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Louer sur Airbnb à Paris : êtes-vous dans la légalité ?

Louer sur Airbnb à Paris : êtes-vous dans la légalité ?

Avec plus de 88 000 hébergements listés sur Airbnb pour Paris intra-muros, la capitale est l’une des destinations phare du tourisme locatif. Et si les voyageurs ne semblent pas s’en plaindre, les Parisiens, eux, ont de plus en plus de mal à se loger. C’est en tout cas ce qu’affirme la mairie de Paris, avançant même que près de 20 000 logements auraient été perdus en l’espace d’à peine 5 ans, transformés en meublés touristiques et loués en permanence. 

De plus, Paris a enregistré 47 millions de visiteurs. Avec un chiffre aussi important, nous comprenons que Paris vit une pénurie de logements depuis plusieurs années.


De ce fait, la location abusive a eu pour conséquence de diminuer le parc locatif à titre de résidence principale pour les habitants de la ville. L’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, annonce qu’il était illégale de louer votre logement parisien sur Airbnb sauf si certaines règles sont respectées et appliquées.

Afin de freiner cette tendance et lutter contre les locations touristiques illégales, Paris a ainsi renforcé son arsenal juridique. Mais, en tant que propriétaire d’un meublé de tourisme, vous vous demandez peut-être si vous êtes toujours dans la légalité. Lodgify vous aide à y voir plus clair et vous donne des dans le processus de location saisonnière sur Airbnb.

Qu’est-ce qu’une location Airbnb à Paris ?

Nous pouvons définir un meublé de tourisme Airbnb comme toutes les locations Airbnb, mises en place par des professionnels ou des particuliers.

Attention ! Il faut savoir que le meublé de tourisme ne s’agit néanmoins pas de location d’une chambre privée de votre logement (que ça soit votre résidence principale ou secondaire) ou une chambre d’hôte, car comme précisé par la loi ELAN N°2018-1021 article 145 :

“…les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” – Article L324-1-1 du Code du Tourisme.

location Airbnb à Paris

Ainsi, un meublé de tourisme est un logement équipé mise en place par des particuliers ou des professionnels de la location saisonnière, pour louer durant les vacances sur une courte durée (de type Airbnb, Abritel, etc).  Donc vous pouvez louer une chambre dans votre résidence principale sans limitation de durée (365 jours par an par exemple).

Louer son Airbnb à Paris : point sur la législation

Parmi les nouveaux moyens législatifs adoptés par la ville de Paris, l’obligation pour tout loueur de meublé touristique d’enregistrer son logement auprès de la mairie et d’afficher son numéro d’enregistrement sur l’annonce vise à s’assurer que les propriétaires ne dépassent pas la durée limite légale de location de 120 jours par an pour les résidences principales.

D’autre part, la loi ELAN (loi évolution du logement et aménagement numérique), présentée en Conseil des ministres le 4 avril 2018 devrait être votée au Parlement au cours du mois de septembre. Cette loi prévoit notamment d’obliger les loueurs à transmettre à la commune (si elle en fait la demande) le décompte du nombre de nuitées louées au cours de l’année.

La loi ELAN comporte également un renforcement des sanctions en cas de manquement des loueurs à leurs obligations ainsi que de nouvelles amendes pour les plateformes.

Comment gérer votre location saisonnière Airbnb de manière totalement légale ?

Pour aider les propriétaires à louer leur logement de manière 100% légale, la mairie de Paris a mis en ligne un guide pratique détaillant les différents critères à respecter. En voici un résumé, bonne lecture !

Légalité location Airbnb Paris

Si vous souhaitez louer votre résidence principale

Vous pouvez louer votre résidence principale dans la limite de 120 jours par an. Vous devrez dans ce cas simplement enregistrer votre logement auprès de la mairie et publier votre numéro d’enregistrement sur votre annonce si vous utilisez un site comme Airbnb ou directement sur votre site web si vous en possédez un.

Vous devrez également vous acquitter de la taxe de séjour que vous pourrez facilement obtenir en multipliant la base d’imposition par le taux de l’impôt.

Si vous souhaitez louer un logement qui n’est pas votre résidence principale

Pour louer un logement qui ne correspond pas à votre résidence principale, vous devrez tout d’abord obtenir auprès de la mairie de Paris, une autorisation de changement d’usage avec compensation.

Vous devrez ensuite procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier puis enregistrer la location saisonnière auprès de la mairie. Comme dans le cas précédent, vous devrez ensuite publier ce numéro sur votre annonce ou sur votre site web et payer la taxe de séjour.

Les obligations fiscales des propriétaires

Au-delà de ces obligations légales, des obligations fiscales s’ajoutent pour les loueurs puisque les revenus liés à une activité de location saisonnière sont imposables et doivent donc être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus.

Le Ministère de l’Économie précise tout de même dans sa fiche pratique que “les locations saisonnières d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale qui n’excèdent pas 760 € par an sont exonérées et ne sont pas à déclarer à l’impôt sur le revenu”.

​​De quoi s’agit la réglementation Airbnb ?

La réglementation Airbnb est un ensemble de règles et de dispositions légales qui s’applique aux locations saisonnières ou plus précisément aux “meublés de tourisme”.

Quelles sont les principales règles à respecter sur Airbnb ?

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Le principe de départ

Ce principe permet à tout individus de louer sa résidence principale en toute liberté sur le court terme ( en respectant les 120 jours / an max). Vous n’avez ainsi pas besoin de demande d’autorisation, de permis, de déclaration ni de changement d’usage.

Mais en réalité, comme montré dans le tableau précédent, des exceptions s’applique en fonction du nombre d’habitant et selon si c’est votre résidence principale ou secondaire.

Le nombre d’habitant

Si votre location est dans une commune de plus de 200 000 habitants

Vous comme tout le monde, avez la possibilité de mettre en location votre résidence principale à condition que :

  • Vous de dépassez pas les 120 jours/an
  • De disposer d’un numéro d’enregistrement fourni par la mairie de votre commune correspondante

Si votre location est dans une commune de moins de 200 000 habitants

Le principe de départ s’applique tout en respectant les 120 jours/an maximum. Pas de déclaration à faire.

Mais ce n’est pas tout, un autre critère s’applique sur les règles de la location meublé touristique qui sont également celles de la réglementation Airbnb : la résidence principale et secondaire.

Les exceptions de la résidence principale et secondaire

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Selon la l’article 2 de la loi de 89, une résidence principale est “comme un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »

Autrement dit, votre location saisonnière en tant que résidence principale doit être occupé plus de 8 mois par an et donc loué moins de 120 jours (soit 4 mois).

La déclaration devient obligatoire que si vous dépassez les 120 jours par an. Sinon, vous pouvez librement louer votre résidence principale sans déclaration à condition que vous respectez 120 jours par an maximum.

Quels sont les risques en cas d’infraction à la législation ?

Il est extrêmement important de vérifier votre législation locale , des réglementations de votre commune avant de publier toute annonce sur Airbnb.

Risques et sanctions pour le propriétaire de location meublé touristique

Vous risquez une peine d’amende allant jusqu’à 5 000 euros si vous ne déclarez pas votre annonce avant la mise en ligne de ce dernier et que vous n’obtenez donc pas de numéro d’enregistrement,

Par ailleurs, vous devrez également fournir les informations exigées par les mairies concernant le nombre de jours loués par mois ou par an, sous peine de risquer une amende de 10 000 euros.

Risques et sanctions pour les plateformes d’annonces en ligne

Quant aux plateformes de location de meublés touristiques tel que Airbnb, ont l’obligation de contrôler la situation du loueur et permettre aux communes correspondantes de contrôler leurs données (via la transmission du nombre de jours loués), sous peine d’amendes allant de 12 500 euros (pour toute annonce sans numéro d’enregistrement) à 50 000 euros (pour tout logement dont le décompte de nuitée n’a pas été transmise).

Des amendes record pour les propriétaires de locations saisonnières à Paris

Au 15 août 2018, la mairie de Paris annonçait avoir déjà infligé 1,38 million d’euros d’amendes liées à des locations de meublés touristiques illégales, soit plus que sur l’ensemble de l’année 2017. Au total, 111 logements sont concernés, mais il s’agit essentiellement de multipropriétaires qui exercent illégalement leur activité sur Airbnb.

Ce record en matière de sanctions indique d’une part un engouement de plus en plus important pour ce type de logements, et d’autre part un renforcement du dispositif de lutte contre les locations illégales ou des escroquries dans la capitale.

Nos conseils pour louer correctement sur Airbnb à Paris 

Bien que la location Airbnb à Paris soient plus polyvalentes que la location immobilière sur le long terme, vous devez être conscient des nuances juridiques qui varient selon la ville et la durée de la location. Il faudra alors se demander : quelles sont les contraintes imposées par la loi sur la location de vacances ? Quelles sont les réglementations en location saisonnière à connaître ? Et comment les appliquer ?

Fournir un hébergement Airbnb décent 

Superficie minimale

Un bien pour une location saisonnière doit au minimum faire 9m carrés et 20m cubes de volume. Il est donc important de mesurer la superficie habitable de votre location saisonnière.

En effet, selon le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent, une location de vacances décente doit disposer d’au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2,20 m.

Par ailleurs, vous devrez disposer également de diagnostics immobiliers afin d’évaluer la performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de la chaudière, le constat des installations en eau potable et d’évacuation des eaux ménagères, etc.

Les équipements Airbnb

La location saisonnière est également appelée meublé de tourisme dans la mesure où le bien loué doit être aménagé de manière à ce que les locataires puissent y vivre dans des conditions convenables et donc des équipements minimum. Cela comprend la literie, un réfrigérateur, des rangements, des plaques de cuisson, etc.

Les équipements Airbnb

Fournir des articles de toilette à vos visiteurs est un bon début, mais ce n’est pas suffisant. Ils ont l’intention de passer un moment fantastique, alors assurez-vous que chaque détail de leur séjour est génial. Alors vérifiez que vous mettez à disposition les installations, les équipements et les services nécessaires qui épateront vos visiteurs et distingueront votre location de vacances.

Le paiement par acompte sur Airbnb

Vous avez le droit de demander un acompte sur Airbnb lors d’une réservation. Il faut savoir que la somme ne peut pas dépasser le quart du prix total si le bien est loué par le biais d’un agent immobilier. En fonction de la qualification donnée par les parties, il y aura ou non possibilité de sortir du contrat pour l’une ou l’autre partie :

  • L’acompte : que le locataire décide ou non de poursuivre le contrat, il perd l’acompte. En effet, il n’y a pas de faculté de sortir du contrat pour l’une ou l’autre partie. Si le locataire décide de ne pas exécuter le contrat, le loueur peut demander l’exécution forcée du contrat ainsi que des dommages et intérêts.
  • Les arrhes : l’une ou l’autre partie au contrat peut décider de ne pas le poursuivre. Le loueur conserve les arrhes si le locataire renonce à la location, en revanche, il doit rembourser le double du montant des arrhes au locataire si c’est lui qui renonce à la location.

Les prix de la nuitée Airbnb

La question des tarifs appliqués pour la location du logement n’est pas abordée par la loi sur les locations saisonnières. Chacun est libre de fixer ses propres tarifs. Les bailleurs peuvent aussi modifier leur prix selon la saisonnalité et le nombre d’occupants. Si rien ne justifie une telle pratique, rien ne l’interdit non plus, car le prix n’est pas la contrepartie d’un service rendu, mais de la mise à disposition d’un logement.

Bon à savoir : certains sites de location demandent au locataire de signer un document attestant qu’il pratique des tarifs équitables, mais la loi ne l’exige pas.

Pour récapituler,  la facture de la location saisonnière comprend :

  • Un prix correspondant au loyer (à la nuitée), il est déterminé librement mais il doit être indiqué sur le contrat.
  • Il comprend généralement le loyer et les charges.
  • Dans certaines communes, les mairies ont aussi imposé une taxe de séjour. Cette dernière est souvent incluse dans le prix du contrat.
  • En outre, un dépôt de garantie peut également être demandé par le loueur.

Par conséquent, avant de commencer toute location Airbnb à Paris, que vous soyez un propriétaire, un locataire ou un intermédiaire, vous devez examiner attentivement tous les éléments de la législation présentés ici.

Si la Mairie de Paris est de plus en plus ferme dans sa lutte contre les locations saisonnières illégales, c’est surtout contre les professionnels déguisés en amateurs qu’elle vise. Si vous respectez les obligations d’enregistrement et les durées maximales de location annuelles, vous pouvez continuer à louer votre logement sans vous inquiéter


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