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A causa de la crisis económica, ha habido un auge del alquiler de pisos y/o casas como principal método de acceso a la vivienda. No obstante, el arrendamiento de las viviendas no tiene como único objetivo convertirse en residencia habitual, ya que hay otras formas de explotar un inmueble que pueden llegar a ser incluso más atractivas económicamente (sobretodo en grandes ciudades y/o lugares de gran atracción); el alquiler vacacional y temporal.


¿Qué es la LAU y qué modificaciones ha sufrido?

La LAU es la Ley de Arrendamiento Urbano, y pretende regular, de un modo más común, los alquileres en España.

normativas alquileres vacacionales

La LAU en 2013

En junio de 2013 se produjo una modificación en la Ley de Arrendamientos Urbanos que servía para que el arrendador y el arrendatario (o dicho de otro modo, el propietario y el huésped) regulasen su relación en base a un contrato gestionado por la LAU (contrato de temporada) o basado en el Código Civil.

Esta modificación expresa que el arrendador y el arrendatario no podían hacer un contrato basado en la LAU cuando se den todas y cada una de las siguientes situaciones (porque así lo dice la nueva letra “e” del artículo 5 de la LAU):

  • Que haya una cesión temporal.
  • Que esa cesión sea de la totalidad de la vivienda. Por lo tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) sí pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.
  • Que sean viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.
  • Que esa vivienda, con todas esas condiciones, sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.
  • Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.
  • Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en este caso) de la correspondiente Comunidad Autónoma.

Por lo tanto, cuando se daban todas estas situaciones no se podía aplicar el contrato de temporada de la LAU, y la relación entre el arrendador y el arrendatario únicamente podrá regularse en base a las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.

La LAU en 2019

En julio de 2019 el Gobierno aprobó las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos, haciendo que los contratos firmados a partir de esa fecha deban cumplir con siete nuevos requisitos y/o cambios:

  • Aumento de la duración mínima de los contratos de alquiler, que pasa de ser de tres a cinco años.
  • La posibilidad de recuperar la vivienda después de un año, y esto se tendrá que especificar en el contrato.
  • Mayor seguridad para el inquilino, que tendrá derecho a una indemnización de un mes de renta si el propietario vende el piso.
  • El aumento del IPC es ahora limitado.
  • Se permiten las obras para mejorar la propiedad sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y los relacionados con el contrato correrán a cargo del propietario.
  • Cambian las garantías adicionales a la fianza, que pasan a ser de un máximo de dos mensualidades de la renta.

Otras consideraciones que afectan a la normativa de los alquileres vacacionales

Competencias en materia turística

Cada Comunidad Autónoma tiene el derecho de asumir competencias en materia de turismo, de modo que aquellas que lo deseen podrán regular la actividad turística y, en concreto, el alquiler de las propiedades vacacionales.

En otras palabras, si la Comunidad Autónoma en la que el propietario posee sus alquileres vacacionales lo desea, podrá regular el negocio del alquiler vacacional y el propietario deberá cumplir con los requisitos administrativos que establezcan las normativas emitidas por dicha comunidad. El incumplimiento de estas normativas estará bajo sanción administrativa. Así, este acto privado (el del alquiler de la propiedad con fines turísticos) se convierte en un acto que conlleva el cumplimiento de unas normas específicas.

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Debido a esta organización del sector, los Ayuntamientos de cada lugar también tienen el poder de regular ciertos aspectos de la normativa. Es por esto por lo que, actualmente, los negocios de alquiler vacacional son muy polémicos en zonas como Barcelona, Madrid o Canarias, siendo estos destinos con concentración turística que han adaptado medidas más bien restrictivas.

¿Qué es una vivienda de uso turístico?

Aquella vivienda cuyo propietario cede a terceros a cambio de una compensación económica, por un período máximo de 31 días, dos o más veces al año. Sin embargo, la definición última la dará cada Comunidad Autónoma a partir de sus normas al respecto, que son todas diferentes alrededor de la península.

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¿Quién es el titular de la actividad turística?

El titular de la actividad es el propietario de la vivienda, aunque su comercialización se haga a través de un gestor.

¿Qué condiciones tiene que tener una vivienda para poder ser destinada a uso turístico?

La vivienda debe cederse entera y cumplir las condiciones siguientes:

  • Disponer de la cédula de habitabilidad y satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.
  • No ser ocupada con más plazas de las indicadas en la cédula.
  • Estar amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, además de estar en perfecto estado de higiene.

Comunidades de vecinos

Ante la inseguridad jurídica, los propietarios pueden blindar su finca reformando así los estatutos de la comunidad con el objetivo de prohibir destinar las viviendas a uso turístico.

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El trámite es sencillo, y antes requería unanimidad pero recientemente se acepta solo el 3/5 de los votos. Las comunidades que no hayan tomado precauciones como ésta y se enfrenten a la existencia de viviendas de uso turístico en la finca, tienen la posibilidad de denunciar ante la Administración o actuar por vías judiciales ante los tribunales.


Sobre el autor:

Alvarez Abogados Tenerife, despacho de abogados en Tenerife fundado en 1954. Especialistas en derecho civil, penal, procesal y bancario. Visita su página web para consultas jurídicas y pedir cita previa con sus abogados.

 

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