Guía definitiva para el alquiler de viviendas vacacionales en Canarias
Las Islas Canarias son uno de los principales destinos turísticos de España, con una afluencia anual de viajeros que en 2019 superó los 15 millones de personas, el 87% de ellas procedentes de fuera del territorio nacional.
Sin duda, uno de los principales motivos es el excelente clima del que gozan durante todo el año las islas de este archipiélago, por no hablar de su atractivo paisajístico o la calidez de sus gentes. No es de extrañar, por tanto, que muchos propietarios de viviendas de la zona se planteen el invertir en un negocio de alquiler vacacional.
Sin embargo, es cierto que aprovechar una oportunidad como ésta puede resultar difícil para aquellos con menos experiencia en el mundo del turismo. Por suerte, en esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber para alquilar una vivienda vacacional en Canarias: definiciones y conceptos clave, normativa, requisitos, proceso de alta y tributación de los alojamientos turísticos en cada una de las islas que componen el archipiélago.
¡Sigue leyendo para conocer más!
¿Qué se considera una vivienda vacacional en Canarias?
La definición de vivienda vacacional en Canarias aparece en el Reglamento de viviendas vacacionales, aprobado en el Decreto 113/2015. Según este decreto, una propiedad es considerada vivienda vacacional cuando está “amueblada y equipada, en condiciones de uso inmediato y es comercializada en canales de oferta turística, para ser cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.”
¿Qué es una cesión habitual para el gobierno de Canarias? La respuesta es dos o más veces al año, o, y esto es muy importante, una vez al año pero reiteradamente (por ejemplo, varios años seguidos).
¿Cuál es la normativa para las viviendas vacacionales en Canarias?
La normativa de vivienda vacacional en Canarias más importante para los propietarios de viviendas vacacionales la constituyen el Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento de 2010 y, sobre todo, el Reglamento de las viviendas vacacionales de 2015.
Sin embargo, no conviene olvidarse del resto. Una de las más generales es la Ley de Ordenación del Turismo de 1995, pero existen otras más específicas, como pueden ser las regulaciones de habitabilidad y protección de la legalidad urbanística.
Ten en cuenta también que algunas de las disposiciones que aparecen en el Reglamento de 2015 han sido tumbadas por el Tribunal Supremo, por lo que ya no son de aplicación y podrás ignorarlas.
Se trata, concretamente, de la prohibición de alquilar por habitaciones y de alquilar en suelo clasificado como turístico o de uso mixto.
¿Cuáles son los requisitos para las viviendas vacacionales en Canarias?
Las viviendas vacacionales en las Islas Canarias deben cumplir una serie de requisitos para cumplir con la legalidad vigente, que aparecen definidos en el Reglamento de viviendas vacacionales de 2015. Sigue leyendo para conocerlos todos.
Cédula de habitabilidad
Todas las viviendas vacacionales de Canarias deberán contar con la cédula de habitabilidad, un documento que acredita que la vivienda tiene unas condiciones mínimas de integridad estructural y salubridad. ¿Cuáles son?
En primer lugar, la vivienda deberá encontrarse en adecuado estado de conservación, limpieza e higiene, de modo que pueda ponerse a disposición de huéspedes potenciales inmediatamente.
En segundo lugar, el diseño de la vivienda deberá permitir la instalación de una correcta dotación de muebles, que faciliten la realización de actividades de descanso, vestuario, aseo, manutención, estar, almacenaje y acceso a los servicios de telecomunicaciones.
Por último, las dimensiones mínimas del inmueble y sus estancias deberán adecuarse a ciertas medidas. Por ejemplo, la altura media de los techos deberá ser de al menos 2,5 metros, y la superficie de la vivienda de al menos 25 metros cuadrados.
Equipamiento básico
Las viviendas vacacionales en Canarias deberán contar con el siguiente equipamiento, como mínimo y adaptado al número de personas que se alojen en la propiedad:
General
Todas las viviendas vacacionales en Canarias deberán contar con una cerradura interior en las puertas de acceso y un botiquín de primeros auxilios.
Dormitorio
Por otra parte, cada uno de los dormitorios presentes deberá contar con:
- Camas, que podrán ser individuales o dobles y deberán contar con iluminación independiente
- Cortinas, persianas o cualquier otro modo de evitar que entre la luz
- Perchas
- Ropa de cama, incluídos un protector de colchón, sábanas, manta, almohada y cubrecama.
Baño
Los baños de las viviendas vacacionales en Canarias deberán estar equipados con, por lo menos:
- Espejo
- Secador
- Portarollos para papel higiénico
- Alfombrilla
- Toalleros, perchas o colgadores
- Algún sistema que impida la salida de agua en la bañera o plato de ducha
- Toallas de baño (1 por huésped)
- Toalla de mano (1 por huésped)
Cocina
Todas las cocinas de viviendas vacacionales de Canarias deberán contar con el siguiente equipamiento mínimo:
- Horno o microondas
- Cafetera
- Vajilla, cubertería y cristalería
- Menaje de cocina, como trapos y servilletas
- Utensilios de limpieza
- Plancha y tabla de planchar
Publicidad de precios
Los precios de las viviendas vacacionales en las Islas Canarias deberán estar expuestos adecuadamente en el alojamiento, junto con la fecha en la que se fijaron.
En ningún caso podrán ser superiores a los anunciados en el resto de canales donde se promocione la vivienda, como pueden ser agencias de viajes online o plataformas de alquiler vacacional.
Teléfonos de atención
El Gobierno de Canarias obliga a las viviendas vacacionales a poner a disposición de los huéspedes un número de teléfono para atender posibles dudas e incidencias, que deberá estar activo como mínimo de 8:00h a 20:00h y debidamente señalizado.
Además, es obligatorio proporcionar también los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencias y sanitarios, como Policía, Bomberos o Urgencias Hospitalarias. Todos estos números deberán estar expuestos con claridad en un cartel informativo, que estará redactado como mínimo en castellano e inglés.
Placa distintiva
Todas las viviendas vacacionales en Canarias deben estar identificadas con una placa en su exterior con el número asignado en el momento de la inscripción del alojamiento en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias, que se encargará la propia administración de proporcionarte.
Hojas de reclamaciones
Tu propiedad deberá contar con hojas de reclamaciones a disposición de los clientes, que deberán estar debidamente señalizadas con un cartel que la propia Administración te entregará en el momento de registrar tu alojamiento.
Puedes encontrar el modelo estándar de hoja de reclamaciones de Canarias aquí.
Registro de viajeros
Por último, no te olvides que todos las viviendas vacacionales en Canarias y en el resto de España deben cumplimentar un parte de viajeros en cada entrada de huéspedes, en el que deberán anotarse la fecha de entrada e información básica sobre los viajeros, para posteriormente enviarse al cuerpo de seguridad correspondiente.
Puedes encontrar más información en nuestro artículo sobre cómo cubrir y enviar el parte de viajeros de tu alquiler vacacional.
¿Cómo dar de alta una vivienda vacacional en Canarias?
¿Quieres empezar a alquilar tu propiedad a turistas, pero no sabes por dónde empezar? ¡No te preocupes, nosotros te enseñamos! Afortunadamente, dar de alta una vivienda vacacional en Canarias no es tan complicado cómo parece. Solo tienes que seguir los pasos a continuación.
Reúne la documentación necesaria
El documento principal que deberás presentar cuando quieras dar de alta tu vivienda vacacional en Canarias es la declaración responsable, de la que hablaremos más adelante, pero no es el único.
¿Qué otros papeles tengo que presentar? La respuesta no es sencilla, pues depende del cabildo en el que se encuentre tu propiedad. Por suerte, existen algunos que son comunes a todos jurisdicciones de las Islas Canarias. Sigue leyendo para conocerlos.
Acreditación de propiedad de la vivienda
Antes de dar de alta una vivienda vacacional en Canarias, deberás presentar algún tipo de certificación que demuestre que la vivienda es tuya o tienes derecho a explotarla.
En el primer caso, puedes utilizar el contrato de compraventa, escritura del inmueble o documento de adjudicación de la herencia. El segundo de los casos requiere un título o poder firmado por el propietario, o algún otro documento que acredite el derecho de usufructo de la vivienda.
Acreditación de alta en el IGIC
Todos los establecimientos turísticos deberán estar dados de alta en el IGIC en Canarias. En el caso de las viviendas vacacionales, deberás hacerlo mediante la presentación del modelo 400, en el cuál deberás dar de alta tu alojamiento por el epígrafe 1685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”.
Una vez hayas hecho esto deberás solicitar el documento acreditativo correspondiente a la administración, de forma que puedas acompañarlo con la declaración responsable.
Certificado de eficiencia energética
El certificado de eficiencia energética es un documento certificado por un técnico cualificado que detalla el grado de eficiencia energética de un edificio, y es obligatorio para las viviendas que se van a alquilar, independientemente de que sea con fines turísticos o a largo plazo.
Las viviendas turísticas de toda España deberán, desde el 2 de junio de 2021, mostrar el certificado energético en sus anuncios e incluirlo en los contratos. Quién no lo haga se arriesga a una multa que puede ir desde los 300 euros ¡hasta los 6.000 euros!
Planos de la vivienda y su situación
La administración de las Islas Canarias requiere a quienes den de alta una vivienda vacacional la presentación de los planos detallados de la vivienda y de la situación de la misma con respecto al suelo público, por lo que ¡no te olvides de obtenerlos antes de ir a presentar la declaración responsable!
Póliza de seguro de responsabilidad civil
El último documento que se debe tener al dar de alta una vivienda vacacional en Canarias es la póliza de seguro de responsabilidad civil, que es el documento en el que se formalizan los contratos de seguro y les da validez legal. No podemos dejar de insistir en lo importante que es que lo tengas en regla, y recuerda, no vale una póliza de seguro de hogar.
Las plataformas de alquiler vacacional, como Airbnb o Vrbo, ofrecen este tipo de seguro automáticamente a los propietarios, pero si decides alquilar por tu cuenta o prefieres tener más coberturas deberás negociar uno con una aseguradora.
Lee nuestro artículo sobre los mejores seguros para alojamientos turísticos para descubrir todas las opciones a tu disposición.
Presenta la declaración responsable
La declaración responsable es el documento más importante que vas a tener que presentar si quieres dar de alta una vivienda vacacional en Canarias, y varía ligeramente en función del cabildo en el que se encuentre.
Su propósito es el de comunicar a la administración correspondiente tu intención de alquilar tu propiedad para uso turístico, de modo que ésta pueda añadirte al Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Canarias.
¿Cómo y dónde se presenta la declaración responsable?
Una vez hayas cumplimentado la declaración responsable y reunido toda la documentación anexa, podrás presentarla de forma presencial, ante el cabildo correspondiente, o, si lo prefieres, de forma telemática, en la Sede Electrónica del Gobierno de Canarias.
Eso sí, el modelo de declaración responsable deberás obtenerlo exclusivamente del cabildo en cuestión, pues cada uno presenta ligeras diferencias.
¿Cuál es el plazo para presentar la declaración responsable?
No hay un plazo específico para presentar la declaración responsable: puedes hacerlo en cualquier momento del año. Eso sí, como es lógico, deberá ser antes de que empieces a alquilar tu vivienda, ya que de lo contrario te arriesgas a una sanción administrativa.
¿Cuánto cuesta presentar la declaración responsable?
La presentación de la declaración responsable no es un trámite gratuito, por lo que a la hora de hacerlo deberás pagar una tasa, cuya cuantía dependerá del cabildo en el que te encuentres.
¿Qué ocurre si no presento la declaración responsable?
Si decides no presentar la declaración responsable, estarás alquilando tu propiedad en situación de ilegalidad. El Gobierno de Canarias lo considera una infracción administrativa grave y te enfrentarás a sanciones que pueden llegar hasta los 300.000 €.
Prepara un contrato de alquiler vacacional
La normativa de vivienda vacacional de Canarias, y más concretamente el Reglamento de 2015 de viviendas vacacionales de Canarias, establecen que para que pueda producirse el arrendamiento de un alojamiento turístico se deberá firmar previamente un contrato de alquiler vacacional que contenga, como mínimo:
- Los horarios del establecimiento
- El número máximo de personas que pueden ocupar la vivienda
- El precio que se cobrará, con el IGIC incluido
Un dato muy importante a tener en cuenta es que el contrato deberá estar redactado tanto en español como en inglés. ¿No sabes por dónde empezar? ¡Descarga nuestro modelo de contrato de alquiler vacacional para Canarias, disponible en español y también en inglés, de forma totalmente gratuita!
Empieza a alquilar tu propiedad
La inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Canarias la realizará de oficio la administración una vez hayas presentado la declaración responsable, siempre que hayas aportado toda la documentación necesaria.
Desde ese momento se establece un plazo de 15 días hábiles para que las autoridades correspondientes te entreguen las hojas de reclamaciones, placa distintiva y libro de inspección obligatorios para que puedas operar como vivienda vacacional en Canarias.
¿Cómo tributa una vivienda vacacional en Canarias?
Los asuntos fiscales son probablemente la preocupación más común entre los propietarios de alquileres vacacionales, y es que enfrentarse a la hacienda pública es una batalla que pocos anticipan con gusto.
Afortunadamente, y a diferencia de otros lugares, como Barcelona, Madrid o las Islas Baleares, en Canarias no existe una tasa turística que grave los alojamientos turísticos. Eso sí, los alquileres de viviendas vacacionales están sujetos a un impuesto común con el resto de España, el IRPF, y otro específico de Canarias, el IGIC. Sigue leyendo para conocer cómo se aplican a las viviendas vacacionales.
¿Cómo tributan los ingresos de las viviendas vacacionales en el IRPF?
Como bien sabrás, el IRPF, o Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, es una declaración que todo ciudadano español debe presentar anualmente. Los ingresos procedentes del alquiler de viviendas vacacionales se deben declarar en este trámite, pero pueden tener distinta clasificación dependiendo de las circunstancias en las que se produzcan.
Por un lado, existe la posibilidad de que tributen como rendimientos de capital inmobiliario, que son las ganancias procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles. Se trata del caso más común.
Sin embargo, si tienes contratada al menos a una persona a jornada completa (por ejemplo, si tienes recepción) o prestas servicios considerados como propios de la industria hotelera (como limpieza periódica*, cambio de la ropa de cama**, comidas o actividades de ocio), deberás declarar los ingresos como rendimientos de actividades económicas.
*La limpieza periódica no se considera servicio propio de la industria hotelera cuando se hace a la entrada y salida de nuevos huéspedes, ni cuando consiste en la limpieza de estancias comunes de la propiedad.
**Al igual que en el punto anterior, no se considera servicio hotelero el cambio regular de sábanas y toallas.
¿Qué ingresos hay que declarar y qué gastos son deducibles?
A la hora de hacer la declaración del IRPF de tu vivienda vacacional en Canarias, deberás sumar los ingresos totales que has obtenido por el arrendamiento de tu propiedad. Esta cifra recibe el nombre de rendimiento bruto, y se le pueden restar los gastos en los que hayas incurrido para conseguirlo.
Son gastos deducibles:
- Los gastos de conservación o reparación (¡pero no los de mejora!)
- Las cuotas de hipoteca
- Los gastos de comunidad
- Los gastos de luz, electricidad, gas y otros suministros
- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
- Las tasas municipales de basuras
- Las comisiones de agencias
En general, es deducible cualquier gasto que tenga relación directa con el alquiler del alojamiento, pero recuerda que sólo podrás deducir aquellos que correspondan al tiempo durante el cual lo has alquilado.
¿Qué quiere decir ésto? Pongamos un ejemplo: si alquilas una vivienda vacacional durante los meses de verano, no puedes deducir los gastos de luz de todo el año, ni tampoco la totalidad del IBI, que deberás prorratear en base a los meses que correspondan.
Por último, recuerda que durante el tiempo que no alquiles la propiedad, y asumiendo que tienes una segunda vivienda, ésta estará sujeta igualmente al IRPF como rendimiento de capital, por lo que deberás tributar en base al valor catastral del inmueble.
¿Cómo tributan los ingresos de las viviendas vacacionales en el IGIC?
Como bien sabrás, en las Islas Canarias no existe el IVA, pero sí un tributo alternativo: el IGIC, o Impuesto General Indirecto Canario, que al igual que el IVA, grava el consumo de bienes y servicios.
De hecho, se trata de un impuesto prácticamente idéntico, con la diferencia de que las cantidades a pagar son mucho más bajas, en ocasiones llegando a alcanzar el 0%.
A diferencia de otros lugares de España, como Galicia, en Canarias todos los establecimientos turísticos deberán pagar un IGIC del 7%, independientemente de que presten o no servicios considerados propios de la industria hotelera.
Conclusiones
El alquiler de viviendas vacacionales es una actividad que ha experimentado un “boom” en los últimos años. No es para menos, pues el alquiler de este tipo de alojamientos turísticos ha demostrado ser notablemente más rentable que el tradicional a largo plazo, incluso durante la pandemia.
Es lógico, por tanto, plantearse abrir un negocio de este tipo, y más en las Islas Canarias, uno de los destinos turísticos de España que más viajeros recibe. Sin embargo, sabemos que la tarea de poner en marcha un alquiler vacacional puede parecer titánica, sobre todo cuando hay que atenerse a distintas reglas según el cabildo en el que te encuentres.
Esa ha sido nuestra motivación para elaborar esta guía. Estamos seguros de que tras haberla leído tendrás mucho más claro el proceso que hay que seguir para dar de alta una vivienda vacacional en Canarias y ya no te resultará tan temible.
Si aún así te sigue quedando alguna duda, plantéate el acudir a alguna asociación de alquiler vacacional. Estas asociaciones ofrecen, entre otros servicios, asesoramiento burocrático y legal a sus socios, por lo que pueden resultar de gran ayuda para aquellos que se están planteando abrir o son ya propietarios de un negocio de alquiler vacacional.
Ahora bien, ¿y lo que viene después? Gestionar un alojamiento turístico no siempre es tarea fácil: deberás estar pendiente de las reservas de tus huéspedes en múltiples plataformas, asegurarte de que no se solapan y atender a todas sus dudas. Es más, quizás hasta te interese crear una página web desde la que poder aceptar reservas directas.
Por suerte, existe una solución que te permitirá simplificar la operativa de tu vivienda vacacional y tener más tiempo para disfrutar con los tuyos: Lodgify.
Lodgify es un excelente software de gestión de alquileres vacacionales que te permitirá sincronizar todos tus canales (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) y sus calendarios y reservas en un sólo lugar. No sólo eso, sino que también cuenta con un creador de páginas web con funcionalidad de reservas directas, de modo que tus huéspedes potenciales puedan reservar desde tu página web: ¡ambos os ahorrareis las comisiones de las plataformas de alquiler vacacional!
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