Desde que se anunció la nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, el sector del alquiler vacacional en Canarias se ha convertido en un hervidero. Esta normativa, que actualmente está en tramitación parlamentaria, promete cambiar las reglas del juego para propietarios y gestores. Pero, ¿qué implica realmente? ¿Qué cambios va a suponer? ¿Cuándo va a entrar en vigor? A continuación, vamos a desglosar los puntos clave y a explicarte en detalle cómo afectará al mercado del alquiler vacacional en las islas.
Principales cambios que introduce la nueva ley de vivienda vacacional en Canarias
Antes de profundizar en los cambios que prevé la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, hay dos aspectos importantes que queremos aclararte para que no cunda el pánico.
El primero es que la ley aún está en tramitación y se tiene que debatir entre todos los grupos políticos para que salga adelante. Esto significa que aún hay mucha incertidumbre, cabos sueltos y detalles por concretar. Ten en cuenta que puede haber enmiendas a la ley y que el texto definitivo puede distar bastante de lo que se prevé actualmente (y sí, ¡podría ser más laxo!). Y el segundo es que, en principio, estos cambios afectarán a las nuevas viviendas vacacionales y no a las ya existentes.
Ahora sí, veamos las novedades que introduce la ley:
Más poder para los ayuntamientos
Cada municipio tiene sus propias particularidades y, con la nueva ley, los ayuntamientos serán los responsables de decidir qué zonas son aptas para la ubicación de nuevas viviendas vacacionales y cuáles no. El objetivo es evitar la saturación de alojamientos turísticos y garantizar una oferta suficiente de viviendas de uso residencial.
Límites de edificabilidad
Solo el 10% de las nuevas edificaciones podrán destinarse a vivienda vacacional, una limitación que podría ser más estricta en las llamadas “islas verdes” (El Hierro, la Gomera y La Palma), por considerar que la expansión del alquiler turístico pene en riesgo sus recursos naturales.
Necesidad de autorizaciones previas
Para iniciar un negocio de alquiler vacacional será necesaria la autorización por parte de los Cabildos Insulares, que además elaborarán planes de inspección para garantizar el cumplimiento de la normativa.
Prohibición de las viviendas vacacionales en suelos protegidos
No se permitirán las viviendas de uso turístico en zonas protegidas por su valor natural, ambiental o paisajística, como parques o reservas naturales. Y ahora quizás te estés preguntando cuáles van a ser los suelos con restricciones o qué pasa si tu propiedad está en uno de estos lugares. Lamentablemente, esto es algo que aún no está del todo claro, pero como te avanzábamos al inicio, todo apunta a que no afectará a las viviendas vacacionales que ya están operativas.
Nuevos requisitos de sostenibilidad y calidad
Las viviendas que vayan a operar como vacacionales, deberán cumplir con requisitos básicos de seguridad, calidad, sostenibilidad y accesibilidad. Por ejemplo, deberán contar con una superficie mínima de 35 metros cuadrados y permitir el acceso a personas con movilidad reducida. No obstante, el listado de requisitos definitivo se hará público una vez que la ley se haga efectiva.
Cómo afecta la nueva ley a las viviendas vacacionales existentes
Como te hemos adelantado, esta nueva ley afecta fundamentalmente a los propietarios y gestores que quieran empezar nuevos negocios de alquiler vacacional, pero ¿qué pasa si ya dispones de una vivienda vacacional en alquiler?
En este caso, la nueva ley afectará de forma distinta a propietarios y a gestores de alquiler vacacional. Veamos cómo:
Impacto sobre los propietarios
Si ya eres propietario de un alquiler vacacional podrás continuar con tu actividad de forma indefinida, siempre que cumplas con la normativa anterior. Sin embargo, no podrás transferir tu licencia a otra persona.
Impacto sobre los gestores
Si gestionas viviendas de terceros, podrás seguir haciéndolo durante un periodo inicial de 5 años, que se podrá prorrogar a 10 si se cumple con la nueva ley en el momento de solicitar la prórroga. ¿Qué pasará pasado este tiempo? ¿Vas a tener que abandonar tu negocio? ¡Para nada! La idea es que durante estos 10 años puedas adaptar la vivienda a las nuevas condiciones impuestas por la ley para seguir operando con tranquilidad.
Requisitos para las nuevas viviendas de alquiler vacacional en Canarias
Además de cumplir con los requisitos actuales, las nuevas viviendas destinadas a uso turístico deberán cumplir con lo siguiente:
- Contar con una antigüedad mínima de 10 años.
- Disponer de autorización municipal.
- Cumplir con normativas específicas de salubridad, seguridad, accesibilidad y sostenibilidad, aunque estos detalles aún no están definidos aún.
- No podrán estar ubicadas en zonas protegidas.
Si estás pensando en empezar un negocio de alquiler vacacional en las islas antes de la entrada en vigor de la nueva ley, te aconsejamos que consultes nuestra Guía de viviendas vacacionales en Canarias, donde encontrarás información muy detallada sobre la normativa vigente y los pasos a seguir para dar de alta un alojamiento.
Cuándo entrará en vigor la nueva ley
Actualmente, la ley se encuentra en tramitación parlamentaria y se espera que entre en vigor a partir de abril o mayo de 2025, aunque antes se deberá aprobar en el Parlamento, por lo que el texto final podría cambiar.
Cuáles son las principales críticas del sector
El sector del alquiler vacacional canario ha reaccionado de forma contundente ante las nuevas regulaciones. Tanto propietarios, como gestores y asociaciones de alquiler vacacional consideran que la ley perjudicará seriamente a la economía local, a la afluencia turística y a los pequeños negocios. Estas son sus principales objeciones:
Gran impacto económico
La Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (ASCAV) ha expresado su preocupación por el impacto de esta normativa sobre la economía local y el turismo. Consideran que podría reducir la oferta de alojamientos, encarecer los precios y afectar a los pequeños propietarios que dependen de estos ingresos.
Inseguridad jurídica
Otro de los grandes temores de los propietarios es que las autorizaciones puedan ser revocadas y modificadas con mucha facilidad. Esto, además de generar una gran incertidumbre, podría disuadir a nuevos inversores.
Mayor carga burocrática
Muchos propietarios y gestores de alquileres vacacionales consideran que la necesidad de una autorización previa por parte de los ayuntamientos aumentará la burocracia, a lo que se suma el hecho de tener que cumplir con los nuevos requisitos que finalmente se definan.
Conclusión
La nueva Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas supone un cambio importante en el modelo de gestión del alquiler vacacional canario. Aunque su objetivo es fomentar el turismo sostenible, lo cierto es que está generando muchas tensiones, críticas y una gran incertidumbre en el sector.
Nuestra recomendación es que sigas de cerca cómo evoluciona la nueva norma y que la tengas muy presente si estás pensando en invertir o en abrir un alquiler vacacional en Canarias.
¿Quieres saber cuál es la normativa actual y comprobar si tu vivienda vacacional cumple con la legalidad vigente? ¡Descarga nuestra guía a continuación!
