La France vient d’atteindre un nouveau record sur Airbnb avec plus de 920.000 annonces publiées sur la plateforme. C’est le deuxième marché mondial de la location courte durée, et cela ne devrait pas s’arrêter en si bon chemin avec l’arrivée des Jeux Olympiques de Paris.
Avec la multiplication des locations saisonnières, on peut se demander si chacun a le droit de louer son appartement.En effet, trouver un juste équilibre entre les résidents en quête de tranquillité et les propriétaires qui souhaitent louer leurs appartements sur Airbnb peut parfois s’avérer délicat, surtout au sein de communautés partageant des espaces communs. La question se pose alors : faut-il demander la permission de la copropriété pour faire de la location courte durée ?
En faisant attention aux lois qui entourent les locations et les règles de respect du voisinage dans votre immeuble, il est souvent possible de mettre tout le monde d’accord.
Vous souhaitez vous aussi louer votre appartement sur Airbnb, mais ne savez pas comment vous y prendre au sein de votre copropriété ? On vous en dit plus !
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Dans cet article nous abordons différentes problématiques liées aux locations saisonnières au sein d’une copropriété : Faut-il l’accord de la copropriété pour faire de la location courte durée ? Comment savoir si le règlement de la copropriété autorise les locations Airbnb ? Que signifie occupation bourgeoise dans le règlement ? Qu’est-ce qu’ une clause d’habitation exclusive ou clause d’habitation bourgeoise ? Est-ce Airbnb est considéré comme une activité commerciale ?
Qu’est-ce qu’une copropriété et le règlement de copropriété ?
Vous venez tout juste d’acquérir un appartement ou souhaitez louer le votre sur Airbnb ? Avant de vous lancer, vous devez vérifier le règlement de copropriété. On vous explique tout.
La copropriété
Le statut de la copropriété désigne l’ensemble des règles établies par la loi depuis 1965. Il est obligatoire pour tout bâtiment ou groupe de bâtiments destiné à un usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété est divisée en plusieurs parties détenues par différentes personnes. La majorité des appartements relèvent du régime de la copropriété dès lors que l’immeuble a plusieurs propriétaires. Dans quelques cas spécifiques, cette réglementation peut également s’appliquer à des maisons, ainsi qu’à des locaux commerciaux ou professionnels.
Le règlement de copropriété
Dans le cadre d’une copropriété, chaque propriétaire a des droits et des responsabilités spécifiques liés à sa partie privative et participe également aux décisions collectives concernant la gestion et l’entretien des espaces communs.
Les règles et les réglementations de la copropriété sont généralement énoncées dans un document appelé le règlement de copropriété. On y retrouve notamment des informations sur l’utilisation des parties privatives et communes, les modalités de leur utilisation (par exemple, est-il permis d’exercer des professions libérales dans les locaux). Il inclut également des dispositions concernant les règles de vie au sein de la copropriété (par exemple, peut-on changer librement les fenêtres), les procédures des assemblées générales, ainsi que la répartition des charges communes.
Syndicat de copropriété
Les propriétaires sont souvent membres d’un syndicat de copropriété qui prend des décisions collectives sur des questions importantes, et ils contribuent aux dépenses communes par le biais des charges de copropriété.
Faut-il l’accord de la copropriété pour louer votre appartement sur Airbnb ?
C’est probablement la question que vous vous posez. Avant de louer votre appartement sur Airbnb, vous devez examiner attentivement les dispositions du règlement de copropriété de votre immeuble. Si le règlement ne mentionne aucune interdiction spécifique pour l’activité de location alors vous pourrez , a priori, louer votre logement sur Airbnb.
Cependant, il est interdit de louer votre logement sur Airbnb si le règlement stipule explicitement l’interdiction de louer des logements meublés à des fins touristiques au sein de la copropriété. Voici le type d’interdiction que l’on peut retrouver dans le règlement :
- Interdiction claire :
« Il est strictement interdit de louer tout ou partie de son lot à des tiers à des fins touristiques ou de courte durée, y compris par le biais de plateformes en ligne telles qu’Airbnb. »
- Restriction d’usage :
« Les propriétaires s’engagent à user de leur lot conformément à sa destination exclusive d’habitation permanente, excluant toute utilisation à des fins de location saisonnière ou touristique. »
- Conditions spécifiques :
« Toute location de courte durée doit faire l’objet d’une autorisation préalable du syndic, et ce, sous réserve du respect des règles édictées par l’assemblée générale. »
- Définition spécifique du terme « courte durée » :
« Est considérée comme location de courte durée toute mise en location d’une durée inférieure à [ X nombre de jours], que ce soit directement ou via des plateformes en ligne. »
- Référence à des dispositions légales :
« Conformément à la législation en vigueur, les locations meublées à des fins touristiques, telles que définies par [la loi applicable], sont expressément interdites au sein de la copropriété. »
Il arrive souvent que les règlements de copropriété soient anciens et les formulations peuvent varier selon les immeubles. De plus, l’assemblée générale peut procéder à des adaptations du règlement, votées par les copropriétaires. En cas de doute avec le règlement de copropriété, il est recommandé de solliciter l’avis du syndic de copropriété ou d’un professionnel du droit immobilier.
N’oubliez pas que si vous êtes locataire, il vous faudra l’accord du propriétaire si vous souhaitez faire de la location courte durée au sein de votre appartement.
Clause d’habitation exclusive et Airbnb
La clause d’habitation exclusive dans une copropriété est une disposition spécifique du règlement de copropriété qui stipule que les parties privatives des propriétaires doivent être utilisées exclusivement à des fins d’habitation permanente.
En d’autres termes, les propriétaires sont tenus de résider dans leur logement et de ne pas l’utiliser à des fins commerciales, professionnelles ou de location saisonnière.
Clause d’habitation bourgeoise et Airbnb
Dans le règlement de certaines copropriétés on peut retrouver la notion de “clause d’habitation bourgeoise”. Cela s’applique généralement aux immeubles de standing (dont les hébergements offrent un confort haut de gamme). Cette clause signifie que les propriétaires ne peuvent utiliser leur propriété qu’à des fins résidentielles, en excluant des activités commerciales, professionnelles ou autres usages incompatibles avec une résidence principale.
Il existe deux types de clause d’habitation bourgeoise. La clause peut être stricte, ainsi les activités libérales et commerciales sont interdites. La clause peut être relative et certaines activités peuvent être tolérées. Dans ce cas-ci, elles sont énoncées dans le règlement de manière spécifique.
La copropriété peut-elle interdire la location sur Airbnb ?
Le règlement de copropriété peut interdire les locations de courte durée, notamment dans les immeubles récents. Ces interdictions sont généralement légales, sauf si elles ne sont pas justifiées par la destination de l’immeuble (l’usage prévu ou à la vocation principale du bâtiment qui peut être commerciale, résidentielle ou mixte).
Certains règlements peuvent aussi interdire toute activité commerciale, considérant souvent la location sur Airbnb comme une activité illicite au sein de l’immeuble.
En plus des règles du règlement de copropriété, un copropriétaire peut invoquer un « trouble anormal de voisinage » pour s’opposer aux locations de type Airbnb. La justice peut décider au cas par cas si ce type de location va à l’encontre de la destination prévue pour l’immeuble.
Est-il possible de faire changer ces règles de copropriété pour la location Airbnb ?
Pour faire changer le règlement de la copropriété, il vous faudra faire une demande de modification du règlement et celle-ci devra être votée unanimement par l’assemblée générale. En d’autres termes, ce n’est pas une mince affaire.
Chaque copropriétaire a le droit de soumettre une demande de modification du règlement de copropriété lors de l’assemblée générale. Si la modification est acceptée à l’unanimité, un expert tel qu’un notaire ou un avocat est consulté afin d’élaborer la documentation nécessaire et d’apporter les modifications requises. Une fois les ajustements rédigés, ils doivent être soumis à l’approbation lors de l’Assemblée Générale avant d’être officiellement enregistrés auprès du service de la publicité foncière.
En bref
Avant de louer votre appartement sur Airbnb, vous devrez lire méticuleusement le règlement de copropriété de votre immeuble. Si le règlement de copropriété ne mentionne pas d’interdiction de la location meublée à des fins touristiques, ne comporte aucune clause d’habitation exclusive ni aucune disposition spécifique interdisant les activités commerciales (comme présentées dans l’article), alors cela devrait être tout bon pour vous.
En cas de doute, n’hésitez pas à demander l’avis au syndic. Cela vous évitera de vous mettre à dos certains voisins avant toute chose !
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