Avant de se lancer dans la location saisonnière sur Airbnb, tous propriétaires devraient en premier lieu se questionner sur le revenu potentiel et la performance de leurs investissements.
Chaque location saisonnière est différente et il n’y a pas de formule magique pour répondre à la question « combien et comment puis-je gagner sur Airbnb ? ». Néanmoins, en utilisant les bons outils et en se renseignant auprès d’experts du secteur, il y a des ajustements infaillibles que vous pouvez faire pour maximiser votre profit.
Avant même d’investir dans un bien immobilier, il est important de se renseigner au mieux sur la gestion de votre activité locative, l’aspect juridique et fiscale ainsi que votre rôle en tant qu’hôte Airbnb.
Une partie importante de ce travail est le processus d’estimation du revenu Airbnb. Cette étape est essentielle pour pouvoir estimer le potentiel de votre propriété à générer de l’argent.
Alors, comment estimer le revenu Airbnb pour pouvoir trouver des biens susceptibles de générer des revenus pertinents ? Découvrez comment calculer votre revenu potentiel, comment et combien vous pouvez gagner sur Airbnb, quels sont les meilleurs simulateurs Airbnb et comment pouvez-vous optimiser votre revenu.
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Estimer ses revenus Airbnb : Combien puis-je gagner sur Airbnb ?
Il est parfois pas facile de se lancer sans la location saisonnière sur Airbnb car nous avons de nombreux doutes quant à la gestion de notre bien et de nos revenus Airbnb. Ici, nous vous aidons à calculer vos revenus Airbnb pour pouvoir estimer le potentiel de votre bien et mieux vous lancer !
Comment calculer ses revenus potentiels en Airbnb ?
Avant de vous lancer dans les calculs, il faudra tout d’abord préparer une analyse de marché immobilier actuel pour trouver les biens se situant dans les emplacements les plus pertinents. Ensuite, pour estimer les revenus locatifs Airbnb, vous devrez effectuer une analyse des biens d’investissement. Une fois que vous avez trouvé un emplacement approprié, commencez à chercher des propriétés Airbnb ou des biens immobiliers qui sont à vendre. Une fois que vous avez repéré quelques propriétés locatives qui ont attiré votre attention, vous voulez travailler sur les paramètres de retour sur investissement Airbnb suivants : le flux de trésorerie, le taux de capitalisation et enfin le retour sur investissement.
Le flux de trésorerie
Vous pouvez estimer le revenu Airbnb en analysant d’abord le flux de trésorerie. Le flux de trésorerie est principalement le revenu de votre location Airbnb moins les dépenses mensuelles de location.
Disons que vous louez votre propriété de location à court terme pour 1000€ /mois, et que vous dépensez 600 € pour l’hypothèque, l’entretien et l’assurance.
Vous déduisez 600 € de 1000 €, et vous aurez un flux de trésorerie positif de 400€.
Le taux de capitalisation
L’étape suivante consiste à utiliser cette analyse des flux de trésorerie pour calculer le taux de capitalisation. En substance, le taux de capitalisation est le taux de rendement d’Airbnb par rapport au prix de la propriété.
Vous devrez alors appliquer la formule du taux de capitalisation qui suit :
Taux de capitalisation = Revenu net d’exploitation/ Prix de la propriété
Il faut savoir que le revenu net d’exploitation dans cette formule est le flux de trésorerie annuel.
Ainsi, si nous prenons l’exemple précédent d’un investissement immobilier pour se lancer sur Airbnb, nous multiplions 400 $ par 12, ce qui donne 4800 $ de revenu net d’exploitation. Maintenant, si nous supposons que le propriétaire le vend pour 160 000 $, cela correspondrait à un taux de capitalisation de 3 %.
Retour sur investissement
La dernière mesure de retour sur investissement pour estimer le revenu d’Airbnb est le rendement “Cash on Cash Return”.
Le Cash on Cash Return est un ratio de taux de rendement qui calcule le total des liquidités gagnées sur le total des liquidités investies. Le montant de la trésorerie totale gagnée est généralement basé sur le flux de trésorerie annuel avant impôt.
Cette mesure est très similaire au taux de capitalisation. Cependant, au lieu de diviser le revenu net d’exploitation par le prix de la propriété, nous le divisons uniquement par l’investissement réel que vous avez payé de votre poche.
Dans ce cas, il s’agit d’un financement de biens d’investisssement. Vous avez donc versé un acompte de 20 %, soit 32 000 €, et le prêt hypothécaire a couvert le reste.
Il faudra alors appliquer la formule de rendement du Cash on Cash Return comme suit :
Rendement du CoC = Revenu net d’exploitation / Investissement en espèces réel.
CoC = 4800 € / 32 000 € * 100 % = 15 %.
Bien entendu, ce calcul du retour sur investissement est une version simplifiée.
Il y aura d’autres facteurs à prendre en compte pour l’investissement réel, comme les frais de clôture et peut-être même les frais de rénovation, le cas échéant. Pour être sûre de bien comprendre et en savoir plus sur la façon de calculer les revenus Airbnb, nous vous conseillons d’utiliser les outils Airbnb présent en ligne. Ou bien de contacter un conseiller financier en investissement immobilier spécialisé dans la location meublée touristiques.
Les meilleurs simulateurs Airbnb pour estimer vos revenus
Afin de vous faciliter la vie, le géant des locations saisonnière a créé son propre simulateur de revenus Airbnb. Vous devrez simplement sélectionner si vous avec un logement entier, une chambre privée ou une chambre partagée. Indiquez ensuite le nombre de voyageurs puis enfin, la ville dans laquelle est situé votre logement.
Simulateur de Revenus Airbnb : L’outil Airbnb
Les estimations des revenus par défaut que Airbnb affiche concerneront alors les logements disposant de critères que vous avez sélectionnés. Les estimations sont basées sur les réservations effectuées au cours des 12 derniers mois dans votre région et sont calculées en multipliant un prix à la nuit par le nombre total de nuits occupées (« taux d’occupation »). Les prix à la nuit utilisés sont basés sur le prix médian des 12 derniers mois (hors dépenses, frais et taxes). Les estimations hebdomadaires supposent que les 7 nuits sont occupées. Airbnb propose néanmoins une estimation des revenus en fonction des informations que vous avez fournies sur votre annonce potentielle, y compris la latitude/longitude, le nombre de chambres et le type de chambres.
Les montants indiqués sur le simulateur d’Airbnb sont des estimations et ne constituent pas une garantie de revenus. Vos revenus réels dépendront de vos disponibilités, de votre prix, des caractéristiques et équipements de votre logement, de vos taux d’acceptation et d’annulation, des commentaires des voyageurs, des restrictions légales applicables, de la demande d’hébergements dans votre zone géographique ainsi que d’autres facteurs.
Estimer vos Revenus Airbnb avec AirDNA
Airdna est une entreprise d’analyse et d’exploration des données qui étudie et calcule les rendements de chaque annonce sur Airbnb.
Airdna a développé un merveilleux outil permettant d’utiliser trois de ces facteurs pour l’estimation des revenus que peut générer un bien en une année : l’adresse de votre bien, sa capacité, le nombre de salles de bains et le nombre de chambres. Cet outil semble beaucoup plus précis et efficace avec
Ce merveilleux outil de simulationd de revenus Airbnb est disponible sur le site d’Airdna. Il est fonctionnel partout dans le monde entier, vous pouvez alors facilement insérer votre ville.
Nous avons effectué une simulation sur Airdna, d’un appartement d’une capacité de 4 personnes dans un appartement à Paris proche de Montmartre, avec deux chambres, deux salles de bain. L’outil estime que le taux d’occupation sera à 54%, avec un taux journalier moyen de 150 €, et d’un revenu annuel de 29 652 €.
Les revenus que vous percevrez par mois pour ce cas de figure sont à :
29 652 /12 = 2 471 € par mois
Comment puis-je gagner sur Airbnb ?
Il y a différents facteurs qui vont impacter sur vos revenus Airbnb. Il est donc important de connaître ces différents facteurs pour pouvoir les optimiser au mieux et générer potentiellement plus de revenus. Ces facteurs prennent en compte le dynamisme du quartier du bien, les équipements, la taille du bien, l’efficacité de vos annonces, la concurrence, la décoration intérieure et d’autres éléments tel que votre état d’esprit et votre qualité d’hospitalité.
Les facteurs clés pour estimer ses revenus Airbnb
Il n’y a pas de réponse simple à la question de savoir comment je peux gagner sur Airbnb. Pour essayer de trouver une réponse à cette question, vous devez d’abord considérer les conditions suivantes dans votre propriété :
L’emplacement
Comparez-vous à vos concurrents : quels sont les différences et les points en commun entre votre propriété et celles près de chez vous. Posez-vous les questions sur l’attractivité et le dynamisme de l’emplacement. Demandez-vous quelle est la taille de votre bien, combien de salles de bain vous disposez, de chambres à coucher. Avez-vous une piscine et/ou un espace extérieur ?
En prenant note de tous les avantages que propose votre location saisonnière, vous verrez votre avantage concurrentiel face à vos compétiteurs. Vous pouvez alors demander un prix plus élevé pour votre propriété si vous considérez que ce que vous proposez est rare ou meilleur.
De même, votre emplacement vous aidera à déterminer combien vous pouvez gagner en fonction de la densité et de l’attractivité touristique de votre quartier. Si vous êtes à proximité d’une destination touristique populaire, vous pouvez établir des prix plus chers. Si vous êtes plutôt excentré des lieux touristiques, envisagez de commercialiser votre bien de manière astucieuse pour qu’il reste désirable.
Petite astuce : dans vos annonces, n’oubliez pas de mettre en valeur vos avantages concurrentiels dans vos titres et vos descriptions. Par exemple : « charmant quartier à quelques minutes des montagnes » aideront votre annonce à être comparable aux propriétés situées dans le centre-ville immédiat
La saisonnalité
Les revenus que vous tirez de votre propriété Airbnb peuvent varier considérablement en fonction de la période de l’année et pas seulement en fonction de la haute saison et de la basse saison.
Y a-t-il des événements importants durant la haute saison par exemple, des festivals et des célébrations près de votre propriété ? Ou encore des jours fériés à une certaine période de l’année car vous pourrez en profiter pour ajuster vos stratégies marketing ? Vous pouvez alors facturer davantage en fonction de la saisonnalité et des périodes de fêtes et d’événements.
Supposons que vous possédez un appartement à Strasbourg proche du marché de Noël, dans ce cas, commercialisez votre bien en mettant en avant cet avantage !
La capacité du bien
C’est une peut-être une évidence pour certains, mais vous n’avez peut-être pas pensé à la possibilité de maximiser votre taux d’occupation et vos gains.
Si vous avez une propriété de deux chambres, envisagez d’ajouter un canapé-lit dans une chambre supplémentaire pour pouvoir augmenter le prix que vous facturez pour un séjour d’une nuit.
Plus vous pouvez accueillir de personnes et plus vous pourrez augmenter votre prix. En effet, sur Airbnb il y a la possibilité d’ajouter des frais supplémentaires pour chaque voyageur en plus dans le logement. Alors profitez-en pour optimiser vos espaces et ajouter le nombre de couchages sans pour autant donner un effet encombrant.
Les espaces extérieurs
L’un des avantages de la location d’une propriété Airbnb est la possibilité de profiter d’une ville ou d’un pays comme si c’était votre propre maison et nombreux sont ceux qui offrent un espace extérieur. Un hôtel peut offrir des équipements complets mais vous trouverez rarement votre propre espace extérieur et la sensation de se sentir chez soi.
Vous pouvez ainsi augmenter votre tarif de la nuitée si votre propriété dispose d’un espace extérieur pour nager, prendre un, bain de soleil, faire un barbecue ou simplement se détendre.
Appliquez une méthode similaire à celle de l’augmentation de la capacité de couchage ; transformez votre cour en un espace extérieur utilisable pour augmenter la valeur de votre propriété locative. Ajoutez un magnifique foyer, un hamac ou un grill (ou les trois !) pour agrandir l’espace habitable et inciter les hôtes à se sentir encore plus chez eux.
Une fois que vous aurez identifié ces facteurs et optimisé votre annonce pour générer le plus de revenue possible, vous serez en mesure de facturer davantage par nuit pour votre propriété et de promouvoir votre annonce Airbnb pour maximiser votre taux d’occupation Airbnb.
Globalement, vos revenus locatifs sont donc déterminés en fonction de :
- Votre offre locative
- La demande locative
- Les prix du marché
- Votre performance en tant qu’hôte Airbnb
- La qualité de vos équipements et services
Si vous souhaitez facilement obtenir le 4ᵉ critère, nous vous invitons à suivre le guide Airbnb pour maîtriser votre activité et vous former pour devenir un excellent hôte, voire Superhôte Airbnb.
Comment optimiser vos revenus Airbnb ?
Il existe plusieurs moyens d’optimiser vos revenus Airbnb. Parmis eux, ajuster ses prix à la demande, ou bien améliorer le référencement et l’attractivité de son annonce pour se démarquer de la concurrence. Si vous sous-traité les services de conciergerie airbnb, vous n’aurez plus à vous occuper de toute la logistique et l’optimisation de vos revenus Airbnb car c’est eux qui le feront pour vous.
N’oubliez pas que pour augmenter vos revenus Airbnb, il faut tout d’abord être un bon hôte Airbnb disposant de pleins de commentaires positifs ! La clé de succès sur Airbnb, c’est les commentaires des invités et les retours positifs : les avis positifs jouent un rôle important sur votre chiffre d’affaires et donc sur vos revenus Airbnb.
Plus vous recevrez de bons avis, plus vous générerez de réservations et plus vous toucherez de revenus. Pour ce faire il est donc important de mettre à jour et optimiser vos annonces et vos photos :
- Les photos : vos photos ont-elles la bonne taille et la bonne clarté pour attirer le lecteur ? Donnent-elles envie de réserver ? Sont-elles suffisantes pour présenter la propriété de manière adéquate ?
- Le titre : votre titre attire-t-il l’attention et est-il suffisamment descriptif pour convertir les visiteurs potentiels ? Votre titre donne-t-il la meilleure description de votre propriété ?
- Les commentaires : Comment pouvez-vous réagir aux commentaires pour montrer aux hôtes potentiels que vous êtes réactif et attentif aux suggestions des clients ? Y a-t-il des tendances dans les commentaires des hôtes que vous pouvez utiliser à votre avantage ? Comment pouvez-vous détourner un avis négatif ou du moins en amorcer l’impact ?
- Votre profile : saviez-vous que votre profil est l’outil le plus sous-utilisé pour augmenter les taux de réservation ? Comment pouvez-vous améliorer votre transparence en tant qu’hôte et améliorer la confiance que les invités vous accordent grâce aux détails de votre profil ?
- La description : vos descriptions décrivent-ils correctement votre propriété de manière claire, courte et concise ? Votre résumé est-il bref mais suffisamment accrocheur ? Votre description est-elle suffisamment détaillée ?
- La fixation des tarifs : comment pouvez-vous optimiser votre espace pour augmenter les prix ou bien les baisser pour les jours les plus réservés ? Qu’est-ce qui fonctionnerait le mieux pour votre propriété ?
- Des conseils divers : comment ajuster les paramètres de votre compte pour optimiser la conversion ? Vos prix réduits, vos frais de personne supplémentaire, vos dépôts de garantie et d’autres paramètres apparemment mineurs sont-ils réglés de manière optimale ?
Prenez le temps de tout vérifier et optimiser chacune des étapes pour vous assurer d’attirer plus de voyageurs et donc de générer plus de revenus, le but étant de remplir votre occupation mensuel.
Maintenant que vous savez non seulement comment estimer vos revenus Airbnb optimiser vos revenus mais aussi comment les optimiser, n’attendez plus pour vous lancer vous aussi dans la location saisonnière sur Airbnb !
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