Tras intensas disputas legales, el pasado 7 de octubre de 2024, el Tribunal Supremo de España dictó dos sentencias que determinan que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos, siempre que obtengan el voto favorable de al menos el 60% de la junta vecinal.
Con dichas sentencias, el alto tribunal se pronuncia por primera vez sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2019, introducida en el real decreto ley 7/2019, que permite a las comunidades de vecinos limitar los alquileres turísticos. Además, en enero de 2025, se han introducido nuevos cambios en esta ley que refuerzan aún más el control de las comunidades sobre esta actividad.
Si eres propietario/a de uno o varios alojamientos turísticos y te estás preguntando en qué consisten estas medidas y cómo te afectan, aquí te explicamos lo último sobre la normativa y qué puedes hacer para seguir operando sin problemas. ¡Vamos allá!
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¿Puede la comunidad de propietarios prohibir mi alquiler vacacional?
Sí, y ahora es mucho más fácil que antes, pero solo si estás pensando en iniciar tu actividad.
Antes de 2019, las comunidades de propietarios solo podían restringir el alquiler turístico bajo condiciones muy específicas, pero las nuevas sentencias del Supremo y la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal de enero de 2025 hacen que sea más fácil prohibir esta actividad en edificios residenciales e imponer restricciones, como limitaciones en el número de huéspedes o normas de convivencia.
Actualmente, si una comunidad de propietarios desea prohibir la apertura de nuevos pisos turísticos en un edificio, puede hacerlo siempre que cuente con el voto a favor del 60% de los propietarios.
Pero, ¿qué pasa si hace tiempo que tu alquiler vacacional está en marcha? Puedes dormir tranquilo/a porque este cambio solo afecta a propietarios que quieran comenzar un negocio de alquiler vacacional. Esta medida no es retroactiva, y por lo tanto, no afecta a quienes ya operan con sus alojamientos turísticos.
¿Cómo pueden los vecinos prohibir los alquileres turísticos en una comunidad de propietarios?
Para que una comunidad de propietarios prohíba la apertura de nuevos pisos turísticos en su edificio, deben seguir estos pasos:
- Convocar una junta de propietarios.
- Votar en asamblea y obtener el voto favorable de la mayoría.
- Modificar los estatutos y registrar el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que sea vinculante.
Asimismo, si eres tú quien quiere solicitar la apertura de un piso turístico o alquiler vacacional dentro de tu finca, deberás convocar en junta al resto de propietarios, exponer tu proyecto y obtener su aprobación.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir un piso turístico?
Generalmente, las comunidades de propietarios necesitan una mayoría simple, es decir, el 51% de los votos, para tomar decisiones sobre temas que afectan a la comunidad (gestión, reformas, etc.)
Sin embargo, como ya hemos mencionado, las comunidades de propietarios necesitan una mayoría cualificada para prohibir los pisos turísticos. Es decir, se necesita al menos el voto favorable del 60% de los propietarios, lo que equivale a tres quintos de la junta vecinal.
¿Y qué ocurre si el día de la votación no están presentes el 100% de los propietarios? Si un vecino no asiste a la reunión y no ha delegado su voto, tiene un plazo de 30 días naturales para manifestar su postura. Si no lo hace, su voto se computa como favorable.
¿Qué otras restricciones pueden imponer los vecinos a los pisos turísticos según la Ley de Propiedad Horizontal?
Según las recientes modificaciones en la ley, a partir del 3 de abril de 2025, cualquier propietario que quiera dedicar su vivienda al alquiler turístico deberá contar con la autorización expresa de la comunidad de vecinos.
Esto implica que, aunque no haya una restricción previa en el edificio, será necesario presentar la solicitud ante la junta y obtener el respaldo de los vecinos para poder operar de manera legal.
Pero esto no es todo. Las nuevas reformas introducidas en la ley a raíz de las sentencias del Supremo también dan poder a los vecinos para:
- Imponer restricciones al alquiler turístico en el edificio. Por ejemplo, normas de convivencia específicas como horarios de entrada, número máximo de huéspedes o limitación de los niveles de ruido.
- Aumentar hasta un 20% las cuotas de la comunidad a los propietarios que alquilen sus viviendas para uso turístico.
Para poder aplicar estas medidas, se deberá contar igualmente con el respaldo de una mayoría cualificada de la junta.
¿Qué puedes hacer para mantener la armonía con los vecinos?
Si estás pensando en invertir en una propiedad para destinarla a alquiler vacacional, lo mejor es que te informes previamente sobre si existen prohibiciones o restricciones en la comunidad.
Por otro lado, si ya estás operando como propietario/a de un alquiler vacacional, deberás mantenerte informado sobre las decisiones de la junta de vecinos. Asegúrate de estar presente en las votaciones y de conocer las normativas locales.
Es fundamental que te prepares antes de estas reuniones vecinales y tengas en consideración algunos puntos importantes. Toma nota:
- Comunicación clara: sé transparente con tus vecinos e infórmales sobre tus planes y tu actividad. Escucha sus preocupaciones y haz todo lo posible por aclarar sus dudas.
- Respeto por las normas: crea unas normas de la casa claras y detalladas. Así contribuirás a que tus huéspedes cumplan con las reglas de convivencia y horarios de descanso establecidos en la comunidad.
- Selección de huéspedes: aprende a identificar potenciales huéspedes conflictivos antes de que se alojen en tu propiedad. Para evitar problemas con tus vecinos, desactiva la opción de «reservas inmediatas» y elige solo personas responsables que respeten la propiedad y a los vecinos.
- Gestión de quejas: tú o el gestor del alojamiento deberéis estar disponibles para atender cualquier inconveniente que surja durante las estancias.
Si quieres más información sobre cómo reducir tensiones entre la comunidad de vecinos y los propietarios, toma nota de estas 4 formas de evitar quejas de los vecinos de tu alquiler vacacional.
Conclusión
La sentencia del Supremo y la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal marcan un antes y un después en el panorama de los alquileres turísticos en España, lo que supondrá un reto para muchos propietarios y gestores de alojamientos turísticos. Es vital que puedas adaptarte a los cambios legales, y claro está, que puedas mantener la armonía con tus vecinos para navegar con éxito en este nuevo escenario.
Para garantizar que tus huéspedes no causen problemas, puedes establecer un conjunto de reglas que se deben seguir en la propiedad. ¿No sabes cómo empezar? ¡Descárgate nuestra plantilla de reglas de la casa y descubre cómo!
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