Cada vez son más las comunidades de propietarios que han asumido con naturalidad y normalidad la presencia de turistas en sus edificios o vecindarios.
Las nuevas formas de turismo en España han provocado el boom de la explotación privada por parte de particulares de los alquileres de viviendas de corta estancia y de uso turístico, proliferando de forma masiva e incesante en ciudades con más interés turístico. En algunas ocasiones, este fenómeno ha llegado al extremo, como es el caso de Barcelona, que ha tenido que suspender la otorgación de nuevas licencias.
¿Eres el propietario de un alquiler vacacional o tienes pensado serlo y quieres saber si tu alquiler vacacional rompe alguna regla de la comunidad de propietarios? Sigue leyendo.
Limitaciones a los alquileres turísticos en las comunidades de vecinos
Esta evolución natural del turismo y la integración de los alquileres vacacionales en las vecindades es un fenómeno que muchas veces no es pacífico y causa controversias y polémicas de diversa índole, por lo que las comunidades de propietarios (es decir, los vecinos) pueden limitarlo y hasta cierto punto prohibirlo en su edificio. Esta circunstancia hace que un propietario cuyo alquiler se encuentra en régimen de propiedad horizontal deba consultar si existe alguna limitación en las normas comunitarias antes de iniciar su actividad y promocionar su alquiler en canales de oferta turística.
Esto se aparecerá en la escritura de división horizontal o título constitutivo de la finca (describe el inmueble en su conjunto, así como los elementos privativos y comunes del mismo y las cuotas de participación, linderos, plantas, elementos anexos, etc. del edificio) y los estatutos (normas y reglas que regulan el uso o destino del edificio, instalaciones, servicios, etc.). Mientras que la primera es obligatoria, el segundo es opcional, por lo que no todas las comunidades de propietarios disponen de estatutos.
¿Cómo saber si existen limitaciones dentro de la comunidad?
Si no se ha tenido acceso a los documentos mencionados con anterioridad, el propietario debe acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple (también se puede pedir de forma telemática). Así podrá comprobar si está autorizado o no a iniciar la actividad de alquiler turístico en el edificio.
Es de interés mencionar que la propia comunidad, desde marzo de 2019 (novedad del Real Decreto-ley 7/2019), podrá adoptar un acuerdo (que anteriormente debía ser unánime) por mayoría de 3/5 partes de los propietarios y cuotas para limitar el ejercicio de la actividad turística en el edificio, en caso de nuevas viviendas (sin carácter retroactivo). En caso de Cataluña, ese porcentaje es de 4/5 de los propietarios. Esta decisión se debe inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos sobre terceros. Asimismo, es posible que la Comunidad vote a favor de establecer nuevas cuotas especiales de gastos entre los propietarios, o el incremento en la participación de la vivienda de uso turístico en los gastos comunes, con subidas de hasta un 20%.
En caso de que el alquiler turístico esté autorizado según el régimen de propiedad horizontal de la comunidad, el propietario deberá cumplir con los requisitos establecidos por la normativa autonómica administrativa, e iniciar los trámites oportunos de obtención de la licencia de vivienda de uso turístico para su inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad Autónoma que corresponda.
El respeto a los vecinos es un elemento clave
Que los turistas respeten en todo momento las normas estatuarias, el descanso del resto de vecinos, se comprometan a hacer un uso responsable de los elementos comunes y a no realizar actividades no permitidas por dichos estatutos, la normativa urbanística y la ley son factores clave. Si esto se cumple, se evitarán controversias y conflictos en las vecindades, además de asegurar una convivencia sana.
Un uso y disfrute pacífico y responsable de los alquileres turísticos por parte de los viajeros influirá positivamente en que una comunidad de propietarios no tome la decisión de prohibir o limitar este tipo de arrendamientos. Por ese motivo, los propietarios de este tipo de alquileres deben asegurar que los turistas conocen las normas de convivencia, así como exigirles el compromiso de respetar el descanso de los vecinos.
Resumiendo, asegúrate de poder desarrollar una actividad como es el alquiler vacacional a turistas en tu edificio o vecindario, conoce la decisión de la comunidad de propietarios acerca de tu negocio y prioriza que tus huéspedes no hagan que esa decisión cambie.
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En MilContratos nos especializamos en la elaboración de documentos jurídicos de todo tipo, que incluyen tanto contratos de alquiler o apartamento turístico (para todas las comunidades autónomas), como cualquier otro negocio jurídico dentro de las comunidades de propietarios, como por ejemplo el contrato de arrendamiento de zona común.
