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Deutsche Touristenhochburgen sind völlig überlaufen und Mietpreise schießen immer weiter in die Höhe. Gerade in den deutschen Ballungszentren und Großstädten, wie Berlin, Hamburg und München, ist der Wohnungsmarkt inzwischen zu einem regelrechten Schlachtfeld geworden.

Das liegt unter anderem an der stetig wachsenden Ausbreitung von Ferienwohnungen und Zimmern, die privat über Airbnb und ähnliche Buchungsportale an Touristen vermietet werden.

Eigentümer und Vermieter sehen inzwischen einfach oft größere Vorteile darin, ihr Eigentum kurzzeitig statt langfristig zu vermieten. Für viele sind Feriengäste nun mal um einiges profitabler als normale Mieter. Städte und Gemeinden sehen die ganze Sache allerdings etwas anders. Viele versuchen diesen Trend durch neue, gesetzliche Regelungen zur Wohnraumnutzung und dessen Zweckentfremdung einzudämmen.

Aber in welchen Städten sind Vermieter in Deutschland eigentlich hauptsächlich von gesetzlichen Zweckentfremdungsverboten betroffen? Und wie sieht die Gesetzeslage dort aus? Erfahren Sie hier mehr dazu.

Zweckentfremdungsverbot: Berlin

Das Zweckentfremdungsverbot in Berlin hat in 2014 den Stein zuerst ins Rollen gebracht. Dabei ging es vor allem um die rasante Ausbreitung von Airbnb-Unterkünften in der Hauptstadt. Seit 2016 ist das offizielle Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) dort mittlerweile gültig und wurde bis heute auch noch mehrmals weiter verschärft.

Grundsätzlich brauchen Sie in Berlin für die Vermietung Ihrer Ferienwohnungen erstmal eine Genehmigung. Für jeden, der Wohnraum über Portale wie Airbnb anbieten will, ist es inzwischen obligatorisch, sich dazu beim zuständigen Bezirksamt registrieren zu lassen. Die Registriernummer, die man dann bekommt, muss im Online-Inserat der Ferienwohnung auf jeden Fall mit angegeben werden.

Wer dagegen verstößt, muss mit einer wirklich saftigen Strafsumme von bis zu 500.000 Euro rechnen. Ob sich dieses Risiko lohnt, sollte man sich lieber zweimal überlegen. In Berlin wird in Sachen Zweckentfremdung von Wohnraum wirklich ziemlich hart durchgegriffen.

Das Gesetz besagt außerdem, dass Wohnungen als zweckentfremdet eingestuft werden, wenn

  • sie länger als drei Monate leer stehen.
  • sie hauptsächlich gewerblich, zur kurzzeitigen Vermietung genutzt werden.

Letzteres trifft laut Punkt 5 in § 2 Abs. 2 nicht zu, wenn Sie selbst über die Hälfte der Unterkunft als eigenen Wohnraum nutzen und z. B. nur ein einzelnes Zimmer anbieten.

Wohnraumschutzgesetz: Hamburg

Auch Hamburg hat sich dem Beispiel vom Zweckentfremdungsverbot in Berlin angeschlossen und ist in Sachen Wohnraumschutz jetzt um einiges konsequenter geworden. Dieses Jahr ist dort das neue Hamburgische Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) in Kraft getreten.

Seit dem 1. April gilt daher Registrierungspflicht für alle, die ihren Hamburger Wohnraum zu anderen Zwecken neben dem eigenen Bewohnen nutzen wollen.

In Hamburg gilt eine Wohnung als zweckentfremdet, wenn sie

  • ausschließlich für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzt wird.
  • an wechselnde Nutzer für kurze Zeiträume überlassen wird.
  • länger als 4 Monate leer steht.

Vermieter von Ferienwohnungen brauchen, wie in Berlin, eine Genehmigung von der zuständigen Behörde und eine Wohnraumschutznummer, die in Online-Inseraten auf Buchungsportalen aufgelistet werden muss. Auch in Hamburg können Sie Verstöße bis zu 500.000 Euro Bußgeld kosten.

Zweckentfremdungsverbot: München

Anders als Berlin und Hamburg, ist München ja kein eigenes Bundesland, sondern die Hauptstadt von Bayern. Deshalb ist die Zweckentfremdung dort über zwei verschiedene Gesetzgebungen geregelt. Es gibt einerseits das von der Bayerischen Staatsregierung erlassene Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) und andererseits die Satzung (ZeS) der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum.

Laut Gesetz liegt in München eine Zweckentfremdung vor, wenn

  • mehr als 50 % der Wohnfläche für gewerbliche Zwecke genutzt wird. 
  • die Wohnung länger als drei Monate leer steht.
  • Sie Ihre Ferienunterkunft für mehr als insgesamt acht Wochen im Jahr an Gäste vermieten wollen.

Sollten Sie dies unrechtmäßig tun, dann werden auch in diesem Fall bis zu 500.000 Euro Bußgeld fällig. Mit einem Antrag auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ihrer zuständigen Behörde können Sie das vermeiden.

Aber Achtung – dieser Antrag wird nur dann genehmigt, wenn Sie eine der zwei Bedingungen von § 5 Abs. 3 der Satzung erfüllen. Entweder Sie sorgen für die Schaffung von ausreichendem Ersatzwohnraum oder Sie tätigen eine Ausgleichszahlung. Letztere wird pro Quadratmeter berechnet und hängt auch von der Lage Ihrer Ferienwohnung ab.

Zweckentfremdungsverbot: Stuttgart

Zweckentfremdung von Wohnraum Stuttgart

In Baden-Württemberg gilt landesweit das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) für Gemeinden mit Wohnraummangel. Die Stadt Stuttgart hat zusätzlich eine Satzung gegen Zweckentfremdung (ZwEVS) erlassen. Der Hauptgrund hierfür ist, dass die Mieten in der Landeshauptstadt mehr als doppelt so stark steigen wie in Baden-Württemberg und der Wohnraum immer knapper wird. 

Entsprechend der Satzung zählt zur Zweckentfremdung in Stuttgart Wohnraum, der

  • überwiegend gewerblich oder beruflich genutzt wird.
  • baulich so verändert wurde, dass er nicht mehr zum Wohnzweck geeignet ist.
  • nicht nur vorübergehend als Ferienwohnung vermietet wird.
  • länger als 6 Monate leer steht.

Anders als in Bayern gibt es in Baden-Württemberg jedoch keine feste zeitliche Grenze für die gewerbliche Vermietung. Gelegentliche Vermietungen sind in Stuttgart nicht genehmigungspflichtig. Erst bei einer dauerhaften touristischen Vermietung prüft die Verwaltung, ob dies baurechtlich genehmigt oder die Nutzung als Ferienwohnung entsprechend angezeigt worden ist. Sollte das nicht der Fall sein droht Vermietern eine Strafe von bis zu 50.000 Euro.

Wohnraumschutzsatzung: Köln

Wohnraumschutzgesetz in Köln

Um der Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln entgegenzuwirken, wurde bereits am 1. Juli 2014 das Zweckentfremdungsverbot eingeführt. Dieses wurde durch die am 1. Juli 2019 in Kraft getretene Wohnraumschutzsatzung ergänzt. Die Stadt Köln erhofft sich durch das Verbieten bzw. Einschränken der gewerblichen Nutzung ein besseres Angebot von bezahlbarem Wohnraum.

In Köln werden Wohnungen als zweckentfremdet eingestuft, die

  • zu mehr als 50 % gewerblich genutzt werden. 
  • länger als 3 Monate leer stehen.
  • baulich so verändert wurden, dass sie nicht mehr zum Wohnzweck geeignet sind. 

Für diese Fälle benötigen Eigentümer eine Genehmigung der Stadt. Diese wird aber nur dann erteilt, wenn der Antragsteller angemessenen Ersatzwohnraum schaffen kann oder das Interesse des Antragsstellers im Einzelfall über dem der Öffentlichkeit steht. Bei der Missachtung des Zweckentfremdungsverbots droht Vermietern ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

Hoffentlich konnten wir Ihnen einen Überblick zur jetzigen Lage der Zweckentfremdungsverbote in den Großstädten geben. Falls Sie als Vermieter davon selbst betroffen sind, wäre es toll, wenn Sie Ihre persönliche Erfahrung mit uns teilen würden. Lassen Sie uns einfach unten einen Kommentar da!

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(2) Kommentare
  1. Johnny Reply

    Also sind nur diese Städte vom Zweckentfremdungsverbotsgesetz betroffen? Oder gibt es noch andere?

    • Kristina Dreiling Reply

      Hallo Johnny, in diesem Artikel haben wir uns auf die wesentlichen Städte konzentriert, die vom Zweckentfremdungsverbot betroffen sind. Da in vielen Teilen Deutschlands die Verbote und Einschränkungen auf Landesebene umgesetzt werden können, wie z.B. in Baden-Württemberg oder Bayern, empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall sich vorher bei Ihren örtlichen Behörden beraten zu lassen.

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