En train de lire :
Achat de location saisonnière : logement neuf vs logement ancien
Investir dans un logement ancien ou neuf

Achat de location saisonnière : logement neuf vs logement ancien

Vous souhaitez acheter un logement dans l’objectif de la faire louer. Vous vous demandez alors où investir de tel sorte à percevoir les meilleurs revenus possible et de constituer votre patrimoine.

Devrais-je plutôt investir dans un logement neuf ou un logement ancien ? Quelle est la différence et quels sont les pour et les contres de chacun ? Quel choix me garantit la meilleure rentabilité immobilière possible ? 

Lisez cet article comparatif et libre à vous de choisir ce qu’il pourrait y avoir de mieux à investir entre un logement neuf et ancien, pour votre future ou nouvelle activité.

Avant de commencer votre lecture, n’oubliez pas qu’une fois votre location saisonnière acquise, il est important d’établir son Business Plan.

Pour que vous ne loupiez rien et pour que vous commencez votre activité de manière efficace et voir votre entreprise de location de vacances réussir, nous vous offrons ce guide gratuit pour construire votre Business Plan.

Eh oui, vous avez bien lu, un cadeau gratuit !

 

Comment définir si un logement est neuf ou ancien ?

Lorsqu’on parle de logement neuf, on parle d’un logement qui a été achevé depuis moins de 5 ans et qui n’a été habité durant cette période. En effet, un bien neuf est un bien qui n’a pas encore eu de première mutation enregistrée auprès d’un notaire dans ces 5 années.

Un logement ancien, peu importe le type d’habitation (appartement, villa, duplex, …) est un logement qui a déjà fait l’objet d’une première utilisation. Dans certains cas, un logement ancien dispose déjà des commodités nécessaires tandis qu’un nouveau logement nécessite probablement d’en acheter.

En général, un logement ancien a au moins 20 ans mais il n’y a pas d’âge précis pour définir si un logement est ancien ou non. Mais selon les politiques fiscales, les biens immobiliers ayant plus de 5 ans sont définient comme anciens.

Ainsi, avant de décider d’acheter un bien immobilier pour en faire une jolie location de vacances, repérez d’abord si c’est un logement neuf ou ancien et pesez le pour et le contre avant d’acheter votre logement.

Maintenant, nous allons vous parler des différents avantages et inconvénients d’investir dans un logement neuf ou dans un logement ancien pour que vous puissiez trouver le meilleur rapport qualité-prix de logement.

Logement neuf vs logement ancien

Les coûts

Des taux de frais de notaire différents ?

Les frais de notaire et les droits de mutation autrement dit, les droits d’enregistrement de votre logement, sont moins élevé lorsque vous achetez un logement neuf. En effet, le montant de la transaction pour un logement ancien est de 6 à 8 % contre 2 à 4 % dans le cas d’un logement neuf.

Des charges courantes identiques ?

Les logements neufs étant construits sous des normes techniques de sécurité (installation électrique, eau, gaz…) et d’isolation thermique stricte et écologique, vous verrez que votre facture énergétique est beaucoup plus légère en comparaison d’un logement ancien.

En effet, pour les habitations anciennes, les isolations thermiques et phoniques et les installations d’électricité et de gaz sont en général assez médiocres. Des travaux de rénovations seraient alors nécessaire si vous ne souhaitez pas avoir des plaintes ou de commentaires négatifs de la part de vos futurs locataires.

En tant que propriétaire et selon la loi, vous êtes dans l’obligation de fournir un hébergement sous conditions d’habitabilité irréprochables.

Note : Le propriétaire est en obligation de fournir non seulement un logement propre et viable, mais doit également s’assurer que son logement soit décent et conformes au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Qui a un prix d’achat plus élevé ?

La réponse est….le logement neuf !

Son prix d’acquisition est plus onéreux que celui d’un logement ancien mais en contrepartie, vous avez moins de travaux à faire.
Un bien immobilier neuf dispose d’un prix plus élevé de 15 à 20 % qu’un logement ancien. Mais cet écart est justifié par plusieurs éléments :

  • Dispose de parkings systématiquement : qui sont comprises dans le prix d’achat de votre bien immobilier
  • Dispose de garanties biennales et décennales : vous bénéficiez d’une assurance d’indemnisation en cas de préjudice suite à la livraison de votre bien immobilier.
  • Construit selon des normes récentes : le logement neuf vous exonère de tous travaux durant 10 à 20 ans.

Note : Comme les logements anciens s’achètent 15 à 20 % moins chers que les logements neufs, vous amortirez votre prix d’acquisition beaucoup plus vite. Néanmoins, si vous avez beaucoup de travaux à faire, vous ne pourrez pas faire de grandes économies.

La durée d’acquisition

Qui a une plus longue durée d’acquisition ?

On vous laisse deviner. À votre avis lequel des deux cas aurait-il une plus longue durée d’acquisition ?

Logement neuf
En moyenne, un logement neuf prend entre 18 et 24 mois avant de pouvoir l’acquérir officiellement. Cela veut dire qu’avant de pouvoir devenir propriétaire de ce bien, vous aurez déjà avancé un certain montant de son prix sans percevoir de loyer durant cette période.

Vous êtes plutôt pressé et vous vous demandez pourquoi ça prendrait autant de temps ? Généralement, les locations neuves ont étés construites sur plans puis réservés avant même le début de sa construction. Et comme elles ont été construites sous des normes de sécurité strictes et écologiques, cela prend également un certain temps de vérification.

Par ailleurs, vous disposez de la loi Pinel pour les locations neuves vous donnant l’avantage du crédit d’impôts. Pour ce faire, il faudra s’assurer que le montant du loyer que vous fixerez sera plafonné et raisonnable par rapport au prix du marché.

Logement ancien
Tandis que dans le cas du logement ancien, vous n’attendez que 2 à 3 mois suivant la signature du compromis de vente et après avoir été chez le notaire, avant de recevoir les clefs de votre future demeure.

Note : Sauf si le maire de votre commune ne vous l’accorde, l’achat d’une location neuve vous exonère de la taxe foncière durant les deux premières années suivant l’acquisition.

Le cadre de vie

Vous préférez centre-ville ou plutôt périphérie des villes ?

En fonction de si vous préférez louer en centre-ville ou plutôt dans les périphéries des villes, vous devrez prendre en compte le cadre de vie des locations neuves et anciennes.

En effet, les logements neufs se trouvent souvent en périphérie des villes puisqu’il s’agit de nouvelle construction sur des terrains disponible contrairement en centre-ville où il n’y a que très rarement d’espace vacant.

Tandis que les logements anciens se situent en centre-ville et y coexiste depuis un moment. C’est pourquoi il est important de prendre en compte le cadre de vie que vous souhaitez avoir pour vos futurs locataires afin de savoir où investir.

Donc si vous souhaitez investir dans un appartement en centre-ville d’une grande agglomération comme Paris, vous trouverez pas mal de logement ancien et vous ne serez pas restreint en terme d’emplacement géographique. Mais si vous souhaitez une location de vacances calme avec moins de circulation automobile et loin du centre-ville, vous trouverez surement un logement neuf et sympa en lisière de la zone urbaine.

Note : Vous pouvez créer un déficit foncier pour réduire vos impôts. Il vous permet d’investir dans un logement ancien nécessitant des travaux tout en bénéficiant d’un abattement fiscal sur vos revenus fonciers.

Qui est le plus écologique ?

Comme dit précédemment, les logements neufs sont énergivores puisqu’ils sont obligatoirement construits sous des normes strictes de sécurité et respectant l’environnement. Alors que les habitations plus anciennes ont été réalisées sous des normes qui datent depuis un moment et dont les installations existantes sont probablement obsolètes.

Et du coup, le parking est compris ?

De même, comme dit précédemment, un logement neuf est quasi systématiquement livré d’une voire de deux places de parking ce qui n’est souvent pas le cas pour les anciens logements. Bien évidemment, cela est normalement compris dans le prix total de votre acquisition.

La fiscalité

Quels sont les avantages fiscaux de chacun ?

Si vous devenez propriétaire d’un logement neuf, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt selon la loi Pinel.

Si vous êtes maître d’un logement ancien, vous bénéficiez de certaines aides financières et fiscales avantageuses en faveur des rénovations du parc immobilier ancien.

Parmi ces aides vous trouverez :

  • Le dispositif Pinel
  • Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
  • Les subventions de l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH) pour des travaux de rénovation

Le dispositif Pinel s’applique-t-il dans les deux cas ?

Le dispositif Pinel est une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 2015 qui offre la possibilité de réduire l’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif.

Le dispositif Pinel peut s’appliquer à un logement ancien s’il est en vue d’être réhabilité ou s’il s’agit d’un local commercial ou transformé dans le but d’être habité.

Et le PTZ (Prêt à Taux Zéro) concerne quel type de logement ?

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt offert par l’État afin de vous assister dans une partie de l’achat de votre bien. Cela s’applique évidemment pour les logements neufs, sous conditions de ressources et, si et seulement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années.

Ce prêt est également accordé en cas d’un achat de bien immobilier ancien pour la mise aux normes thermiques (ne concerne pas les logements neufs)  sous conditions de :

  • rénovation post-achat
  • transformation d’un local neuf ou ancien, en logement
  • travaux (création de surfaces habitables supplémentaires, ou des travaux pour le rendre plus écologique) représentant 25 % du coût total de l’opération.

Et la TVA alors ?

Le prix d’acquisition d’une location de vacances neuve que vous voyez affichée, comprend 20 % de TVA que vous devrez payer. Le promoteur va encaisser cette TVA puis la restitue intégralement à l’État.

Le prix d’un logement de vacances ancien, quant à lui, ne comprend pas de TVA.

Et voilà, vous avez tout ce qu’il faut savoir avant de décider d’investir dans une location saisonnière neuve ou ancienne. Pesez bien le pour et le contre, comparez les meilleures offres et pensez à la potentialité que peut apporter votre location de vacances sur le long terme lorsqu’il sera loué par vos futurs visiteurs. Et vous, dans quel type de location saionnière allez vous investir ? Laissez nous en commentaire ce que vous pensez ci-dessous.

Prêt à accepter plus de réservations directes ?

Sans frais de configuration ni de carte de crédit requise. Aucune obligation. Essayez Lodgify gratuitement pendant 7 jours.

Plus d'articles
101 manières pour augmenter le trafic de votre site web de location saisonnière