Vous avez un projet d’achat immobilier pour le mettre en location saisonnière ? Vous pouvez choisir d’investir dans une propriété neuve ou dans une propriété ancienne qui nécessite bien souvent des rénovations. Quel choix faire pour obtenir la meilleure rentabilité immobilière possible ? On fait le point dans cet article.
Comment définir si un logement est neuf ou ancien ?
Lorsqu’on parle de logement neuf, on parle d’un logement qui a été achevé depuis moins de 5 ans et qui n’a été habité durant cette période. En effet, un bien neuf est un bien qui n’a pas encore eu de première mutation enregistrée auprès d’un notaire dans ces 5 années.
Un logement ancien, peu importe le type d’habitation (appartement, villa, duplex, …) est un logement qui a déjà fait l’objet d’une première utilisation. Dans certains cas, un logement ancien dispose déjà des commodités nécessaires tandis qu’un nouveau logement nécessite probablement d’en acheter.
En général, un logement ancien a au moins 20 ans mais il n’y a pas d’âge précis pour définir si un logement est ancien ou non. Mais selon les politiques fiscales, les biens immobiliers ayant plus de 5 ans sont définis comme anciens.
Ainsi, avant de décider d’acheter un bien immobilier pour en faire une jolie location de vacances, repérez d’abord si c’est un logement neuf ou ancien et pesez le pour et le contre avant d’acheter votre logement.
Maintenant, nous allons vous parler des différents avantages et inconvénients d’investir dans un logement neuf ou dans un logement ancien pour que vous puissiez trouver le meilleur rapport qualité-prix de logement.
Neuf ou à rénover : le nombre de biens disponibles
Le premier avantage à investir dans l’ancien est le choix. En effet, acheter un bien ancien signifie que l’appartement ou la maison a déjà fait l’objet d’une mutation : une vente, une succession, une donation par son premier propriétaire. Aussi, le nombre de logements anciens est supérieur aux nombre de logements neufs.
De plus, ces biens sont souvent concentrés dans les centres-villes. Il est en effet plus rare de voir des programmes immobiliers neufs sortir de terre en plein centre-ville. Or, la localisation est un critère important lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier. Le centre-ville peut ainsi apporter de nombreux avantages pour de la location saisonnière ciblant des vacanciers ou même des professionnels en déplacement.
Aussi, renseignez-vous bien sur l’emplacement avant de vous lancer dans votre projet et sur la demande locative. Souvent, les lieux les plus recherchés sont les grandes villes, les stations balnéaires, les stations de montagne ou à la campagne. Afin de ne pas passer à côté de biens correspondant à vos critères, vous pouvez vous créer une alerte mail sur les annonces immobilières en ligne en remplissant l’ensemble des caractéristiques recherchées.
Le prix à l’achat
Le prix d’achat dans le neuf peut être jusqu’à 30% plus cher que dans l’ancien. Cela comprend notamment une TVA de 20% qui s’applique sur les travaux de construction dans le neuf.
Son prix d’acquisition est en effet plus onéreux que celui d’un logement ancien mais en contrepartie, vous avez moins de travaux à faire. Cet écart de prix est justifié par plusieurs éléments :
- Dispose de parkings systématiquement : qui sont comprises dans le prix d’achat de votre bien immobilier
- Dispose de garanties biennales et décennales : vous bénéficiez d’une assurance d’indemnisation en cas de préjudice suite à la livraison de votre bien immobilier.
- Construit selon des normes récentes : le logement neuf vous exonère de tous travaux durant 10 à 20 ans.
A noter que, Comme les logements anciens s’achètent 20 à 30 % moins chers que les logements neufs, vous amortirez votre prix d’acquisition beaucoup plus vite. Néanmoins, si vous avez beaucoup de travaux à faire, vous ne pourrez pas faire de grandes économies.
Néanmoins, si les biens anciens présentent souvent un prix à l’achat moins élevé que les biens neufs, cela peut varier en fonction de l’emplacement. En effet, certaines localisations font grimper les prix du fait de la rareté des biens.
Les travaux de rénovation
Au-delà du prix d’achat de votre bien, il est important de regarder les coûts que celui-ci va générer sur le moyen et long terme. En effet, si le prix d’un bien ancien est souvent moins élevé à l’achat, il est possible que l’appartement ou la maison nécessite un rafraîchissement, voire des travaux de rénovation plus conséquents.
Le bien n’est pas toujours conforme aux dernières normes de construction et est bien souvent très énergivore. Ces travaux, assez conséquents nécessitent un budget qui doit être anticipé. Néanmoins, la rénovation signifie aussi que votre bien sera unique et à votre image. Il ne ressemblera à aucun autre et bénéficiera du charme de l’ancien. De plus, vous pouvez bénéficier de certaines aides de l’Etat en ce qui concerne la rénovation énergétique de votre bien.
Si vous optez pour un logement neuf, en revanche, les dépenses de long terme se révèlent moins élevées. En effet, acheter neuf signifie que votre logement respecte les dernières normes en vigueur concernant l’isolation, le chauffage, l’électricité… Ainsi, si celui-ci n’est pas chargé d’histoire comme un bien ancien, il est en revanche souvent plus écologique en respectant toutes les normes en vigueur et notamment les normes de performance énergétique.
Il est essentiel d’anticiper le plus précisément possible l’ensemble de vos dépenses pour calculer votre rentabilité locative sur votre coût d’acquisition global. Veillez également à calculer le temps des travaux pour que ceux-ci n’empiètent pas sur la période où vous souhaitez louer votre bien, comme l’été par exemple.
La durée d’acquisition
La durée d’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien est plus courte que lorsque vous décidez d’acheter un bien neuf. En effet, le processus de vente pour un bien ancien est souvent de 3 mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique. Vous pouvez ensuite ajouter à cela le temps de travaux estimé si vous devez ou souhaitez le rénover.
Même si les travaux de rénovation sont conséquents et rallongent de quelques mois la possibilité de la mettre en location, acheter dans le neuf prendra certainement plus de temps. En effet, cela signifie souvent acheter en VEFA, la vente en l’état futur d’achèvement. Vous achetez alors sur plan et devez attendre plus d’un an avant de voir votre bien sortir de terre.
Les frais de notaire
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier neuf, les frais de notaire seront moins élevés que dans l’ancien. En effet, les frais de notaire sont compris entre 2% et 3% du prix du bien dans le neuf contre 7% à 8% du prix du bien dans l’ancien.
Pourquoi une telle différence ? Les droits de mutation sont beaucoup moins élevés dans le neuf. En effet, la taxe de publicité foncière dans le neuf s’élève à 0,7% contre 5% environ dans l’ancien.
A noter que votre logement est considéré comme neuf s’il a été construit il y a moins de 5 ans ou qu’il a fait l’objet de certains travaux limitativement énumérés par la loi, et n’a jamais été revendu par le premier propriétaire. Si ce n’est pas le cas, ce sont les frais de notaire dans l’ancien qui seront pris en compte.
La fiscalité
Si vous devenez propriétaire d’un logement neuf, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt selon la loi Pinel.
Si vous êtes maître d’un logement ancien, vous bénéficiez de certaines aides financières et fiscales avantageuses en faveur des rénovations du parc immobilier ancien.
Parmi ces aides vous trouverez :
- Le dispositif Pinel : une disposition du code général des impôts français introduite par la loi de finances 2015, qui offre la possibilité de réduire l’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif. Il peut s’appliquer à un logement ancien s’il est en vue d’être réhabilité ou s’il s’agit d’un local commercial ou transformé dans le but d’être habité.
- Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : prêt offert par l’État afin de vous assister dans une partie de l’achat de votre bien. Cela s’applique évidemment pour les logements neufs, sous conditions de ressources et, si et seulement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Ce prêt est également accordé en cas d’un achat de bien immobilier ancien pour la mise aux normes thermiques (ne concerne pas les logements neufs) sous certaines conditions.
- Les subventions de l’Agence nationale de l’Habitat (ANAH) pour des travaux de rénovation.
Conclusion : neuf ou ancien, quelle est la meilleure option ?
Finalement, le choix d’investir dans le neuf ou l’ancien dépend de vos critères et de vos capacités financières. Avant de vous lancer dans un projet, pensez à anticiper chaque coût pour calculer la rentabilité de votre investissement. Par ailleurs, si vous envisagez de bénéficier d’avantages fiscaux à l’achat de votre bien ou en effectuant des rénovations, veillez à bien regarder les conditions.
En effet, les avantages fiscaux proposés pour de l’investissement locatif concernent souvent la location longue durée et non saisonnière. Néanmoins, sachez que vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse par la suite, puisque la location saisonnière permet d’accéder au statut de loueur en meublé. Vous bénéficierez alors d’un abattement fiscal supérieur à celui d’une location vide.
