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Comment calcule-t-on l’amortissement LMNP ? (exemple tableau)
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Comment calcule-t-on l’amortissement LMNP ? (exemple tableau)

Lorsque vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’une location de vacances, vous obtenez des réservations qui génèrent un revenu pour faire fonctionner votre activité locative. Ces revenus sont imposables sous différents régimes fiscaux. 

Afin de compléter vos droits et vos obligations en matière de location saisonnière et d’éviter tout problème d’ordre juridique, il est important de choisir le mode d’imposition et le statut qui vous correspond. Il existe alors deux possibilités de statuts sous lesquels vous pouvez exercer la location meublée saisonnière : louer en meublé professionnel (LMP) ou bien louer en meublé non professionnel (LMNP). 

Que ça soit LMP ou LMNP, vous devrez dans tous les cas choisir le régime fiscal qui soit adapté à votre situation avant de pouvoir déclarer vos revenus. L’avantage avec le statut de LMNP, c’est que vous disposez d’un amortissement qui vous permet de défiscaliser une partie de vos revenus locatifs. Autrement dit, vous pourrez profiter de sa dévalorisation annuelle pour venir limiter les bénéfices enregistrés et donc l’impôt sur le revenu à payer.


Qu’est ce que l’amortissement LMNP ?

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Le processus d’amortissement joue un rôle essentiel dans votre activité de location saisonnière meublée. Il est donc crucial de bien comprendre son fonctionnement et d’éviter tout problème d’ordre fiscal. 

Un amortissement financier correspond à une diminution d’appréciation d’un bien ou d’un objet, destiné à perdurer dans le temps au sein de votre entreprise. Dans le cadre d’une entreprise de location saisonnière, il s’agit d’un même mécanisme. En effet, dans ce cas de figure, votre bien loué perd de sa valeur au fil du temps puisqu’il devient “ancien”. Vous allez donc devoir réaliser quelques travaux pour redonner de la valeur à votre bien. C’est là que va jouer l’amortissement LMNP, à savoir que ce dernier est calculé par composants et un composant correspond à un élément constituant le bien, soit :

  • L’espace de tout votre terrain
  • Votre bien immobilier et les frais d’acte (déductibles sur 25 à 40 ans)
  • L’aménagement intérieur du bien, c’est à dire les commodités et les équipements (déductibles sur 5 à 10 ans)

Quels sont les avantages de l’amortissement LMNP ?

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L’amortissement en LMNP dispose de plusieurs avantages pour votre activité de location saisonnière meublée. Tout d’abord, c’est un statut qui vous permet d’être peu contraignant à la revente de votre bien puisque en cas de non location de votre meublé par le biais d’une entité tierce (une entreprise de gestion de location saisonnière), en cas de plus-value réalisée sur votre bien, l’amortissement n’aura aucune incidence.

De plus, l’amortissement en LMNP vous permet de stocker ses composants. Autrement dit, votre résultat ne pourra pas être négatif, il ne peut donner lieu à une situation de déficit puisque toutes les valeurs non déduites sont stockées et pourront être réutilisées durant les années suivantes, sans une limite de temps.

Quelle est la durée de l’amortissement en appartement LMNP ?

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Les durées de l’amortissement en LMNP vont de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux puis de 5 à 10 ans pour le mobilier.

Il faut savoir que nous ne pouvons pas amortir des terrains, puisque ces derniers ne se déprécient pas à cause du temps qui passe. En raison de la difficulté à obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est souvent pratiqué une valeur forfaitaire de 10 à 20% du prix global.

Néanmoins, dans certains cas de figure tel que en montagne, en bord de mer ou dans les grandes villes, la valeur réelle de votre terrain sera beaucoup plus élevée avec une évaluation forfaitaire qui ne sera pas opposable à l’administration fiscale.

Quel est le calcul de l’amortissement LMNP ?

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Pour calculer l’amortissement annuel de votre bien, il suffit de diviser sa valeur d’origine par son nombre d’années probable d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ».

Mais avant de calculer votre amortissement pour LMNP, il faudra distinguer quelques éléments soumis à des régimes d’amortissements différents : 

  • L’immobilier hors taxes (hors terrain), ainsi que les frais de notaire qui sont amortis sur une durée de 20 à 40 ans
  • Les commodités et équipements hors taxes sont amortis sur une durée de 5 à 7 ans

Un exemple de tableau d’amortissement location meublée

Prenons un exemple en vous basant sur le tableau ci-dessous.

Disons que votre location saisonnière vaut 200 000 €. Le terrain qui comporte votre logement peut être évalué à 26 666 € en sachant qu’il ne sera pas amortissable comme expliqué précédemment. 

La valeur de la construction est donc de 173 333 €, en sachant que chacun de ces postes ont leurs propres durée d’amortissement, cette valeur peut être décomposée en une structure (gros œuvre) des composants. Selon des calculs et des ratios correspondant à ce cas de figure, cette décomposition vous menant vers des amortissements annuels peut être la suivante :

Poste

Clé de répartition Montant Durée (années)

Amortissement annuel

Structure

50% 86 666 40

2 166

Façade externe

Menuiseries extérieures


Travaux

20% 34 666 25

1 386

Electricité, chauffage, gaz

20% 34 666 20

1 733

Autres équipements (piscine chauffante, jaccuzi,…)

10%

17 333 10

1 733

Totaux 173 331 7 018 (**)

(**) Total amortissement jusqu’au moment où le composant ayant la durée d’amortissement la plus courte  soit amorti (ici 10 ans)

Et les frais de notaire et les travaux font-ils partie de l’amortissement LMNP ?

En effet, les frais de notaire et certains frais de travaux font partie des dépenses qui sont intégrées aux amortissements en LMNP.

N’oubliez pas ainsi, d’intégrer les frais de notaire ainsi que les frais de travaux dans votre document fiscal. Cette somme pourra être réintégrée à l’amortissement.

Maintenant que vous savez pratiquement tout sur le calcul de l’amortissement LMNP, essayez de faire des simulations pour votre cas. Avant toute chose, prenez le temps de bien lire et comprendre sur les différents statuts existants et sur les régimes d’impositions. N’hésitez pas à faire appel à un expert en matière de fiscalité de location saisonnière afin d’avoir des réponses plus précises à vos questions et de vous guider dans vos démarches fiscales.


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