Lesen:
Wie Sie eine Ferienwohnung privat vermieten

Wie Sie eine Ferienwohnung privat vermieten

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, gibt es einige Dinge die Sie beachten müssen. 

Auch wenn eine kurzfristige Ferienvermietung oft lukrativer sein kann als die langfristige Vermietung an gleichbleibende Mieter, scheint der Aufwand zu Beginn ziemlich groß: angefangen bei der Ausstattung der Wohnung, über Rechtliches, bis hin zum Marketing. Dabei kommt es oft auch darauf an ob Sie die Ferienwohnung privat vermieten oder gewerblich.

Kaum eine Privatperson ist in all diesen Bereichen Experte und das schreckt viele Menschen von der Vermietung einer sehr gut geeigneten Wohnung ab. Aus diesem Grund haben wir eine Übersicht darüber erstellt, was Sie bei einer privaten Vermietung berücksichtigen sollten.

Besonderheiten der Ferienvermietung

Zunächst einmal kommt es darauf an, ob Sie selbst Eigentümer der zu vermieteten. Wer seine Mietwohnung untervermieten möchte, braucht laut § 540 BGB die Zustimmung des Eigentümers. Dabei reicht es nicht aus eine generelle, einmalige Erlaubnis erhalten zu haben.

Viel mehr brauchen Sie eine ausdrückliche Genehmigung für eine wiederholte, vorübergehende Untervermietung. Sollten Sie diese nicht eingeholt haben, ist Ihr Vermieter dazu berechtigt Sie abzumahnen und Ihnen bei fortlaufender Untervermietung fristlos zu kündigen. 

Außerdem sollten Sie beachten, dass es in vielen Städten illegal ist, seine Wohnung über Airbnb zu vermieten. Städte wie Berlin, Hamburg oder München gehen bereits mit Zweckentfremdungsverboten gegen die vorübergehende Privatvermietung vor und verbieten diese komplett oder lassen sie nur noch unter bestimmten Voraussetzungen zu.

Wenn Sie ein Zimmer anbieten, das weniger als 50 % der gesamten Wohnfläche ausmacht, sind Sie in der Regel nicht davon betroffen. Stellen Sie aber unbedingt sicher, dass die Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Zimmers rechtmäßig erfolgt. Bei einer Missachtung des Verbots können nämlich saftige Strafen anfallen.

Es ist ratsam sich auch an die Touristeninformation vor Ort zu wenden. Viele Gemeinden und Gegenden sammeln Vermieter zentral und vermitteln zwischen ihnen und den Gästen. Deswegen wissen diese Stellen oft auch, was Vermieter vor Ort beachten müssen.

Privat oder gewerblich?

Ferienwohnung vermieten privat

In Deutschland sind viele Aspekte der Vermietung privater Ferienwohnungen rechtlich geregelt. Dazu gibt es wichtige Unterscheidungen zwischen privater und gewerblicher Vermietung, Vermietung als Ferienunterkunft oder zum langfristigen Wohnen und so weiter.

Je nach Höhe der Einnahme, der Art der Vermietung und der angebotenen Dienstleistung, kann es sein, dass Sie für Ihre Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden müssen. Auch wenn die Unterscheidung oft nicht einfach ist, gibt es einige Eigenschaften, die eher ein Gewerbe definieren.

Wenn Sie beispielsweise mit gewinnerzielender Absicht vermieten, dann ist es wahrscheinlich, dass Sie als Gewerbe eingestuft werden. Das ist auch der Fall, wenn Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die Jahresgrenze von 24.500 € überschreiten. Aber auch wenn Sie Angestellte beschäftigen, gilt Ihr Vermietungsgeschäft nicht mehr als privat.

Welche Unterschiede gibt es?

Wenn ein Gewerbe vorliegt, fällt die Vermietung in der Regel unter das Reiseverkehrsrecht. Solange Sie Ihre Ferienwohnung privat vermieten gilt allerdings das Mietrecht. In beiden Fällen fällt grundsätzlich die Einkommenssteuer an. Wenn Sie gewerblich vermieten, müssen Sie außerdem zusätzliche Steuern, wie z.B. die Gewerbesteuer, berücksichtigen. 

Auch die Mietkaution ist unterschiedlich geregelt. So gilt für die private Vermietung, dass eine Kaution maximal der dreifachen Monatsmiete entsprechen darf. Im Gegensatz dazu gibt es im Gewerbemietrecht keine Obergrenze.

Bezüglich Versicherungen gilt für private Vermieter zwar keine Versicherungspflicht, allerdings lohnt es sich unter anderem eine Gebäude-,  Hausrats- oder Haftpflichtversicherung abzuschließen, um sich und Ihre Wohnung entsprechend abzusichern.

Grundsätzlich ist es ratsam, einen Experten zu Rate zu ziehen. Es ist besser einmal für die Beratung zu zahlen, als für eine hohe Strafe, weil Sie eine Regelung übersehen haben. Das private Vermieten von Ferienwohnungen fällt beispielsweise in den Fachbereich von Anwälten, die sich aufs Mietrecht oder Immobilien spezialisiert haben.

So beginnen Sie mit der privaten Vermietung

Wenn Sie sich dafür entscheiden Ihre Ferienunterkunft privat zu vermieten, gibt es einige Schritte, die Sie machen müssen um Gäste bei sich aufnehmen zu können.

1. Legen Sie Ihre Zielgruppen fest

Egal was Sie auch verkaufen, die goldene Regel lautet immer: Kenne Deine Zielgruppe. Überlegen Sie sich also welche Art von Reisenden Sie  bei sich aufnehmen möchten. Je nach Größe und Lage Ihrer Ferienwohnung ziehen Sie womöglich eher Geschäftsreisende, Paare oder Familien an. 

An der Nordsee oder im Schwarzwald, wo es viele Touristen gibt, lässt sich zwischen Gegenden unterscheiden, die vor allem für Familien mit kleinen Kindern attraktiv sind und solchen, die sich speziell an Rentner richten.

Großstädte wie Berlin oder Hamburg sprechen dagegen viele junge Touristen an, die vielleicht eher für einen Kurzurlaub da sind. Sie haben ganz andere Ansprüche an die Ausstattung einer Wohnung. Wieder andere Gegenden zählen als Geheimtipps oder können durch ein besonderes Angebot von Ihnen sogar dazu gemacht werden.

Wenn Sie wissen, wen genau Sie einladen wollen, können Sie auch alles Weitere darauf ausrichten, daran anpassen und somit größere Erfolge erzielen.

Womöglich möchten Sie aber auch nur gelegentlich an Ihre Freunde und Bekannte vermieten, was die Sache natürlich vereinfacht.

2. Bieten Sie die richtige Ausstattung

Eine gewisse Ausstattung gehört zur Ferienwohnung dazu – neben den offensichtlichen Elementen, wie einem Bett und einem Bad mit Dusche, können Sie mit einigen einfachen Extras noch mehr Punkte bei möglichen Mietern gewinnen. Das fängt bei der festen Ausstattung der Wohnung an: Eine Küche mit Kochnische ist heutzutage für viele bereits Grundvoraussetzung. Gehört auch noch ein Backofen dazu, ist das ein weiterer Bonus. 

Bettwäsche und Handtücher zur Verfügung zu stellen, bedeutet zwar mehr Arbeit für Sie aber eine wesentlich bequemere Art zu Reisen für Ihre Gäste. Auch Anschaffungen wie ein einfacher Föhn oder Strandtücher sind günstige aber wertvolle Extras.

Aber auch ein Internetanschluss und WLAN in der Wohnung sind für viele Gäste mittlerweile ein Muss, während ein Telefon oder Fernseher unwichtiger wird. Denken Sie hierbei daran für Ihre Gäste einen WLAN-Gastzugang einzurichten und das Netzwerk entsprechend abzusichern

3. Legen Sie Ihre Preise fest

Hier wird es vielleicht schon komplizierter. Wie bestimmen Sie den richtigen Preis für Ihre Wohnung? Wenn Sie mit einem Anwalt oder der Touristeninformation in Ihrer Stadt gesprochen haben, haben Sie vielleicht schon einen Eindruck gewonnen. Sie können auch die Preise Ihrer Konkurrenz online nachsehen und sich daran orientieren: Was kosten vergleichbare Ferienhäuser oder -wohnungen im gleichen Umkreis bei Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt und Expedia?

Wie immer gilt es, das richtige Maß zu treffen: Sind Sie zu teuer, wird niemand Ihre Ferienwohnung buchen. Nageln Sie sich auf einem zu niedrigen Preis fest, macht das einen schlechten Eindruck – und natürlich machen Sie keine Gewinne.

4. Gewinnen Sie neue Gäste

Wenn Sie privat vermieten möchten haben Sie vielleicht schon Kontakte oder Interessenten, wie gute Freunde oder Familie. In diesem Fall kann Ihnen Mundpropaganda dabei helfen weitere Gäste für Ihre Unterkunft zu gewinnen. Aber auch sonst muss Marketing betrieben werden um die Geschäftsreisenden, Familien oder Paare anzusprechen, über welche wir oben gesprochen haben.

Heutzutage kommen Sie um die Online-Präsenz eigentlich gar nicht mehr herum. Deswegen lohnt es sich bei Buchungsplattformen zu inserieren und deren Marketing-Tools zu nutzen. Falls Sie allerdings auf die zusätzlichen Gebühren und Kosten verzichten möchten, können Sie auch Ihre eigenen FeWo Homepage erstellen und darüber Direktbuchungen ohne Kommission erhalten.

Egal wofür Sie sich letztendlich entscheiden, es ist unerlässlich, dass Sie Ihre Online-Inserate mit überzeugenden Texten, genauen Beschreibungen und ansprechenden Fotos gestalten. 

Behalten Sie dabei aber im Blick, in welchem Maßstab Sie Ihr Marketing betreiben und welche Ausgaben Sie hierdurch haben und wie viel Gäste Sie beherbergen können. Schließlich gilt die Vermietung als gewerblich, sobald Sie bestimmte Einkünfte überschreiten.

5. Organisieren Sie Ihre Buchungen

Im nächsten Schritt werden bei Ihnen hoffentlich bald viele Buchungen eingehen. Wenn Sie diese direkt über Ihre Telefonnummer oder E-Mail-Adresse annehmen, haben Sie zwar die volle Kontrolle darüber, welche Buchungen Sie entgegennehmen. Allerdings haben Sie keinen sicheren Nachweis über die Buchung und müssen jede Anfrage rund um die Uhr persönlich annehmen können. Wenn eine Anfrage nicht schnell beantwortet wird, sucht sich der Interessent einfach schnell eine andere Unterkunft.

Wenn Sie dagegen auf einer Buchungsseite inserieren, lassen sich Reservierungen einfach über die Online-Kalender und Buchungssystem verwalten. Problematisch wird es allerdings schnell, wenn Sie über mehrere Plattformen gleichzeitig Buchungen entgegennehmen. In dem Fall kommt kann es schnell zu Doppelbuchungen kommen. Ein Channel-Manager kann dieses Problem allerdings leicht für Sie lösen.

Sollten Sie Direktbuchungen über Ihre eigene Website entgegennehmen, dann ist es sinnvoll Funktionen wie ein automatisches Reservierungs- und Buchungssystem einzubauen, um Ihr Leben und das Ihrer Gäste zu erleichtern und es ihnen bestenfalls auch gleich zu ermöglichen, Online-Zahlungen vorzunehmen. So läuft der Buchungsprozess auf beiden Seiten ohne überflüssigen Stress ab!

6. Betreiben Sie die Ferienwohnung

Jetzt müssen Sie Ihre Ferienwohnung eigentlich nur noch in Betrieb nehmen. Dazu gehören Schlüsselübergabe, Bereitstellen wichtiger Annehmlichkeiten sowie die Endreinigung

Wichtig für Sie ist es vor allem, für Ihre Gäste erreichbar zu sein. Wenn es Probleme gibt oder jemand direkt den nächsten Urlaub buchen möchte, wollen Sie natürlich für diese Person da sein. So sichern Sie sich gleichzeitig positive Bewertungen und bauen einen guten Online-Ruf für Ihre Ferienunterkunft auf.

Wir hoffen wir konnten Ihnen mit diesem Artikel verdeutlichen, worin eine private Vermietung einer Ferienwohnung besteht und welche Aspekte Sie beachten sollten. In jedem Fall sollten Sie sich von Experten zu rechtlichen Themen beraten lassen. Wenn Sie sich in der Anfangsphase befinden und sich unsicher über die notwendige Ausstattung sind, laden Sie sich gerne unser kostenloses Handbuch herunter!


Bereit für mehr Direktbuchungen?

Ganz ohne Einrichtungsgebühr, Kreditkarte oder Verbindlichkeiten. Testen Sie Lodgify 7 Tage gratis.

Weitere Beiträge
So erhöhen Sie die Sichtbarkeit Ihrer FeWo Website