Wenn Besitzer zum Zweck der Ferienvermietung in Immobilien investieren, müssen sie entscheiden, was sie mit ihrem neuen Heim machen wollen.
Es gibt viele Faktoren, die Besitzern und Verwaltern bei der Wahl zwischen langfristigen oder kurzfristigen Vermietungen helfen können. Meistens ist diese Entscheidung einfach gefällt und hängt von der Beschaffenheit Ihres Besitzes ab und davon, was Sie erreichen wollen. Es gibt jedoch einige Vorteile und Nachteile bei diesen zwei Vermietungsstrategien.
Wenn Sie Hilfe dabei brauchen, ob kurz- oder langfristige Vermietung bei Ihre Ferienwohnung am besten passt, dann sind Sie in sicheren Händen. Bleiben Sie dran, während wir Ihnen die Vor- und Nachteile beider Vermietungsstrategien erläutern und Ihnen zeigen, wie Sie beide Strategien entsprechend vermarkten sollten.
Sie können das Formular zum Herunterladen des Business Plan’s nicht sehen? Klicken Sie hier.
Was ist eine kurzfristige Ferienvermietung?
Bevor wir beginnen, sollten wir uns mit der Definition einer kurzfristigen Vermietung vertraut machen.
Eine kurzfristige Vermietung (üblicherweise bezeichnet als Ferienvermietung) ist die Vermietung einer möblierten Immobilie auf kurzfristiger Basis. Diese Immobilien werden, abhängig vom Besitzer, vom Mietstandort und von einigen anderen Faktoren für verschiedene Zeiträume vermietet.
Viele Besitzer vermieten ihre Immobilien für den Großteil des Jahres, wenn sie es nicht selber benutzen.
In den letzten Jahren sind sie eine höchst beliebte Alternative zu Hotels geworden, insbesondere seit dem Anstieg von Webseiten der Sharing Economy und Buchungsportalen wie Airbnb, FeWo-direkt und booking.com.
Wie lange darf eine kurzfristige Ferienvermietung maximal dauern?
Eine Vermietung der Ferienwohnung wird als kurzfristig definiert, wenn der Wohnraum nur vorübergehend gebrauchen wird.
Normalerweise wird eine kurzfristige Ferienvermietung für eine Woche oder für einzelne Nächte vermietet. Was Sie aber als kurzfristige Ferienvermietung definieren, bleibt ganz Ihnen als Vermieter überlassen. Dies sollte jedoch vorab klar im Mietvertrag festgelegt werden. Allerdings darf die maximale Dauer den Zeitraum von sechs Monaten nicht überschreiten.
Vorteile einer kurzfristigen Ferienvermietung?
Während langfristige Vermietungen ein beständiges Einkommen bieten und im Allgemeinen einfacher zu verwalten sind, gibt es mehrere Vorteile, die für eine kurzfristige Vermietung sprechen:
Mehr Flexibilität
Für Besitzer, die ihre Immobilien auf kurzfristiger Basis vermieten, gibt es viel mehr Flexibilität. Sie können gezielt Kalenderperioden blockieren, die Sie für Ihren persönlichen Gebrauch frei halten wollen.
Weniger Verschleiß
Im Allgemeinen bewegt sich die Länge von Verträgen von Ferienvermietungen zwischen ein paar Tagen und maximal ein paar Wochen. Empfängt man Gäste in kurzen Phasen wie diesen, stellt man sicher, dass Gäste Ihre Ferienwohnung einfach nur besuchen und somit nicht darüber nachdenken, die Wohnräume umzugestalten oder die Möbel umzustellen.
Höheres Mieteinkommen
Sie können nicht nur unterschiedliche Preise abhängig von der Hauptsaison und der Nebensaison Ihrer Gegend einstellen, sondern auch eine minimale Mietdauer für die beliebtesten Zeiten des Jahres einstellen, um sicherzustellen, dass Sie den maximalen Profit erwirtschaften.
Zusätzliches Einkommen
Wenn Sie hohe Mietkosten haben und regelmäßig verreisen, können Sie einen kostspieligen Leerstand Ihrer Wohnung vermeiden und diese kurzfristig vermieten. Hierfür müssen Sie allerdings die Erlaubnis des Wohnungseigentümers einholen.
Beitrag zur Sharing Economy
Heutzutage, hören wir viel über die Sharing Economy und ihre positiven Effekte auf die breitere Gesellschaft. Indem Sie Ihren Besitz Urlaubern kurzfristig vermieten, zeigen Sie, dass Sie ein Innovator sind, der dabei hilft, zu diesem modernen Weg des Lebens und Denkens beizutragen.
Automatisierung der Hausverwaltung
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung aus der Ferne verwalten, dann kann das besonders bei kurzfristigen Vermietungen sehr umständlich sein. Die Fortschritte in der Technologie, wie z.B. intelligente Apps oder intelligente Schlösser, haben es einfacher gemacht, Ferienwohnungen zu verwalten, auch wenn Sie nicht in der Nähe wohnen.
Herausforderungen bei einer kurzfristigen Ferienvermietung?
Bei der Verwaltung einer Ferienwohnung müssen Sie sich mit den örtlichen Gesetzen, der Instandhaltung der Immobilie und der Nebensaison befassen.
Mehr Instandhaltung und Upgrades
Als Ferienwohnungsvermieter müssen Sie für Ihre Unterkunft mit einer ständige Instandhaltung gewährleisten, da Sie sonst einige negative Gästebewertungen bekommen könnten.
Das beinhaltet nicht nur Dinge wie regelmäßige Reinigung, Wartungen für verstopfte Rohre und neues Anstreichen, sondern auch wechselnde Technologien und moderne Investitionen. Sie müssen auch Ihre Ausstattung und Annehmlichkeiten gelegentlich aktualisieren, dies kann mit einem hohen Preis verbunden sein.
Kein garantiertes Einkommen
Eine Frustration mit der viele Vermieter konfrontiert sind, sind die Auswirkungen der Saisonalität auf ihre Ferienwohnung. Während die Hochsaison ausgebucht ist, sind Buchungen in der Nebensaison rar, was letztlich dazu führen kann, dass sie Geld verlieren. Zwar können die Preise angepasst werden, um diese Saisonabhängigkeit auszugleichen (günstige Angebote außerhalb der Hochsaison und teurere während der Spitzenzeiten), doch sind Einnahmen und Buchungen nicht immer garantiert.
Wettbewerb durch benachbarte Unterkünfte
Im Gegensatz zum langfristigen Vermietungsmarkt, hat der Markt für Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungen teilweise mehr gelistete Unterkünfte, als Reisende. Das kann einigen Besitzern Nachteile bringen (auch hier abhängig von Ort und Verfügbarkeit), weil der Wettbewerb um Ferienwohnungen in Ihrer Gegend sehr groß sein kann. In diesem Fall müssen Sie sich überlegen, wie Sie sich von Ihren Mitbewerbern abheben, um eine hohe Auslastung für Ihre Ferienwohnung zu sichern.
Viel Verwaltungsaufwand
Während Ferienvermietung für manche Besitzer ein Hobby geworden ist, welches sie im Ruhestand ausüben können, sind sie für andere ein Vollzeitjob. Vom Sicherstellen, dass die Kalenderverfügbarkeit korrekt ist bis zum Ermöglichen eines reibungslosen Buchungsprozesses, dazu ein simpler und einfacher Check-in und Check-out.
Aber auch Reinigungs– und Instandhaltungsarbeiten müssen berücksichtigt werden – die Vermietung von Ferienwohnungen kann harte Arbeit sein, wenn Sie nicht die richtigen Tools zur Verfügung haben. Wenn Sie Ihre Unterkunft auf verschiedenen Portalen inserieren und die Belegungskalender manuell, ohne Channel-Manager, verwalten, kann das eine Menge Aufwand bedeuten.
Gesetzliche Einschränkungen
In vielen Großstädten ist die kurzfristige Vermietung über Airbnb und Co. sehr beliebt geworden. Da allerdings viele dieser Städte, wie z.B. Berlin, Hamburg oder München, von Wohnraummangel betroffen sind, haben einige Städte und Gemeinden das Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Dieses beschränkt oder verbietet die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste. Vermietern, die sich nicht an das Gesetz halten, drohen hier saftige Strafen von bis zu 500.000 €! Mit einer langfristigen Vermietung hätten Sie in den betroffenen Städten also nichts zu befürchten.
Besteuerung einer kurzfristigen Ferienvermietung
Viele Eigentümer von Ferienwohnungen haben Anspruch auf bestimmte Steuererleichterungen oder sogar auf absetzbare Immobilienkosten, weil die Immobilie nicht langfristig vermietet wird.
Wenn Ihre Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung also nur gering sind, müssen Sie unter Umständen keine Einkommens- oder Umsatzsteuer zahlenund können sich ein attraktives Nebeneinkommen sichern.
Während die Vermietung von Gebäuden grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, fällt bei der Ferienvermietung mit einer Einnahme über 17.500 € laut § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Umsatzsteuerpflicht an.
Wenn es um die kurzfristige Vermietung, Umsatzsteuer oder generell um rechtliche Fragen geht, empfehlen wir, dass Sie sich bei Ihrer Gemeinde über die entsprechenden Vorschriften informieren.
Wie vermarktet man eine kurzfristige Ferienvermietung?
Die Art und Weise, wie Sie kommunizieren und für Ihre Ferienwohnung werben, kann sehr unterschiedlich sein, wenn es um den Zeitrahmen geht, den Sie anvisieren. Wenn Sie hauptsächlich Wochenendgäste und Tagesaufenthalte anvisieren, wird Ihre Botschaft anders ausfallen als bei einem Gastgeber, der auf monatliche Aufenthalte abzielt. Wie können Sie also die richtige Zielgruppe für Ihre Kurzzeit-Ferienunterkunft ansprechen?
Machen Sie in Ihrer Beschreibung deutlich, dass Sie eine Kurzzeit-Ferienwohnung vermieten. Wenn Sie in Ihrer Inseratsbeschreibung auf Kurzzeitvermietungen, Übernachtungen oder Wochenendausflüge hinweisen, signalisieren Sie Ihren Gästen, dass Ihre Ferienwohnung perfekt für einen Kurzurlaub geeignet ist.
Andere Vermarktungstools sowie das Anbieten von Aktionscodes auf Ihrer Webseite oder E-Mail Marketing sind weitere gute Optionen, die in Betracht gezogen werden könnten. Genauso wie Sie auf Ihrer Webseite einen Aktionscode anbieten, können Sie Ihren E-Mail-Abonnenten unterschiedliche Angebote per E-Mail zusenden. Dies vermittelt den Eindruck, dass sie einen günstigen Preis für ihren Aufenthalt erhalten. Außerdem ist es wahrscheinlicher, dass sie Ihren Kalenderbedarf berücksichtigen, wenn die Aktion attraktiv genug ist.
Was ist eine langfristige Ferienvermietung?
Im Gegensatz zu kurzfristiger Ferienvermietung, bezieht sich langfristige Vermietung typischerweise darauf, dass für Zeitspannen von mehreren Monaten gemietet wird. Im Allgemeinen bezahlen Mieter den Vermietern jeden Monat die Miete und typischerweise auch Ausgaben wie die Betriebskosten.
Maximale Dauer eine langfristige Ferienvermietung?
In der Regel gilt eine Ferienwohnung als langfristig, wenn Sie mehr als 6 Monate vermietet wird. Allerdings gilt es auch hier zu beachten, dass diese Richtlinien je nach Land und Bundesland ändern.
Vorteile einer langfristigen Ferienvermietung?
Die Investition in langfristige Ferienwohnungen hat einige Vorteile, von denen hier einige der wichtigsten genannt werden:
Beständigkeit
Einer der Hauptvorteile davon, Ihre Immobilie auf langfristiger Basis zu vermieten, ist das Wissen, dass Sie ein monatliches Mieteinkommen haben, auf das Sie sich verlassen können. Dies kann den Druck auf neue Hausbesitzer nehmen, die viele andere Ausgaben habe, um die sie sich Sorgen machen. Zusätzlich sind langfristige Mieter im Allgemeinen dafür verantwortlich, monatliche und vierteljährliche Betriebskostenabrechnungen für Elektrizität, Gas, Wasser und sogar Internet zu zahlen.
Leichter zu verwalten
Unabhängig davon, ob Sie eine Hausverwaltung beauftragen oder die Immobilie selbst verwalten, benötigen Sie weniger Zeit als bei einer kurzfristigen Vermietung. Sie müssen nicht so viel für das Mietobjekt werben, sich nicht um häufigen Wechsel der Gäste kümmern und nicht dafür sorgen, dass es vermietbar ist.
Weniger Fluktuation
Wenn Sie an langfristige Gäste vermieten, werden Sie sehen, dass Sie sich weniger Sorgen um administrative Aufgaben wie Papierkram, Schlüsselübergabe und sogar Marketing machen müssen. Sobald Ihr Mieter den Mietvertrag unterschreibt, wissen Sie, wie lange (bis zu einem gewissen Grad) sie erwarten können, dass er bleibt. Sie müssen sich nur darum kümmern, das Haus erneut zu belegen, sobald Sie wissen, dass es wieder frei wird. Im Normalfall sprechen wir hier aber von mehreren Jahren.
Möblierung ist kein Muss
Während eine Ferienwohnung immer möbliert und ausreichend ausgestattet werden muss, ziehen langfristige Mieter im Normalfall mit ihren eigenen Möbeln ein. Das kann die Entscheidung erleichtern, wenn Sie darüber nachdenken, Ihre unmöblierte Immobilie zu vermieten. Sie werden nicht nur eine garantierte monatliche Mietzahlung haben, sondern müssen auch keine neuen Möbel für Ihr Heim kaufen.
Sie können eine hohe Mietkaution verlangen
Wenn Sie sich um die feineren Details der Vermietens-Sorgen machen, wie etwa Versicherung, Mietvereinbarungen und Mietkautionen, dann gibt es keinen Grund zur Panik. Für langfristige Vermietungen können Sie üblicherweise eine ziemlich hohe Mietkaution verlangen, die dem Gast am Ende seiner Mietdauer wiedergegeben werden wird, vorausgesetzt es liegen keine Schäden vor.
Laut § 551 BGB dürfen Vermieter sogar bis zu 3 Monatsmieten (Kaltmieten) als Mietkaution verlangen. Diese Kautionen können Eigentümern jede Menge Seelenfrieden geben, wenn es darum geht, ihre Immobilien zu vermieten.
Herausforderungen bei einer langfristigen Ferienvermietung?
Der Besitzer hat weniger Flexibilität
Wenn Sie Ihre Immobilie langfristig vermieten, können Sie nicht ohne weiteres einen spontanen Skitrip zu Ihrer Ferienwohnung in den Bergen oder einen Ausflug im Sommer zu Ihrer Unterkunft am See machen. Wenn Sie die Wohnung langfristig vermietet haben, können Sie nicht einfach den Mieter darum bitten, die Wohnung hin und wieder für ein Wochenende zu verlassen. Für einige Eigentümer kann das ein Grund dafür sein, nur kurzfristige Vermietungen anzubieten.
Weniger Kontrolle über die Immobilie
Meistens geht während eines Aufenthalts, der durch einen Mietvertrag abgesichert ist, nichts schief. Es gibt allerdings einen großen Unterschied zwischen den kurzfristigen und langfristigen Möglichkeiten, wenn es darum geht, Ihre Immobilie zu überprüfen.
Bei kurzfristigen Vermietungen profitieren Besitzer davon, dass sie in der Lage sind, die Immobilie zwischen den einzelnen Aufenthalten zu inspizieren, um zu überprüfen, dass alles in Ordnung ist und dass nichts beschädigt ist. Für langfristige Vermietungen ist es jedoch ein bisschen komplizierter. Im deutschen Mietrecht gibt es nämlich kein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters. Auch eine Besichtigung Klausel im Mietvertrag, um allgemein den Wohnungszustand zu überprüfen, ist laut BGH-Urteil unwirksam.
Nur wenn ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt (z.B. Durchführung von Reparaturen, Erforschung einer Schadensursache o.Ä.) dürfen Vermieter die Wohnung betreten. Dieser Grund muss dem Mieter aber vorher genannt und die Besichtigung rechtzeitig, das heißt zwischen 24 Stunden und einer Woche, angemeldet werden.
Beschränkungen in Ihrere Nachbarschaft
Abhängig von Ihrem Immobilientyp und der Lage wird es verschiedene Gesetze, Beschränkungen und Lizenzen geben, die Sie beachten müssen, bevor Sie sie langfristig vermieten können. Das kann oft strenger und teurer sein als kurzfristige Vermietungen.
Starker Mieterschutz
Das deutsche Mietrecht sieht vor allem Vorteile für Mieter vor. Zum Beispiel können Mieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen (unter Einhaltung einer Kündigungsfrist) kündigen – für Vermieter sieht das aber anders aus. Eine Kündigung des Vermieter ist nur gerechtfertigt, wenn der Mieter eine nicht unerhebliche Verletzung des Vertrages begangen hat, der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile für den Vermieter bringt.
Wenn Sie also langfristig vermieten, sollten Sie sich über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern informieren und sich bewusst sein, dass die Vermietung eine starke Verbindlichkeit mit sich bringt.
Ein langer Prozess, um den richtigen Mieter zu finden
Dieser Punkt knüpft an den vorherigen Aspekt an: Wenn jemand für lange Zeit in Ihrem Haus bleibt, möchten Sie sicherstellen, dass er eine gute Wahl ist. Aber wenn Sie an die Zeit denken, die Sie damit verbringen, Referenzen gründlich zu überprüfen, bevor Sie einen Vertrag aufsetzen, dann kann das bald in einen langen Prozess münden. Dagegen ist der Prozess bei kurzfristigen Vermietungen im Allgemeinen viel einfacher – vor allem mit Tools wie Direktbuchungen über die eigene Homepage.
Besteuerung einer langfristigen Ferienvermietung
Im Gegenteil zu einer kurzfristigen Vermietung, ist die langfristigen Vermietung laut § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG umsatzsteuerfrei. Allerdings sollten Sie beachten dass die Laufzeit des Mietvertrags und nicht die tatsächliche Aufenthaltsdauer der untergebrachten Personen für die Vermietungsdauer zählt.
Wie vermarktet man eine langfristige Ferienvermietung?
Ihre Marketingbemühungen könnten etwas anders aussehen, wenn Sie sich nur auf langfristige Aufenthalte konzentrieren. Angesichts all der Vorteile, die eine Langzeitvermietung zu bieten hat, ist es kein Wunder, dass sich immer mehr Gastgeber dafür entscheiden, diese Zielgruppe anzusprechen! Außerdem war es angesichts der steigenden Beliebtheit noch nie so einfach, eine Langzeitmiete zu vermarkten und genau die Ergebnisse zu erzielen, die Sie sich erhoffen.
Mit Vermarktungs-Strategien wie zum Beispiel die richtige Zielgruppe anvisieren, konnte Ihnen dabei helfen die perfekte Eigenschaft eines Langzeit reisenden hervorzuheben. Zudem kann die Verwendung von Empfehlungen dazu beitragen, potenzielle Gäste anzuziehen.
Was ist die beste Option für Sie?
Es gibt keine perfekte Antwort für alle, denn was sich für Sie wie ein Nachteil anhört, kann für andere ein Vorteil sein.
Das größte Unterscheidungsmerkmal zwischen langfristigen und kurzfristigen Vermietungen ist jedoch die Rentabilität. Laut The Telegraph können Kurzzeitvermietungen etwa 30 % mehr Gewinn bringen als Langzeitvermietungen.
Kurzfristige Vermietungen erfordern einen höheren Verwaltungsaufwand, aber die zusätzlichen Einnahmen sind die Investition wert, vor allem mit der richtigen Software für die Ferienvermietung, die Ihre Aufgaben automatisiert. Die kurzfristige Vermietung ist eine großartige Option, um mehr Einkommen und Flexibilität zu erzielen und gleichzeitig einen Beitrag zur kollaborativen Wirtschaft zu leisten, Gäste aus aller Welt kennenzulernen und Steuervergünstigungen zu nutzen.
Allgemein gibt es viele Vorteile sowohl für lang- als auch für kurzfristiges Vermieten, die über die hier aufgezählten hinausgehen. Vorausgesetzt, dass Sie die richtige Ferienvermietung Software für die Verwaltung haben, ist kurzfristiges Vermieten eine tolle Option, um für mehr Einkommen und Flexibilität zu sorgen sowie Gäste aus aller Welt kennenzulernen.
Sie können das Formular für die Inspektionscheckliste nicht sehen? Klicken Sie hier.
