Berlin, Hauptstadt von Deutschland und ohne Zweifel eine Touristenhochburg. Einst war Berlin die Stadt mit leerstehenden wunderschönen Altbauwohnungen, doch wie viele Großstädte hat seit geraumer Zeit auch die Hauptstadt mit Wohnungsnot zu kämpfen. Es zieht immer mehr Menschen in die Hauptstadt und der Wohnraum wird knapp. Viele Ferienwohnungen und Ferienhäuser in Berlin besänftigen die Situation selbstverständlich nicht. Die Stadt Berlin sieht dies als Anlass für Tatendrang.
Über Online Buchungsportale wie Airbnb, Fewo-direkt oder Traum-ferienwohnung.de, die für jeden zugänglich sind, werden private Zimmer oder Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet. Immer mehr gibt es auch Häuser, die online für einen Urlaub zu mieten sind. Dies wird offiziell Zweckentfremdung von Wohnraum genannt. Aus Angst, dass Touristen Berlinern mehr und mehr den Wohnraum wegnehmen, hat im Jahr 2014 das Abgeordnetenhaus ein „Zweckentfremdungsverbot“ beschlossen. Dieses wurde seitdem mehrfach aktualisiert und adaptiert. Doch was bedeutet dieses Zweckentfremdungsverbot in Berlin für Inhaber von Ferienimmobilien? Sind durch das Zweckentfremdungsgesetz alle Ferienwohnungen verboten? Wann kann ich als Gastgeber noch eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in Berlin eröffnen?
Was ist das Zweckentfremdungsverbot?
Das Zweckentfremdungsverbot ist ein Gesetz, welches verbietet Wohnraum ohne Genehmigung umzufunktionieren, zum Beispiel als Ferienwohnung zur Vermietung. Allgemein gefasst zu irgendeinem anderen Zweck als zum ausschließlichem Wohnen. Dies soll unter anderem dem Schutz des Wohnraums dienen und dafür sorgen, dass Wohnraum bezahlbarer wird. Seit dem 1. Mai 2014 wird in Berlin eine Genehmigung des Bezirksamtes benötigt. Laut dem Senat wurden seitdem hunderte Ferienwohnungen wieder als normale Wohnungen genutzt. Je nach Stadt und Bezirk ist es schwieriger oder leichter diese Genehmigung zu bekommen.
Unterschied der Hauptwohnung und Nebenwohnung im Zweckentfremdungsverbot
Je nachdem, ob es um die Vermietung Ihrer Hauptwohnung oder einer Nebenwohnung geht, gelten unterschiedliche Regelungen im Zweckentfremdungsverbot in Berlin. Im Vordergrund steht immer die übergeordnete Nutzung zu privaten Zwecken. Bei der Hauptwohnung kann diese auf unterschiedlichste Weise begründet werden. Bei einer Nebenwohnung kommt es hingegen auf die Anzahl der Tage an. So wird ab 90 Tagen Vermietung von der Nebenwohnung als Ferienwohnung nicht mehr von Überwiegenden schutzwürdigen private Interessen gesprochen, sondern von einer gewerblichen Absicht.
Wie kann ich meine Wohnung in Berlin trotz Zweckentfremdungsgesetz vermieten?
Die gute Nachricht ist: Die Vermietung einer Ferienwohnung ist durch das Zweckentfremdungsverbot in Berlin nicht unmöglich. Die schlechte: es ist eindeutig schwerer geworden und es müssen einige gesetzliche Vorgaben erfüllt werden.
Wenn Sie Ihre Wohnung als Ferienunterkunft an Touristen vermieten möchten, so können Sie das weiterhin tun, Sie müssen sich aber vorher beim zuständigen Bezirksamt registrieren lassen und sich gegebenenfalls eine Genehmigung einholen. Hier kommt es auf die Art der Wohnung an, die Vermietungsfläche und die Häufigkeit der Wohnung.
Die unkomplizierteste Art und Weise der Vermietung in Berlin ist das Vermieten eines Teils der eigenen Hauptwohnung. So müssen Gastgeber in diesem Fall nur eine Registrierungsnummer anfordern (über dieses Formular) und nicht wie in den anderen Fällen eine Registrierungsnummer und eine Genehmigung. Bei der Registrierung beim Bezirksamt bekommen Sie diese Nummer zugeteilt, die Sie auch auf Buchungsportalen wie Airbnb angeben müssen. Diese Sonderregelung gilt jedoch nur, wenn Sie weniger als 50% der Fläche vermieten.
Bei der Vermietung von mehr als 49% der Fläche muss ebenfalls eine Genehmigung angefordert werden zusätzlich zu der Anforderung der Registrierungsnummer. Ohne die Genehmigung ist die Vermietung in Berlin illegal. Die Genehmigung kann über den Antrag auf Genehmigung für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung angefordert werden. Der Antrag wird höchstwahrscheinlich nur dann anerkannt und angenommen, wenn Sie beweisen können, dass das private Interesse im Vordergrund steht und der Charakter der Wohnung immer noch eine Hauptwohnung ist.
Im Falle einer Nebenwohnung ist das Prozedere leicht anders. So kommt es hier auf die Anzahl der Tage an, an denen die Wohnung als Ferienwohnung vermietet wurde. Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn Sie an maximal 90 Tagen Ihre Berliner Wohnung vermieten.
Genau wie bei der Steuererklärung geben Sie dem Amt selbst Auskunft darüber, wie lange und wann Sie Ihre Wohnung vermietet haben. Die zuständigen Behörden für die jeweiligen Bezirksämter finden Sie hier.
Wie lange ist eine Registrierung gültig?
Sollten Sie Ihre Wohnung länger als 90 Tage als Ferienwohnung vermieten wollen, so benötigen Sie dafür weiterhin eine Genehmigung des Bezirks. Genehmigungen können grundsätzlich befristet werden. Dies ändert sich von Fall zu Fall. Die Registriernummer ist an die Genehmigung gekoppelt. Sollte es ein Ablaufdatum geben, ist die Vermietung der Wohnung als Ferienunterkunft nach diesem illegal. Allein in Berlin gibt es Schätzungen zufolge bereits mehr als 20.000 Ferienwohnungen.
Darf eine Wohnung weiterhin leer stehen?
Das Zweckentfremdungsverbot bringt auch eine Änderung bei leerstehenden Wohnungen. Diese dürfen künftig nicht mehr bis zu sechs Monate ohne Genehmigung leerstehen, sondern nur noch drei Monate. Hier besteht die gleiche Sorge der Stadt Berlin, das Wohnraum genutzt werden darf, da eine so hohe Nachfrage besteht. Die Bußgelder wurden demnach ebenfalls erhöht.
Was bedeutet dies für bereits genehmigte Ferienwohnungen?
Für Sie als Ferienwohnungsbesitzer oder Vermieter sind dies eventuell sogar gute Nachrichten, da sich für Sie die Lage in Städten und Ballungsgebieten beruhigt. Hatten Sie vorher Konkurrenz und Angst vor Preisunterbietung in der Hauptstadt, so haben Sie nun ein weitaus entspannteres Mitbewerber-Umfeld. Wenn Ihre Ferienwohnung jedoch immer noch nicht angemeldet sein sollte beziehungsweise Sie keine gültige Genehmigung oder Registrierungsnummer haben, dann ist die Vermietung illegal und Sie können Ihre Wohnung nicht mehr als Ferienwohnung nutzen. Andernfalls fallen Bußgelder von bis zu 500.000€ an.
Um mehr zum Thema Zweckentfremdungsverbot besonders in der Stadt Berlin zu erfahren, raten wir Ihnen, sich bei Ihrem zuständigen Bezirksamt zu melden oder einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Lodgify ist eine online Software zur Erstellung der eigenen Ferienwohnungs-Webseite und für die Verwaltung der Ferienwohnung. Wir sind an jeden Neuregelungen oder Veränderungen der Lage auf dem FeWo Vermietungsmarkt interessiert, aber dies ist nicht unser Fachgebiet. Wir können Sie lediglich in unserem Rahmen informieren und Ihnen raten bei konkreten Fragen professionelle Unterstützung zu suchen.
Falls Sie eine bereits angemeldete FeWo besitzen und diese effizienter vermarkten und vermieten möchten, dann können wir Sie dabei unterstützen. Melden Sie sich an und probieren Sie Lodgify 7 Tage kostenlos aus!
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