El momento más temido del año (salvo que trabajes en la Real Casa de la Aduana) está a punto de llegar: el próximo 3 de abril dará comienzo la Campaña de la Renta en España.
Puede que a más de uno ya le estén dando escalofríos sólo de pensar en Hacienda, sobre todo si no se ha leído nuestra guía para declarar los ingresos de Airbnb.
Sin embargo, si te has informado bien sabrás que no siempre es el lobo tan feroz como lo pintan y que, de hecho, existen formas totalmente legítimas de reducir la cuota a pagar en la declaración. Sí, hablamos de los gastos deducibles.
¿No ves el formulario para descargarte la guía de fiscalidad? Haz clic aquí.
Independientemente de cómo gestiones tu alojamiento (particular, autónomo o empresa), la AEAT contempla una serie de gastos deducibles para los alquileres turísticos, sin importar que los hayas obtenido en Airbnb, Booking.com o cualquier otro lugar.
¿Quieres saber cuáles son? ¡Claro que sí! Sigue leyendo para conocerlos.
Antes de nada…
Normalmente, los ingresos provenientes del alquiler vacacional se suelen considerar rendimientos del capital inmobiliario, salvo que ofrezcas servicios propios de la industria hotelera, en cuyo caso estaremos hablando de rendimientos de actividades económicas.
¿Acaso importa esta distinción? Sí, y mucho, porque en el caso de los rendimientos procedentes del capital inmobiliario se considera que los gastos son deducibles sólo en proporción con el periodo de tiempo durante el cual la vivienda ha estado alquilada.
Ojo con esto: alquilada, que no puesta en alquiler. Da igual que hayas anunciado tu alojamiento todo el año en Airbnb: Hacienda sólo te permitirá deducir gastos en proporción con el número de días durante los cuales haya habido huéspedes.
Recuerda que esta restricción sólo es aplicable a los rendimientos del capital inmobiliario: si proceden de una actividad económica, podrás deducirlos en su totalidad.
Por otra parte, ten en cuenta que al haber destinado tu propiedad al turismo, la Agencia Tributaria no te permitirá aplicar la reducción del 50% por alquiler de vivienda habitual, sin importar el tiempo que la hayas tenido en Airbnb o cuántos huéspedes hayas acogido.
¿Cuáles son los gastos deducibles en un alquiler vacacional?
Una puntualización antes de entrar en materia: en este artículo nos hemos limitado a los gastos deducibles en el caso más común, que es el alquiler vacacional sin prestación de servicios y, por tanto, la obtención de rendimientos del capital inmobiliario.
La lista de gastos deducibles de los alquileres con prestación de servicios es mucho más amplia (aunque incluye todos los que aparecen aquí). Si vas a tributar de esta forma y quieres más información, puedes consultar la sección 3ª de la Ley del IRPF.
1. Mantenimiento y reparaciones
Las derramas son una de esas realidades incómodas a las que todos los propietarios tienen que enfrentarse tarde o temprano, sin importar lo nuevo o lujoso que sea su inmueble. Los alquileres vacacionales no son la excepción, pero al menos siempre te quedará el consuelo de poder deducirte su importe en la declaración de la renta.
¿Necesitas un tejado nuevo, cambiar las tuberías del baño o sustituir el horno? Recuerda conservar las facturas, porque llegado el mes de mayo querrás poder incluir el coste de los materiales y de la mano de obra en los gastos deducibles de tu alquiler vacacional.
¡Ojo! Mantenimiento y reparaciones, que no obras de ampliación o mejora: no vale remodelar la cocina al completo y deducirte el coste total de la obra cuando sólo el horno estaba mal. Si Hacienda te pilla en una de esas, prepárate para sudar la gota gorda.
2. Primas de seguros
No se puede subestimar la importancia de tener contratado un buen seguro de alquiler vacacional, sobre todo cuando las cosas se tuercen. No hablamos sólo de la típica póliza de responsabilidad civil, que en bastantes CCAA ya es obligatoria, sino también de seguros que cubren eventualidades como robos, incendios o inundaciones.
La Ley del IRPF te permite incluir las cantidades que hayas pagado por este concepto como gastos deducibles, siempre y cuando la póliza cubra exclusivamente a tu alquiler turístico y las cantidades satisfechas correspondan sólo al año de la declaración.
3. Impuestos y tasas
Todos los impuestos y tasas correspondientes al período impositivo de la declaración y que estén directamente relacionados con tu alquiler vacacional tendrán la consideración de gastos deducibles.
Algunos de los tributos que podrás deducirte son el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), la tasa de basuras, pero también cosas como el pago de la comunidad del edificio.
4. Intereses de financiación
¿Has pedido una hipoteca para comprar la propiedad que tienes en Airbnb? De ser así, recuerda que la Agencia Tributaria te permite incluir los intereses de la misma entre los gastos deducibles de tu alquiler turístico.
Del mismo modo, si realizas obras de mejora en el alojamiento y pides un préstamo para financiarlas, también podrás deducirte los intereses que pagues por dicha financiación.
5. Comisiones de Airbnb y otras plataformas
Poca gente paga con gusto las comisiones de Airbnb, así que no deja de ser al menos un poco satisfactorio saber que podemos deducirnos su importe en la declaración de la renta.
Obviamente deberás justificar su cuantía, pero es bastante sencillo: puedes encontrarlas desglosadas en el “historial de transacciones” de tu cuenta de Airbnb.
Si tienes anuncios en otras plataformas, como Booking.com o TripAdvisor, lógicamente el procedimiento será diferente, pero el criterio de Hacienda no cambia.
El razonamiento es simple: para el fisco, todas estas comisiones se deben a “la formalización del arrendamiento” y, por tanto, tienen la consideración de gastos deducibles.
6. Suministros y servicios
Los recibos del agua, la luz, el gas, el Internet y muchos otros servicios esenciales pueden representar un porcentaje importante de los costes de tu alojamiento. Afortunadamente, también son gastos deducibles en cualquier alquiler vacacional.
Obviamente, deberás conservar las facturas de los proveedores de servicios. Ah, y recuerda que sólo te podrás deducir estos gastos en proporción al número de días en los que hayas tenido huéspedes.
7. Servicios personales de terceros
Los servicios personales de terceros son uno de los gastos deducibles más variopintos, pues en este pequeño cajón de sastre caben las cantidades abonadas por la limpieza del alojamiento, los honorarios de tu asesor contable, la tarifa de la empresa de jardinería o el salario del vigilante de seguridad de la urbanización.
No existe una definición concreta por parte de Hacienda sobre qué se considera un servicio personal de terceros y qué no, pero del nombre podemos inferir que los gastos en productos no están incluidos.
8. Amortización del inmueble
La amortización del inmueble es algo diferente al resto de gastos deducibles en alquileres vacacionales, ya que a diferencia de ellos no es estrictamente un gasto, sino meramente una cantidad destinada a compensar la pérdida de valor del inmueble a lo largo de los años.
Sin embargo, en la práctica su efecto es el mismo: minoran los ingresos obtenidos a ojos del fisco. Dicho esto, existen ciertas limitaciones sobre cómo se puede amortizar y cómo no.
Principalmente, deberás tener en cuenta que, aunque tú puedes amortizar lo que quieres, Hacienda sólo considera deducible el 3% del mayor de dos importes: el coste de adquisición o el valor catastral.
¿Existe algún límite a los gastos deducibles?
Sí. Todos los gastos que hemos comentado son deducibles sólo hasta cierto punto, que es el importe de los rendimientos íntegros obtenidos en el ejercicio de la declaración.
Si tus gastos han superado esta cifra, podrás deducir el monto restante durante los cuatro años siguientes, siempre y cuando su importe combinado con los rendimientos del año en curso no exceda el de sus respectivos gastos.
Conclusiones
Los gastos deducibles son una herramienta clave para minimizar el impacto tributario sobre los beneficios de un alquiler vacacional. Sin embargo, y como has visto, Hacienda los tiene bastante acotados: se pueden contar con los dedos de las manos.
Lo bueno es que así es mucho más fácil hacerse una idea de qué gastos habrá que poder justificar el mes de abril. Asegúrate de guardar todos los recibos y facturas generados a lo largo del año en un único lugar y de forma organizada: te evitarás mareos más adelante. Si quieres ir más allá, plantéate almacenar copias en formato electrónico y tendrás otra garantía de seguridad.
Lo malo, por otro lado, es que las definiciones de los gastos deducibles que aparecen en la Ley del IRPF y los manuales de la Agencia Tributaria son con frecuencia ambiguas y pueden dar lugar a confusión. Por este motivo, nuestra recomendación siempre es consultar con un asesor fiscal antes de añadir gastos deducibles en la declaración del impuesto.
¿Te ha resultado útil este artículo? ¿Nos hemos dejado algo en el tintero? Cuéntanos tu opinión en la sección de comentarios.
¿No ves el formulario para descargarte la guía de fiscalidad? Haz clic aquí.
