En los últimos años, el tema de las licencias turísticas en Barcelona ha generado fuertes debates entre residentes, propietarios de alojamientos vacacionales y autoridades locales. Y no es para menos, porque el marco legal que las avala está en constante evolución.
Tras el anuncio del alcalde Jaume Collboni de suspender las licencias turísticas en 2028 y la reciente resolución del Tribunal Constitucional que abre la puerta a que esto sea posible, una cosa está clara: hay una gran confusión. Así que si te estás preguntando cuál es la situación actual de las licencias turísticas en Barcelona y cómo te afecta si tienes un alquiler vacacional, has llegado al lugar adecuado. ¡Vamos a despejar todas las dudas!
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Cuál es la situación actual del alquiler vacacional en Barcelona
Barcelona, como destino turístico de primer nivel, ha atraído durante años a millones de viajeros, nuevos residentes de todas partes del mundo e inversores interesados en el mercado inmobiliario.
Se estima que actualmente hay alrededor de 10.000 viviendas turísticas con licencia en la ciudad, una actividad que el Ayuntamiento de Barcelona está tratando de limitar desde hace años. Para que entiendas cómo hemos llegado a donde estamos ahora, te detallamos cómo ha sido la evolución:
Plan PEUAT
En 2017 se aprobó el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), que es la normativa municipal que regula los alojamientos turísticos. Entre otras cosas, el Plan PEUAT divide la ciudad en distintas zonas y establece en cuáles de ellas se pueden abrir nuevos alojamientos vacacionales y, por lo tanto, otorgar licencias turísticas, y en cuáles no.
Este plan, que pone un límite muy estricto a las licencias turísticas, fue llevado a los tribunales por considerar que limitaba en exceso la actividad económica y, en 2019, el Tribunal Superior de Justicia lo suspendió parcialmente. Finalmente, entró en vigor en marzo de 2022.
Decreto Ley de la Generalitat de Cataluña para regular las viviendas turísticas
Posteriormente y en paralelo, en 2023, la Generalitat de Cataluña modificó la Ley de Urbanismo de Cataluña con el Decreto Ley 3/2023, para poner más restricciones y limitar las viviendas turísticas en todo el territorio catalán. Entre otras cosas, fija un número máximo de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes, obliga a renovar las licencias turísticas cada 5 años (algo que no era necesario) y da plenas facultades a los ayuntamientos para renovar estas licencias o anularlas por completo.
Esta medida, ampliamente criticada por muchos actores del sector turístico, ha sido amparada por el Tribunal Constitucional, que el pasado 13 de marzo de 2025, desestimó las enmiendas presentadas a la ley.
¿Cómo afecta esta normativa a Barcelona?
Lo cierto es que, si nos ceñimos a la proporción de 10 pisos turísticos por 100 habitantes, en Barcelona podría ampliarse el parque actual de 10.000 viviendas vacacionales hasta las 160.000.
Sin embargo, la regulación también abre la puerta a que el ayuntamiento revise las cifras actuales y las modifique a la baja. Y esto es justamente lo que tiene previsto la alcaldía actual. Te lo contamos a continuación.
Suspensión de las licencias turísticas en Barcelona en 2028 – 2029
El pasado 20 de junio, el actual alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció su plan para suspender todas las licencias turísticas en la Ciudad Condal en 2028. Su decisión se respalda en el ya mencionado Decreto Ley, que da potestad a los consistorios para no renovar licencias turísticas una vez que se hayan cumplido 5 años de su entrada en vigor.
Esta medida contempla una modificación del plan PEUAT para eliminar la categoría de piso turístico y está enmarcada en el llamado Pla Viure. Sin embargo, no se llevará a cabo hasta el segundo mandato de Collboni como alcalde, que de ser reelegido, comenzaría en 2027.
Hasta esa fecha, lo que es seguro es que se espera una intensa batalla legal para tratar de anular o suavizar la norma de la Generalitat, a la que ya se han presentado reclamaciones correspondientes a 7.200 pisos en todo Cataluña. Además, la patronal del sector ha criticado la decisión argumentando que los pisos turísticos solo representan el 0,77% del total de viviendas en Barcelona y que esta medida no resolverá el problema de origen.
Ahora sí, aclarada la situación legal, veamos en qué punto están las licencias turísticas en Barcelona en este momento.
¿Se puede obtener una licencia turística en Barcelona?
La respuesta es sí, pero depende de la zona y con muchas, muchísimas limitaciones. Como ya te hemos adelantado, las licencias turísticas en Barcelona, dependen del Plan PEUAT, que desde hace años prohíbe nuevas licencias a las VUT en la mayoría de barrios, aunque contempla algunas excepciones.
La normativa divide la ciudad en cuatro zonas en función de la presión turística y la densidad de alojamientos turísticos existentes. Cada una de estas zonas tiene unas normas. Vamos a verlas.
¿En qué zonas de Barcelona se pueden obtener licencias para pisos turísticos en Barcelona?
Zona 1
Se trata del área coloreada en rojo y corresponde a las zonas más céntricas: todos los barrios de Ciutat Vella, Eixample, Gracia, Vila Olímpica, Poblenou, Sant Antoni, Poble-Sec y Hostafrancs.
Al ser los barrios con mayor densidad de turismo, no se permiten nuevas licencias turísticas y, si un alquiler vacacional cesa su actividad, la licencia se extingue y solo se podría dar una nueva en la zona 3. Tampoco se pueden traspasar licencias ni ampliar las actuales. La única opción para obtener una licencia turística en esta zona es adquirir un inmueble que ya cuente con ella.
Zona 2
En la zona dos, coloreada en amarillo, corresponde a los barrios de Sants, Fort Pienc, parte de Les Corts, Diagonal Mar, Sagrada Familia, Baix Guinardó y Font de la Guatlla.
Aquí las restricciones también son significativas. No se permiten más licencias turísticas y las actuales no se pueden ampliar. Sin embargo, si un establecimiento cierra, se puede abrir otro en su lugar en la zona 3. También se puede traspasar una licencia con la venta de una propiedad.
Zona 3
La zona 3 es el área de color verde, que abarca los barrios de Vallcarca, Horta, Guinardó, Sarrià, La Verneda, Nou Barris, Guinardó, La Sagrera y parte de Les Corts.
En teoría, se pueden dar nuevas licencias turísticas pero solo bajo condiciones muy estrictas y hace años que no se conceden nuevas licencias. Estas son las condiciones a cumplir:
- Si se produce una baja en las zonas 1, 2 y 4.
- Solo podrán situarse en manzanas cuya densidad no supere la relación de 1,48 % entre el número de VUT y el número de viviendas.
- Distancia mínima de 100 metros con respecto a otro alojamiento turístico.
- El alojamiento debe estar ubicado en una zona permitida (no todas las calles o sectores dentro de la Zona 3 tienen margen para ello).
Zona 4
Esta zona corresponde a barrios que están en proceso de transformación urbanística y que tienen características especiales. El ayuntamiento no permite nuevas VUT y la baja de una ya existente solo permitiría abrir una nueva en la zona 3.
Si tras leer esto, crees que tu alojamiento tiene posibilidades de obtener una licencia turística en Barcelona, te contamos cómo hacerlo.
¿Cómo obtener la licencia de alquiler vacacional en Barcelona?
Antes de solicitar una licencia turística debes asegurarte de que tu propiedad se encuentra en una zona donde el PEUAT lo permite (básicamente, zona 3 y en casos contadísimos). También, por supuesto, deberás confirmar que cumples con la normativa vigente. Para ello, puedes consultar nuestra guía de alquiler vacacional en Cataluña.
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Por resumir, esto es lo que necesitas para dar de alta un alquiler vacacional en Barcelona y solicitar una licencia:
Requisitos para obtener una licencia turística en Barcelona
Condiciones del inmueble
La propiedad debe ser una vivienda entera, no una habitación. Tiene que estar en buen estado de habitabilidad y disponer de cédula de habitabilidad.
Cumplir criterios de distancia y densidad
Como ya te hemos adelantado, ahora mismo solo es posible solicitar nuevas licencias en la zona 3. Para ello, tu alquiler debe estar a una distancia mínima de 100 metros con respecto a otro alojamiento turístico y no superar la densidad máxima permitida de alojamientos turísticos (1,48 %).
Titularidad y legalidad
El solicitante de la licencia turística debe ser el propietario o usufructuario legal del inmueble. En caso de ser varios propietarios, debe haber acuerdo expreso. Además, si tu alquiler va a estar en una comunidad de vecinos, asegúrate de que esta no prohíbe el alquiler turístico en sus estatutos.
Presentación de la solicitud al ayuntamiento
Si cumples con todos los requisitos anteriores, entonces deberás presentar una solicitud formal al Ayuntamiento de Barcelona. Puedes hacerlo online, a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Barcelona, o presencialmente y con cita previa en una Oficina de Atención Ciudadana.
Para ello, necesitarás la siguiente documentación:
- Datos del titular.
- Referencia catastral del inmueble.
- Plano de la vivienda.
- Cédula de habitabilidad.
Una vez hecho esto, el Ayuntamiento emitirá un informe en el que indicará si tu inmueble puede tener o no licencia turística. Finalmente, si el informe es favorable, podrás registrar tu propiedad como vivienda vacacional dándola de alta en el Registro de Turismo de Cataluña, tal como te explicamos en nuestra guía de alquiler vacacional en Cataluña.
¿Cuál es la tasa para obtener la licencia turística en Barcelona?
Como te hemos contado en el punto anterior, para obtener una licencia turística en Barcelona, antes deberás contar con un informe favorable del ayuntamiento. Sin él no podrás operar legalmente y este trámite tiene un coste de unos 250 € que deberás pagar independientemente de cuál sea el resultado.
Una vez que tengas luz verde, si decides seguir adelante y registrar tu vivienda como vacacional, deberás abonar otra tasa de también 250€ para registrarla en el Registro de Turismo de Cataluña y obtener tu número oficial de licencia, que tendrás que añadir a tus anuncios en Airbnb, Booking o tu propia web de reservas directas.
Además, a partir de julio de 2025, entrará en vigor el nuevo Registro Único de Arrendamientos turísticos, un nuevo trámite estatal que será obligatorio para todas las VUT que operan dentro del territorio español.
Si consigo una licencia ahora, ¿tendré que dejar de operar en 2029?
Como te contábamos al principio, el Decreto Ley 3/2023, aprobado por la Generalitat en noviembre de 2023, cambió radicalmente las reglas del juego para las viviendas de uso turístico en Cataluña. Uno de los puntos clave fue la limitación temporal de las licencias.
Esto quiere decir que, si consigues una licencia turística ahora, esta tendrá una validez de 5 años. En 2029 tendrás que renovar la licencia. Pero aquí viene el giro: según las declaraciones y movimientos recientes del Ayuntamiento de Barcelona, todo indica que no se renovarán.
Ahora bien, para llevar a cabo esta política, Collboni necesitaría revalidar su mandato en las elecciones municipales de 2027. Así que lo que ocurra en las urnas será clave para saber si la política actual se mantiene o cambia de rumbo.
Por otro lado, la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) no se ha quedado de brazos cruzados. Tras agotar las vías legales en Cataluña y en España, ha llevado el caso a la justicia europea, alegando que esta normativa vulnera la Directiva Bolkestein, que garantiza la libertad de establecimiento y de prestación de servicios en la UE.
Además, se preparan para presentar una reclamación de responsabilidad patrimonial contra la administración, por los posibles perjuicios económicos a propietarios e inversores.
Conclusión
A medida que la Ciudad Condal sigue adaptándose a las demandas del turismo y las necesidades de sus ciudadanos, es crucial que como propietario o anfitrión estés al tanto de las regulaciones y requisitos necesarios para operar de manera legal en la capital catalana.
El futuro es incierto, pero las asociaciones de alquileres vacacionales van a hacer todo lo posible por suavizar las regulaciones actuales y las que están por venir. El segundo asalto en esta larga batalla no ha hecho más que empezar, y aquí en Lodgify te mantendremos informado/a de todos los avances en esta materia.
En todo caso, queda por ver qué dirán los tribunales europeos y si habrá cambios tras las próximas elecciones municipales.
Esperamos que este artículo te haya resultado útil. Recuerda que, ahora más que nunca, es imprescindible cumplir con la normativa vigente. Para ahorrarte disgustos, consulta todos los requisitos en nuestra guía de alquiler de apartamentos turísticos y VUT en Cataluña.
¿Aún tienes dudas sobre cómo obtener una licencia turística? ¡Deja tus preguntas en comentarios!
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