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Zweckentfremdungsverbot: Wo und wie sind Vermieter betroffen?

Zweckentfremdungsverbot: Wo und wie sind Vermieter betroffen?

Unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Ferienwohnung nur für ein paar Wochenenden im Jahr vermieten oder ob es sich um ein ganzjähriges Geschäft handelt – für alle Eigentümer und Verwalter von Immobilien gelten Regeln, die es zu kennen und zu respektieren gilt.

Derweil deutsche Touristenhochburgen nicht nur im Sommer völlig überlaufen sind, schießen die Mietpreise deutschlandweit immer weiter in die Höhe. Gerade in den deutschen Ballungszentren und Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München ist der Wohnungsmarkt inzwischen zu einem regelrechten Schlachtfeld geworden. Und das betrifft nicht nur Ansässige, sondern auch Urlauber und Feriengäste.

Ein Grund für das stetige Ansteigen der Mietpreise in Deutschlands Top Städten ist ohne Frage das wachsende Angebot an Ferienwohnungen und Zimmern, die privat über Airbnb und ähnliche Buchungsportale an Touristen vermietet werden.

Eigentümer und Vermieter sehen inzwischen einfach oft größere Vorteile darin, ihr Eigentum kurzzeitig statt langfristig zu vermieten. Für viele sind Feriengäste nun mal um einiges profitabler als normale Mieter. Städte und Gemeinden sehen die ganze Sache allerdings etwas anders. Viele versuchen diesen Trend durch neue, gesetzliche Regelungen zur Wohnraumnutzung und dessen Zweckentfremdung einzudämmen. So stellt das sogenannte Zweckentfremdungsverbot laut offizieller Aussagen ein Instrument gegen die Wohnungsnot in deutschen Großstädten dar. Um den vorhandenen Wohnraum für die Bevölkerung zugänglich und bezahlbar zu halten, Mietpreise nicht weiter in die Höhe schnellen zu lassen und das ohnehin begrenzte Angebot an Immobilien weiter einzuschränken, sieht das Zweckentfremdungsverbot in Deutschland in vielen Fällen hohe Geldstrafen vor.


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Aber in welchen Städten sind Vermieter in Deutschland eigentlich hauptsächlich von gesetzlichen Zweckentfremdungsverboten betroffen? Und wie sieht die Gesetzeslage dort aus? Ist beispielsweise das Vermieten einer Ferienwohnung oder eines Zimmers über Airbnb in Stuttgart verboten? Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot für Airbnb Vermietungen in Berlin? Dies und vieles mehr erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot?

Das Zweckentfremdungsverbot ist eine Maßnahme der deutschen Bundesländer, um wieder mehr Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen. Derweil das Gesetz bereits seit 2006 besteht, liegt die Entscheidung ob und in welchem Umfang Gebrauch von den neuen Regelungen gemacht wird, bei den einzelnen Bundesländern. So nutzt beispielsweise Baden-Württemberg erst seit 2013 das Zweckentfremdungsverbot, um Wohnraum und dessen Vermietung innerhalb der eigenen Ländergrenzen zu regeln. Bayern hingegen greift seit 2007 auf die Vorgaben des Gesetzes zurück. Bei Missachtung des Gesetzes drohen hier sogar Strafen bis zu 500.000 Euro. Gleiches gilt seit 2013 in Hamburg. In Berlin hingegen trat das Zweckentfremdungsgesetz erst 2014 in Kraft. Und hier können mögliche Verstöße gegen die Regelung direkt von der Bevölkerung per Formular gemeldet werden. Für Vermieter von Ferienwohnungen bedeutet das, dass Sie sich lokal informieren müssen, welche Regelungen im Detail gelten und was im Einzelfall legal ist.

Airbnb berlin zweckentfremdungsverbot

Doch was sagt das Zweckentfremdungsverbot im Detail aus?

Grundsätzlich gilt, dass eine Zweckentfremdung vorliegt, wenn vorhandener Wohnraum nicht als solcher genutzt wird. Dies wären beispielsweise leerstehende Wohnungen und Häuser oder auch Wohnraum der lediglich zeitweise über Online-Reiseportale wie Airbnb und Booking angeboten wird.

Insbesondere in Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart ist der Wohnungsmarkt heute jedoch stark umkämpft. Und während die Mieten stetig steigen, stellt die Wohnungssuche zahlreiche Deutsche vor eine immense Herausforderung. Denn es scheint kaum Wohnraum zu geben! Genau hier greift das Zweckentfremdungsverbot. So soll mit dem Zweckentfremdungsverbot Hamburg beispielsweise in der Hansestadt für mehr Wohnraum gesorgt werden. Wie innerhalb Deutschlands jedoch mit diesem Gesetz umgegangen wird, ist Entscheidung der einzelnen Bundesländer.

Wer ist vom Zweckentfremdungsverbot betroffen?

Mit dem Zweckentfremdungsverbot sind Ferienwohnungen, die über Plattformen wie Airbnb oder Booking angeboten werden nur noch bedingt legal. Damit eine Vermietung über diese Anbieterseiten weiter legal bleibt und Ihnen als Vermieter von Ferienwohnungen kein Bußgeld droht, benötigen Sie eine Wohnraumschutznummer. Diese ist kostenlos und vielerorts sogar online bei der zuständigen Behörde zu erhalten und ermöglicht es Ihnen als Vermieter Wohnungen für Kurzzeitvermietungen anbieten zu können. Wichtig ist hierbei jedoch die Wohnraumschutznummer jeweils in den Inseraten oder auf den Angebotsseiten anzugeben.

Weiter besagt das Zweckentfremdungsverbot, dass maximal 50 Prozent des zur Verfügung stehenden Wohnraums durch Airbnb oder ähnliche Seiten vermietet werden darf, wenn Sie selber in der Wohnung leben. Darüber hinaus können Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus maximal acht Wochen pro Jahr als Ferienwohnung vermieten.

Illegal sind unterdessen Wohnungen, Häuser und Gebäude, die unnötig leer stehen. Besteht also eine Nachfrage und Besitzer oder Vermieter halten bestehenden Wohnraum vom Markt zurück, drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Um dies zu umgehen, muss ein Vermieter ernsthafte und langfristige Bemühungen um eine Vermietung nachweisen können. Es sei denn, die entsprechenden Immobilien werden für Homesharing genutzt oder stehen aufgrund von Renovierungsarbeiten (maximal 12 Monate) vorübergehend leer. In diesen Fällen greift das Zwecksentfremdungsverbot nicht.

Weiter benötigen Sie als Vermieter oder Besitzer einer Zweitwohnung eine gesonderte Genehmigung, um diese gewerblich vermieten zu dürfen. In diesem Fall sind auch die Mietpreise gesetzlich geregelt.

Zweckentfremdungsverbot: Berlin

Obwohl das Angebot von Wohnraum bereits seit 2006 ein Thema innerhalb Deutschlands darstellt, brachte erst die Landeshauptstadt Berlin den Stein wirklich ins Rollen. Da Berlin mit rund 30 Millionen Übernachtungen im Jahr zu einem der beliebtesten Reiseziele in Europa zählt, hat der Airbnb-Trend hier nicht nur Auswirkungen auf die lokale Hotelbranche, sondern auch auf den privaten Wohnungsmarkt. Mehr als 6 Millionen private Übernachtungen soll die Stadt pro Jahr zusätzlich zählen.

Kein Wunder also, dass das Zweckentfremdungsverbot Berlin hier auch als Berliner Airbnb-Gesetz bekannt ist. Als solches zielt es im Wesentlichen auf die Regelung der Vermietung von Wohnraum, der dem regulären Wohnungsmarkt entzogen wird, ab. Statt Wohnungen und Häuser nämlich Berlinern zu vermieten, stand Wohnraum hier lange Zeit leer und wurde bevorzugt zu höheren Mieten an Touristen vermietet. Laut dem Berliner Zweckentfremdungsgesetz dürfen Berliner Vermieter über Portale wie Airbnb beispielsweise nicht mehr ganze Wohnunge oder Häuser, aber dennoch einzelne Zimmer vermieten.

Obwohl kritische Stimmen behaupten, dass das Zweckentfremdungsverbot Berlin vor allen Dingen der Hotelbranche zu Gute käme und versuche eine verfehlte Wohnungspolitik zu vertuschen, ist das offizielle Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) Berlin seit 2016 gültig. Bis dato wurde es bereits mehrmals weiter verschärft. Dabei ging es vor allem um die rasante Ausbreitung von Airbnb-Unterkünften in der Hauptstadt.

Grundsätzlich gilt heute, dass Sie in Berlin für die Vermietung Ihrer Ferienwohnungen erstmal eine Genehmigung brauchen. Für jeden, der Wohnraum über Portale wie Airbnb anbieten will, ist es inzwischen obligatorisch, sich dazu beim zuständigen Bezirksamt registrieren zu lassen. Die Registriernummer oder Wohnraumschutznummer, die man dann bekommt, muss im Online-Inserat der Ferienwohnung auf jeden Fall mit angegeben werden.

Wer dagegen verstößt, muss mit einem saftigen Strafgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen. Ob sich dieses Risiko lohnt, sollte man sich lieber zweimal überlegen. In Berlin wird in Sachen Zweckentfremdung von Wohnraum inzwischen hart durchgegriffen.

Das Gesetz besagt außerdem, dass Wohnungen als zweckentfremdet eingestuft werden, wenn

  • sie länger als drei Monate leer stehen.
  • sie hauptsächlich gewerblich und/oder zur kurzzeitigen Vermietung genutzt werden.

Letzteres trifft laut Punkt 5 in § 2 Abs. 2 nicht zu, wenn Sie selbst über die Hälfte der Unterkunft als eigenen Wohnraum nutzen und zum Beispiel nur ein einzelnes Zimmer anbieten.

Wohnraumschutzgesetz: Hamburg

Auch Hamburg hat sich dem Beispiel vom Zweckentfremdungsverbot in Berlin angeschlossen und ist in Sachen Wohnraumschutz jetzt um einiges konsequenter geworden. So gilt in der wunderschönen Hansestadt aktuell das neue Hamburgische Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG).

Damit gilt aktuell eine Registrierungspflicht für all diejenigen, die ihren Hamburger Wohnraum zu anderen Zwecken nutzen möchten als nur als eigene Wohnung. Wer entsprechend heute eine Ferienwohnung in Hamburg an Gäste vermieten möchte, benötigt zunächst einmal eine Wohnraumschutznummer. Diese ist absolut verpflichtend und muss bei allen Inseraten zur Wohnung oder zum Ferienhaus angegeben werden. Wer seine Wohnung unterdessen ganz oder auch zu mehr als 50% an mehr als 56 Tagen im Kalenderjahr für Kurzzeitvermietungen anbietet und keine Wohnraumschutznummer hat, handelt illegal.

Kurz gesagt, sagt das Zweckentfreumdungsverbot Hamburg aus, dass eine Wohnung zweckentfremdet ist, wenn sie

  • ausschließlich für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt wird
  • an wechselnde Nutzer für kurze Zeiträume überlassen wird
  • länger als 4 Monate leer steht

Vermieter von Ferienwohnungen brauchen, wie in Berlin, eine Genehmigung von der zuständigen Behörde und eine Wohnraumschutznummer, die in Online-Inseraten auf Buchungsportalen aufgelistet werden muss. Auch in Hamburg können Sie Verstöße bis zu 500.000 Euro Bußgeld kosten.

Zweckentfremdungsverbot: München

Anders als Berlin und Hamburg, ist München ja kein eigenes Bundesland, sondern die Hauptstadt von Bayern. Deshalb ist die Zweckentfremdung dort über zwei verschiedene Gesetzgebungen geregelt. Es gibt einerseits das von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) und andererseits die Satzung (ZeS) der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.

Laut Gesetz liegt in München eine Zweckentfremdung vor, wenn

  • mehr als 50 % der Wohnfläche für gewerbliche Zwecke genutzt wird
  • die Wohnung länger als drei Monate leer steht
  • Sie Ihre Ferienunterkunft für mehr als insgesamt acht Wochen im Jahr an Gäste vermieten wollen

Sollten Sie dies unrechtmäßig tun, dann werden auch in diesem Fall bis zu 500.000 Euro Bußgeld fällig. Mit einem Antrag auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ihrer zuständigen Behörde können Sie das jedoch vermeiden.

Aber Achtung – dieser Antrag wird nur dann genehmigt, wenn Sie eine der zwei Bedingungen von § 5 Abs. 3 der Satzung erfüllen. Entweder Sie sorgen für die Schaffung von ausreichendem Ersatzwohnraum oder Sie tätigen eine Ausgleichszahlung. Letztere wird pro Quadratmeter berechnet und hängt auch von der Lage Ihrer Ferienwohnung ab. Näheres erfahren Sie jeweils bei der zuständigen Bezirksbehörde an Ihrem Wohnort.

Zweckentfremdungsverbot: Stuttgart

In Baden-Württemberg gilt landesweit das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) für Gemeinden mit Wohnraummangel. Neben diesem Gesetz hat die Stadt Stuttgart jedoch eine zusätzliche Satzung gegen Zweckentfremdung (ZwEVS) erlassen. Der Hauptgrund hierfür ist, dass die Mieten in der Landeshauptstadt mehr als doppelt so stark steigen wie in Baden-Württemberg. Noch dazu wird der Wohnraum in Stuttgart immer knapper und der Mietmarkt ist heiß umkämpft. Mit dem Zweckentfremdungsverbot Stuttgart soll diesem Trend entgegengewirkt werden.

Zweckentfremdung von Wohnraum Stuttgart

Entsprechend der Stuttgarter Satzung gegen Zweckentfremdung zählt zur Zweckentfremdung in Stuttgart der Wohnraum, der

  • überwiegend gewerblich oder beruflich genutzt wird
  • baulich so verändert wurde, dass er nicht mehr zum Wohnzweck geeignet ist
  • nicht nur vorübergehend als Ferienwohnung vermietet wird
  • länger als 6 Monate leer steht

Anders als in Bayern gibt es in Baden-Württemberg jedoch keine feste zeitliche Grenze für die gewerbliche Vermietung. Gelegentliche Vermietungen sind in Stuttgart nicht genehmigungspflichtig. Erst bei einer dauerhaften touristischen Vermietung prüft die Verwaltung, ob dies baurechtlich genehmigt oder die Nutzung als Ferienwohnung entsprechend angezeigt worden ist. Sollte das nicht der Fall sein droht Vermietern eine Strafe von bis zu 50.000 Euro. Das bedeutet jedoch auch, dass Airbnb in Stuttgart grundsätzlich nicht verboten ist.

Wohnraumschutzsatzung: Köln

Um der Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln entgegenzuwirken, wurde bereits am 1. Juli 2014 das Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Dieses wurde durch die am 1. Juli 2019 in Kraft getretene Wohnraumschutzsatzung ergänzt. Die Stadt Köln erhofft sich durch das Verbieten beziehungsweise Einschränken der gewerblichen Nutzung ein besseres Angebot von bezahlbarem Wohnraum für die lokale Bevölkerung.

Wohnraumschutzgesetz in Köln

In Köln werden Wohnungen als zweckentfremdet eingestuft, die

  • zu mehr als 50 % gewerblich genutzt werden
  • länger als 3 Monate leer stehen
  • baulich so verändert wurden, dass sie nicht mehr zum Wohnzweck geeignet sind

Für diese Fälle benötigen Eigentümer eine Genehmigung der Stadt. Diese wird aber nur dann erteilt, wenn der Antragsteller angemessenen Ersatzwohnraum schaffen kann oder das Interesse des Antragsstellers im Einzelfall über dem der Öffentlichkeit steht. Bei der Missachtung des Zweckentfremdungsverbots droht Vermietern ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Wer haftet laut Zweckentfremdungsverbot?

Das Zweckentfremdungsverbot richtet sich nicht an den Mieter, sondern den Vermieter, also die Person, die Wohnraum über Plattformen wie Airbnb und Co. für Kurzzeitvermietungen zur Verfügung stellt. Bucht ein Gast eine von Ihnen angebotene Wohnung, liegt es entsprechend in Ihrer Verantwortung alle notwendigen Unterlagen (z.B. Wohnraumschutznummer) beisammen zu haben. Eventuelle Bußgelder oder Strafen gehen zu Lasten des Vermieters, nicht des Gastes.

Für deutsche Vermieter ist das Zweckentfremdungsverbot nicht nur in Berlin ein aktuelles Thema. Daher hoffen wir, dass wir Ihnen mit diesem Beitrag einen Einblick in die Lage der Ferienvermietungen in Deutschland geben und grundlegende Fragen zum Thema beantworten konnten. Falls Sie als Airbnb Vermieter in Berlin, Hamburg oder einer der anderen deutschen Großstädte vom Zweckentfremdungsverbot  betroffen sind, wäre es toll, wenn Sie Ihre persönliche Erfahrung mit uns teilen würden. Lassen Sie uns einfach unten einen Kommentar da!


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Kommentare anzeigen (3)
    1. Hallo Johnny, in diesem Artikel haben wir uns auf die wesentlichen Städte konzentriert, die vom Zweckentfremdungsverbot betroffen sind. Da in vielen Teilen Deutschlands die Verbote und Einschränkungen auf Landesebene umgesetzt werden können, wie z.B. in Baden-Württemberg oder Bayern, empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall sich vorher bei Ihren örtlichen Behörden beraten zu lassen.

  1. Guten Tag,
    also wie ich das jetzt so verstanden habe, habe ich sozusagen null Chancen in Berlin meine Immobilie an Feriengäste zu vermieten.
    Es gibt doch immer irgendwelche Schlupflöcher?!
    Beste Grüsse

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