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La regulación de los pisos turísticos en el territorio español es a menudo confusa y ha cambiado mucho en los últimos meses. Las leyes y reglamentos de algunas comunidades autónomas aún están en proceso de aprobación a día de hoy pero, no obstante, hay ciertas cosas que ya se consideran necesarias para poder tener un alquiler vacacional en regla y completamente legal.

Sobre la normativa de pisos turísticos en Cataluña

Esta normativa específica sobre las viviendas de uso turístico se encuentra en el Decreto 159/2012 que, por una parte, quiere diferenciar los establecimientos turísticos como hoteles, alojamientos rurales y otros de las viviendas turísticas y, por otra parte, pretende regular el alquiler vacacional propiamente dicho.

¿Qué es un alquiler vacacional o alojamiento turístico según esta normativa? Toda aquella vivienda que sea cedida por parte de un propietario y/o gestor a terceras personas (es decir, a los turistas) a cambio de dinero y por un período de tiempo determinado.

Requisitos para estar dentro de la legalidad

Para que un alquiler vacacional sea legal debe contar con una cédula de habitabilidad y cumplir con todas las condiciones técnicas y de calidad que se le exigen a este tipo de vivienda según la normativa específica del sector turístico.

También deben inscribirse en el registro correspondiente, estar lo suficientemente amuebladas para ser alquiladas e incluir todos aquellos elementos y aparatos que sean necesario para su uso inmediato. Además, deben proporcionar un teléfono de contacto a los huéspedes (¡y a los vecinos!) para posibles consultas e incidencias relacionadas con el alquiler vacacional. Finalmente, el propietario y/o gestor de la vivienda deberá garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de esta.

Una vez resueltos todos estos puntos, la actividad de alquilar una propiedad a turistas debe ser comunicada al ayuntamiento que corresponda por parte del propietario y/o gestor (antes de empezar a alquilarla). ¡Pero ojo! No basta con comunicar que se va a desarrollar la actividad: con dicha comunicación tienen que estar acreditados todos los requisitos que se necesiten según la normativa. Si no está “todo en regla”, la comunicación de la actividad no tendrá ningún valor.

El caso de Barcelona

Después de la polémica suspensión de licencias para ejercer el alquiler turístico en la ciudad de Barcelona, el pasado 6 de marzo entró en vigor el Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT), que regula este “nuevo” negocio emergente de los alquileres vacacionales, y que también se deberá cumplir en caso de ejercer la actividad en esta ciudad.

Las infracciones

Según el decreto que tenemos en cuenta en este artículo, el propietario y el gestor son los responsables de la actividad turística y, por lo tanto, de todos aquellos incumplimientos de las obligaciones que se incluyen en la normativa e infracciones. Estas infracciones e incumplimientos se pueden realizar (y, por lo tanto, sancionar) desde cuatro ámbitos distintos: la normativa del sector turístico, la de la vivienda, la del consumo y la municipal. Además, existen tres tipos de infracciones distintas: las leves, las graves y las muy graves.

Infracciones leves

  • No comunicar aquello que es de comunicación obligatoria (o comunicar mal).
  • No hacer las comunicaciones o notificaciones necesarias dentro del plazo correspondiente.
  • Ser irrespetuoso con los huéspedes.
  • Hacer un uso indebido de los recursos turísticos que lleve a desperfectos leves o deterioro.
  • Ofrecer un servicio que no se corresponda a la categoría pactada.
  • Ofrecer una vivienda con deficiencias higiénicas y/o de mantenimiento.
  • Incumplir las obligaciones relacionadas con la facturación, información, registros, libros y otros documentos.
  • No mostrar abiertamente la posibilidad de hacer una hoja de reclamaciones.
  • No cumplir las normas de publicidad sobre las prestaciones, servicios y precios.
  • Cualquier infracción considerada grave que, según su naturaleza o circunstancias, no merezca tal calificación.
  • Cualquier otro incumplimiento de la ley, siempre y cuando esta no tenga una pérdida económica ni comporte perjuicios graves para los huéspedes.

Infracciones graves

  • Desarrollar actividades u ofrecer servicios turísticos sin cumplir con las obligaciones correspondientes o sin tener las condiciones necesarias.
  • Utilizar denominaciones, letreros o distintivos que no correspondan a la realidad del alquiler turístico.
  • Hacer reformas no autorizadas, si estas modifican los requisitos para alquilar la vivienda, disminuyen la calidad de esta o afectan a su clasificación, categoría o capacidad.
  • No cumplir alguna obligación incluida en el contrato o en la ley, relacionada con los derechos de los huéspedes.
  • Faltar gravemente al respeto de los huéspedes.
  • Prohibir a los huéspedes acceder libremente al alquiler, expulsarlos de este o impedirles el uso de algún servicio (a menos que sea por causas justificadas).
  • Poner precios finales diferentes a los que se han anunciado.
  • Hacer publicidad engañosa o que pueda crear confusión.
  • Realizar actividades que puedan provocar daños graves a los recursos turísticos o que comporten un deterioro de estos.
  • Apropiarse indebidamente o utilizar sin autorización nombres, diseños o materiales relacionados con la promoción de Cataluña como marca turística.
  • Utilizar elementos o personas que no cumplan con la normativa correspondiente.
  • Sobrecontratar y facilitar alojamiento en establecimientos de categoría igual o superior de la misma zona.
  • No aceptar la inspección turística correspondiente o no realizar lo que esta requiera.
  • No cumplir con los plazos para resolver deficiencias detectadas por las inspecciones turísticas.
  • Ofrecer una vivienda con deficiencias manifiestas en la prestación de servicios, en el mantenimiento y en la higiene.
  • No disponer de hojas de reclamaciones.
  • No entregar a los huéspedes la documentación a la que tienen derecho según la ley.
  • No haber proporcionado la cantidad de dinero ni las fianzas necesarias según la normativa.
  • Destinar las subvenciones, ayudas, fondos o beneficios concedidos por la administración turística para finalidades distintas, o incumplir las normas sujetas a estas.
  • Ocultar información o proporcionar información falsa durante la inspección de la Administración.
  • Alquilar una vivienda turística sin tener el permiso de explotación de la misma, así como omitir datos o aportar datos falsos a la hora de declarar documentos ante la Administración turística.

Infracciones muy graves

  • Alquilar una vivienda turística sin cumplir los requisitos ni las condiciones legales necesarias.
  • Cometer infracciones en la normativa turística que comporten daños graves para los recursos turísticos de Cataluña.
  • Sobrecontratar y no proporcionar alojamiento a las personas afectadas.
  • Negarse a alojar a huéspedes que vengan de empresas intermediarias, con reserva hecha y aceptada.
  • No cumplir con las obligaciones del contrato o la ley, si ello comporta perjuicios muy graves a los huéspedes.
  • Aportar datos y/o documentos falsos o no aportarlos repetidas veces a la Administración turística, y que otorguen facultades o concedan derechos.
  • Comercializar actividades o servicios turísticos que no cumplan los requisitos y condiciones establecidas por la ley.

Sanciones que se pueden aplicar a estas infracciones

Las infracciones que se han descrito anteriormente pueden ser sancionadas mediante una advertencia, multa, suspensión de la actividad o cierre temporal o definitivo del piso turístico como tal.

En el caso de las infracciones graves y muy graves, las sanciones pueden llegar a incluir la anulación del título, autorización, inscripción o habilitación para alquilar la vivienda, o la suspensión o retirada de las ayudas financieras obtenidas anteriormente, junto con la imposibilidad de solicitar otras por un período no superior a dos años.

Por lo que se refiere a las infracciones leves, las sanciones pueden ser una advertencia o una multa de hasta 3.000€, y las infracciones graves conllevan una multa de entre 3.001 y 60.000€ o, si es preciso, la suspensión de la actividad o el cierre de la vivienda por un tiempo no superior a un año.

Por último, las infracciones muy graves están sujetas a sanciones tales como multas de entre 60.001 y 600.000€, la suspensión de la actividad o el cierre de la vivienda por un tiempo no superior a dos años, o incluso el cierre definitivo de la vivienda.

Además de las sanciones que correspondan a cada infracción, el propietario o gestor estará obligado a pagar las cantidades de dinero que haya adquirido indebidamente, pudiendo llegar a provocar el cierre de empresas, establecimientos y viviendas de uso turístico. Asimismo, también podrán recibir multas para la ejecución de aquellas medidas que el órgano competente crea necesarias.

De este modo, quedan aquí enumeradas las obligaciones de los propietarios de alquileres vacacionales, las infracciones que pueden derivarse de estos y las sanciones que estas comportarían. No obstante, el Decreto de aprobación del Reglamento de desarrollo de la Ley de Turismo está aún en fase de aprobación.

¿Cómo pueden sancionar a un propietario que está realizando una infracción?

Para que la Administración pueda sancionar de manera efectiva, tendrá que tramitar un procedimiento complejo que acredite su facultad para hacerlo y, además, deberá reunir suficientes pruebas como para que la sanción quede clara. Si no reúne estas pruebas, la sanción se podrá recurrir.


Sobre el autor:

Alex Osés, gerente de Letrados Barcelona; un gabinete jurídico compuesto por un equipo de especialistas multidisciplinar con un mínimo de 10 años de experiencia.

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