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Derechos y obligaciones de propietarios de alquileres turísticos
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Derechos y obligaciones de propietarios de alquileres turísticos

La normativa de los alquileres vacacionales en España cambia según la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad pero, aún así, los propietarios tienen que responder a una serie de obligaciones siempre. Y, como anfitriones de un piso turístico, también tienen derechos que pueden ejercer de cara a los huéspedes.

Teniendo en cuenta que un negocio de alquileres vacacionales no es más que un alojamiento y no ofrece ningún otro tipo de servicio turístico, no se considera una empresa como lo pueden ser los hoteles.

¿Por qué es importante este dato? Porque, como consecuencia, no se pueden imponer las mismas obligaciones a un alquiler vacacional que a un hotel, aunque los dos participen del sector turístico y sean alojamientos.

¿Que en el futuro habrá una profesionalización de este negocio y puede que la normativa cambie en ese sentido? Eso dicen muchos expertos. Sin embargo, de momento esta actividad forma parte del fenómeno de la economía colaborativa y, por eso, tiene sus propias obligaciones.


Asimismo, serán alquileres vacacionales como tal los alojamientos que se encuentren en edificios de uso residencial. Si en vez de tener un uso residencial la zona en la que está el alojamiento tiene un uso terciario, estaríamos hablando, de nuevo, de un hotel y no de un alquiler vacacional, con las implicaciones que eso conlleva.

Obligaciones de los propietarios de un alquiler vacacional

Dicho esto, he aquí las obligaciones y los derechos de todo propietario de uno o más alquileres vacacionales en España.

Obtener una licencia turística

Obtener una licencia turística es el segundo paso a la hora de poner en marcha un alquiler vacacional, ya que el primero es asegurarse de cumplir con los requisitos que establece el Ayuntamiento de la zona.

Para obtener una licencia turística tu propiedad deberá contar con una Cédula de Habitabilidad (cuyas plazas máximas sean las que tú vas a ofrecer), el equipamiento necesario para desarrollar la actividad turística, unas instalaciones que ofrezcan seguridad a los huéspedes y un nivel mínimo de higiene. Después, se te pedirá una declaración responsable sellada por el órgano competente que tendrás que presentar o bien a la Policía o a la Guardia Civil (para poder hacer, más adelante, el registro de viajeros).

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Registrar la propiedad

Todo propietario deberá inscribir a su alquiler vacacional en el Registro de Turismo de la comunidad autónoma en la que se encuentre. Este proceso suele poder hacerse tanto por internet como de manera presencial, y necesita de algunos documentos como:

  • Características de la propiedad

  • Número de referencia catastral

  • Documentación del propietario y gestor

  • Declaración de requisitos para el desarrollo de la actividad

  • Informe municipal de compatibilidad urbanística (que tiene que ser expedido por el Ayuntamiento)

  • Etc.

Cada Ayuntamiento pedirá que los propietarios cumplan unos u otros requisitos, y del mismo modo el Registro de Turismo puede pedir unos documentos u otros, dependiendo de dicha normativa municipal.

Tener un control sobre los huéspedes

El anfitrión del alquiler vacacional deberá tener un registro de todos los viajeros que se quedan en su propiedad, y apuntar todos sus datos en un libro de registro de viajeros y dar un parte de sus entradas. Este libro junto con los partes tendrá que mostrarse a la Policía o la Guardia Civil (depende de la normativa municipal) en las 24 horas siguientes de la llegada de los huéspedes.

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Este proceso puede hacerse de manera presencial, por fax o por internet, y los datos de los viajeros deben guardarse durante 3 años.

Respetar las normas de la comunidad de vecinos

Para empezar, si quieres alquilar tu propiedad a turistas tienes que estar seguro de que los Estatutos de la Comunidad de tu edificio te lo permite. Todo huésped debe respetar las normas de la comunidad de vecinos pero tú, como propietario, eres el último responsable.

Una de las normas que tus huéspedes y tú deberéis respetar y que más problemas da en este tipo de negocios es la de ruido. Los casos de ruidos en alquileres vacacionales pueden ser denunciados a la Policía Municipal e incluso llegar a juicio, así que asegúrate de que todo el mundo conoce sus obligaciones en tu propiedad.

Proteger los datos de los huéspedes

Ahora más que nunca, y después de la aplicación del nuevo RGPD (Reglamento General de Protección de Datos) cualquier persona que gestione datos sensibles de clientes tiene que tener un control real de estos y protegerlos de posibles ataques cibernéticos.

Los propietarios de alquileres vacacionales tienen que respetar los derechos de los huéspedes o usuarios que entreguen datos personales, que son: conocer el uso que se le va a dar a dicha información, saber el tiempo que se va a conservar y poder rectificar, limitar o eliminarla.

Cumplir con los estándares de publicidad

La publicidad con la que un propietario promociona su alojamiento no solo debe ser veraz y honesta, sino completa. El propietario tiene que aportar suficiente información sobre el alojamiento, los términos y condiciones y los servicios ofrecidos. Además, deberá incluir el número de registro de la vivienda.

Contar con una placa identificativa y con una atención al cliente 24h

Según la legislación actual, es necesario que el propietario disponga una placa identificativa en la entrada de la propiedad, que comunique que el alquiler vacacional cumple todos los requisitos establecidos en la normativa.

La atención al cliente telefónica de 24h también es una de las obligaciones derivadas de la legislación actual, y también necesita de una placa que muestre dicho servicio y el teléfono al que el huésped puede llamar si lo necesita.

Declarar los ingresos obtenidos

Como un negocio de alquileres vacacionales se considera un rendimiento de capital inmobiliario, también tiene sus obligaciones fiscales. ¿Cuáles son las obligaciones de un propietario de alquileres vacacionales para con Hacienda? Se deberá presentar el modelo 036, y ya no se podrá aplicar la reducción del 60% como en el alquiler de vivienda habitual (antes sí que era posible).

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Lo más importante es diferenciar los dos períodos que se deben declarar:

  • Días en los que el alquiler vacacional está ocupado.

Deberás declarar los ingresos íntegros, con posibilidad de deducir algunos gastos.

  • Días en los que el alquiler vacacional está vacío.

Deberás imputar del 1,1% al 2% (dependiendo del municipio) del valor catastral. Dicha cantidad se tendrá que dividir entre 12 (los meses del año) y multiplicar por el número de meses que el alquiler vacacional ha estado alquilado.

Derechos de los propietarios de un alquiler vacacional

Así como obligaciones, los propietarios de alquileres vacacionales tienen derechos que pueden ejercer y los huéspedes deben respetar.

Establecer un precio

Todo propietario de un alquiler vacacional tiene el derecho de establecer un precio y recibir el pago de este por parte de todo aquel que haga uso de sus servicios (es decir, los huéspedes).

Los precios de un alquiler turístico deben fijarse de acuerdo con el sector, la competencia, la demanda y la calidad de los servicios, pero el importe siempre será el que quiera determinar el propietario.

Cancelar la reserva

El propietario podrá cancelar una reserva realizada por cualquier huésped siempre que lo crea necesario. Para que no haya malentendidos ni problemas con el huésped cuya reserva haya sido cancelada, es conveniente redactar un contrato y seguirlo a la hora de aceptar o rechazar reservas (por ejemplo, si el huésped no cumple con los requisitos, podrás cancelar su reserva de manera justificada).

Además, también puedes pedir una fianza en caso de que sea el propio huésped quien cancele la reserva a última hora (o cause desperfectos en la propiedad).

Crear un contrato

El propietario puede (y es muy recomendable) redactar un contrato que necesite la firma del huésped para que la reserva sea posible. Este contrato puede contener las reglas y condiciones que el propietario vea necesarias tanto para la seguridad de los propios huéspedes como la del alquiler vacacional, además del bien del negocio.

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Resolver el contrato

En caso de que el propietario cuente con un contrato firmado, puede resolverlo en el mismo momento en el que el huésped no cumpla con alguno de los requisitos con los que se ha comprometido (normativa de ruido, reglas sobre visitas a la propiedad, etc.).

Ahora que ya conoces todas las implicaciones de ser propietario de un alquiler vacacional, puedes empezar tu negocio con pie firme. ¡Cumple con estas obligaciones y no tendrás que preocuparte por la posibilidad de estar incumpliendo ninguna norma!

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