Comment calculer l’amortissement LMNP ? (tableau d’exemple)

Lorsque vous êtes propriétaire ou gestionnaire d’une location saisonnière, vous obtenez des réservations qui génèrent un revenu pour faire fonctionner votre activité locative. Ces revenus sont imposables sous différents régimes fiscaux.

Afin de compléter vos droits et vos obligations en matière de location saisonnière et d’éviter tout problème d’ordre juridique, il est important de choisir le mode d’imposition et le statut qui vous correspond. Il existe alors deux possibilités de statuts sous lesquels vous pouvez exercer la location saisonnière : louer en meublé professionnel (LMP) ou bien louer en meublé non professionnel (LMNP).

Que ça soit LMP ou LMNP, vous devrez dans tous les cas choisir le régime fiscal qui soit adapté à votre situation avant de pouvoir déclarer vos revenus. L’avantage avec le statut de LMNP, c’est que vous disposez d’un amortissement qui vous permet de défiscaliser une partie de vos revenus locatifs. Autrement dit, vous pourrez profiter de sa dévalorisation annuelle pour venir limiter les bénéfices enregistrés et donc l’impôt sur le revenu à payer.

Vous ne voyez pas le formulaire pour télécharger notre modèle pour calculer l’amortissement de votre location meublée saisonnière (LMNP) ? Cliquez-ici.

Contenu montrer

Qu’est ce que l’amortissement LMNP ?

Le processus d’amortissement joue un rôle essentiel dans votre activité de location saisonnière meublée. Il est donc crucial de bien comprendre son fonctionnement et d’éviter tout problème d’ordre fiscal.

Un amortissement financier correspond à une diminution d’appréciation d’un bien ou d’un objet, destiné à perdurer dans le temps au sein de votre entreprise. Dans le cadre d’une entreprise de location saisonnière, il s’agit d’un même mécanisme.

En effet, dans ce cas de figure, votre bien loué perd de sa valeur au fil du temps puisqu’il devient “ancien”. Vous allez donc devoir réaliser quelques travaux pour redonner de la valeur à votre bien. C’est là que va jouer l’amortissement LMNP, à savoir que ce dernier est calculé par composants et un composant correspond à un élément constituant le bien, soit :

L’espace de tout votre terrain
Votre bien immobilier et les frais d’acte (déductibles sur 25 à 40 ans)
L’aménagement intérieur du bien, c’est à dire les commodités et les équipements (déductibles sur 5 à 10 ans)

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

Lorsque vous louez un bien meublé, vous percevez des revenus, mais devez également payer des charges. L’amortissement peut être assimilé à une charge. En matière d’amortissement LMNP, deux grands types de dépenses sont ainsi déductibles :

Les dépenses d’un montant important et effectuées au cours de l’année civile : Ces dépenses comprennent l’acquisition de gros éléments de mobilier, les travaux d’intérieur ou encore les opérations lourdes de rénovation. A noter que les éléments meublants d’une valeur inférieure à 500 € HT (ou 600 € TTC) ne sont pas considérés comme des immobilisations. Ils sont alors directement comptabilisés en charges.
La valeur de l’actif : la valeur du bien immobilier qui est mis en location. L’amortissement de la valeur de l’actif est calculé en fonction d’un barème bien précis, comme nous allons le voir plus bas. Il est également possible de déduire les frais d’agence et les frais d’acte.

Quels sont les avantages de l’amortissement LMNP ?

L’amortissement en LMNP dispose de plusieurs avantages pour votre activité de location saisonnière meublée. Tout d’abord, c’est un statut qui vous permet d’être peu contraignant à la revente de votre bien puisque en cas de non location de votre meublé par le biais d’une entité tierce (une entreprise de gestion de location saisonnière), en cas de plus-value réalisée sur votre bien, l’amortissement n’aura aucune incidence.

De plus, l’amortissement en LMNP vous permet de stocker ses composants. Autrement dit, votre résultat ne pourra pas être négatif, il ne peut donner lieu à une situation de déficit puisque toutes les valeurs non déduites sont stockées et pourront être réutilisées durant les années suivantes, sans une limite de temps.

Quelle est la durée de l’amortissement en appartement LMNP ?

L’amortissement correspond donc à la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage : la valeur déduite varie donc chaque année. Généralement, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif. Les 15 % restants correspondent au prix du foncier, qui n’est pas amortissable.

On calcule donc, en règle générale, l’amortissement sur une durée de 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre. Il est donc important d’entrer dans le détail. Voici un exemple de tableau d’amortissement LMNP :

Composante	Part dans la valeur de l’actif	Durée d’amortissement
Structure	70 %	80 ans
Toiture	10 %	25 ans
Installations électriques	5 %	25 ans
Agencements intérieurs	8 %	15 ans

Aussi, on considère que le terrain n’est pas concerné par les notions d’usure, contrairement à la valeur du bâti qui se déprécie avec le temps. Dans le cadre du LMNP avec amortissement, il est donc essentiel d’évaluer avec précision la valeur du terrain pour isoler le prix de revient de la construction qui, lui, peut être amorti.

En raison de la difficulté à obtenir une valeur précise du terrain supportant la construction, il est alors souvent pratiqué une valeur forfaitaire de 10 à 20% du prix global.

Néanmoins, dans certains cas de figure tel que en montagne, en bord de mer ou dans les grandes villes, la valeur réelle de votre terrain sera beaucoup plus élevée avec une évaluation forfaitaire qui ne sera pas opposable à l’administration fiscale.

Quel est le calcul de l’amortissement LMNP ?

Pour calculer l’amortissement annuel de votre bien, il suffit de diviser sa valeur d’origine par son nombre d’années d’utilisation. Dans le cas général d’un loueur en meublé non professionnel, on peut amortir les biens sur des durées dites « d’usage ».

Mais avant de calculer votre amortissement pour LMNP, il faudra distinguer quelques éléments soumis à des régimes d’amortissements différents :

L’immobilier hors taxes (hors terrain), ainsi que les frais de notaire qui sont amortis sur une durée de 20 à 40 ans
Les commodités et équipements hors taxes sont amortis sur une durée de 5 à 7 ans

Et donc, pour le calcul, il faut suivre la formule suivante :

Montant de l’amortissement en LMNP = valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement / durée d’amortissement.

Pour que cela soit plus imagé et facile à comprendre, nous vous avons préparé un exemple sous forme de tableau !

Un exemple de tableau d’amortissement location saisonnière

Prenons un exemple en vous basant sur le tableau ci-dessous.

Disons que votre location saisonnière vaut 200 000 €. Le terrain qui comporte votre logement peut être évalué à 26 666 € en sachant qu’il ne sera pas amortissable comme expliqué précédemment.

La valeur de la construction est donc de 173 333 €, en sachant que chacun de ces postes ont leurs propres durée d’amortissement, cette valeur peut être décomposée en une structure (gros œuvre) des composants. Selon des calculs et des ratios correspondant à ce cas de figure, cette décomposition vous menant vers des amortissements annuels peut être la suivante :

Poste	Clé de répartition	Montant	Durée (années)	Amortissement annuel
Structure	50%	86 666	40	2 166
Façade externe Menuiseries extérieures Travaux	20%	34 666	25	1 386
Electricité, chauffage, gaz	20%	34 666	20	1 733
Autres équipements (piscine chauffante, jaccuzi,…)	10%	17 333	10	1 733
Totaux		173 331		7 018 ()**

(**) Total amortissement jusqu’au moment où le composant ayant la durée d’amortissement la plus courte soit amorti (ici 10 ans)

Question fréquente : les frais de notaire et les travaux font-ils partie de l’amortissement LMNP ?

En effet, les frais de notaire et certains frais de travaux font partie des dépenses qui sont intégrées aux amortissements en LMNP.

N’oubliez pas ainsi, d’intégrer les frais de notaire ainsi que les frais de travaux dans votre document fiscal. Cette somme pourra être réintégrée à l’amortissement.

Pour conclure

Maintenant que vous savez pratiquement tout sur le calcul de l’amortissement LMNP, essayez de faire des simulations pour votre cas. Avant toute chose, prenez le temps de bien lire et comprendre sur les différents statuts existants et sur les régimes d’impositions.

N’hésitez pas à faire appel à un expert en matière de fiscalité de location saisonnière afin d’avoir des réponses plus précises à vos questions et de vous guider dans vos démarches fiscales. En attendant, vous pouvez consulter un des articles de Lodigfy sur la fiscalité en location saisonnière.