Sabemos el vértigo que da empezar un negocio de alquileres vacacionales, y lo confuso que es todo en cuanto a calcular el coste inicial. ¿Lo voy a recuperar? ¿A poder hacer frente a la primera inversión? ¡Seguro que no vale la pena! ¿Cuántas veces os ha pasado esto por la mente en bucle? Si los números te tienen confundido y no te dejan dar el último paso y convertirte en el propietario de un alquiler vacacional, este artículo es para ti.
Te traemos las razones por las cuales te va a salir a cuenta preparar esa casa de vacaciones que casi no utilizas para generar un ingreso extra alquilándola a extranjeros. Además, también haremos un repaso de todos los activos que tendrás que tener en consideración a la hora de hacer la inversión inicial.
¡Vamos allá!
¿Vale la pena alquilar mi segunda residencia a turistas?
Antes de entrar en materia, si no cuentas con una segunda residencia ni casa de vacaciones de entrada, esta conversación puede que sea totalmente diferente. Invertir en una propiedad para destinarla al uso turístico es algo que también te puede salir a cuenta. Sin embargo, la inversión inicial puede asustar más que la que tenga que hacer frente aquel que ya cuente con el inmueble. Tendrás todos los gastos que este último tendría (de mantenimiento, de amueblado, comunitarios, de marketing…), pero también deberás recuperar la inversión que te ha supuesto la compra de la propiedad.
No obstante, no serías el único que lo ha hecho: el alquiler vacacional como inversión triunfa mucho en el territorio español. ¿Por qué? Porque es un activo tangible y, por lo tanto, más fácil de comprender y de gestionar. Además, no sufre variaciones bruscas como lo hacen, por ejemplo, las acciones, y no tienes que dedicarle mucho tiempo para poder sacarle frutos.
En el caso de ser ya el propietario de una segunda o tercera residencia y estar sopesando el convertirla en alquiler vacacional; alquilarla a turistas te será extremadamente provechoso. Si juegas mínimamente bien tus cartas, con pocas reservas al mes podrás recuperar los gastos de mantenimiento del alquiler vacacional. Y con unas pocas más, te llevarás un plus de ingresos para el bolsillo.
Gastos a los que vas a tener que hacer frente
1. Reformar, pintar, amueblar y limpiar
Después de la compra del inmueble, esta es la segunda mayor inversión en el proceso de convertirse en el propietario de un alquiler vacacional. Tendrás que darle una vuelta a tu propiedad para convertirla en un lugar en el que los huéspedes quieran quedarse. ¿Qué significa eso? Hacerla práctica, agradable a la vista y proporcionar todos aquellos elementos que uno pueda necesitar (y agradecer) cuando se va de vacaciones.
Como esto suele llevarse una gran porción del presupuesto, hay que encontrar maneras de recortar sin sacrificar el buen gusto y la calidad de lo que tu propiedad ofrezca. Además, debes tener en cuenta que cuantos más servicios ofrezcas, más interesados estarán en tu propiedad y más reservas conseguirás para poder recuperar esta inversión inicial. Así que intenta no pasarte, pero tampoco escatimes a la hora de encargarte de esta parte del proceso.
Ah, y que no se te olvide; la limpieza va a ser una parte fundamental del mantenimiento de tu apartamento. Si te encargas tú mismo de ella, no te será tan costosa como si contratas a una empresa externa.
2. Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
Este impuesto tendrás que pagarlo anualmente, y también deberás declarar los impuestos de la propiedad a Hacienda cuando hagas la Declaración de la Renta.
3. Regulación del alquiler vacacional
La regulación que ofrecen las administraciones autonómicas responsables de tener en cuenta esta actividad económica ha sido muy cambiante en los últimos años. Además, cada comunidad autónoma tiene sus propias reglas, y no es lo mismo tener un alquiler vacacional en Cataluña que tenerlo en Galicia. Sin embargo, en todo el territorio español las propiedades destinadas al uso turístico tienen que estar reguladas, y para ello deben contar con una licencia y, si procede, el propietario deberá efectuar el pago de alguna tasa específica.
Para tener una idea más clara de lo que un propietario deberá pagar en esta sección, lo mejor es informarse directamente en la administración de cada comunidad.
4. Gastos comunitarios
En caso de que la comunidad ofrezca servicios tales como piscina, portero, jardinero o similares, se deberá prever el pago mensual de la comunidad de vecinos. Además, también se tendrá que pagar una tasa de recogida de basuras, importe de la cual dependerá de la comunidad en la que la propiedad se encuentre.
5. Luz, agua, gas e internet
Esto es fácil de calcular, pues será más o menos el importe que pagues en tu propia residencia. Eso sí, ten en cuenta que los meses en los que no haya nadie en tu alquiler vacacional también tendrás que pagar unos gastos mínimos. Y no, no merece la pena darse de baja en los períodos sin huéspedes, porque volver a darse de alta en dichos servicios sería aún más costoso que pagar el importe mínimo.
Y, recuerda, el WiFi es tan importante como la luz en un alquiler vacacional. ¡Tus huéspedes elegirán otra propiedad si ven que la tuya no tiene internet! Para ofrecerles esto, lo mejor será que contrates una tarifa plana que no te penalice por un consumo de datos muy alto (mejor ser precavidos).
6. Seguros para tu alquiler vacacional
Asegurar tu alquiler vacacional es la mejor manera de protegerlo y protegerte a ti contra gastos imprevistos que pueden sumar grandes cantidades. Ahora bien, hay varios con más o menos cobertura.
El seguro de responsabilidad civil es de contratación obligatoria para hacerlo todo dentro de la legalidad. El objetivo de este tipo de póliza es que los huéspedes estén protegidos contra accidentes cuando se queden en tu propiedad, pero no protegen al alquiler vacacional. Si se quiere proteger al propietario y a la propiedad de posibles daños ocasionados por los huéspedes (la pesadilla de todo anfitrión) y daños que puedan derivar por causas externas, puedes elegir entre varias soluciones. Desde pagar a empresas especializadas a contratar los seguros que ofrecen plataformas como Airbnb o HomeAway. También es posible crear un tipo de seguro específico en tu aseguradora de confianza, así que no dudes en preguntar las posibilidades que esta te ofrece.
7. Promoción y marketing de la vivienda
Aunque puedes promocionar tu alquiler vacacional de manera gratuita por muchas vías cuando estás empezando, te acabará saliendo más a cuenta pagar las tarifas de algunas plataformas para que tu propiedad llegue a ojos de más posibles huéspedes. Con esto nos referimos a intermediarios como Airbnb o HomeAway, que se encargarán de publicar el anuncio en su página web a un precio establecido. Hay plataformas que te comportarán más o menos parte del presupuesto, elegir una u otra depende de ti y de tus necesidades.
Si no quieres pagar las tarifas de este tipo de páginas, siempre puedes crearte la tuya propia. ¿Ventajas? Podrás establecer tus propias reglas, y de cada reserva que consigas te llevarás el beneficio íntegro sin tener que compartirlo con terceras personas ni intermediarios. Además, también te facilitará el proceso de alquilar y hará que te salga más a cuenta emplear poco tiempo en este nuevo negocio. En Lodgify, te ofrecemos la posibilidad de crear una página web tengas los conocimientos tecnológicos que tengas, además de proporcionarte otros servicios como el de un channel manager. Si crees que esto no te saldría a cuenta, haz la prueba y compara los costes de tener una web y los de anunciar tu propiedad en Airbnb.
8. Cojín para imprevistos
A pesar de estar asegurado y haber amueblado tu alquiler vacacional pensando en el futuro para amortizar al máximo tus electrodomésticos, siempre puede haber un accidente no contemplado que represente un gasto fuera del mantenimiento habitual. Por este motivo, siempre es bueno dejar un cojín reservado.
