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Ferienwohnung vermieten: Das sollten sie beachten
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Ferienwohnung vermieten: Das sollten sie beachten

Spielen Sie schon länger mit dem Gedanken, Ihren zusätzlichen Räume endlich zu nutzen? Dann können Sie diese unter Umständen als Ferienwohnung vermieten und somit Ihre Haushaltskasse aufbessern. Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, gibt es jedoch einige Dinge, die Sie beachten sollten, um Fettnäpfchen oder sogar rechtliche Probleme zu vermeiden.

Wer eine Ferienwohnung anbieten möchte, steht zunächst einmal vor einer organisatorischen Herausforderung, die sehr zeitaufwändig sein kann. Denn neben dem Einrichten und Ausstatten der jeweiligen Wohnung, müssen Ferienwohnungen natürlich auch beworben werden. Zudem fallen in Deutschland diverse bürokratische Aufgaben an. Und auch die Frage, ob ein Gewerbe angemeldet werden muss, wenn Sie eine Ferienwohnung anbieten, muss geklärt werden.

Nicht jede Privatperson ist in all diesen Bereichen Experte und kennt sich im Detail aus und das schreckt viele ab. Damit Sie aber auch als Neuling einen guten Überblick haben worauf Sie achten sollten, wenn Sie im Vermietungsgeschäft anfangen möchten, haben wir diesen Blog Post geschrieben. Also bleiben Sie dran!


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Besonderheiten der Ferienvermietung

Bevor es tatsächlich losgehen kann, sollten Ihnen einige Dinge bewusst sein. Zunächst einmal kommt es darauf an, ob Sie selbst Eigentümer, der zu vermieteten Wohnung sind oder lediglich selbst mieten. Denn wer seine Mietwohnung untervermieten möchte, braucht laut § 540 BGB die Zustimmung des Eigentümers. Dabei reicht es nicht aus, eine generelle, einmalige Erlaubnis erhalten zu haben. Vielmehr benötigen Sie eine ausdrückliche Genehmigung Ihres Vermieters für eine wiederholte, vorübergehende Untervermietung. Sollten Sie diese nicht eingeholt haben, ist Ihr Vermieter rechtlich dazu befugt, Sie abzumahnen und Ihnen bei weiterer Untervermietung fristlos Ihre Wohnung zu kündigen.

Außerdem sollten Sie beachten, dass es in manchen deutschen Städten illegal ist, die eigene Wohnung einfach so über Airbnb oder ähnliche Mietportale zu vermieten. Städte wie Berlin, Hamburg oder München gehen bereits mit Zweckentfremdungsverboten gegen die vorübergehende Privatvermietung vor und verbieten diese komplett oder lassen sie nur noch unter bestimmten Voraussetzungen zu.

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Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Sie theoretisch dennoch eine Ferienwohnung anbieten können, wenn Sie ein Zimmer anbieten, das weniger als 50 % der gesamten Wohnfläche ausmacht. In diesem Fall sind Sie von der oben genannten Regel nicht betroffen. Gehen SIe hier aber wirklich auf Nummer sicher und bewegen Sie sich nicht in Grauzonen, denn bei einer Missachtung dieses Verbots müssen Sie mit saftigen Strafen rechnen.

Um Zweifel bereits im Vorfeld auszuräumen, lohnt es sich sich fachkundig beraten zu lassen. Eine gute Anlaufstelle hierfür ist beispielsweise die jeweilige Touristeninformation vor Ort. Zudem haben Sie über die Touristeninformation die Chance mögliche Interessenten für Ihre Ferienwohnung zu finden, denn viele Gemeinden und Gegenden sammeln Vermieter zentral und vermitteln zwischen Ihnen und den Gästen. Außerdem erhalten Sie hier meist detaillierte Informationen und Hinweise zu dem, was Vermieter vor Ort beachten müssen, wenn sie eine Ferienwohnung anbieten.

Privat oder gewerblich vermieten?

Wer eine Ferienwohnung vermieten will, sollte sich zunächst zwischen der privaten und der gewerblichen Vermietung entscheiden sowie ob die Vermietung als Ferienunterkunft erfolgen soll oder zum langfristigen Wohnen gedacht ist.

Gerade, wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten möchten, gibt es diverse Dinge zu beachten. So benötigen Sie beispielsweise auch für Urlauber, denen Sie nur kurz Ihre Ferienwohnung anbieten, einen entsprechenden Mietvertrag. Wer zudem pro Jahr mehr als 24.500 Euro mit der Vermietung der Ferienwohnung einnimmt, muss nicht nur zwingend ein Gewerbe anmelden, sondern muss sich auch mit der dazugehörigen Gewerbesteuer abgeben.

Davor müssen Sie aber als Erstes mit dem lokalen Bauamt klären, ob Ihre Immobilie die nötigen Kriterien erfüllt, um als Ferienwohnung vermietet zu werden. Es kann durchaus vorkommen, dass zunächst Änderungen oder Anpassungen der Räumlichkeiten notwendig sind.

Privat Vermietung

Klären Sie also im Vorhinein, ob Sie Ihre Ferienwohnung als Gewerbe anmelden müssen. Meist ist die Unterscheidung gar nicht so einfach, aber mithilfe folgenden Eigenschaften können Sie ein Gewerbe definieren:

Wenn Ihre Intention eher ist, Ihre Ferienwohnung als Kapitalanlage zu vermieten, dann ist es wahrscheinlicher, dass die Vermietung der Ferienwohnung als Gewerbe eingestuft wird. Das ist auch der Fall, wenn Ihre Einnahmen aus Vermietung die Jahresgrenze von 24.500 Euro überschreiten oder Sie Angestellte einstellen. Auch dann gilt Ihr Vermietungsgeschäft nicht mehr als privat.

Unterschiede bei der Vermietung von Ferienwohnungen?

Generell gilt, wer einen leeren Raum zur Verfügung hat, kann diesen theoretisch vermieten. Um keine Probleme bei der Privatvermietung zu kreieren, sollte hierbei allerdings besonders das lokale Gesetz und die jeweiligen Bestimmungen sowie Richtlinien berücksichtigt werden. Wenn ein Gewerbe vorliegt, fällt die Vermietung in der Regel unter das Reiseverkehrsrecht.

Solange Sie jedoch Ihre Ferienwohnung privat vermieten, gilt das Mietrecht. In beiden Fällen fällt grundsätzlich die Einkommensteuer an. Wenn Sie jedoch gewerblich vermieten, müssen Sie außerdem zusätzliche Steuern, wie z.B. die Gewerbesteuer, berücksichtigen.

Auch das Thema Mietkaution ist unterschiedlich geregelt. So darf die Kaution einer privaten Vermietung maximal der dreifachen der Monatsmiete entsprechen. Im Gegensatz dazu gibt es im Gewerbemietrecht keine maximale Grenze.

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Und auch in Bezug auf Versicherungen gibt es Unterschiede. So gilt für private Vermieter zwar keine Versicherungspflicht, allerdings lohnt es sich häufig zumindest eine Gebäude-, Hausrats- oder Haftpflichtversicherung abzuschließen, um nicht nur sich, sondern auch die Ferienwohnung entsprechend abzusichern.

Grundsätzlich ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen. Denn beim Vermieten einer Ferienwohnung kann man schnell wichtige Aspekte übersehen, die Sie strafbar machen könnten. Deswegen empfehlen wir, für eine professionelle Beratung zu zahlen. Mit der richtigen Information umgehen Sie nicht nur Bußgelder und Strafen, sondern können das Beste aus Ihren zu vermietenden Räumlichkeiten machen. Das private Vermieten von Ferienwohnungen fällt im Regelfall in den Fachbereich von Anwälten, die sich auf Mietrecht oder Immobilien spezialisiert haben.

Voraussetzungen für die Vermietung einer Ferienwohnung

Falls Sie Ihre Wohnräume nur für eine bestimmte Zeit vermieten wollen, dann sollten Sie sich das Wohnraumschutzgesetz genauer anschauen. Hier ist geregelt, ob und welche Räumlichkeiten an Urlauber vermietet werden dürfen. Denn immerhin ist nicht jeder der eine Ferienwohnung vermieten möchte dazu befugt. Meist ist eine Genehmigung nötig, die wiederum erst nach der Erfüllung diverser Kriterien ausgestellt wird.

Allgemeine Voraussetzungen, beinhalten eine interessante touristisch Lage wie zum Beispiel Kurorten oder Vermietungen am Meer. Darüber hinaus sollte auch eine Ferienwohnung all den Komfort bieten, den Gäste erwarten. Hierzu gehören neben Möbeln, Bettwäsche und Handtüchern selbstverständlich auch Küchenutensilien und Co. hinzu. Am besten ist es natürlich, wenn Sie die Erwartungen Ihrer Gäste übertreffen. Dazu könnten günstig gelegene Einkaufsmöglichkeiten, gute Verkehrsanbindungen, die Nähe zu Sehenswürdigkeiten oder Attraktionen, sowie Parkgelegenheiten direkt vor der Tür beitragen.

Agentur oder eigenständige Verwaltung?

Sind alle Formalitäten geklärt, die nötigen Genehmigungen liegen vor und die Ferienwohnung lädt zum Entspannen und Genießen ein, dann ist es jetzt an der Zeit sich die Frage zu stellen, ob sich das Beauftragen einer Agentur lohnt oder Sie lieber die Vermietung der Ferienwohnung selbst übernehmen sollten.

Manchmal ist das Vermieten auch bei einer wunderschönen Ferienwohnung in traumhafter Lage schwierig und sehr zeitaufwändig. Denn neben dem Reinigen der Ferienunterkunft und dem Empfangen der Gäste, müssen Sie auch daran denken Ihre Ferienwohnung zu vermarkten. Eines ist sicher, Langeweile kommt dabei nicht auf.

Während Ihr Geschäft während der Hochsaison im Idealfall wie von selbst zu laufen scheint, müssen Sie sich auf die Nebensaison gut vorbereiten. Ansonsten könnte Ihre Ferienwohnung im Herbst und Winter gegebenenfalls Wochen oder sogar monatelang leer stehen.

Agentur oder eigenständige Verwaltung?

Wer seine Ferienwohnung beim Touristikbüro am eigenen Wohnsitz listet, erhält unterdessen Unterstützung. Mögliche Gäste werden immer wieder vermittelt. Aber auch eine professionelle Immobilienagentur kann bei dem Vermarkten Ihrer Ferienwohnung Wunder wirken.

Dieser Service ist natürlich mit Kosten oder auch mit Provisionen verbunden. Doch unterm Strich rechnen sich diese Abgaben. Denn Sie stehen vor einer ausgebuchten Ferienwohnung und wesentlich weniger Stress. Ob Sie sich für eine Agentur entscheiden oder Ihre Ferienwohnung privat vermieten möchten, ist dabei allerdings eine individuelle Entscheidung, bei der Faktoren wie Zeit und Know-how eine nicht geringfügige Rolle spielen.

Das sollten Sie bei der privaten Vermietung beachten

Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Ferienunterkunft privat zu vermieten, beginnt das eigentliche Abenteuer. Welche Schritte zur Ausnehmung von Gästen nötig sind, zeigen wir Ihnen im Folgenden.

1. Fangen Sie an zu planen

Damit die Vermietung Ihrer Ferienwohnung nicht nur ein Traum bleibt, empfiehlt es sich möglichst früh mit der Planung zu beginnen. Was stellen Sie sich vor? Welche Zielgruppe möchten Sie erreichen? Mit welchen Kosten ist Ihre Idee verbunden? Und wie können Sie diese Ziele in die Tat umsetzen? Diese und weitere Fragen bilden das Grundgerüst für einen anständigen Businessplan, der Ihnen bei der Vermietung Ihrer Ferienwohnung unterstützt.

 2. Legen Sie Ihre Zielgruppen fest

Egal was Sie auch verkaufen oder anbieten, die goldene Regel lautet immer: Kennen Sie Ihre Zielgruppe. Überlegen Sie sich also, welche Art von Reisenden Sie bei sich aufnehmen möchten. Je nach Größe und Lage Ihrer Ferienwohnung ziehen Sie womöglich eher Geschäftsreisende, Paare oder Familien an.

An der Nordsee oder im Schwarzwald, wo es viele Touristen gibt, lässt sich zwischen Gegenden unterscheiden, die vor allem für Familien mit kleinen Kindern attraktiv sind und solchen, die sich speziell an Rentner richten.

Wie Sie eine Ferienwohnung privat vermieten

Großstädte wie Berlin oder Hamburg sprechen dagegen viele junge Touristen an, die vielleicht eher für einen Kurzurlaub da sind. Sie haben ganz andere Ansprüche an die Ausstattung einer Wohnung. Wenn Sie wissen, wen genau Sie einladen wollen, können Sie auch alles Weitere darauf ausrichten, daran anpassen und somit größere Erfolge erzielen.

Womöglich möchten Sie aber auch nur gelegentlich an Ihre Freunde und Bekannte vermieten, was die Sache natürlich vereinfacht.

3. Wählen Sie die richtige Ausstattung

Eine gewisse Ausstattung gehört zur Ferienwohnung dazu. Neben den offensichtlichen Elementen, wie einem Bett und einem Bad mit Dusche, können Sie mit einigen einfachen Extras noch mehr Punkte bei Ihren zukünftigen Gästen sammeln. Das fängt bei der festen Ausstattung der Wohnung an: Eine Küche mit Kochinsel sorgt schnell für einen Wow-Effekt, wohlverstanden nur, wenn der Platz es erlaubt. Eine Erweiterung an Küchenutensilien wie zum Beispiel einen Entsafter hilft Ihnen bestimmt Bonuspunkte zu ergattern.

Bettwäsche und Handtücher zur Verfügung zu stellen, bedeutet zwar mehr Arbeit für Sie, aber eine wesentlich bequemere Art zu Reisen für Ihre Gäste. Auch Anschaffungen wie ein einfacher Föhn oder Strandtücher sind günstige, aber wertvolle Extras.

Aber auch ein Internetanschluss und WLAN in der Wohnung sind für viele Gäste mittlerweile ein Muss, während ein Telefon oder Fernseher unwichtiger wird. Denken Sie hierbei daran, für Ihre Gäste einen WLAN-Gastzugang einzurichten und das Netzwerk entsprechend abzusichern.

4. Legen Sie Ihre Preise fest

Wie bestimmen Sie den richtigen Preis für Ihre Ferienwohnung? Wenn Sie mit einem Anwalt oder der Touristeninformation in Ihrer Stadt gesprochen haben, haben Sie vielleicht schon einen ersten Eindruck Ihrer Konkurrenz bekommen. Sie können auch die Preise Ihrer Konkurrenz online nachsehen und sich daran orientieren: Was kosten vergleichbare Ferienhäuser im gleichen Umkreis bei Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt und Expedia?

Legen Sie Ihre Preise fest

Wie immer gilt es, das richtige Maß zu treffen: Sind Sie zu teuer, wird niemand Ihre Ferienwohnung buchen. Nageln Sie sich auf einem zu niedrigen Preis fest, macht das einen schlechten Eindruck und erschwert Ihnen den Gewinn.

5. Ziehen Sie neue Gäste an

Wenn Sie privat vermieten möchten, haben Sie vielleicht schon Kontakte oder Interessenten, wie gute Freunde oder Familie. In diesem Fall kann Ihnen Mundpropaganda dabei helfen, weitere Gäste für Ihre Unterkunft zu gewinnen. Aber auch sonst sollten Sie die Anwendung von Marketing in Erwägung, ziehen, um die Geschäftsreisenden, Familien oder Paare anzusprechen.

Heutzutage kommen Sie um die Online-Präsenz eigentlich gar nicht mehr herum. Deswegen lohnt es sich bei Buchungsplattformen zu inserieren und deren Marketing-Tools zu nutzen. Falls Sie allerdings auf die zusätzlichen Gebühren und Kosten verzichten möchten, können Sie auch Ihre eigenen FeWo Homepage erstellen und darüber Direktbuchungen ohne Kommission erhalten. Denn das Erstellen der eigenen Ferienwohnung Homepage und das Design kann potenzielle Gäste zur Überzeugung helfen.

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Egal wofür Sie sich letztendlich entscheiden, es ist unerlässlich, dass Sie Ihre Online-Inserate mit überzeugenden Texten, genauen Beschreibungen und ansprechenden Fotos gestalten.

Behalten Sie dabei aber im Blick, in welchem Maßstab Sie Ihr Marketing betreiben und welche Ausgaben Sie hierdurch haben. Schließlich gilt die Vermietung als gewerblich, sobald Sie bestimmte Einkünfte überschreiten.

6. Schreiben Sie überzeugenden Beschreibungen

Egal ob Abenteuer, Erholung, Familientour oder Single Trip, um aus all den Angeboten hervorzustechen, sollte am besten alles stimmen. Neben aussagekräftigen Fotos können Sie hier mit einer überzeugenden Beschreibung Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses punkten.

Verzichten Sie darauf, Ausstattung und besondere Merkmale einfach nur trocken aufzulisten und machen Sie einen Aufenthalt in Ihren Räumen stattdessen besonders schmackhaft. Versetzen Sie sich in den Urlauber und laden Sie ihn oder sie zu einem unvergesslichen Urlaub ein.

Beschreiben Sie Ihre Ferienwohnung, die Annehmlichkeiten, von denen Ihre Gäste während Ihres Besuchs profitieren, wie auch die diversen Möglichkeiten in der Umgebung.

7. Vorbereitung ist alles

Ist die Wohnung sauber, die Ausstattung komplett und alles wartet nur noch auf die ersten Gäste? Dann sollten Sie spätestens jetzt einige Dinge parat halten. Dazu gehören ohne Frage ein Willkommensschreiben, eine Hausordnung, touristische Informationen zur Umgebung und natürlich Informationen zur Schlüsselübergabe und weitere Services, die Sie vielleicht anbieten.

Willkommen

Beachten Sie jedoch, dass auch beim Verfassen der Hausordnung kein Grund besteht trockene Regeln hinzuzufügen. Passen Sie den Ton stattdessen an und liefern Sie nützliche Informationen und heißen Sie Ihre Gäste willkommen.

8. Organisieren Sie Ihre Buchungen

Wenn Sie alle Schritte bis hierhin gefolgt sind, sollten Sie sehr bald Buchungen erhalten. Aber wie behält man nun den Überblick?

Wenn Sie die Buchungen direkt über Ihre Telefonnummer oder E-Mail Adresse annehmen, haben Sie zwar die volle Kontrolle über das Entgegennehmen, haben aber keinen sicheren Nachweis über die Buchung und müssen fast rund um die Uhr erreichbar sein.  Darüber hinaus erwartet der Gast sich eine schnelle Antwort auf seine Anfrage, ansonsten kann es passieren, dass eine Unterkunft bei der Konkurrenz eher in Frage kommt. Dies kann schnell zur Verzweiflung für Sie als Vermieter führen. Eine einfache und sichere Lösung ist ein professionelles Ferienwohnung-Buchungssystem.

Hier gehen die Buchungen zentral ein und können verwaltet werden, wenn Sie Ihre Ferienwohnung jetzt außerdem auf Buchungsportalen inserieren, können sie selbst hier alles einfach über den Kalender in Ihrem Buchungssystem verwalten. So vermeiden Sie Probleme wie über mehrere Plattformen ausversehen gleichzeitig Buchungen entgegenzunehmen. Sogenannte Doppelbuchungen. Ein Channel-Manager kann dies verhindern. Testen Sie das Buchungssystem von Lodgify gerne 7-Tage kostenlos aus.

Online Buchungen

Sollten Sie Direktbuchungen über Ihre eigene Webseite entgegennehmen, dann ist es sinnvoll, Funktionen wie ein automatisches Reservierungs- und Buchungssystem einzubauen, um Ihr Leben und das Ihrer Gäste zu erleichtern und es ihnen bestenfalls auch gleich zu ermöglichen, Online-Zahlungen vorzunehmen. So läuft der Buchungsprozess auf beiden Seiten ohne überflüssigen Stress ab!

Bereit zu Vermietung Ihrer Ferienwohnung

Jetzt müssen Sie Ihre Ferienwohnung eigentlich nur noch in Betrieb nehmen. Dazu gehören Schlüsselübergabe, Bereitstellen wichtiger Annehmlichkeiten sowie die Endreinigung.

Zudem ist es besonders wichtig, dass Sie für Ihre Gäste erreichbar sind. Schließlich sind Sie als Vermieter die direkte Ansprechperson Ihrer Gäste und sollten bei Problemen, Fragen und Empfehlungen zur Stelle stehen. Wer als Gastgeber präsent ist, sichert sich zudem nicht nur positive Bewertungen, sondern baut sich gleichzeitig einen guten Online-Ruf für die eigene Ferienunterkunft auf.

Wir hoffen, wir konnten Ihnen mit diesem Artikel verdeutlichen, worin eine private Vermietung einer Ferienwohnung besteht und welche Aspekte Sie beim Ferienhaus vermieten beachten sollten. In jedem Fall sollten Sie sich von Experten zu rechtlichen Themen beraten lassen oder sich Hilfe von einer professionellen Immobilienagentur holen.

Wenn Sie Abläufe automatisieren wollen und Doppelbuchungen entgehen wollen wäre vielleicht eine Ferienwohnungssoftware etwas für Sie. Testen Sie diese 7 Tage gratis und probieren Sie den Channelmanager, das Buchungssystem und den einheitlichen Posteingang aus und entscheiden Sie selbst!


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Kommentare anzeigen (7)
  1. Ich bin mit ihnen einer Meinung, dass man immer ein Handtuch und Bettwäsche stellen sollte. Bei meiner letzten längeren Reise hatte ich nicht mal ein Handtuch bei mir, da eigentlich jede Ferienwohnung eines zur Verfügung stellt. Mehraufwand für den Vermieter, der sich aber in Zufriedenheit der Gäste auszahlt.

    1. Vielen Dank für den Kommentar! Es zahlt sich auf jeden Fall aus, als Vermieter auch auf solche Details zu achten und den Gästen entgegenzukommen.

  2. Nicht von jeden Gast erwünscht. Im Hotel ist das so Bettwäsche und Handtücher werden gestellt und sind im Preis enthalten. Viele Gäste wollen ihre eigene Bettwäsche und Handtücher selbst mitbringen um Kosten zu sparen.Ich als Vermieter lasse das zu.Man kann diese Option bestellen.Mein Wäschepaket kostet € 10.00 pro Person und Aufenthalt und Beinhaltet folgendes: Komplette Bettwäsche, Handtücher 1x klein, 1x Badetuch,1x Gästehandtuch,1x Badvorleger pro Wohnung, 1x Geschirrtuch.Ich denke der Preis ist fair.Oder wir müssten Preise nehmen wie ein Hotel. Schönen Urlaub Rolf Rau

  3. Herzlichen Dank für Ihren Artikel zum Thema Kurzzeitwohnen. Es trifft sich gut, denn meine Tochter fragte mich vor Kurzem, was sie vor dem Vermieten ihrer Ferienwohnung beachten sollte. Ein guter Hinweis, dass man sich zunächst überlegen sollte, welche Art von Reisenden man aufnehmen möchte.

    1. Falls Ihre Tochter mittlerweile vermietet, kann ich Zimmer-im-revier.de nur empfehlen. Dort vermiete ich selber und bin glücklich über die Monteure und Berufsreisenden als Gäste.
      Sie bleiben auf jeden Fall deutlich länger als z.B. ein Paar, welches übers Wochenende ein wenig Kultur schnuppern möchte.

  4. Vielen Dank für diesen Beitrag zur Vermietung von Ferienwohnungen. Der Hinweis, zu Beginn festzulegen, an welche Zielgruppen man sich richtet, ist sehr gut. Meine Oma ist nun in ein Heim gezogen und wir erwägen, ihre Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten.

    1. Liebe Kira, wir freuen uns dass Ihnen unser Beitrag zur Vermietung von Ferienwohnungen weiterhelfen konnte. Falls Sie mehr über Vermietungen wissen möchten, dann schauen Sie mal bei folgendem Beitrag über FeWo Vermietungen vorbei:

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