Como propietario de un alquiler vacacional, te encontrarás con muchos indicadores clave de rendimiento (conocidos como KPI, del inglés ‘key performance indicator’) para analizar la productividad de tu negocio. Estos indicadores representan el éxito de tu alquiler vacacional, además de ayudarte a tomar decisiones informadas y estratégicas.
Tanto si quieres focalizarte en el revenue management de tu alquiler vacacional, en una investigación de mercado o de las tendencias de mercado, usar KPIs te ayudará a conseguir muchos mejores resultados.
Entre todos estos indicadores, la tarifa diaria promedio (o ADR) es uno de los más importantes. Veamos en qué consiste, cómo calcularla y cómo puedes aumentarla para obtener más beneficios en tu propiedad.
¿Qué es la tarifa diaria promedio?
La tarifa diaria promedio o ADR (cuyas siglas provienen de la traducción del inglés de ‘average daily rate’) es uno de los indicadores más importantes en el sector del alquiler vacacional para calcular el rendimiento de una propiedad. Como su propio nombre indica, la tarifa diaria promedio hace referencia a los ingresos que una vivienda turística puede generar de media en un día.
¿Por qué es importante y qué puedes hacer con este indicador?
Saber la tarifa diaria promedio de tu alquiler vacacional puede ayudarte a conocer los principales fallos de tu plan de negocio y maximizar tus ingresos. Te permite comparar tarifas a lo largo del tiempo, analizar tendencias de mercado y ver cómo lo están haciendo tus competidores.
Saber interpretar tus tarifas a lo largo del tiempo es toda una habilidad con la que podrás mejorar tu negocio: no solo puede resaltar problemas serios, sino que también te guiará en las decisiones clave respecto a tu estrategia.
Cómo calcular tu tarifa diaria promedio
Calcular tu tarifa diaria promedio es muy sencillo. Tan solo tienes que dividir el total de tus ingresos de todas las habitación ocupadas en un día entre el total de habitaciones ocupadas.
Veamos un ejemplo: has alquilado 25 habitaciones, ingresando 4000 €. Para calcular la tarifa diaria promedio simplemente deberás dividir 4000 / 25. Así pues, la tarifa diaria promedio sería 160 €.
Cuidado: estás dividiendo el número total de habitaciones ocupadas, ¡no el total de tus habitaciones! Si cometes este error podría darte resultados inexactos.
En el caso de alquilar tu vivienda vacacional completa, tienes otra alternativa. En este caso, deberás dividir tus ingresos durante un periodo de tiempo concreto dividido entre el total de días (recuerda, solo los días en que hayas alquilado la vivienda).
Cómo incrementar la tarifa promedio diaria
No es ningún secreto que la gestión de un alquiler vacacional conlleva muchos costes. Cuando los gastos se acumulan, aumentar tus ingresos (y con ello la tarifa promedio diaria) es la mejor forma de equilibrar los costes.
Para hacerlo, deberás estar constantemente mejorando aspectos de tu negocio. A continuación te dejamos algunos consejos para conseguirlo:
1. Mejora tu imagen de marca
La percepción que tus clientes tengan de tu negocio se conoce como imagen de marca. Se trata de aquellas sensaciones y personalidad que transmites a tus huéspedes.
¿Cómo puedes mejorar tu imagen de marca? Estas son algunas ideas:
- Analiza tu audiencia y competidores
- Cambia el nombre del negocio
- Cambia el eslogan
- Modifica la imagen de marca (aquí incluimos logotipo, colores, tipografía…)
- Involúcrate más en las redes sociales y conecta con tu audiencia
Una vez hayas encontrado la estrategia que más se ajuste a tu negocio, asegúrate que todo tu equipo tenga la misma visión y entienda el nuevo concepto que quieres crear. Cuanto mejor te posiciones, ¡más fácil – y aceptable – será aumentar tus tarifas!
2. Elige el precio correcto
El precio juega un papel muy importante en tu tarifa diaria promedio. Si tus precios resultan muy altos para tus potenciales huéspedes, no los atraerás. Si, por el contrario, son demasiado bajos, obtendrás más reservas, pero los beneficios que obtengas y la tarifa diaria promedio diaria no será la ideal.
Encontrar el precio adecuado para tu alquiler vacacional puede ser un proceso complicado si no sabes qué factores tener en cuenta. Puedes empezar por analizar los gastos, los precios de la competencia o las tarifas de ocupación a lo largo de las diferentes temporadas.
Te recomendamos usar precios dinámicos para ayudar a optimizar tus tarifas y aumentar los beneficios. El truco está en ser flexible con los precios, ya que la demanda sube y baja durante ciertos periodos o días del año.
3. Mejora la experiencia de tus huéspedes
Mejorar la experiencia de los huéspedes puede hacerse de muchas maneras: mejorando la comunicación, ofreciendo información y servicios útiles, preparando una cesta de bienvenida o proporcionando una experiencia de alquiler vacacional única y personalizada. Cuanto más contentos estén tus huéspedes, más probable será que vuelvan en un futuro y te recomienden a sus amigos y familiares. ¿El resultado? ¡Más reservas y una tarifa diaria promedio más alta!
4. Ofrece servicios extra
En ocasiones, muchos propietarios de alquileres vacacionales pasan por alto una de las mayores fuentes de ingresos que puede haber: ¡las ventas adicionales! Ofrecer servicios extra es una técnica para hacer pagar a los huéspedes un precio superior por servicios que mejorarán notablemente su experiencia en la vivienda. Esto no solo permite a tus huéspedes mejorar su estancia, sino que también aumenta significativamente tus ingresos.
Estos son algunos de los servicios adicionales por los cuales los huéspedes están dispuestos a pagar un suplemento económico:
- Early check-in y late check-outs (es decir, entrar antes o salir más tarde)
- Recogida en el aeropuerto o tener transporte durante su estancia
- Guarda equipaje
- Una cesta de cumpleaños
- Tours locales
- Comida a domicilio
¡Y mucho más! Piensa en los servicios que podrías vender en tu negocio en función de tu localización y el interés de tus potenciales huéspedes ¡e impleméntalos!
5. No quites el ojo a tus competidores
Controlar a tus competidores siempre es útil, pero cuando se trata de las tarifas diarias promedio, es esencial saber qué están haciendo los negocios similares al tuyo. Imagínate que tus precios son más bajos que los de tus competidores, pero tus valoraciones son más altas: ¡sería una señal clara de que tal vez valdría la pena revisar tu estrategia de precios!
6. Ofrece descuentos
Gestionar descuentos puede ser complicado, pero si lo haces correctamente, podrás atraer muchos huéspedes nuevos e incrementar tus ingresos. Ya sea si estás considerando ofrecer descuentos por estancias prolongadas o promociones durante la temporada baja, construye una estrategia y considera todas las opciones antes de dar el paso.
7. Crea tu propia página web para alquiler vacacional
Los beneficios de tener tu propio sitio web de alquileres vacacionales son interminables, pero lo que más destaca es la posibilidad de aceptar reservas directas. Al no tener que pagar comisiones adicionales que cobran la mayoría de plataformas de anuncios, podrás aumentar tu tarifa media diaria en poco tiempo. Por si fuera poco, la creación de una página web de alquileres vacacionales también te permitirá tener un mayor control de tu negocio y aumentar tu credibilidad y reputación online.
Además, puedes hacer uso de un channel manager para sincronizar automáticamente tus calendarios y tarifas de los diferentes canales externos (como Airbnb o Booking); podrás olvidarte de actualizar manualmente tus calendarios, ¡y reducirás al mínimo el riesgo de errores humanos!
Qué debes tener en cuenta
Para finalizar te recordamos que las tarifas diarias promedio (ADR) no incluyen las habitaciones ocupadas por el personal, las habitaciones vacías o canceladas.
Si bien este cálculo es muy útil para la gestión de tu propiedad, también es importante vigilar otros indicadores como los ingresos por habitaciones disponibles (RevPar, es decir, ‘revenue per available room’) y el índice de ocupación para tener una visión más completa de tu negocio y actuar en consecuencia.
