Même si vous avez eu une bonne année et que votre logement a été très souvent occupé, vous pourriez déchanter au moment de payer vos impôts… En effet, selon votre situation, les impôts sur vos revenus locatifs peuvent significativement impacter ce que vous gagnez.
Cependant, certaines déductions fiscales pourraient vous aider à faire baisser la facture. En tant que propriétaire, maximiser vos avantages fiscaux est crucial, et comprendre quelles dépenses peuvent être déduites peut faire une différence significative sur votre bilan financier.
Chaque pays possède sa propre législation en matière de location saisonnière. Les déductions de charges sur vos revenus locatifs dépendent donc de l’endroit où vous payez vos impôts. N’oubliez pas de vous renseigner sur votre situation particulière avant de faire votre déclaration de revenus !
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Dans cet article, nous explorerons en détail les différentes charges déductibles spécifiques aux locations saisonnières en France, allant des coûts d’entretien et de réparation aux factures d’eau et d’électricité, en passant par les frais de gestion. Nous partagerons des conseils pratiques, des informations actualisées sur la législation fiscale et des astuces pour optimiser vos déductions en toute légalité.
Note : Une augmentation des charges fiscales est envisagée en 2024 dans le but de restreindre le nombre de logements meublés à usage touristique en France.
Fiscalité en location saisonnière : les règles de base
À partir du moment où vous faites de la location courte durée, que ce soit de manière régulière ou seulement quelques semaines par an, les loyers perçus doivent être déclarés.
Il est cependant important de mentionner qu’il existe deux régimes déclaratifs pouvant s’appliquer aux locations saisonnières :
- Le régime “micro-BIC” ou forfaitaire (si les recettes annuelles ne dépassent pas 77.700€) : les propriétaires bénéficient d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas ce seuil. Dans ce cas là, aucune déduction supplémentaire n’est autorisée.
- Le régime réel d’imposition : les propriétaires peuvent déduire l’intégralité des charges supportées au titre de cette activité (au lieu de bénéficier de l’abattement forfaitaire).
Sachez par ailleurs que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l’objet d’une fiscalité particulière qui est plus avantageuse avec notamment un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 188.700€ par an (depuis 2023).
Déduction des charges de location saisonnière
Voyons maintenant les charges que vous pouvez déduire si vous êtes imposé au régime réel. Lorsque vous optez pour le régime réel, vous déclarez vos revenus fonciers en détaillant l’ensemble de vos charges réelles liées à la location de votre bien. Ce régime permet de prendre en compte toutes les dépenses réellement engagées.
1. Les dépenses générales
Les frais générés par vos services peuvent être déduits en tant que dépenses pour le maintien de votre entreprise. Ces dépenses comprennent généralement les factures de gaz et d’électricité, les frais de téléphone et les dépenses liées à internet.
2. Les charges d’entretien et de réparation
Même les propriétaires les plus chanceux devront faire face à des frais de réparation et d’entretien à un moment ou un autre. Que vous deviez réparer un évier qui fuit ou changer le chauffe-eau, vous devriez pouvoir déduire les frais des travaux du montant brut de vos loyers.
Les coûts liés à l’entretien, à la réparation et à l’amélioration du bien peuvent être déduits. Attention toutefois, pour qu’elles puissent être déductibles, ces réparations doivent être nécessaires en raison de la vétusté du logement ou en cas de force majeure.
3. Certaines taxes
Voici quelques taxes généralement considérées comme déductibles pour les propriétaires de locations meublées de tourisme en France.
La taxe foncière :
La taxe foncière sur les propriétés bâties est généralement déductible. Cependant, il est important de noter que la part correspondant à la résidence principale du propriétaire n’est pas déductible.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) :
Pour les locations meublées de tourisme considérées comme des activités professionnelles, la CFE peut être déductible. Cette taxe est due au titre de l’exploitation d’une activité non salariée.
La taxe d’habitation :
Certains propriétaires peuvent déduire une partie de la taxe d’habitation liée à la location meublée de tourisme. Cependant, cela dépend de divers facteurs, y compris si la location est considérée comme une résidence principale ou secondaire.
Pour en savoir plus : Faut-il payer la CFE et taxe d’habitation en location saisonnière ?
La taxe sur les logements vacants (TLV) :
Cette taxe peut être déductible si elle est payée par le propriétaire. La TLV concerne les logements vacants situés dans certaines zones.
La taxe de séjour :
Les taxes de séjour que vous collectez auprès de vos locataires et que vous reversez aux autorités locales ne sont pas considérées comme des revenus imposables.
4. Les assurances
En général, il est fortement recommandé de souscrire une ou plusieurs assurances lorsque vous exploitez une location saisonnière. Ces assurances visent à protéger à la fois le propriétaire et les locataires contre divers risques. L’assurance de responsabilité civile par exemple couvre les dommages causés aux biens du locataire, mais aussi les dommages corporels ou matériels causés à des tiers.
Les frais d’assurance pour la propriété, y compris l’assurance responsabilité civile, sont déductibles. Cela peut inclure des polices d’assurance spécifiques à la location saisonnière.Pour déduire vos frais d’assurance, n’oubliez pas de bien conserver vos factures et autres justificatifs de paiement !
5. Les frais de conciergerie
C’est une question que de nombreux propriétaires se posent : les frais de conciergerie sont-ils déductibles des impôts ?
Si vous faites appel à une conciergerie Airbnb pour gérer votre location, alors oui vous pouvez déduire les frais correspondants si vous êtes soumis au régime réel.
Pour cela, conservez toutes les factures et justificatifs des services rendus. Ces frais seront inclus dans vos charges déductibles lors de votre déclaration de revenus, ce qui réduira votre bénéfice imposable. Veillez à bien détailler ces frais dans la liasse fiscale n°2031.
6. Les frais de promotion et de gestion
Sachez que certains frais non liés au bien mais liés à votre activité de location meublée tels que les frais de promotion, de marketing ou tout autre dépense de publicité pour votre hébergement, peuvent également être déductibles des impôts.
Si vous utilisez par exemple un logiciel de location saisonnière comme Lodgify, vous pourrez ajouter votre abonnement dans les frais de gestion de votre activité. Il en va de même pour les campagnes publicitaires en ligne. Pensez également aux aides et subventions pour passer au numérique !
Les frais de gestion tels que les honoraires si vous faites appel à une agence, ainsi que les coûts associés à la gestion locative, comme la rédaction de contrats de location, entrent également dans cette catégorie.
7. Les frais de comptabilité
Vous avez peut-être rempli vos déclarations d’impôt avec un crayon et une calculatrice pendant des années, mais un bon comptable pourrait vous faire économiser du temps mais aussi de l’argent… Après tout, les honoraires d’un expert-comptable professionnel sont aussi déductibles des revenus de votre activité de location saisonnière.
Il ne faut pas oublier que si vous êtes sous le régime du réel, vous devrez tenir une comptabilité rigoureuse. L’aide d’un expert comptable peut bien souvent vous sauver la mise !
8. Les meubles et le matériel
Impossible de louer un logement sans table, lit, canapé ou même télévision ! Alors soignez l’ameublement de votre location saisonnière et équipez-la avec tous les meubles et les équipements dont pourraient avoir besoin vos invités.
Les premiers meubles et le matériel d’une valeur inférieure à 600€ TTC peuvent être enregistrés directement comme charges, tandis que les équipements plus coûteux peuvent être considérés comme des charges amortissables, permettant ainsi de déduire un pourcentage du coût d’acquisition tous les ans.
9. Les frais en cas de litige
Nous vous souhaitons que tout se passe pour le mieux avec vos locataires. Gardez tout de même à l’esprit que des litiges peuvent survenir, entraînant parfois des frais importants. Si cela devait vous arriver, sachez que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les honoraires versés à un avocat, un huissier ou un expert relatifs aux procédures qui vous concernent. Assurez-vous également d’avoir un règlement intérieur avec d’accueillir vos invités (cela pourrait vous éviter bien de mauvaises surprises).
10. Les dépenses en nourriture
Cela s’applique généralement aux propriétaires de chambres d’hôtes. Si en plus de la nuitée, vous proposez des repas tels que le petit déjeuner ou le dîner, vous pouvez également déduire en plus de la TVA, les dépenses que vous générez pour acheter la nourriture et les boissons que vous fournissez aux invités.
Pour en savoir plus sur la TVA pour les locations saisonnières, découvrez notre article : Tout savoir sur la TVA pour les locations saisonnières.
11. Autres dépenses spécifiques
Si vous fournissez des services supplémentaires aux locataires, comme le ménage régulier, la fourniture de linge de maison, etc., les coûts associés peuvent être déduits.
Les frais de déplacement liés à l’entretien du bien ou à la gestion de votre activité de location saisonnière, tels que les déplacements pour des réparations ou des contrôles, peuvent également être déductibles.
Comment déduire ces dépenses de location saisonnière ?
Dans le cadre de votre activité de location saisonnière, soumise au régime réel d’imposition, vous devez assembler des pièces justificatives telles que les factures, les quittances de loyer, les contrats de prestation de services (pour les conciergeries par exemple), etc. Ces documents sont essentiels pour prouver la légitimité de vos dépenses auprès de l’administration fiscale.
Classez vos dépenses en catégories (entretien, réparation, frais de gestion, etc.) et comptabilisez-les dans un registre comptable. Cela peut être fait manuellement ou à l’aide d’un logiciel de comptabilité. Si une facture dépasse généralement 600 € TTC, vérifiez si cette dépense est amortissable plutôt que déductible. Les dépenses amortissables concernent des biens durables dont la valeur est répartie sur plusieurs années.
Lorsque vous remplissez votre déclaration fiscale, reportez les montants déductibles, y compris les amortissements, dans les sections appropriées. Vous devrez fournir ces chiffres de manière précise pour bénéficier des déductions fiscales appropriées.
Pour plus d’informations, vous pouvez retrouver notre articles sur comment déclarer vos revenus Airbnb.
Conseils supplémentaires
Avant de vous quitter, nous tenons à vous rappeler une fois de plus l’importance de toujours faire appel à un expert comptable spécialisé, qui pourra vous éclairer au mieux sur les dépenses déductibles pour votre chambre d’hôtes, gîte ou location de vacances.
N’oubliez pas que la législation sur les revenus locatifs des LCD devrait évoluer au cours des mois à venir en France. De plus, il existe certaines particularités au niveau régionale, en particulier pour les zones tendues. Il convient ainsi de « passer au crible » tous les éléments relatifs à la fiscalité appliquée aux locations touristiques dans votre région.
Gardez vos factures et demandez toujours des reçus. Stockez tous les éléments liés à vos dépenses au même endroit et pensez à en faire des copies électroniques. Si vous êtes rigoureux, vos compétences en matière d’organisation vous permettront de réaliser de belles économies au moment de payer vos impôts !
En bref
En collectant soigneusement les pièces justificatives, en comptabilisant correctement les dépenses et en identifiant les dépenses amortissables, vous pourrez optimiser vos dépenses et les déductions fiscales liées à votre activité de location courte durée.
Que vous ayez un projet de location saisonnière ou que vous soyez déjà propriétaire, il est toujours bon de savoir comment réduire vos dépenses et maximiser vos profits.
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