Mehr als 40 Länder auf nur 10.000.000 km² Fläche! Europa überrascht immer wieder mit Vielfalt. Ob Ski fahren in den Alpen, baden im warmen Mittelmeer oder eine romantische Bootstour in einer Gondel auf den Kanälen Venedigs.
Es liegt also für viele Urlauber nah unterschiedliche Länder in Europa zu besuchen, demnach bietet dieser Kontinent ein unglaubliches Potential für Ferienimmobilien. Eine Investition in eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in Europa ist also schon einmal ein guter Gedanke. Doch wo sollte man in eine Ferienimmobilie investieren? Welche Städte lohnen sich am meisten? Wo in Europa sind Immobilien am günstigsten? Wir haben die Daten analysiert und Ihnen nun die Top 20 Städte zusammengefasst in welchen Sie mit einer Ferienimmobilie in 2023 auf Erfolg hoffen können.
Mit welchen Kennzahlen kann man den Wert einer Ferienimmobilie in Europa einschätzen?
Es ist nicht leicht einzuschätzen, welche Ferienwohnung nun lohnenswerter ist als die andere. Außerdem gibt es je nach Land viele verschiedene Variablen, wie z. B. die Währung, ausländische Steuern oder auch die Gesetze zur Ferienvermietung, die beachtet werden müssen. Um sich jedoch etwas an Prognosen heranzutasten, helfen Kennzahlen, wie zum Beispiel die CAP-Rate (Kapitalisierungsrate) oder andere Indikatoren, die etwas über die Belegung, den möglichen Umsatz oder die Investitionskosten aussagen. Um einzuschätzen welche Städte vielversprechend für eine Investition sind, haben wir folgende 3 Kriterien festgelegt:
Die Kapitalisierungsrate (CAP-Rate)
Die Kapitalisierungsrate zeigt, wie viel Gewinn im Verhältnis zu den Investitionskosten erzielt wird. Eine höhere Kapitalisierungsrate bedeutet, dass die Investition lukrativer ist. Denn es ist nicht nur wichtig, dass die Immobilie billig ist, sondern auch, dass Sie einen guten Umsatz erzielt. Besonders in den USA ist diese Kennzahl sehr gängig, um den Wert einer Immobilie einzuschätzen.
Jedoch ist es nicht immer leicht die Kapitalisierungsrate direkt zu berechnen oder einzusehen. Das Problem: Der Gewinn ist beim Kauf meistens noch unklar. Sie müssen diesen daher zunächst annäherungsweise ermitteln. Eine Alternative dazu ist es, vorerst den erwarteten Umsatz zu verwenden, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob die Investition vielversprechend ist. Denken Sie jedoch daran, dass beim Betrieb der Ferienwohnung dann noch zusätzliche Kosten anfallen, die nicht berücksichtigt wurden.
Normalerweise lautet die Formel wie folgt:
CAP-Rate = Gewinn (Jahr) / Immobilienkaufpreis
Wichtig zu beachten ist außerdem, dass die klassische Kapitalisierungsrate, die anhand von dem Gewinn ermittelt wird, in Großstädten oft sehr klein ist. Dies passiert, da die Kosten in Städten oft höher sind. Dennoch sind Städte für den Tourismus selbstverständlich beliebter als Dörfer irgendwo im nirgendwo. Die CAP-Rate sollte also tatsächlich als Anhaltswert betrachtet werden.
Da jeder sein Vermietungsgeschäft anders betreibt, haben wir bei unserer Kalkulation den Umsatz anstelle des Gewinns verwendet.
Die Nachfrage und Saisonabhängigkeit der Stadt
Dass eine Ferienimmobilie sich nicht lohnt, wenn diese die ganze Zeit leer steht, liegt wohl auf der Hand. Die Nachfrage ist also am wichtigsten, damit die Ferienwohnung erfolgreich ist.
Bei dem Wort Nachfrage denkt man als erstes an die Beliebtheit einer Stadt, die Nord- und Ostsee sind beispielsweise sehr beliebt in Deutschland. Dennoch ist das nicht der einzige Faktor, der die Nachfrage beeinflusst. Investoren sollten auch auf die Saisonabhängigkeit achten. Wenn Ihre Ferienwohnung nur im Sommer Zulauf hat, wird das Geschäft für Ihre Ferienwohnung im Winter ein hartes.
Bei schlechter Vorbereitung auf eine schwache Saison, passiert es dann leicht, dass mehr Verluste als Gewinne gemacht werden. Idealerweise sollte Ihre Ferienunterkunft das ganze Jahr über konstante Einnahmen erzielen. Reiseziele, die nicht vom Wetter abhängig sind, und Städte, die das ganze Jahr über von Touristen besucht werden, sorgen für einen beständigeren Einkommensfluss und sind für neue Investoren möglicherweise besser geeignet.
Wenn zusätzlich die allgemeine Nachfrage in dem betreffenden Gebiet hoch ist, wird Ihr Objekt mit viel größerer Wahrscheinlichkeit gebucht als an einem Ort, der Reisenden völlig unbekannt ist oder wetterabhängig ist.
Die Nachfrage nach Ferienunterkünften kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden. Leerstandsquoten, Ausbuchungsraten und durchschnittliche Tagessätze (ADR) helfen eine Idee zu bekommen wie beliebt das Gebiet ist und wie hoch die Nachfrage ist.
Wie viel Rendite kann ich mit einer Investition in eine Ferienwohnung erzielen?
Auch hier stoßen wir auf das gleiche Problem wie bei der Kalkulation der Kapitalisierungsrate. Selbstverständlich kennen Sie die tatsächliche Rendite (ROI) Ihrer Investition erst, wenn Sie die Investition schon lange getätigt haben.
Die Rendite berechnen Sie wie folgt:
Auch wenn Sie den Gewinn noch nicht kennen, hilft eine grobe Schätzung der Einnahmen, um nicht blindlings in eine Investition zu rennen.
Prüfen Sie online wie hoch der durchschnittliche Preis pro Nacht in der Gegend für ähnliche Immobilien wie Ihr potenzielles Objekt ist und berechnen Sie dann wie viele Nächte Ihr Objekt voraussichtlich gebucht werden wird. Dies können Sie durch Ausbuchungsraten bestimmen. So haben Sie die Möglichkeit eine ungefähre Vorstellung davon zu bekommen, wie der Umsatz Ihrer Investition aussehen könnte. Diesen Wert können Sie dann von Ihren Gemeinkosten (Reinigungskräfte, Buchhaltung, Zeitinvestition in Website und Buchungsprozess) abziehen. Nun haben Sie sehr ungefähr Ihren Gewinn berechnet, den Sie dann durch Ihre Investitionskosten teilen können. So bekommen Sie ein besseres Gefühl dafür, ob sich die Investition lohnt oder nicht.
Diese Zahlen ändern sich ständig, schwanken und sind meist kompliziert nachzuvollziehen. Daher sollten Sie sich bestenfalls noch einmal an einen Experten wenden oder selbst tiefergehende, zeitgemäße Recherche betreiben.
Top Märkte für Ferienimmobilien in Europa 2023:
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Investition in eine Ferienwohnungen in Europa zu tätigen, sich aber noch nicht für einen Ort entschieden haben, zeigen wir Ihnen die zwanzig besten Standorte. Für weitere Investitionsmöglichkeiten können Sie auch unseren Blog Post über die Top 10 Orte für Investitionen in Deutschland lesen.
Wir haben Daten von seetransparent und zahlreichen Immobilienanbietern (wie z.B. immowelt, immobiliare, indomio, …) analysiert, um herauszufinden, welche Standorte Urlauber anziehen. All diese Daten haben wir mit aktuellen Immobilienpreisen, Belegungsraten und der voraussichtlichen Rendite verglichen. Selbstverständlich können wir keine Voraussage treffen, welche Städte Ihnen einen hohen Gewinn garantieren können und dies ist keine Investitionsberatung, wir können Ihnen aber aufgrund der Daten empfehlen über eine Investition in folgenden Städten nachzudenken:
Sevilla, Spanien:
- Kapitalisierungsrate: 12,63 %
- Ausbuchungsrate: 71 %
- Preis pro m²: 2.000 €
Spanien ist ein sehr warmes Land im Süden Europa’s, in welchem die Lebenshaltungskosten verhältnismäßig gering sind. Der Kauf einer Ferienimmobilie ist somit meist auch günstiger als woanders in Europa. Demnach ist es kein Wunder, dass nicht nur die Nummer 1, sondern die Top-5 der Städte, die die besten Investitionsmöglichkeiten bieten, in Spanien liegen.
Die Nummer 1 ist Sevilla, die größte Stadt des südlichsten Bundeslandes Andalusien. In Sevilla kann man sehr viele arabische Einflüsse sehen. Besonders Sehenswürdigkeiten wie die Kathedrale sind vor 1000 Jahren maßgeblich von den sogenannten Mauren geprägt. In 2022 konnten in der andalusischen Stadt knapp 3 Millionen Gäste verzeichnet werden.
Ein großes Potential und geringe Investitionskosten!
Valencia, Spanien:
- Kapitalisierungsrate: 12,55 %
- Ausbuchungsrate: 73 %
- Preis pro m²: 1.855 €
Wenn man an spanisches Essen denkt, denkt man oft zuerst an Paella. Die Heimat der Paella ist Valencia, eine Großstadt im Osten Spaniens. Am Mittelmeer gelegen, überzeugt Valencia vor allen Dingen mit seiner Architektur in der Altstadt. Die Stadt bietet eine angenehme Durchschnittstemperatur von 17 Grad wodurch das ganze Jahr über Touristen die Stadt besuchen. Außerdem ist eine Investition hier noch günstiger als in Sevilla.
Cordoba, Spanien:
- Kapitalisierungsrate: 11,56 %
- Ausbuchungsrate: 54 %
- Preis pro m²: 1.500 €
Ein bisschen weiter östlich von unserer Nummer 1 liegt Cordoba. Die Stadt ist zwar nicht ganz so bekannt wie Sevilla, schreibt aber dennoch, besonders bezogen auf die Übernachtungen in Ferienwohnungen, unglaubliche Zahlen. Mit einem Plus von 22% zu 2019, ist von Corona-Einbußen nichts mehr für Ferienwohnungsinhaber zu spüren. Ca. 750.000 Gäste besuchten Cordoba in 2022.
Das besonderste an Cordoba ist die Mezquita, die ebenfalls die Einflüsse der Mauren in der Stadt widerspiegelt. Der Kaufpreis pro Quadratmeter ist bei sehr gering und somit überzeugt diese Stadt besonders für Investoren, die billige Ferienimmobilien in 2023 suchen.
Malaga, Spanien:
- Kapitalisierungsrate: 10,41 %
- Ausbuchungsrate: 70 %
- Preis pro m²: 2.300 €
Malaga, die Stadt an der Costa del Sol und somit direkt am Mittelmeer. Das warme Klima und die zahlreichen Strände sowie das tatsächliche Stadtleben, begeisterten 2022 1,2 Millionen Touristen. Somit stellte Malaga in 2022 auch einen neuen Rekord für sich bezüglich der Einnahmen durch Touristen auf.
Die Stadt im Süden befindet sich stark im Wandel, sodass einerseits die Kaufpreise teurer werden, sich die Infrastruktur jedoch auch stark verbessert. Kein Wunder also, dass Malaga unter die Top 5 der besten Investitionsmöglichkeiten fällt.
Madrid, Spanien:
- Kapitalisierungsrate: 9,97 %
- Ausbuchungsrate: 79 %
- Preis pro m²: 3.000 €
Abschließen mit dem Festland Spaniens tun wir mit der Hauptstadt Madrid. Genau im Zentrum Spaniens liegt die Stadt mit mehr als 3 Millionen Einwohnern und auf 600km² Fläche. Besonders beliebte Orte für Touristen sind der Plaza Mayor, die Puerta del Sol, der Palacio Real und das Museo del Prado.
Haus des Geldes Fans können außerdem den Drehort, die Fabrica Nacional de Moneda y Timbre, betrachten. Die Immobilienkaufpreise sind in der Hauptstadt selbstverständlich höher, dafür rentiert sich hier eine Investition aber durch die hohe Ausbuchungsrate.
Stockholm, Schweden:
- Kapitalisierungsrate: 9,63 %
- Ausbuchungsrate: 70 %
- Preis pro m²: 3.500 €
Weiter geht es in das Herkunftsland von IKEA: Hej Schweden! Das Land der Elche überzeugt vor allen Dingen mit seiner Natur. Die Hauptstadt Stockholm ist noch einmal extra besonders: Sie verteilt sich über 14 Inseln, die miteinander durch Brücken verbunden sind. Die teils kleinen Inseln sind auf jeden Fall einen Besuch wert. So auch Stadsholmen und Helgeandsholmen.
Rom, Italien:
- Kapitalisierungsrate: 8,83 %
- Ausbuchungsrate: 72 %
- Preis pro m²: 3.300 €
Pizza, Pasta, Pantheon. Unsere nächste Stadt ist die Hauptstadt Italiens. Mit dem Kolosseum und dem Petersdom überzeugt Rom auf jeden Fall. Die vielen Einflüsse aus der Antike machen die Millionenstadt charmant. Knapp 10 Millionen Personen übernachteten in Hotels oder Ferienwohnungen in Rom in 2022.
Palma de Mallorca, Spanien:
- Kapitalisierungsrate: 8,74 %
- Ausbuchungsrate: 56 %
- Preis pro m²: 3.400 €
In Deutschland auch bekannt als das 17. Bundesland ist Palma de Mallorca. Die Insel gehört zu den Balearen und ist eins der Hauptziele für Deutsche in Spanien. Sowohl in der Hauptstadt Palma, als auch in anderen Orten, hört man des Öfteren deutsch.
Von Bergen über den Ballermann, bis hin zu Stränden und ganz viel Meer, ist diese Insel unglaublich vielfältig. Somit ist Mallorca auch für unterschiedlichste Urlaubsambitionen gut geeignet und demnach eine gute Investitionsmöglichkeit für eine Ferienwohnung – auch wenn Sie nicht unbedingt spanisch können. Zwischenzeitlich gab es sogar ein Verbot für neue Ferienwohnungen auf Mallorca, dieses wurde jedoch 2021 wieder aufgehoben.
Dubrovnik, Kroatien:
- Kapitalisierungsrate: 8,67 %
- Ausbuchungsrate: 62 %
- Preis pro m²: 2.500 €
Südlich von Bosnien und Herzegownia, westlich von Montenegro, befindet sich noch einmal ein kleines Areal Kroatiens. Am adriatischen Meer liegt sich die Stadt Dubrovnik mit ca. 40.000 Einwohnern. Die mittelalterliche Hafenstadt bietet türkisblaues Wasser und eine wunderschöne Altstadt, die unter anderem als Drehort von Game of Thrones diente.
Die Mittelstadt ist die Tourismusstadt schlechthin in Kroatien. Mit sehr geringen Kaufpreisen überzeugt Dubrovnik als günstige Ferienimmobilie in Europa und ergattert sich einen Platz unter unseren Top 10.
Santorini, Griechenland:
- Kapitalisierungsrate: 7,19 %
- Ausbuchungsrate: 64 %
- Preis pro m²: 4.600 €
Weiße Häuser, blaues Wasser und blaue Dächer. Santorini zählt zu den schönsten Inselgruppen Griechenlands. Zwar sind die Kaufpreise auf der Insel ziemlich stolz, Gastgeber können aber auch ziemlich hohe Preise verlangen. Von unseren ausgewählten Orten ist diese Insel mit durchschnittlichen 145€ pro Nacht mit am teuersten für Gäste.
Für die schönen weißen Häuser, traumhaften Sonnenuntergänge und den griechischen Wein, sind aber viele Gäste durchaus gewillt so viel zu bezahlen.
Mailand, Italien:
- Kapitalisierungsrate: 6,63 %
- Ausbuchungsrate: 70 %
- Preis pro m²: 3.500 €
Eine weitere Überlegung für eine Investition in eine Ferienimmobilie in Europa wäre Mailand wert. Die Stadt im Norden hat nicht nur Boutiquen zu bieten, sondern auch Sehenswürdigkeiten wie den Mailänder Dom und das Kloster Santa Maria delle grazie, in welchem man Kunstwerke wie das Abendmahl findet. Die zweitgrößte Stadt Italiens, ist also auch vielfältig aufgestellt.
Shanklin, England:
- Kapitalisierungsrate: 6,62 %
- Ausbuchungsrate: 51 %
- Preis pro m²: 3.300 €
Die Kleinstadt auf der “Isle of Wight” ist wahrlich eine Touri-Stadt. Besonders die sandigen Strände mit klarem Wasser locken viele Gäste an. Eine gute Gelegenheit für eine Ferienwohnung. Mit der Küste zum Ärmelkanal, der in den Atlantik führt, rechnet die Isle of Wight jedes Jahr mit mehr als 2,5 Millionen Gästen.
Manchester, England:
- Kapitalisierungsrate: 6,62 %
- Ausbuchungsrate: 64 %
- Preis pro m²: 3.400 €
Bleiben wir in England, wandern jedoch etwas in den Norden, kommen wir nach Manchester – zu unserer nächsten Möglichkeit. Die Großstadt ist besonders durch Ihre Geschichte, die Musik und den Fußball bekannt geworden.
Ein Besuch im Lowry oder im Stadium des Vereins Manchester United, ist die erste Anlaufstelle für die 11 Millionen Gäste, die jährlich nach Manchester kommen.
Florenz, Italien:
- Kapitalisierungsrate: 6,40 %
- Ausbuchungsrate: 66 %
- Preis pro m²: 4.000 €
Vom doch teilweise regnerischen England springen wir zurück nach Italien. Die nächste Stadt in dem südlichen Land im Mittelmeer ist Florenz. Die Stadt ist innerhalb der letzten Jahre immer teurer geworden. Momentan sind die Durchschnittspreise in Florenz sogar höher als in Deutschland.
Dennoch überzeugt Florenz mit den vielen Einflüssen aus der Renaissance und der Kathedrale “Duomo”. Außerdem bietet die Stadt in der Toskana ein durchgehen schönes und auch im Sommer aushaltbares Klima.
Amsterdam, Niederlande:
- Kapitalisierungsrate: 6,28 %
- Ausbuchungsrate: 77 %
- Preis pro m²: 7.600 €
Wer nicht wagt, der nicht gewinnt, heißt es so schön und das mag für unsere nächste Stadt stimmen. Wer hier eine in Ferienimmobilie investiert, muss ordentlich Geld in die Hand nehmen. Mit einem durchschnittlichen Preis von mehr als 7500€ pro Quadratmeter, ist Amsterdam eindeutig die teuerste Stadt auf der Liste.
Dafür können Gastgeber auch richtig Umsatz mit der Immobilie in der Hauptstadt der Niederlande machen. Unglaubliche 167€ pro Nacht sind der Durchschnitt, der pro Nacht für eine Ferienwohnung gezahlt wird, Amsterdam birgt also auch noch Potential für eine Ferienimmobilie in Europa.
Neapel, Italien:
- Kapitalisierungsrate: 5,75 %
- Ausbuchungsrate: 59 %
- Preis pro m²: 2.700 €
Etwas billiger ist hingegen wieder unsere nächste Stadt in Italien. Die drittgrößte Stadt Italiens hat ihren ganz eigenen Charme und ist teilweise etwas chaotisch. Dennoch ist Neapel einzigartig und einen Besuch wert. Sei es, um den Vulkan Vesuv zu sehen oder einen Fuß auf die Inseln rund um Neapel zu setzen. Das sehen 5 Millionen Leute ähnlich, die Gäste, die jährlich eine Unterkunft in der Stadt suchen.
Kopenhagen, Dänemark:
- Kapitalisierungsrate: 5,00 %
- Ausbuchungsrate: 70 %
- Preis pro m²: 7.300 €
Wieder eine der teureren Städte für eine Investition ist Kopenhagen. Die Stadt im Norden liegt direkt an der Ostsee und grenzt schon fast an Schweden an. Die kleinen bunten Häuser, die als typisch für die Stadt gelten, kann man zum Beispiel in Nyhavn betrachten.
Auch eine Kanaltour oder die zahlreichen Schlösser machen Dänemark sehenswert. Mit dem doppelten durchschnittlichen Preis pro Nacht wie Neapel, kann man auch hier damit rechnen, dass sich die Investition trotzdem stark auszahlen wird, wenn auch später.
Krakau, Polen:
- Kapitalisierungsrate: 4,99 %
- Ausbuchungsrate: 69 %
- Preis pro m²: 3.000 €
Dass es im Osten Europas wieder etwas günstiger wird zu investieren, ist wohl nicht weiter verwunderlich. Wieso aber genau Krakau so gut geeignet ist, kann man anhand der Ausbuchungsrate sehen. Mit fast der gleichen Ausbuchungsrate wie Kopenhagen, aber nur der Hälfte vom Investitionspreis, sollte Krakau was die Investitionspläne angeht, nicht in Vergessenheit geraten.
Die Altstadt Krakaus ist besonders hübsch und mit Kirchen, Kathedralen und Burgen gesät. Vielleicht überzeugt Krakau nicht mit dem Klima zu einem Trip in den Osten, für Städtetourismus ist man hier aber auf jeden Fall an der richtigen Stelle.
Tallinn, Estland:
- Kapitalisierungsrate: 4,76%
- Ausbuchungsrate: 68%
- Preis pro m²: 3.700 €
Als die letzten beiden Städte auf unserer Top-20 Investitionen-in-Europa-Liste, haben wir erneut Hauptstädte. Tallin gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe und hat unter anderem ein sehenswertes Rathaus, Burgen und die Stadtmauer zu bieten. Die Hauptstadt Estlands liegt an der Ostsee.
Wien, Österreich:
- Kapitalisierungsrate: 4,59%
- Ausbuchungsrate: 76%
- Preis pro m²: 5.500 €
Das Wien sehenswert ist, liegt auf der Hand. Das Zuhause von zahlreichen bekannten Komponisten hat sowohl eine Staatsoper als auch zahlreiche andere Sehenswürdigkeiten, die es sich lohnt anzusehen.
Vom Schloss Schönbrunn über den Prater oder die Hofburg gibt die Hauptstadt Österreichs sowohl einen Einblick ins 19. Jahrhundert, bringt aber auch moderne Elemente ein. Die Investitionskosten sind hier auch etwas höher, dennoch schafft es Wien noch in die Top-20.
Kann ich in den Städten einfach eine Ferienwohnung eröffnen oder gibt es Regulierungen?
Die Ziele, die wir vorgeschlagen haben, haben ohne Zweifel eine hohe Nachfrage und allgemein einen hohen Touristenandrang. Für manche Länder wird dies selbstverständlich langsam zu einem Problem – das Verhältnis zwischen Ferienwohnungen und Einheimischen sollte nicht zu sehr außer Kontrolle geraten.
Demnach muss in fast allen dieser Städte mindestens eine Anmeldung vorliegen, damit man legal eine Ferienwohnung eröffnen kann. Hierdurch versuchen Städte die Immobiliensituation besser kontrollieren zu können. Deshalb ist es je nach Stadt leichter oder schwerer, an diese Anmeldung (Zweckentfremdung) zu kommen. In einzelnen Städten kommen dann noch extra Regulierungen hinzu. In Wien zum Beispiel ist eine Ferienwohnung in Wohnzonen verboten und in Stockholm gibt es besonders strikte Vorgaben, da das Konzept der FeWo-Vermietrung den Grundsätzen der Schweden widerspricht.
Informieren Sie sich also unbedingt vor der Investition in eine Ferienimmobilie über das genaue Procedere in Ihrer Stadt und ob Sie sich an dem von Ihnen ausgewählten Standort nicht vielleicht in einer gesperrten Zone befinden.
Wo soll ich nun in Europa in eine Ferienimmobilie investieren?
Keine Daten können hundertprozentige Sicherheit geben, ob eine Ferienwohnung nun gut laufen wird oder nicht, wir können aber festhalten, dass die Chancen an diesen 20 Orten nicht schlecht aussehen. Ob Sie nun eine günstige Ferienimmobilie in Europa wollen, die sich schnell rentiert oder eine mit der Sie auf längere Sicht höheren Umsatz machen, ist Ihre Entscheidung. Wenn Sie eine Investition tätigen wollen, betreiben Sie jedoch noch einmal gründliche Recherche, da sich viele Zahlen ändern können.
Wenn Sie mit Ihren Ferienimmobilien richtig durchstarten möchten, empfehlen wir Ihnen einen Channelmanager, um jederzeit den Überblick über Ihr Business zu behalten!
