300 €
Von Schlösser über gotische Architektur, Heidelberg hat an Sehenswürdigkeiten einiges zu bieten. Verschiedene Baustile treffen in der Großstadt aufeinander. Die Stadt zählt nicht zuletzt aufgrund der Altstadt zu einer der schönsten Städte Deutschlands.
Über 10 Millionen Gäste kommen jährlich zum Besuch in die Stadt am Neckar. Begeistern Sie Ihre Gäste für die Bergbahn oder den botanischen Garten, sobald Sie Ihre Ferienwohnung angemeldet haben.
Freiburg im Breisgau, Baden-Württemberg
- Kapitalisierungsrate: 3,20%
- Ausbuchungsrate: 61%
- Preis pro m²: 5.200 €
In Baden-Württemberg befindet sich ebenfalls die Stadt mit den meisten Sonnenstunden in Deutschland: Freiburg im Breisgau. Besonders das mittelalterliche Stadtzentrum ist das Aushängeschild für die Stadt im Süden.
Kleine Bäche, die durch die Altstadt laufen, verleihen Freiburg ihren Charme. Außerdem bietet Freiburg, auch teilweise die “Toskana Deutschlands” genannt, sehr gute Böden, sodass für die Urlauber nichts einer Weinverkostung im Wege steht. Am Rand des Schwarzwaldes gucken sich pro Jahr über 500.000 Gäste nach einer Unterkunft um. Jedoch fordert auch Freiburg eine Anmeldung der Ferienwohnung als Maßnahme gegen die Zweckentfremdung.
Zusammenfassung
Noch immer gibt es viele Orte in Deutschland an denen sich eine Investition lohnt. Während große Städte oft einen höheren Umsatz pro Nacht versprechen, sind die Kaufpreise in kleineren Städten meist geringer. Sowohl bei der ersten Investition als auch beim Aufbau eines Business mit mehreren Ferienimmobilien, kann eine Ferienwohnung-Verwaltungssoftware von Vorteil sein, um einen guten Überblick über die Buchungen zu behalten.
