La CFE et la taxe d’habitation sont deux impôts auxquels les propriétaires d’un bien meublé, ce qui inclus les location saisonnière, peuvent se voir être redevable. Alors que la taxe d’habitation et la taxe foncière sont généralement bien connues des propriétaires, autant la CFE est une entité un peu moins connue.
Concernant donc tout type de propriétaire, le paiement simultané de ces deux taxes est souvent remis en question dans le cadre des locations saisonnières car il s’agit pourtant de logements qui ne sont pas des résidences principales. Il est alors normal de se demander s’il faut plutôt payer l’une ou l’autre, ou les deux ?
Nous allons éclaircir la situation et donc tenter de vous apporter une réponse claire sur cette question !
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Qu’est ce que la CFE ?
La CFE, ou Cotisation foncière des entreprises, est à payer chaque année pour le 15 décembre par toute entreprise immatriculée. Ainsi, même un propriétaire avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est concerné. Les impôts estiment qu’il s’agit en effet d’une activité commerciale au sens fiscal !
La CFE est composée de deux éléments : La CVAE, à savoir la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises, ainsi que la CET qui est la Contribution Économique Territoriale.
La CFE concerne les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée de manière habituelle et ce, quel que soit leur statut juridique ou leur activité ou leur régime d’imposition. Dis comme ça, on peut alors penser que les propriétaires de location saisonnière doivent la payer ! Mais ce n’est pas si simple, on peut effectivement se demander…
Faut-il obligatoirement payer la CFE en location saisonnière ?
En principe, toute entreprise doit payer cette taxe. La CFE dépend du chiffre d’affaires réalisé, mais aussi sur des critères locaux étant donné que c’est une taxe locale. Cependant, il existe certaines exceptions : cette taxe n’est pas à payer pour la première année de la création de l’activité, et si le chiffre d’affaires ne dépasse pas les 5000€.
Ainsi, il est impératif de payer la CFE de chaque logement exploité en location saisonnière. Il peut exister des exceptions, notamment pour les logements classés, mais il faut vérifier les règles locales au cas par cas.
Quid de la taxe d’habitation ?
Pour rappel, la taxe d’habitation est un impôt qui s’applique à chaque personne qui dispose d’un logement. Cet impôt est obtenu au profit des collectivités territoriales au même titre que la taxe foncière et à la contribution économique territoriale. Cette taxe doit être payée par la personne qui occupe le logement meublé au 1er janvier de l’année d’imposition.
Evidemment, Le locataire n’a pas à payer la taxe d’habitation lorsqu’il occupe le logement de manière saisonnière
Tout cela étant dit, il existe quelques conditions qui permettent de ne pas payer la taxe.
En effet, pour ne pas avoir à payer de taxe d’habitation sur de la location saisonnière, il faut être en capacité de prouver que vous n’utilisez jamais vos logements pour y résider. Même si vous le proposez à des voyageurs, l’administration fiscale considère que vous pouvez y loger ponctuellement !
Il existe alors deux solutions pour ne pas avoir à payer cette taxe d’habitation, soit de confier son logement à un agent immobilier qui dispose d’une carte G ; soit de le confier à une conciergerie qui dispose d’un contrat de conciergerie bien rédigé.
Ces solutions fonctionnent car le l’accord passé avec l’agent immobilier ou le contrat signé avec la conciergerie stipulent que vous ne pouvez de toute façon pas utiliser le logement pour y résider, même ponctuellement. Ainsi, en prouvant que vous ne résidez jamais dans votre logement, vous pourrez ne pas avoir à payer de taxe d’habitation !
Que faire si vous avez déjà payé la CFE et que vous avez reçu un avis de taxe d’habitation ?
Si jamais vous avez tout de même reçu un avis, rapprochez-vous de l’administration fiscale pour demander un dégrèvement. Vous devrez cependant justifier votre calendrier de mise à disposition pour la location de votre logement.
Dans tous les cas, si vous avez des doutes sur la taxe d’habitation (et aussi) la CFE, votre premier réflexe doit être de contacter l’administration fiscale ou un expert comptable ! Pour ce type de démarche, il ne faut jamais prendre de décision arbitraire car les conséquences peuvent en être lourdes.
Faut-il donc payer les deux ?
En fait, tout dépend de si le propriétaire se réserve la jouissance de son logement utilisé pour la location saisonnière ou non.
Le propriétaire occupe la location une partie de l’année
Dans la première situation, où le propriétaire garde la jouissance du bien une partie de l’année, ce dernier sera alors considéré comme étant la résidence principale ou secondaire du propriétaire. Ainsi, dans ce cas, le propriétaire paiera la taxe d’habitation.
En effet, selon la plus haute juridiction administrative, le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il prévoit au 1er janvier de l’année d’imposition de s’en réserver la disposition une partie de l’année.
Ceci dit, bien que le propriétaire devra payer la taxe, il sera cependant exonéré de la CFE s’il prouve bel et bien le caractère inhabituel de la location.
Le propriétaire n’occupe jamais la location
Dans la deuxième situation, où le propriétaire ne se réserve aucune jouissance personnelle du logement ; si ce dernier démontre que son bien est loué en location saisonnière durant l’année entière et qu’il est uniquement réservé à cet effet, alors il ne paiera aucune taxe d’habitation !
C’est en effet la situation totalement inverse. Le propriétaire est redevable de la CFE car son activité est considérée en matière fiscale comme une activité professionnelle (étant “à temps plein” au cours de l’année).
Par ailleurs, les meublé de tourisme classé ne sont directement pas imposables à la taxe d’habitation (si bien évidemment le logement loué ne constitue pas l’habitation personnelle du propriétaire.).
Conclusion sur le cumul CFE / Taxe d’habitation
La CFE et la taxe d’habitation sont donc mutuellement exclusives !
Il n’est en effet pas possible pour un propriétaire de location saisonnière de payer à la fois la Cotisation Foncière des Entreprises ET la taxe d’habitation. Si le propriétaire occupe le logement une bonne partie de l’année, il devra payer la taxe d’habitation, mais s’il ne l’occupe pas, ce sera alors la CFE qu’il paiera.
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