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Louer sur Airbnb à Paris : êtes-vous dans la légalité ? (2024)

Louer sur Airbnb à Paris : êtes-vous dans la légalité ? (2024)

Avec ses rues pavées, ses monuments emblématiques et sa cuisine de bistrots, Paris est depuis longtemps une destination de rêve pour les voyageurs du monde entier. En 2022, elle se classait en tête des villes les plus visitées au monde avec plus de 44 millions de touristes.

Avec environ 43.000 hébergements de location touristique déclarés auprès de la Mairie de Paris et 88.000 hébergements en île de France sur la plateforme Airbnb, la capitale est une destination phare et les logements de type “Airbnb” y sont nombreux.

Si les voyageurs ne semblent pas s’en plaindre, les Parisiens, eux, ne sont pas du même avis. Depuis plusieurs années, la Ville de Paris fait la chasse aux meublés de tourisme qui sont dans l’illégalité voire même fait la guerre aux Airbnb à coup de mesures restrictives et de lois sur la location courte durée dans la capitale. 

Alors que Paris se prépare à accueillir les Jeux Olympiques en 2024, il est plus important que jamais de comprendre les lois et les réglementations entourant la location Airbnb dans la ville Lumière. Si vous disposez d’une location saisonnière à Paris et que vous avez du mal à savoir dans quelles mesures vous pouvez louer votre hébergement, nous vous rappelons toutes les mesures qui encadrent les locations Airbnb à Paris dans notre article. Nous verrons aussi s’il est judicieux de louer votre hébergement pendant les Jeux Olympiques de 2024. Bonne lecture !


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Une location Airbnb à Paris, c’est quoi ?

Aux yeux de la loi française, une location Airbnb à Paris et dans tout autre ville est considérée comme une location de logement meublé touristique. Cela s’applique à la location de logements entiers ou de chambres au sein d’une résidence principale ou secondaire à des voyageurs pour des séjours de courte durée, généralement de quelques jours à quelques semaines. 

Cela est défini ainsi par le Code du tourisme : “Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.”

La location de chambres est également possible sur Airbnb, c’était en effet ce qu’offrait la plateforme à ces débuts : la location de chambres privées chez l’habitant. Il ne s’agit pas dans ce cas d’une location de meublé touristique à proprement parler car il s’agit de la location partielle de votre hébergement. 

Résidence principale VS résidence secondaire

La législation française distingue entre la location de sa résidence principale et la location de sa résidence secondaire ou d’un logement dédié exclusivement à la location saisonnière :

Location de résidence principale : Si vous louez votre résidence principale (c’est-à-dire le logement que vous habitez la majeure partie de l’année), vous êtes soumis à des règles spécifiques. La location est limitée à 120 jours par an, sauf si vous obtenez une autorisation de changement d’usage (ce que nous verrons plus tard dans cet article), ce qui est de plus en plus difficile à obtenir.

Une résidence principale est selon la Ville de Paris, “La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an au sens du Code de la construction et de l’habitation et s’entend, d’une manière générale, comme le logement où l’on réside habituellement (…).” 

Location de résidence secondaire ou logement dédié : Pour les résidences secondaires ou les logements exclusivement destinés à la location saisonnière, il n’y a pas de limite de jours de location, mais vous devez respecter les autres réglementations, telles que l’enregistrement auprès de la mairie, la collecte de la taxe de séjour, et le respect des normes de sécurité.

location Airbnb à Paris

Réglementations pour la location Airbnb à Paris

Les réglementations concernant la location Airbnb à Paris ont connu plusieurs évolutions ces dernières années pour mieux encadrer cette pratique en pleine expansion. L’une des réformes les plus significatives est la loi dite « Airbnb » de 2018, qui a instauré la limitation de la location de sa résidence principale à 120 jours par an, dans le but de préserver le marché locatif traditionnel et de lutter contre la pénurie de logements.

De plus, depuis janvier 2021, la plateforme Airbnb est tenue de transmettre automatiquement les informations sur les revenus des hôtes aux autorités fiscales françaises, garantissant ainsi une meilleure régulation fiscale de cette activité. 

Ces nouvelles règles visent à équilibrer les intérêts des propriétaires d’appartements de location saisonnière, des résidents locaux et des autorités publiques, tout en maintenant l’attractivité de Paris en tant que destination touristique prisée. 

Légalité location Airbnb Paris

Louer son Airbnb à Paris : point sur la législation

Voyons ensemble les différentes mesures à suivre pour louer votre logement parisien sur Airbnb.

Enregistrement de l’hébergement

Parmi les moyens adoptés par la ville de Paris, on retrouve l’obligation pour tout loueur de meublé touristique d’enregistrer son logement auprès de la mairie et d’afficher son numéro d’enregistrement sur l’annonce Airbnb ou sur votre propre site web de location saisonnière si vous en possédez un. Ces mesures visent à s’assurer que les propriétaires ne dépassent pas la durée limite légale de location de 120 jours par an pour les résidences principales. Cette limite des 120 jours par an s’applique à toutes les communes de plus de 200.000 habitants. 

La procédure de changement d’usage

Le changement d’usage est une démarche importante à effectuer si vous souhaitez louer un logement sur des plateformes telles qu’Airbnb à Paris, au-delà de la limite de 120 jours par an. En effet, à Paris : “L’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale dans la totalité ou partie d’un local d’habitation nécessite ainsi une autorisation préalable délivrée par la Ville de Paris.”

Vous pouvez faire la demande en ligne afin d’obtenir cette autorisation pour la location saisonnière de votre bien, qui vous engage à compenser la perte de logement destiné à un usage d’habitation.

Taxe de séjour

Les personnes séjournant dans un logement touristique à Paris sont tenues de payer la taxe de séjour par nuitée. En tant qu’hôte, vous êtes tenu de déclarer vos revenus et de payer la taxe de séjour à la mairie de Paris. Il est essentiel de conserver une documentation précise des nuitées réservées et des montants collectés.

Le montant de la taxe de séjour varie en fonction de la catégorie de votre logement et de sa localisation. Les tarifs sont fixés par la mairie de Paris et peuvent être consultés ici : tarifs 2023, tarifs 2024. Ils varient entre 0,25cts pour les terrains de camping à 5,75€ pour les palaces (tarifs à partir du 1er janvier 2024).

La déclaration de la taxe de séjour se fait en ligne sur le site https://taxedesejour.paris.fr/. L’hébergeur doit s’y connecter chaque mois et déclarer les revenus du mois précédent.

Les obligations fiscales des propriétaires

Au-delà de ces obligations légales, des obligations fiscales s’ajoutent pour les loueurs sur Airbnb puisque les revenus liés à une activité de location saisonnière sont imposables et doivent donc être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus.

Vous pouvez être soumis au régime simplifié du micro-BIC, si vous percevez moins de 23.000€ de revenus locatifs annuels. Au-delà de ce seuil, vous serez soumis au régime du réel. Plus d’informations à ce sujet, dans notre article sur la déclaration des revenus Airbnb

Résumé des mesures pour louer votre hébergement en location saisonnière à Paris

Voici un résumé des mesures pour louer votre logement sur Airbnb en tant que location saisonnière à Paris.

Enregistrement auprès de la mairie : Tout propriétaire de location saisonnière à Paris doit enregistrer son logement auprès de la mairie.

Limite de jours de location : Si votre logement est votre résidence principale, vous pouvez le louer sur des plateformes comme Airbnb pendant un maximum de 120 jours par an.

Changement d’usage : Si vous souhaitez louer votre résidence principale au-delà de cette limite ou si vous louez une résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie.

Respect des règles de copropriété : Si votre logement est situé dans un immeuble en copropriété, assurez-vous de respecter les règles de la copropriété concernant la location saisonnière. 

Attention ! Certains règlements de copropriété interdisent ou peuvent restreindre l’activité de locations meublée de courte durée. Lors de l’achat d’un appartement, vous devez regarder quel est l’usage de celui-ci pour ne pas avoir de mauvaises surprises et vous assurez que la location meublée touristique y est tolérée.

Déclaration des revenus : Déclarez les revenus générés par la location de votre logement aux autorités fiscales françaises.

Taxe de séjour : Collectez la taxe de séjour auprès de vos invités et reversez-la à la mairie de Paris.

Sécurité et qualité : Assurez-vous que votre logement respecte les normes de sécurité et de qualité en vigueur. Cela implique de garantir la présence d’un système de chauffage efficace et sécurisé, installer un détecteur de fumée opérationnel dans le logement, effectuer des vérifications périodiques sur les installations électriques et le gaz et d’offrir un environnement propre et sain à vos locataires.

Tenue de registres : Conservez des registres précis des nuitées réservées et des montants collectés.

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Pour plus de renseignements, vous pouvez consulter le guide pratique de la Ville de Paris concernant les meublés touristiques.

Quels sont les risques en cas d’infraction ?

Il est extrêmement important de vérifier les réglementations de votre commune avant de publier toute annonce sur Airbnb. A Paris, si vous ne respectez pas la législation pour louer votre hébergement sur la plateforme, l’addiction peut être salée. 

Risques et sanctions pour la location de meublé touristique

Les propriétaires de locations meublées touristiques encourent des risques et sanctions s’ils ne respectent pas les obligations légales mentionnées plus haut. Ne pas déclarer une annonce avant sa mise en ligne et ne pas obtenir de numéro d’enregistrement peut entraîner une amende allant jusqu’à 5 000 euros. 

De plus, les propriétaires doivent fournir les informations demandées par les mairies sur la durée de location mensuelle ou annuelle, sous peine de risquer une amende de 10 000 euros.

Les plateformes de location de meublés touristiques, comme Airbnb, sont tenues également de vérifier la situation du loueur et de permettre aux communes de contrôler leurs données en transmettant le nombre de jours loués. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des amendes allant de 12 500 euros (pour toute annonce sans numéro d’enregistrement) à 50 000 euros (pour tout logement dont le décompte de nuitées n’a pas été transmis).

Des amendes record pour les propriétaires de locations saisonnières à Paris

Les tribunaux sont de plus en plus sévères avec les propriétaires parisiens qui ne respectent pas les obligations légales pour louer sur Airbnb. Depuis l’année 2021, la Ville de Paris a perçu environ 6,5 millions d’euros d’amendes grâce aux décisions rendues par le tribunal judiciaire.

La moyenne des amendes a augmenté ces deux dernières années : de 15 000 euros en première instance en 2022 (22 000 en appel), elle s’élève désormais à 20 000 euros en première instance (31 000 en appel) cette année. Ces amendes sont souvent adressées à des propriétaires “multi-loueurs” en infraction.

Nos conseils pour louer sur Airbnb à Paris 

Voici ce qu’il faut prendre en compte lorsque vous louez votre hébergement sur Airbnb à Paris, ou dans toute autre ville. 

Fournir un hébergement Airbnb décent 

Superficie minimale

Un bien pour une location saisonnière doit au minimum faire 9m carrés et 20m cubes de volume. Il est donc important de mesurer la superficie habitable de votre location saisonnière.

En effet, selon le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent, une location de vacances décente doit disposer d’au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2,20 m.

Les équipements Airbnb

La location saisonnière est également appelée meublé de tourisme dans la mesure où le bien loué doit être aménagé de manière à ce que les locataires puissent y vivre dans des conditions convenables. Vous devez donc fournir des équipements minimum. Cela comprend la literie, un réfrigérateur, des rangements, des plaques de cuisson, du chauffage, etc.

regles airbnb paris

Pensez aux voyageurs en city-trips qui voyagent léger. Fournir des articles de toilette à vos visiteurs est un bon début, mais ce n’est pas suffisant. Vérifiez que vous mettez à disposition les équipements et les services nécessaires qui épateront vos visiteurs qui vous mettrons par la suite la note optimale de 5 étoiles. 

N’oubliez pas non plus que de plus en plus de voyageurs travaillent lors de leur voyage, adapter votre location au télétravail peut être une excellente idée pour vous démarquer. 

Les prix de la nuitée Airbnb

La question des tarifs appliqués pour la location du logement n’est pas abordée par la loi sur les locations saisonnières. Chacun est libre de fixer ses propres tarifs. Les bailleurs peuvent aussi modifier leur prix selon la saisonnalité grâce à la tarification dynamique.

Airbnb propose des outils de tarification intelligente. La plateforme utilise des algorithmes pour calculer et ajuster les prix en temps réel. Grâce à cette stratégie de tarification dynamique, vous pouvez optimiser vos tarifs pour augmenter les réservations et accroître vos revenus.

Louer sur Airbnb pendant les Jeux Olympiques : la bonne idée ?

D’après une étude réalisée par le cabinet Deloitte, Airbnb pourrait établir un nouveau record lors des Jeux Olympiques de Paris. La plateforme de location saisonnière est estimée à générer environ un milliard d’euros de retombées économiques. Près de 130 000 hôtes devraient offrir un hébergement à environ 560 000 touristes tout au long de la durée des Jeux Olympiques et Paralympiques

Les revenus des hôtes devraient augmenter de 85% pendant cette période, avec des prix records en Seine-Saint-Denis… Des chiffres impressionnants, n’est ce pas ? Démêlons tout de même le vrai du faux ! 

La vision d’Airbnb face à la réalité

Selon Bertrand Berdet, directeur-adjoint d’Airbnb France, la plateforme poursuit deux objectifs principaux pour les Jeux : offrir un large éventail de logements afin de rendre les Jeux plus accessibles et permettre aux Parisiens et aux Franciliens de tirer profit de ces événements.

Pour éviter les prix exorbitants, le cabinet du ministre délégué au Tourisme a demandé aux plateformes de réservations d’indiquer des messages d’alerte si les prix sont particulièrement élevés. L’objectif de cette mesure est d’informer les voyageurs, en particulier les étrangers, qui peuvent ne pas être familiers avec les tarifs généralement appliqués dans la région, afin d’éviter toute surprise désagréable. Cependant, il sera toujours possible de réserver.

Les quartiers les plus prisés sur Airbnb pour les Jeux Olympiques

En vue des Jeux Olympiques 2024, les villes environnantes des sites de compétition attirent de nombreux voyageurs. La demande de logements en banlieue sur Airbnb a doublé entre le premier et le deuxième trimestre de 2023. 

Des villes telles que Boulogne-Billancourt, Montreuil et Saint-Ouen-sur-Seine sont particulièrement prisées en raison de leur proximité avec Paris, leur accessibilité en métro et leurs tarifs plus abordables.  De plus, des villes proches des sites de compétition, comme Vaires-sur-Marne et Le Bourget, connaissent une augmentation considérable des visites sur le site.

Le type de demande sur Airbnb pour les Jeux Olympiques

 La demande est internationale, avec une majorité de Français, suivis de près par les voyageurs anglais, allemands, américains et néerlandais. Plus de 40% des demandes de réservation concernent des groupes de 3 personnes ou plus, tandis que plus de 30% sont initiées par des couples. Les réservations sont principalement faites par des voyageurs internationaux anticipant avec impatience leur séjour.

Limites de la location et des prix

En effet, selon une enquête récente de l’Ifop rapportée par Le Figaro, environ 20 % des Franciliens qui n’ont jamais utilisé Airbnb pour la location de leur bien envisagent de le faire durant la période des Jeux Olympiques. 

Même si beaucoup souhaitent se lancer dans ce type de location pour ces dates précises, il est important de noter que tous devront respecter les règles en vigueur, mentionnées plus haut dans notre article, qui encadrent la location saisonnière à Paris. La location de chambres privées peut être une alternative intéressante pour les propriétaires qui souhaitent louer un hébergement car la législation est plus flexible avec ce type de location. 

De plus, en proposant des hébergements avec des prix plus élevés, les propriétaires et gestionnaires ne devront pas oublier que les services proposés devront être à la hauteur de leurs tarifs

En bref

Louer son appartement sur Airbnb pendant les Jeux Olympiques peut être une opportunité lucrative, avec la possibilité de générer des revenus supplémentaires grâce à la forte demande de logements temporaires. Cependant, cela nécessite une préparation minutieuse. De plus, ce type d’activité de location est très encadré à Paris. Vous devrez donc vous assurer de respecter toutes les règles en vigueur. 

Il est important aussi de ne pas oublier que lorsque les prix pratiqués sont plus élevés, le service doit être supérieur. Prenez donc le temps de réfléchir à vos tarifs selon le type de logement et les services que vous proposez. 

Prêt à vous lancer ?

En proposant votre logement sur Airbnb, vous pouvez augmenter vos chances de location en atteignant une audience internationale et en profitant de la visibilité de la plateforme. De plus, si vous disposez d’un hébergement à Paris il sera d’autant plus facile de louer votre bien qui se trouve dans la première destination mondiale !

Mais attention, la location sur Airbnb ne s’improve pas… Il est impératif de se conformer aux réglementations locales pour éviter des sanctions.

Il est également important de considérer également les responsabilités supplémentaires, telles que la préparation de l’appartement, la communication avec les invités et la gestion des réservations. Lodgify vous accompagne dans la gestion de votre location au quotidien. 

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