Es ist kein Geheimnis, dass spanische Immobilien bei uns Deutschen beliebt sind. Wir träumen gerne von gemusterten Fliesen, Blick aufs Mittelmeer und laue Abende auf der Terrasse der eigenen Finca. Allerdings müssen bei dem ganzen Spaß auch so einige Kosten bedacht werden, wie z. B. die zu zahlenden Steuern.
Aber wie sind die Steuern in Spanien eigentlich geregelt?
Egal ob Sie planen auszuwandern, sich eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus für den Eigennutz zulegen wollen oder vorhaben Ihre Unterkunft an Urlauber zu vermieten – hier haben wir Ihnen eine Übersicht zusammengestellt, über die wichtigsten zu zahlenden Steuern für den Kauf und Unterhalt einer Immobilie in Spanien.
Was fällt beim Kauf einer Immobilie an?
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien werden Sie auf jeden Fall einen der folgenden Steuersätze zahlen müssen. Dabei handelt es sich entweder um die Grunderwerbsteuer oder um die Mehrwertsteuer, die zutreffen, je nachdem welche Art von Grundstück Sie erwerben. Außerdem gibt es noch den Sonderfall der Besteuerung auf den Kanarischen Inseln.
Grunderwerbsteuer – ITP
Die Grunderwerbsteuer heißt in Spanien Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) und muss beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie gezahlt werden. Dies muss innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterschrift erfolgen. Im Falle einer Erbschaft müssen Sie sich darum allerdings keine Sorge machen, denn dann fällt diese Steuer für Sie nicht an.
Spanien ist in 17 verschieden autonome Regionen aufgeteilt, die ihre eigenen Steuersätze festlegen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert also, liegt aber in der Regel zwischen 6% – 10%. Auch innerhalb mancher Regionen können prozentuale Schwankungen auftreten, je nach Einstufung des Kaufpreises der Immobilie.
Dazu kommen außerdem noch Ausnahmen, durch die der Steuersatz ermäßigt wird. Dies ist z. B. für jüngere Leute, Großfamilien, Menschen mit weniger Einkommen und Menschen mit Behinderungen der Fall. Aber auch diese Faktoren, und wie sie im Einzelnen bestimmt sind, unterscheiden sich je nach Region.
Mehrwertsteuer – IVA
Wenn es sich beim Kauf hingegen um eine neue Immobilie handelt, fällt stattdessen die Mehrwertsteuer, Impuesto sobre el valor añadido (IVA) an, die in Spanien bei 21% liegt. Zuvor kam dazu außerdem noch die Stempelsteuer für notarielle Beurkundung, Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), welche je nach autonomer Region zwischen 0,5 – 1,5% liegt. Seit einem Regierungsbeschluss in 2018 müssen nun aber die Banken für diese Besteuerung der Hypothek aufkommen. Glück gehabt!
Kanarische Inseln – IGIC
Sollten Sie sich für eine neue Immobilie auf den Kanarischen Inseln entscheiden, müssen Sie anstatt der IVA eine separate Steuer, die Impuesto general indirecto canario (IGIC), zahlen. Diese beläuft sich pauschal auf einen Anteil von 6,5%.
Fortlaufende Steuern für Eigentümer
Nun sind Sie stolzer Eigentümer einer Ferienwohnung oder einer Finca! Aber an der Stelle hören die Kosten natürlich nicht für Sie auf.
Grundsteuer – IBI
Die Grundsteuer, in Spanien Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI), ist eine alljährlich zu zahlende Steuer, die von der Gemeinde erhoben wird in der sich Ihr Eigentum befindet. Sie wird mit dem Katasterwert berechnet, welcher meist etwas mehr als der Hälfte des Marktwertes der Immobilie entspricht. Faktoren die mit einberechnet werden sind z. B. die Größe des Eigentums, die Größe und Klassifizierung des Grundstücks und die Anbindung zur Infrastruktur. Dieser Wert wird über die Jahre angepasst, um Inflation zu berücksichtigen.
Der Anteil der Grundsteuer liegt in Stadtgebieten üblicherweise bei 0,4% – 1,1% und in ländlicher Lage bei 0,3% – 0,9%.
Einkommensteuer – IRNR
In Spanien nennt sich die Einkommensteuer Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Sie ändert sich, abhängig davon ob Sie Ihre Ferienwohnung nur zum Eigennutz verwenden oder Sie nebenbei auch vermieten.
Selbst wenn Sie Ihr Eigentum nur für eigene Zwecke nutzen und keine Einnahmen durch Weitervermietung erzielen müssen Sie diese Steuer zahlen. In dem Fall wird Ihnen als fiktives Einkommen der Selbstnutzungsvorteil angerechnet. Dieses Einkommen beträgt 1,1% des Katasterwerts Ihrer Immobilie. Für deutsche Eigentümer, mit Erstwohnsitz innerhalb der EU, ist dieser Anteil dann auf 19% versteuert.
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung hingegen auch an Gäste vermieten, sind stattdessen die dadurch eingehenden Nettomieteinnahmen auf die 19% versteuert. Das heißt Nebenkosten können Sie vorher abziehen.
Vermögensteuer
Die Vermögensteuer, Impuesto sobre el patrimonio, sollte ursprünglich 2013 schon abgeschafft werden, wurde aber seitdem jedes Jahr wieder verlängert. Als nicht-residenter Eigentümer haben Sie beim Wert Ihrer Immobilie einen Freibetrag von 700.000 Euro pro Person. Das heißt, dass der Wert des Eigentums wird auf alle Eigentümer der Residenz aufgeteilt und solange der Wert pro Person unter dem Freibetrag liegt, fällt die Vermögensteuer für Sie nicht an. Auch der Freibetrag kann in den Regionen allerdings schwanken. Wenn Sie darüber liegen müssen Sie einen progressiven Steuersatz von 0,2% – 2,5% zahlen.
Hoffentlich hat Ihnen dieser Artikel einen besseren Überblick über die Finanzen verschafft, die auf Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung oder eines Eigenheims in Spanien zukommen werden. Natürlich müssen Sie sich, wenn es so weit ist, von einem Finanzberater und Notar professionell beraten lassen. Vor allem weil die Steuersätze und Faktoren für Steuerermäßigung in den verschiedenen Regionen Spaniens so stark variieren.
