Seit der Ankündigung des neuen Gesetzes zur „nachhaltigen Regelung der touristischen Nutzung von Wohnraum“ herrscht in der Ferienvermietungsbranche der Kanarischen Inseln große Unruhe. Das Gesetz, das derzeit im Parlament beraten wird, könnte tiefgreifende Auswirkungen auf Eigentümer und Verwalter von Ferienwohnungen haben. Was genau geplant ist, wann die Regelung in Kraft treten soll und was das für bestehende und neue Ferienunterkünfte bedeutet, fassen wir hier zusammen.
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Änderungen im Überblick: Das sind die wichtigsten Punkte für Ferienwohnungsvermieter
Die neue Gesetzesinitiative sorgt aktuell für viele Diskussionen – sowohl bei Eigentümern als auch bei Verwaltern von Ferienimmobilien. Um mehr Klarheit zu schaffen, lohnt sich ein genauer Blick auf die zentralen Inhalte der geplanten Regelung. Denn auch wenn sich der endgültige Gesetzestext noch ändern kann, zeichnen sich bereits jetzt einige wesentliche Neuerungen ab, die den Ferienwohnungsmarkt auf den Kanaren deutlich beeinflussen könnten. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Eckpunkte für Sie verständlich zusammengefasst:
- Mehr Entscheidungsspielraum für Gemeinden: Zukünftig sollen die Gemeinden selbst festlegen dürfen, in welchen Gebieten neue Ferienwohnungen zulässig sind – mit dem Ziel, Überbelegung zu vermeiden und ausreichend Wohnraum für Einheimische zu sichern.
- Begrenzung der Bebauung für touristische Zwecke: Nur maximal 10% neuer Wohnbauten sollen für die Ferienvermietung genutzt werden dürfen. Auf den sogenannten „grünen Inseln“ (El Hierro, La Gomera, La Palma) könnten strengere Vorgaben gelten.
- Genehmigungspflicht durch Inselverwaltungen: Für jede neue Ferienunterkunft soll eine vorherige Genehmigung durch das zuständige Cabildo (Inselverwaltung) notwendig sein. Zudem sind Inspektionspläne vorgesehen.
- Ausschluss geschützter Gebiete: In geschützten Natur- oder Landschaftsschutzgebieten wird die touristische Nutzung künftig untersagt sein. Für bereits betriebene Unterkünfte in solchen Zonen ist die Rechtslage noch unklar.
- Neue Standards für Qualität und Nachhaltigkeit: Neue Ferienwohnungen müssen Mindestanforderungen erfüllen, z. B. 35 m² Wohnfläche und barrierefreier Zugang. Weitere technische Vorgaben sollen mit Inkrafttreten der Regelung folgen.
Auswirkungen auf bestehende Ferienunterkünfte
Eigentümer von bestehenden Ferienwohnungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie den bisherigen gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Die Lizenz ist jedoch nicht übertragbar.
Verwalter von Ferienunterkünften, also wer im Auftrag Dritter vermietet, darf dies zunächst für 5 Jahre weiterhin tun. Eine Verlängerung auf 10 Jahre ist möglich, wenn bis dahin alle neuen Auflagen erfüllt sind.
Neue Auflagen für künftige Ferienunterkünfte
- Mindestalter der Immobilie: 10 Jahre
- Genehmigung durch die Gemeinde erforderlich
- Einhaltung neuer Richtlinien zu Hygiene, Sicherheit, Barrierefreiheit und Nachhaltigkeit
- Keine Zulassung in geschützten Gebieten
Neues Gesetz zur Kurzzeitvermietung auf lokaler und nationaler Ebene
Neben der geplanten Regelung auf den Kanarischen Inseln tritt auch auf nationaler Ebene eine bedeutende gesetzliche Neuerung in Kraft: Ab dem 2. Januar 2025 gilt in ganz Spanien ein neues Gesetz zur Kurzzeitvermietung. Es sieht die Einführung eines zentralen, verpflichtenden Registers für touristisch oder saisonal vermietete Unterkünfte vor. Jede Ferienwohnung muss künftig eine eindeutige Registrierungsnummer erhalten, die auf Buchungsplattformen wie Airbnb, Booking.com & Co. angegeben werden muss.
Darüber hinaus wird ab dem 3. April 2025 die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nur noch dann erlaubt sein, wenn mindestens drei Fünftel der Eigentümergemeinschaft zustimmen. Damit wird der Schutz von Nachbarn und gemeinschaftlichen Wohnverhältnissen gestärkt. Ziel der Reform ist es, illegale Vermietungen einzudämmen, den Markt transparenter zu machen und den zunehmenden Druck auf den Wohnungsmarkt – insbesondere in Städten – zu entschärfen.
Kritik aus der Ferienwohnungsbranche
Wie bei vielen Gesetzesvorhaben bleibt auch diese Regelung nicht ohne Widerspruch. Vertreterer der Ferienvermietungsbranche, insbesondere kleinere Vermieter und Interessenverbände wie die ASCAV, äußern deutliche Kritik. Sie befürchten negative Folgen für die lokale Wirtschaft, mehr Unsicherheit für Anbieter und einen erheblichen bürokratischen Mehraufwand. Die zentralen Kritikpunkte lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Wirtschaftliche Auswirkungen: Laut dem Verband ASCAV bedroht die Regelung kleinere Vermieter und führt zu weniger Angebot und höheren Preisen.
Rechtliche Unsicherheit: Kritisiert wird die Gefahr willkürlicher Genehmigungsänderungen und damit einhergehender Planungsunsicherheit.
Bürokratischer Aufwand: Vor allem die Genehmigungspflicht und die zu erwartenden neuen Auflagen werden als zusätzliche Belastung empfunden.
Worauf Ferienwohnungsvermieter jetzt achten müssen
Die geplante Regelung für die Ferienvermietung auf den Kanaren verfolgt das Ziel nachhaltiger Entwicklung, bringt aber große Unsicherheit und Kritik mit sich. Wer plant, auf den Kanaren in die Ferienvermietung einzusteigen, sollte die weitere Entwicklung genau verfolgen.
