Haben Sie einen leerstehenden Raum, ein Haus vererbt bekommen oder kürzlich in eine Wohnung investiert und fragen sich jetzt, ob Sie sich etwas Geld dazu verdienen könnten, indem Sie die Unterkunft als Ferienwohnung vermieten? Dann sind Sie hier genau richtig. Wir erklären Ihnen, welche bürokratischen Genehmigungen anstehen, mit welchen organisatorischen Herausforderungen Sie rechnen müssen und welche Aufgaben auf Sie zukommen.
Nicht jede Privatperson ist in all diesen Bereichen Experte und kennt sich im Detail aus und das schreckt viele ab. Damit Sie aber auch als Neuling einen guten Überblick haben worauf Sie achten sollten, wenn Sie im Vermietungsgeschäft anfangen möchten, haben wir diesen Blog Post geschrieben. Also bleiben Sie dran!
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Besonderheiten der Vermietung als Ferienwohnung
Bevor es tatsächlich losgehen kann, sollten Ihnen einige Dinge bewusst sein. Zunächst einmal kommt es darauf an, ob Sie selbst Eigentümer, der zu vermieteten Wohnung sind oder lediglich selbst mieten. Denn wer seine Mietwohnung als Ferienwohnung untervermieten möchte, braucht laut § 540 BGB die Zustimmung des Eigentümers. Für Airbnb Arbitrage reicht es nicht aus, eine generelle, einmalige Erlaubnis erhalten zu haben. Vielmehr benötigen Sie eine ausdrückliche Genehmigung Ihres Vermieters für eine wiederholte, vorübergehende Untervermietung. Sollten Sie diese nicht eingeholt haben, ist Ihr Vermieter rechtlich dazu befugt, Sie abzumahnen und Ihnen bei weiterer Untervermietung fristlos Ihre Wohnung zu kündigen.
Zusätzlich ist im Gegensatz zur regulären Vermietung als Wohnraum, bei der Ferienwohnungsvermietung die aktuelle Gesetzeslage in der Stadt zu beachten. Weiter unten erklären wir Ihnen jegliche Voraussetzungen, die Sie zu beachten haben, um eine Immobilie als Wohnraum zu vermieten.
Privat oder gewerblich vermieten?
Die gewerbliche Vermietung erfordert eine weitere Anmeldung und mehr Steuern, doch wann ist die Vermietung einer Ferienwohnung gewerblich? Sobald Sie eine Gewinnerzielungsabsicht haben können Sie als Gewerbe gewertet werden, wenn Sie mehr als 24.500€ pro Jahr Gewinn mit der Vermietung erzielen.
Außerdem gilt die Gewerbe-Meldepflicht, wenn Sie Personal angestellt haben oder mehr als 3 Ferienwohnungen haben, hiermit übersteigen Sie jedoch meistens auch automatisch die 24.500€. Als Beherbergungsstätte zählen je nach Bundesland Unterkünfte mit mehr als 10 Betten, hierfür gibt es jedoch bundesweit keine einheitlichen Regelungen.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung als Gewerbe anmelden müssen, zahlen Sie außerdem Gewerbesteuer und sind automatisch umsatzsteuerpflichtig.
Unterschiede bei der Vermietung von Ferienwohnungen?
Generell gilt, wer einen leeren Raum zur Verfügung hat, kann diesen theoretisch vermieten. Um keine Probleme bei der Privatvermietung zu kreieren, sollte hierbei allerdings besonders das lokale Gesetz und die jeweiligen Bestimmungen sowie Richtlinien berücksichtigt werden. Wenn ein Gewerbe vorliegt, fällt die Vermietung in der Regel unter das Reiseverkehrsrecht.
Solange Sie jedoch Ihre Ferienwohnung privat vermieten, gilt das Mietrecht. In beiden Fällen fällt grundsätzlich die Einkommensteuer an. Wie bereits erwähnt fällt bei Gewerben jedoch auch die Gewerbesteuer an.
Auch das Thema Mietkaution ist unterschiedlich geregelt. So darf die Kaution einer privaten Vermietung maximal der dreifachen der Monatsmiete entsprechen. Im Gegensatz dazu gibt es im Gewerbemietrecht keine maximale Grenze.
Und auch in Bezug auf Versicherungen gibt es Unterschiede. So gilt für private Vermieter zwar keine Versicherungspflicht, allerdings lohnt es sich häufig zumindest eine Gebäude-, Hausrats- oder Haftpflichtversicherung abzuschließen, um nicht nur sich, sondern auch die Ferienwohnung entsprechend abzusichern.
Grundsätzlich ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen. Denn beim Vermieten einer Ferienwohnung kann man schnell wichtige Aspekte übersehen, die Sie strafbar machen könnten. Deswegen empfehlen wir, für eine professionelle Beratung zu zahlen. Mit der richtigen Information umgehen Sie nicht nur Bußgelder und Strafen, sondern können das Beste aus Ihren zu vermietenden Räumlichkeiten machen. Das private Vermieten von Ferienwohnungen fällt im Regelfall in den Fachbereich von Anwälten, die sich auf Mietrecht oder Immobilien spezialisiert haben.
Voraussetzungen für die Vermietung einer Ferienwohnung
Doch was muss ich tun, um eine Ferienwohnung zu vermieten? Wir haben Ihnen alle Voraussetzungen zusammengeschrieben von Gesetzen über Sicherheitsvorkehrungen und Anmeldungen der Ferienwohnung:
1. Lage der Ferienwohnung
Damit Sie Ihre Ferienwohnung auch erfolgreich vermieten können, ist es selbstverständlich wichtig, dass die Lage touristisch interessant ist. Um ein Ferienhaus zu vermieten sind tolle Landschaften mit Wald, Bergen oder Meer, Sehenswürdigkeiten oder auch die Nähe zu einer großen Stadt von Vorteil. Doch nicht immer ist das Vermieten der Ferienwohnung erlaubt.
Informieren Sie sich im Vorhinein über Wohnraumschutzgesetze und insbesondere, ob Zweckentfremdungsgesetze dort gelten, wo Sie Ihre Ferienwohnung eröffnen möchten. Das Zweckentfremdungsverbot unterbindet nämlich das Vermieten von Ferienwohnungen oder Räumen oder schränkt dieses ein
2. Ferienwohnung anmelden
Unter gewissen Umständen, besonders, wenn in der Stadt Zweckentfremdungsverbote gelten, müssen Sie Ihre Ferienwohnung bei der jeweiligen lokalen Behörde anmelden. Ab einem Gewinn von 24.500€ (2024) pro Jahr, muss außerdem ein Gewerbe angemeldet werden für das Ferienwohnung vermieten.
3. Sicherheitsvorkehrungen treffen
Stets Pflicht sind Rauchmelder und für Versicherungen auch Schlösser an Haus- oder Balkontüren. Außerdem unterscheiden sich die Sicherheitsvorkehrungen noch einmal je nach privater oder gewerblicher Vermietung. Bei der gewerblichen Vermietung gibt es nämlich noch zahlreiche weitere Voraussetzungen, von Feuerlöscher bis Notfallpläne.
Agentur oder eigenständige Verwaltung?
Sobald alle Formalitäten geklärt sind, stellt sich nur noch die Frage, wie Sie Ihre Ferienwohnung vermieten. Entweder können Sie selbst Ihre Ferienwohnung anbieten oder die Verwaltung abgeben, denn die Vermietung von Ferienwohnungen kann anstrengend und zeitaufwendig sein. Wenn Sie eigenständig Ihre Ferienwohnung vermieten, müssen Sie auf mehrere Punkte achten, die wir für Sie unten zusammengefasst haben, sparen jedoch Geld. Wenn Ihnen der Verwaltungsaufwand ein Ferienhaus zu vermieten es jedoch nicht wert ist, bleibt immer noch die Option die Verantwortung an eine Vermietungsagentur für Ferienwohnungen abzugeben.
Von Vermietungsagenturen können Sie einige oder auch alle der folgenden Punkte übernehmen lassen:
- Inseratspflege & Pflege des Kalenders
- Reinigungsmanagement
- Marketing & Optimierung der Ausbuchungsrate (inkl. Preisoptimierung)
- Gästebetreuung (inkl. Check-In und Check-Out)
Vermietungsagenturen verlangen meistens 20% oder mehr der Einnahmen, je nach Verantwortung und Aufgaben. Demnach sind sie zwar eine zeitsparende Lösung, aber nicht immer die lukrativste.
Alternativ können Sie auch, wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, einen Vertrag mit einem Co-Gastgeber abschließen. Dies sind meistens Personen, die Sie kennen und in der Nähe Ihrer Ferienwohnung wohnen. In einem Vertrag können Sie diesen ebenfalls Aufgaben übergeben und hierfür einen bestimmten Lohn oder Provision vereinbaren.
Privat Ihre Ferienwohnung vermieten: Darauf sollten Sie achten
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Ferienunterkunft privat zu vermieten, beginnt das eigentliche Abenteuer. Auf was Sie achten müssen, sobald Sie Ihr Ferienhaus vermieten, haben wir Ihnen hier zusammengefasst.
Vermarktung der Ferienwohnung
Damit Sie Buchungen bekommen, müssen Sie Ihre Ferienwohnung selbstverständlich vermarkten, dies beinhaltet das Inserieren der Ferienwohnung auf unterschiedlichen Buchungsportalen, das Fokussieren auf eine Zielgruppe, die Optimierung der Preise und ein passendes Marketing.
Inserieren der Ferienwohnung
Damit die Ferienwohnung sichtbarer wird, muss sie vermarktet werden. Der einfachste und beste Weg ist, die Ferienwohnung auf Buchungsportalen wie Airbnb, Booking.com, Expedia und FeWo-direkt einzustellen.
Um Ihre Ferienwohnung oft zu vermieten, muss Ihr Inserat ansprechend sein:
- Achten Sie auf ansprechende, qualitative Fotos für Ihre Ferienwohnung
- Erstellen Sie eine überzeugende Beschreibung, in der Sie erklären wo Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, was es in der Nähe zu sehen gibt und für wen Ihre Ferienwohnung perfekt ist
- Fügen Sie alle Annehmlichkeiten und Extras auf den jeweiligen Plattformen hinzu, sodass wenn Gäste nach einer Besonderheit wie „Terrasse“ filtern, sie auch Ihre Ferienwohnung finden (wenn diese eine Terrasse hat)
Vermieten Sie Ihr Ferienhaus an eine Zielgruppe
Marketing funktioniert besonders gut, wenn es an eine spezifische Gruppe gerichtet ist. Sie können unterschiedliche Zielgruppen in Ihrer Ferienwohnung ansprechen, je nachdem, was Ihre Unterkunft zu bieten hat. Richten Sie Ihr Marketing, die Inseratsbeschreibung und die Einrichtung auf Ihre Zielgruppe aus, um besonders Erfolg zu haben.
Passende Preise festlegen
Wie bestimmen Sie den richtigen Preis für Ihre Ferienwohnung? Als Erstes ist es wichtig, einen Eindruck von Ihrer Konkurrenz zu bekommen. Sie können online bei den unterschiedlichen Buchungsportalen nachschauen und sich an ähnlichen Ferienwohnungen orientieren.
Wenn Sie sich Arbeit und Zeit sparen möchten, können Sie, während Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, Ihre Preise automatisch mit Dynamic Pricing anpassen lassen. Hier analysiert ein Programm Preise in der Umgebung, Saison, den Markt und Nachfrage und kreiert dann automatisch Preise für Sie: Sprich gar kein Arbeitsaufwand!
Ferienwohnung vermieten funktioniert nur mit gutem Marketing
Wenn Sie eine Ferienwohnung anbieten möchten, müssen Sie diese bewerben. Die Buchungsportale sind der erste Schritt hierfür, um auf dem Ferienwohnungsmarkt herauszustechen, braucht es jedoch mehr. Eine Ferienwohnung Homepage erstellen ist der nächste Schritt und auch von Online-Marketing und Kooperationen, sollten Sie nicht absehen. Sie müssen keine 10 Stunden pro Woche in die Bewerbung investieren, können aber je nach Nachfrage Ihr Marketing hochfahren oder drosseln.
Problemlose Abwicklung des Tagesgeschäfts in der Ferienwohnung
Damit im Alltag alles glatt läuft, sollten Sie wissen, welche Aufgaben auf Sie zukommen, wenn Sie Ihre Ferienwohnung vermieten. Und übrigens: Damit Sie nicht überwältigt sind von den ganzen Aufgaben, geben wir Ihnen für alle zukünftigen To-Dos einen Tipp!
Verträge und Hausordnung
Um das Ferienhaus zu vermieten, brauchen Sie Dokumente, die Sie als Vermieter absichern, beispielsweise einen FeWo Mietvertrag und eine Hausordnung. Diese sichern sowohl Sie als auch Ihre Gäste ab und sind somit unvermeidbar. Wir haben Vorlagen für beide Verträge verlinkt, damit Sie direkt durchstarten können 😉
Check-In und Meldeschein
Selbstverständlich müssen Sie, wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten, auch dafür sorgen, dass Ihre Gäste in die Ferienwohnung gelangen. Dies ist kein Problem, wenn Sie vor Ort sind, andernfalls sollten Sie jedoch die Schlüsselübergabe automatisieren.
Die nächste Baustelle: Ihre Gäste einchecken lassen. Ein Check-in ist sehr wichtig, besonders da Sie in Deutschland (je nach Bundesland) per Meldeschein die Aufenthalte Ihrer Gäste dokumentieren und gegebenenfalls den Behörden mitteilen müssen. Hiermit wird beispielsweise auch kontrolliert, dass Sie sich ggf. die Kurtaxe von Gästen einholen.
Reinigung Ihrer Ferienwohnung
Jeder Aufenthalt ist auch mal vorbei und Ihre nächsten Gäste erwarten wieder eine frische Wohnung. Bedenken Sie also auch, dass wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten möchten, Sie diese selbst reinigen müssen oder eine Putzkraft anstellen. Aber keine Panik, auch hier gibt es Lösungen wie Reinigungsdienstleister, die explizit auf Ferienwohnungen spezialisiert sind, wie z.B. Cleanster.
Organisation im Tagesgeschäft
Nun erhalten Sie Buchungen, vermieten Ihre Ferienwohnung, realisieren aber, dass sich doch einige Aufgaben kumulieren. Wie behält man nun den Überblick?
Eine einfache und sichere Lösung ist eine professionelle Software für Ferienwohnungen. Hier gehen die Buchungen zentral ein und können verwaltet werden, egal von welchem Buchungsportal sie kommen, der FeWo Channel Manager vermeidet hierbei Doppelbuchungen. Sie können außerdem jegliche Aufgaben und die Reinigung mit einer FeWo Software managen und eine eigene Website erstellen. Sprich Sie haben alle Aufgaben, Buchungen und Informationen gesammelt in einer Plattform.. Testen Sie das Buchungssystem von Lodgify gerne 7-Tage kostenlos aus.
Bereit zu Vermietung Ihrer Ferienwohnung
Wir hoffen, wir konnten Ihnen mit diesem Artikel verdeutlichen, worin eine private Vermietung einer Ferienwohnung besteht und welche Aspekte Sie beim Ferienhaus vermieten beachten sollten. In jedem Fall sollten Sie sich von Experten zu rechtlichen Themen beraten lassen oder sich Hilfe von einer professionellen Immobilienagentur holen.
Wenn Sie Abläufe automatisieren wollen und Doppelbuchungen entgehen wollen wäre vielleicht eine Ferienwohnung Software etwas für Sie. Testen Sie diese 7 Tage gratis und probieren Sie den Channelmanager, das Buchungssystem und den einheitlichen Posteingang aus und entscheiden Sie selbst!
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