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Wenn Besitzer zum Zweck der Ferienvermietung in Immobilien investieren, müssen sie entscheiden, was sie mit ihrem neuen Heim machen wollen.

Es gibt viele Faktoren, die Besitzern und Verwaltern bei der Wahl zwischen langfristigen oder kurzfristigen Vermietungen helfen können. Meistens ist diese Entscheidung einfach gefällt und hängt von der Beschaffenheit Ihres Besitzes ab und davon, was Sie erreichen wollen. Es gibt jedoch einige Vorteile und Nachteile bei diesen zwei Vermietungsstrategien.

Wenn Sie Hilfe dabei brauchen, ob kurz- oder langfristige Vermietung bei Ihrem Heim am besten passt, dann sind Sie in sicheren Händen. Lehnen Sie sich zurück, während wir die Vor- und Nachteile beider Typen von Ferienvermietungsstrategien aufzeigen.

WAS IST EINE KURZFRISTIGE VERMIETUNG?

Bevor wir beginnen, sollten wir uns mit der Definition einer kurzfristigen Vermietung vertraut machen.

Eine kurzfristige Vermietung (üblicherweise bezeichnet als Ferienvermietung) ist die Vermietung einer möblierten Immobilie auf kurzfristiger Basis. Diese Immobilien werden, abhängig vom Besitzer, vom Mietstandort und von einigen anderen Faktoren, für eine Woche oder für einzelne Nächte vermietet.

Viele Besitzer von kurzfristigen Ferienvermietungen vermieten ihren Besitz für den Großteil des Jahres, wenn sie es nicht selber benutzen.

In den letzten Jahren sind sie eine höchst beliebte Alternative zu Hotels geworden, insbesondere seit dem Anstieg von Websites der Sharing Economy und Buchungsportalen wie Airbnb, FeWo-direkt und booking.com.

VORTEILE EINER KURZFRISTIGEN FERIENVERMIETUNG

1. MEHR FLEXIBILITÄT

Für Besitzer, die ihre Immobilien auf kurzfristiger Basis vermieten, gibt es viel mehr Flexibilität für Sie und die Ihren. Sie können gezielt Kalenderperioden blockieren, die Sie für Ihren persönlichen Gebrauch frei halten wollen, ohne irgendjemandem Unannehmlichkeiten zu bereiten.

2. WENIGER VERSCHLEISS

Im Allgemeinen bewegt sich die Länge von Verträgen von Ferienvermietungen zwischen ein paar Tagen und maximal ein paar Wochen. Empfängt man Gäste in kurzen Phasen wie diesen, stellt man sicher, dass Gäste Ihren Besitz einfach besuchen und somit nicht darüber nachdenken, die Wohnräume umzugestalten oder die Möbel umzustellen.

3. HÖHERES MIETEINKOMMEN

Sie können nicht nur unterschiedliche Preise abhängig von der Hauptsaison und der Nebensaison Ihrer Gegend einstellen, sondern auch eine minimale Mietdauer für die beliebtesten Zeiten des Jahres einstellen, um sicherzustellen, dass Sie den maximalen Profit erwirtschaften.

4. ZUSÄTZLICHES NEBENEINKOMMEN

Wenn Sie hohe Mietkosten haben und regelmäßig verreisen, können Sie einen kostspieligen Leerstand Ihrer Wohnung vermeiden und diese kurzfristig vermieten. Hierfür müssen Sie allerdings die Erlaubnis des Wohnungseigentümers einholen.

Wenn Ihre Einnahmen aus der kurzfristigen Vermietung nur gering sind, müssen Sie unter Umständen keine Einkommens- oder Umsatzsteuer zahlen. So können Sie sich also ein attraktives Nebeneinkommen sichern, anstatt Verluste über teure Mietkosten zu machen.

5. BEITRAG ZUR SHARING ECONOMY

In diesen Tagen hören wir viel über die Sharing Economy und ihre positiven Effekte auf die breitere Gesellschaft. Indem Sie Ihren Besitz Urlaubern kurzfristig vermieten, zeigen Sie, dass Sie ein Innovator sind, der dabei hilft, zu diesem modernen Weg des Lebens und Denkens beizutragen.

NACHTEILE KURZFRISTIGER FERIENVERMIETUNGEN

1. MEHR INSTANDHALTUNG UND UPGRADES

Wenn Ihr Geschäft aus Ferienvermietungen besteht, dann müssen Sie für Ihre Unterkunft eine ständige Instandhaltung gewährleisten, da Sie sonst einige wirklich negative Gästebewertungen bekommen könnten. Das beinhaltet nicht nur Dinge wie regelmäßige Reinigung, Wartungen für verstopfte Rohre und neues Anstreichen, sondern auch wechselnde Technologien und moderne Investitionen. Sie müssen auch Ihre Ausstattung und Annehmlichkeiten gelegentlich verbessern, damit sie alles Wesentliche und noch mehr für einen angenehmen Aufenthalt anbieten – und das kann einen ziemlich hohen Preis haben.

2. KEIN GARANTIERTES EINKOMMEN

Eine Frustration, der viele Besitzer von Ferienmietobjekten begegnen, ist der Effekt der Saisonalität auf ihr Geschäft. Während ihre Hochsaison komplett gebucht ist, sind Buchungen außerhalb der Stoßzeiten knapp, was letzten Endes dazu führt, dass sie Geld verlieren. Während die Preise angepasst werden können, um diese Saisonalität zu kompensieren (billige Deals außerhalb der Stoßzeiten und teurere während der Spitzenzeit), sind Einkommen und Buchungen nicht immer garantiert.

3. WETTBEWERB DURCH BENACHBARTE UNTERKÜNFTE

Im Gegensatz zum langfristigen Vermietungsmarkt, in dem Wohnungen und Häuser vom Interesse der Mieter überschwemmt werden, hat der Markt für Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungen teilweise mehr gelistete Unterkünfte, als Reisende, die danach suchen. Das kann einigen Besitzern Nachteile bringen (auch hier abhängig von Ort und Verfügbarkeit), weil der Wettbewerb um Ferienwohnungen in Ihrer Gegend sehr groß sein kann. In diesem fall müssen Sie sich überlegen, wie Sie sich von Ihren Mitbewerben abheben, um eine hohe Auslastung für Ihre Ferienwohnung zu sichern.

4. VIEL VERWALTUNGSAUFWAND

Während Ferienvermietung für manche Besitzer ein Hobby geworden ist, welches sie  im Ruhestand ausüben können, sind sie für andere ein Vollzeitjob. Es gibt jede Menge Aufgaben, die Sie beschäftigt halten, während ein Gast da ist. Vom Sicherstellen, dass die Kalenderverfügbarkeit korrekt ist bis zum Ermöglichen eines reibungslosen Buchungsprozesses, dazu ein simpler und einfacher Check-In und Check-Out. Aber auch Reinigungs- und Instandhaltungsarbeiten müssen berücksichtigt werden – die Vermietung von Ferienwohnungen können harte Arbeit sein, wenn Sie nicht die richtigen Tools haben. Vor allem, wenn Sie Ihre Unterkunft auf verschiedenen Portalen inserieren und die Belegungskalender manuell, ohne Channel-Manager, verwalten, kann das eine Menge Aufwand bedeuten. 

5. STEUERPLFICHT BERÜCKSICHTIGEN

Wenn Sie Ihre Immobilie kurzfristig vermieten möchten, müssen Sie unbedingt die Steuerpflicht berücksichtigen. Während die Vermietung von Gebäuden grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, fällt bei der Ferienvermietung, also kurzfristige Vermietung an Fremde, laut § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG die Umsatzsteuerpflicht an. Hier gilt eine Ausahme, wenn sie jährlich weniger als 17.500 € über die Vermietung einnehmen.

6. GESETZLICHE EINSCHRÄNKUNGEN

In vielen Großstädten ist die kurzfristige Vermietung über Airbnb und Co. sehr beliebt geworden. Da allerdings viele dieser Städte, wie z.B. Berlin, Hamburg oder München, von Wohnraummangel betroffen sind, haben einige Städte und Gemeinden das Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Dieses beschränkt oder verbietet die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste. Vermietern, die sich nicht an das Gesetz halten, drohen hier saftige Strafen von bis zu 500.000 €! Mit einer langfristigen Vermietung hätten Sie in den betroffenen Städten also nichts zu befürchten.

WAS IST EINE LANGFRISTIGE VERMIETUNG?

Im Gegensatz zu kurzfristiger Ferienvermietung, bezieht sich langfristige Vermietung typischerweise darauf, dass für Zeitspannen von mehreren Monat gemietet wird. Die Abgrenzung liegt hier regelmäßig bei 6 Monaten. Im Allgemeinen bezahlen Mieter den Vermietern jeden Monat die Miete und typischerweise auch Ausgaben wie die Betriebskosten.

DIE VORTEILE VON LANGFRISTIGER VERMIETUNG

1. BESTÄNDIGKEIT

Einer der Hauptvorteile davon, Ihre Immobilie auf langfristiger Basis zu vermieten, ist das Wissen, dass Sie ein monatliches Mieteinkommen haben, auf das Sie sich verlassen können. Dies kann den Druck auf neue Hausbesitzer nehmen, die viele andere Ausgaben habe, um die sie sich Sorgen machen. Zusätzlich sind langfristige Mieter im Allgemeinen dafür verantwortlich, monatliche und vierteljährliche Betriebskostenabrechnungenn für Elektrizität, Gas, Wasser und sogar Internet zu zahlen.

2. WENIGER FLUKTUATION

Wenn Sie an langfristige Gäste vermieten, werden Sie sehen, dass Sie sich weniger Sorgen um administrative Aufgaben wie Papierkram, Schlüsselübergabe und sogar Marketing machen müssen. Sobald Ihr Mieter den Mietvertrag unterschreibt, wissen Sie, wie lange (bis zu einem gewissen Grad) sie erwarten können, dass er bleibt. Sie müssen sich nur darum kümmern, dass Haus erneut zu belegen, sobald Sie wissen, dass es wieder frei wird. Im Normalfall sprechen wir hier aber von mehreren Jahren.

3. MÖBELIEREN IST KEIN MUSS

Während eine Ferienwohnung immer möbeliert und ausreichend ausgestattet werden muss, ziehen langfristige Mieter im Normalfall mit ihren eigenen Möbeln ein. Das kann die Entscheidung erleichtern, wenn Sie darüber nachdenken, Ihre unmöblierte Immobilie zu vermieten. Sie werden nicht nur eine garantierte monatliche Mietzahlung haben, sondern müssen auch keine neuen Möbel für Ihr Heim kaufen.

4. SIE KÖNNEN EINE HOHE MIETKAUTION VERLANGEN

Wenn Sie sich um die feineren Details der Vermietens Sorgen machen, wie etwa Versicherung, Mietvereinbarungen und Mietkautionen, dann gibt es keinen Grund zur Panik. Für langfristige Vermietungen können Sie üblicherweise eine ziemlich hohe Mietkaution verlangen, die dem Gast am Ende seiner Mietdauer wiedergegeben werden wird- vorausgesetzt es liegen keine Schäden vor. 

Laut § 551 BGB dürfen Vermieter sogar bis zu 3 Monatsmieten (Kaltmieten) als Mietkaution verlangen. Diese Kautionen können Eigentümern jede Menge Seelenfrieden geben, wenn es darum geht, ihre Immobilien zu vermieten.

DIE NACHTEILE VON LANGFRISTIGEN VERMIETUNGEN

1. DER BESITZER HAT WENIGER FLEXIBILITÄT

Wenn Sie Ihre Immobilie langfristig Vermieten, können Sie nicht ohne weiteres einen spontanen Skitrip zu Ihrer Ferienwohnung in den Bergen oder einen Ausflug im Sommer zu Ihrer Unterkunft am See machen. Wenn Sie die Wohnung langfristig vermietet haben, können Sie nicht einfach den Mieter darum bitten, die Wohnung hin und wieder für ein Wochenende zu verlassen. Für einige Eigentümer kann das ein Grund dafür sein, nur kurzfristige Vermietungen anzubieten.

2. WENIGER KONTROLLE ÜBER DIE IMMOBILIE

Meistens geht während eines Mietaufenthalts nichts schief. Es gibt allerdings einen großen Unterschied zwischen den kurzfristigen und langfristigen Möglichkeiten, wenn es darum geht, Ihre Immobilie zu überprüfen.

Bei kurzfristigen Vermietungen profitieren Besitzer davon, dass sie in der Lage sind, die Immobilie zwischen den einzelnen Aufenthalten zu inspizieren, um zu überprüfen, dass alles in Ordnung ist und dass nichts beschädigt ist. Für langfristige Vermietungen ist es jedoch ein bisschen komplizierter. Im deutschen Mietrecht gibt es nämlich kein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters. Auch eine Besichtigungsklausel im Mietvertrag, um allgemein den Wohnungzustand zu überprüfen, ist laut BGH-Urteil unwirksam. 

Nur wenn ein konkreter und berechtigter Grund vorliegt (z.B. Durchführung von Reperaturen, Erforschung einer Schadensursache o.Ä.) dürfen Vermieter die Wohnung betreten. Dieser Grund muss dem Mieter aber vorher genannt und die Besichtigung rechtzeitig, das heißt zwischen 24 Stunden und einer Woche, angemeldet werden. 

3. BESCHRÄNKUNGEN IN IHRER NACHBARSCHAFT/STADT

Abhängig von Ihrem Immobilien-Typ und der Lage wird es verschiedene Gesetze, Beschränkungen und Lizenzen geben, die Sie beachten müssen, bevor Sie sie langfristig vermieten können. Das kann oft strenger und teurer sein als kurzfristige Vermietungen.

4. STARKER MIETERSCHUTZ IM MIETRECHT

Das deutsche Mietrecht sieht vor allem Vorteile für Mieter vor. Zum Beispiel können Mieter den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen (unter Einhaltung einer  Kündigungsfrist) kündigen – für Vermieter sieht das aber anders aus. Eine Kündigung des Vermieter ist nur gerechtfertigt, wenn der Mieter eine nicht unerhebliche Verletzung des Vertrages begangen hat, der Vemieter Eigenbedarf anmeldet, oder die Forsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile für den Vermieter bringt. Wenn Sie also langfristig vermieten, sollten Sie sich über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern informieren und sich bewusst sein, dass die Vermietung eine starke Verbindlichkeit mit sich bringt.

5. EIN LANGER PROZESS, UM DEN RICHTIGEN MIETER ZU FINDEN

Dieser Punkt knüpft an den vorherigen Aspekt an: Wenn jemand für lange Zeit in Ihrem Haus bleibt, möchten Sie sicherstellen, dass er eine gute Wahl ist. Aber wenn Sie an die Zeit denken, die Sie damit verbringen, Referenzen gründlich zu überprüfen, bevor Sie einen Vertrag aufsetzen, dann kann das bald in einen langen Prozess münden. Dagegen ist der Prozess bei kurzfristigen Vermietungen im Allgemeinen viel einfacher – vor allem mit Tools wie Direktbuchungen über die eigene Homepage.

Allgemein gibt es viele Vorteile sowohl für lang- als auch für kurzfristiges Vermieten, die über die hier aufgezählten hinausgehen. Vorausgesetzt, dass Sie die richtige Ferienvermietungssoftware für die Verwaltung haben, ist kurzfristiges Vermieten eine tolle Option, um für mehr Einkommen und Flexibilität zu sorgen sowie Gäste aus aller Welt kennenzulernen.

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