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Ser propietario de un alquiler vacacional no es fácil, y menos cuando le tienes aprecio a la propiedad que estás alquilando (que es lo que suele pasarle a todo el mundo). A menudo, este temor a dejar la segunda residencia en manos de completos desconocidos es lo que frena a muchos de convertirse en propietarios y poder gozar de ese dinero extra que supone tener un piso turístico. Según pisos.com, el 25% de los propietarios que participaron en una encuesta declararon que su mayor temor era que los huéspedes causaran destrozos en su alquiler, y el 17% temían aún más el impago por parte de estos.

Dejar que unas personas que no conoces tengan libertad para quedarse en tu propiedad a sus anchas puede no salir bien siempre, y por eso existen algunas prácticas que te ayudarán a evitar a los “huéspedes más conflictivos”.

Identifica a los diferentes tipos de huésped

Para hacer frente a este problema tenemos que saber a qué nos enfrentamos, y para ello es necesario estudiar un poco a los tipos de huésped que suelen alquilar pisos turísticos (y, más específicamente, los que suelen estar interesados en nuestro tipo de apartamento o nuestra zona).

A veces, anticiparse al comportamiento de los huéspedes no es lo más sencillo del mundo, pues puede que nos sorprendan grata o ingratamente. Sin embargo, suele existir un patrón de conducta con cada tipo de viajero que se queda en nuestras casas.

Huéspedes de la tercera edad

Estamos de acuerdo en que los viajeros jubilados que buscan unas vacaciones tranquilas no van a ser un problema en cuanto a posibles destrozos o ruidos.

Huéspedes que viajan por trabajo

Los huéspedes que viajan por negocios tampoco suelen dar complicaciones, pues estarán la mayor parte del tiempo fuera del apartamento, y suelen viajar solos.

Huéspedes que viajan con paquete

Los huéspedes que viajan con familias o con mascotas, en cambio, pueden ser un arma de doble filo: a pesar de no organizar fiestas salvajes en tu apartamento, puede que lleguen a causar pequeños destrozos (si hay niños y rompen cosas que no deberían tocar, o si las mascotas no están del todo entrenadas para hacer sus necesidades fuera o suelen morder los muebles).

En estos casos, la solución es tan fácil como pedir una fianza mayor, que luego devolverás a los huéspedes en caso de no haber destrozado nada.

Huéspedes urbanitas

Otro grupo que cada vez viaja más son los llamados millennials; aquellos jóvenes que prefieren quedarse en alquileres vacacionales para absorber al máximo la experiencia de su viaje, viviendo como “un vecino más”, buscando recomendaciones de gente local, etc.

Este grupo de viajeros no tiene por qué ser una amenaza, a menos que forme parte también del siguiente tipo de huésped.

Huéspedes que viajan en grupos de amigos

¿Qué busca esta porción de viajeros? Casas espaciosas, posibilidad de invitar a personas extra, piscina, precios bajos, alrededores con opciones de ocio e incluso aislamiento, para evitar quejas de vecinos por el exceso de ruido.

Los huéspedes jóvenes que viajan en grupo suelen hacerlo por ocio, y por eso son más propensos a organizar “reuniones” que puedan irse de las manos en cuanto a ruido y descontrol.

Huéspedes que viajan en pareja

Este grupo, aunque suele ser más tranquilo, puede resultar también conflictivo, pues muchos anfitriones han tenido problemas con parejas muy ruidosas (tanto por quererse como por odiarse).

Entonces, ¿qué tipo de huéspedes hay que evitar?

A veces es imposible saber las intenciones que tus huéspedes tienen pensadas para tu propiedad, pero otras veces son obvias: evita a todo huésped que quiera hacer de tu casa una discoteca o fiesta continua.

No obstante, hay otras cosas que querrás evitar, como robos u otras situaciones peliagudas, así que te daremos consejos para anticipar descalabros de grandes magnitudes en los próximos apartados.

Dirige tus campañas de marketing al huésped ideal

Evitar a esos huéspedes que nadie quiere comporta promocionar tu propiedad de un modo y no de otro; la clave está en cómo describes tu apartamento en tus anuncios o página web.

No puedes evitar a todos los grupos que “pueden llegar a ser conflictivos”, porque entonces tendrías que dirigirte a una porción muy pequeña de viajeros. Los problemas de ruido o pequeños accidentes pueden surgir siempre, pero también son más fáciles de solucionar una vez hayan sucedido.

Lo que queremos en este apartado es evitar a aquellos huéspedes que puedan saquear tu propiedad, escaquearse del pago, provocar destrozos importantes o, en definitiva, hacer que te arrepientas de ser propietario de un alquiler vacacional, del mismo modo que les pasó a los propietarios de estas historias de terror.

¿Cómo evitar atraer a estos huéspedes que no queremos? Para empezar, no hagas de tu propiedad una ganga, ajusta el precio estudiando las tarifas de la competencia y no la promociones por debajo de su valor.

Si tu casa es espaciosa, descríbela de manera que sea apetecible para, por ejemplo, familias numerosas; en vez de decir que tu jardín es idóneo para organizar grandes barbacoas, di que es perfecto para que los niños jueguen seguros, o en vez de hablar de tu sofá cama y de tus camas supletorias, limítate a decir que el apartamento es perfecto para una familia con niños que quiera disfrutar del calor de un hogar.

Métete en la mente de un huésped-oportunista, y evita mencionar todas aquellas cosas que este buscaría. Pero, ¡cuidado! No centres todos tus esfuerzos en evitar a este grupo de huéspedes, ¡porque también tienes que conseguir atraer a otros!

Si quieres atraer a un tipo específico de huésped, tendrás que meterte en su cabeza e imaginar qué le atraería de tu propiedad.

Si no puedes evitar el drama…

Si, a pesar de haber hecho todo lo posible por evitarlo, recibes huéspedes que te dan problemas o quieres guardarte las espaldas ante la posibilidad de que esto te ocurra, he aquí lo que hay que hacer:

Prácticas de seguridad

Para adelantarte a los sucesos, es recomendable que establezcas unas bases desde las que partir.

1. Crea un contrato

Este os protegerá tanto a ti como al huésped, y en el que podrás añadir normas de la casa como “la prohibición de ruido a partir de una hora concreta”, “la obligación de dejar el piso mínimamente limpio” o “la obligación de pagar cualquier destrozo que suponga más de un importe mínimo”.

En caso de incumplir estas normas, puedes expresar en el contrato que tendrás derecho a anular la reserva de inmediato (en el caso de que haya ruidos periódicamente) o cubrir los destrozos con la parte correspondiente de la fianza.

Si no sabes por dónde empezar a la hora de crear un contrato, ¡descárgate nuestra plantilla gratuita para contratos de alquiler vacacional!

2. Pide una fianza que se adapte a los huéspedes

Esta es otra palabra clave en este apartado. Si crees que hay huéspedes más propensos a romper cosas (como hemos dicho antes, con niños pequeños o con mascotas), puedes pedir fianzas de mayor importe, para cubrir el coste de los posibles desperfectos.

3. Crea un documento con instrucciones.

Puedes realizar o añadir al contrato una hoja con instrucciones para que tus huéspedes vean más claramente lo que se espera de ellos. Pero tampoco te pases con las restricciones, porque puede que les incomodes y te dejen un comentario negativo.

¡Descárgate nuestra guía de bienvenida gratuita y créala en un momento!

4. Haz un inventario de tus pertenencias

También es recomendable hacer una lista con todo aquello que dejamos a la disposición de los huéspedes, y evitar tener objetos de mucho valor en la propiedad.

5. Realiza pagos seguros

Cobra siempre la totalidad de la tarifa antes de que los huéspedes abandonen tu propiedad, evitando sistemas de envío directo de dinero u otros métodos sensibles a estafas.

Una buena manera de aceptar pagos de un modo seguro es utilizando el software de Lodgify, que te ayuda a evitar problemas de este tipo por su sistema de cobros.

6. Accede a una lista negra

Si eres un gestor de propiedades podrás acceder a una lista negra llamada EliteBook, en la que otros gestores y hoteles añaden los datos de cada huésped y su comportamiento en sus establecimientos. Así podrás evitar a aquellos viajeros que sabes a ciencia cierta que no son buenos para tu propiedad.

Seguros propiamente dichos

Contratar un seguro es, quizás, la mejor forma de poder dormir tranquilo sabiendo que, aunque tus inquilinos sean unos indeseables, alguien te cubrirá las espaldas.

¿De dónde puedes sacar un seguro para alquileres vacacionales? Muchas plataformas como Airbnb y HomeAway ya cuentan con varias opciones que podrás contratar, y que cubrirán unas cosas u otras.

Si no estás en estas páginas web, puedes contratarlos con compañías que ofrezcan un seguro específico para este tipo de hogares (es decir, para pisos turísticos).

Hay muchísimas opciones en el mercado, pues la industria de los alquileres vacacionales está creciendo cada vez más, y ya hay plataformas que te proporcionan un seguro de Responsabilidad Civil y pólizas exclusivas para esta actividad.

También puede que tu seguro del hogar pueda ofrecer la opción de asegurar tu alquiler vacacional, así que nunca está de más preguntar.

Otros conflictos que también querrás evitar

Destrozar la propiedad o molestar a los vecinos no son las únicas prácticas perjudiciales que puede llevar a cabo un huésped, sino que hay otros conflictos que pueden surgir, y creemos que estarás interesado en saber cómo evitarlos.

Chantajes y sobornos a través de comentarios

Esta práctica es cada vez más común, sobretodo en casas rurales y páginas web en las que los comentarios pueden ser anónimos. Esto es muy difícil de evitar, pues las páginas que permiten este tipo de comentarios no quieren pedir documentación al autor de estos porque aseguran que si se ponen dificultades (por mínimas que sean) a la hora de escribir comentarios, la cantidad de comentarios positivos también bajaría.

¿Cómo podemos evitar, en parte, este tipo de prácticas fraudulentas?

Informándonos sobre bajo qué condiciones puede un huésped comentar en la página web en la que estamos anunciados o, mejor aún, crear nuestra propia página web para poder gestionar los comentarios de la manera que nosotros creamos que es la correcta.

Con el software de Lodgify esto será coser y cantar, pues las plantillas para webs de alquileres vacacionales que ofrece son totalmente personalizables.

En cuanto a las Redes Sociales, si alguien publica un comentario negativo sobre tu propiedad por Facebook, Instagram o Twitter, siendo este falsa, lo único que puedes hacer es contestar desde tu perfil profesional, argumentando por qué motivo esa acusación es falsa.

Reservas de última hora

Este último no es un conflicto que te vaya a causar muchos dolores de cabeza, pero puede ser una situación temida y una fuente de estrés si no se sabe cómo encararla debidamente.

Estas son las preguntas que debes hacerte:

¿Está todo limpio?

Asegúrate de barrer, quitar el polvo y fregar la cocina. Pon sábanas nuevas y airea las habitaciones. Limpia el baño y retira cualquier objeto personal que tengas en él y que no quieras que el huésped utilice.

Si no quieres dejarte ni el mínimo detalle a la hora de limpiar, descárgate nuestra lista gratuita de limpieza.

¿Falta algo?

Repasa elementos básicos como papel higiénico, toallas, mantas, cubiertos, servilletas y cualquier bebida o comida que quieras ofrecerles, entre otros.

¿Está todo en regla en cuanto a animales?

En caso de que los huéspedes vengan con su mascota, asegúrate de dejarle todo lo necesario.

¿Todos los elementos de mi propiedad están listos para ser utilizados?

También debes prestar atención a cuestiones más específicas pero también de vital importancia como si el parking está despejado, si tienen espacio para dejar las maletas y los abrigos, si tienen utensilios para cocinar o para limpiar en caso de que los necesiten, etc.

Ahora que ya te hemos dado estos prácticos consejos, ¡no temas y salta a la piscina para convertirte en el propietario de un alquiler vacacional!

Y recuerda que creando una página web para tu negocio con el software de Lodgify tendrás muchas ventajas, ¡entre otras el poder amortizar tu alquiler vacacional desde el minuto cero!

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Cómo proteger tu alquiler vacacional de huéspedes conflictivos
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