Il est vrai que lorsque vous vous lancez dans une activité de location saisonnière vous avez probablement déjà une idée de vos objectifs. De la décoration, l’accueil et les services que vous allez fournir à vos hôtes jusqu’aux outils et logiciels de location saisonnière que vous allez utiliser pour gérer votre entreprise.
Votre objectif final restera quand même celui d’investir et de rentabiliser le plus possible votre location. Mais une chose reste plutôt difficile à établir : le prix de la nuitée !
Vous vous posez alors peut-être les questions suivantes : “Je ne sais pas par où commencer pour fixer les tarifs de ma location saisonnière. Comment fixer les tarifs de ma location de vacances pour m’assurer d’avoir la meilleure rentabilité possible ? Quels sont les critères pour fixer le prix le plus rentable possible ?”
Suivez ce guide en 10 étapes afin de fixer le meilleur tarif de location de vacances possible et de découvrir ce qu’est la tarification dynamique.
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Calculer le prix d’une location saisonnière en 10 étapes
De nombreux propriétaires débutants sous-estiment les coûts d’exploitation et sont trop optimistes quant aux bénéfices potentiels.
Comprendre les efforts économiques que vous devez fournir pour mener à bien une activité tel que la location saisonnière est la base d’une bonne gestion des prix dont les visiteurs seront prêts à payer.
Analyser et estimer les dépenses de votre activité peut ainsi vous aider à mieux comprendre comment gérer votre propriété et optimiser les coûts, et vous permettre de définir les tarifs les plus rentables. Donc, au lieu de faire une estimation basée sur la location de vacances de votre voisin, essayez ces dix conseils pour estimer vos tarifs de location en fonction.
1. Établir l’identité de votre bien
Localisation et environnement de votre bien
Tout d’abord, il faut savoir où se situe votre bien à louer. Il va de soi que les biens immobiliers situés dans des zones touristiques sont plus demandés et les prix sont ainsi plus chers.
Votre propriété est-elle située dans une zone plus touristique ou non ? Ou bien dans une région avec peu de visites ? Quel que soit le lieu, vous devrez prendre en compte dans le prix, le dynamisme du lieu de votre propriété.
Vous pourriez également faire des recherches sur les villes proposant les prix moyens à la nuitée les plus élevés sur Airbnb.
Après avoir identifié où se trouve votre bien à louer, repérez l’environnement de votre bien. Donc si votre bien est situé dans un environnement dynamique entouré de bars, de restaurants et de musées ou encore proche de la plage, de la montagne ou d’un lac, prenez cela en compte pour fixer votre prix. De plus, vous pourrez faire en sorte de mettre en valeur l’écosystème de votre bien afin de justifier votre tarif.
Par exemple : Un appartement à Montpellier se loue facilement à 397€ la semaine (en mai 2019) puisque le bien se trouve à 5 minutes de la plage, alors qu’un appartement équivalent à 8 km de la plage se louera environ 154€ la semaine.
Nature de votre location saisonnière
Il faut bien sûr prendre en compte la nature de votre bien puisque cela fait partie des critères de recherches de vos hôtes. Qu’ils recherchent plutôt un chalet, un gîte, une villa ou un mobil-home, votre loyer sera très variable.
Par ailleurs, les caractéristiques intrinsèques de votre bien, en autres, son architecture, sa décoration, sa superficie et ses espaces extérieurs vont influer le prix de manière considérable. Les équipements que vous proposez au sein de votre maison de vacances peut également justifier votre prix en fonction de la rareté et de la quantité des équipements (jacuzzi, BBQ, cheminée électrique, etc).
La capacité d’accueil
Prenez note du nombre de chambres, de toilettes, de salles de bains et de cuisines que comporte votre maison de vacances. Ainsi vous pourrez fixer les prix en fonction de votre capacité d’accueil. Si votre bien peut accueillir plus de 7 personnes vous pourriez fixer un tarif relativement plus cher dans la mesure où il est fort probable qu’il sera loué par une grande famille qui partagera les frais.
2. Identifier votre avantage concurrentiel
Après avoir établi l’identité et les caractéristiques de votre propriété, regardons maintenant les “plus” qui vont booster la valeur locative de votre bien. Identifiez ces choses additionnelles qui peuvent êtres diverses et variées. Il peut s’agir des éléments suivants :
- D’un bien-être supplémentaire : un sauna, un jacuzzi, une piscine, …
- Des équipements à disposition : machine à laver/vaisselle, un barbecue, une cheminée, autres équipements électroniques, …
- Des biens consommables : shampooing, gel douche, fruits à dispositions, petit déjeuner, …
- Du linge de maison additionnel : draps, taie d’oreiller, couette, serviette, peignoir, …
- Services supplémentaires : ménage, internet, Netflix…
- Un livret d’accueil : bons plans, réductions, cartes et plans de. villes, idées d’activités, les bonnes adresses, …
- Un cadeau de bienvenue : pack de produits locaux, pack bien-être, pack d’épices et de condiments, une bouteille de vin, …
- Que vous ayez un bain simple et minimaliste ou un bain géant luxueux en marbre, vos “extras” sont essentiels dans l’élaboration de votre tarif.
3. Lister toutes vos dépenses et vos frais annuels
Pour connaître votre prix plancher, c’est-à-dire le prix en dessous duquel louer ne serait pas rentable pour vous. Pour ce faire, il faut savoir le montant total de vos frais annuels.
Les hypothèques, les services publics et les taxes sont faciles à calculer, mais n’oubliez pas d’ajouter les services que vous proposez : service de nettoyage, les réparations d’urgence, les frais d’entretien importants et intermittents et l’aménagement paysager lors de la compilation des coûts.
De plus, le mobilier de maison peut également constituer une part importante des frais généraux : des matelas confortables, du linge de maison, des meubles, des ustensiles de cuisine et des petits appareils ménagers sont les exigences les plus élémentaires pour toute maison de vacances.
4. Calculer votre prix plancher
Une fois que vous avez la liste de vos frais et dépenses annuels, il faudra calculer votre prix plancher : le prix minimum que vous devriez appliquer pour éviter d’être en perte.
Vous devez simplement additionner toutes vos charges annuelles, que ça soit l’eau, l’électricité, la connexion wifi, le crédit sur l’année, et bien d’autres. Cela vous permet de savoir combien de chiffre d’affaires vous devez réaliser sur l’année avant de pouvoir s’autofinancer. Une fois que vous avez fait ce calcul, divisez ce montant par 365 (jours de l’année).
Et voilà, vous avec votre prix plancher, vous savez donc quel est votre prix minimum à louer pour pouvoir être un minimum rentable. Mais ce n’est pas terminé !
Par ailleurs, si vous avez des difficultés avec la rédaction de votre facture de location saisonnière, nous avons quelque chose pour vous : notre modèle de facture de location de vacances ! Téléchargez-le gratuitement ci-dessous :
5. Scruter, Analyser et Comparer les tarifs de vos concurrents
Une fois que les caractéristiques de votre bien ont été identifiées, vous pouvez aller scruter les prix de vos concurrents en recherchant des logements similaires au vôtre, dans la même zone géographique et des services équivalentes.
Consultez les tarifs sur Internet, les concurrents, les journaux et les annonces immobilières pour vous faire une idée précise du marché locatif de votre quartier. Lorsque vous consultez les annonces, n’oubliez pas de noter les commodités, l’emplacement et les autres caractéristiques de chaque propriété.
Une chambre supplémentaire ou une vue sur l’océan peuvent facilement vous rapporter plusieurs centaines de dollars de plus par semaine. Plus vous trouverez de propriétés comparables, mieux vous comprendrez la place exacte de votre location de vacances sur le marché.
Comparez leurs tarifs aux vôtres, et si les locations saisonnières disposent de plusieurs avis positifs et c’est que leur prix fonctionne probablement !
Filtrez bien toutes les caractéristiques en commun et vous pourrez ainsi connaître les tarifs de vos concurrents et découvrir ce qui justifie ou non leurs prix. N’hésitez pas à aller sur différents sites d’annonces comme Airbnb, Booking.com, Abritel, etc.
6. Faire une simulation de réservation de vos concurrents et peaufiner votre prix
Une fois que les concurrents ont été identifiés, faites une simulation de réservation. Vous verrez ainsi leurs prix, leurs calendriers ainsi que leurs avantages concurrentiels. Leurs tarifs pourraient être justifiés par le dynamisme de l’environnement de leurs locations, leurs équipements supplémentaires ou bien leurs petits “plus”.
Par ailleurs, faites attention de bien vérifier le calendrier de réservations de vos concurrents afin d’analyser les prix sur différentes périodes et la fréquence de leurs réservations que ça soit en haute saison, durant les vacances ou encore les week-ends. Si le calendrier d’un concurrent est vide, il ne s’agit probablement pas d’une bonne location saisonnière avec laquelle comparer votre propriété.
Finalement vous devrez peaufiner vos prix à celles des propriétés à proximité et similaires à la vôtre afin d’être le plus compétitif possible.
7. Ayez des prix flexibles : haute saison, promotions, prix en semaine et weekends
Haute saison ou basse saison : les tarifs en fonction de la saisonnalité
Louer un chalet en hiver n’aura pas le même prix qu’en été. Il en va de même pour une location saisonnière à la plage qui se louera naturellement plus chère. De plus, prenez en compte les périodes estivales (Cannes, Noël, 14 juillet, …) qui feront également grimper les prix.
Ne gardez jamais les mêmes prix ! Choisissez stratégiquement et de manière à être le plus rentable possible, notamment en haute saison car le prix peut être 3 fois plus élevé qu’en période de basse saison.
Faites des offres et des promotions
Les offres et les remises ont toujours été l’une des meilleures méthodes pour inciter une personne à agir et à acheter.
Combien de fois vous êtes-vous retrouvé devant un produit, indécis de l’acheter ou non et quand on vous a offert un rabais ou un coupon, vous avez finalement décidé de l’acheter ?
Anticipez les périodes de promotions, périodes estivales et toutes autres occasions justifiant des offres spéciales sur votre location saisonnière !
Utilisez différent prix en week-ends et en semaine
Une autre stratégie que vous pouvez utiliser consiste à définir des prix différents pour les nuits en semaine et en week-ends.
Nous savons tous que le week-end est le moment le plus propice pour voyager. Après une dure semaine de travail, qui ne voudrait pas se défouler et profiter d’un agréable week-end de détente au bord de la mer, de respirer l’air pur des montagnes ou de visiter l’une des plus belles villes au monde ?
Vous pouvez songer à augmenter les prix les vendredi, samedi et dimanche et à les maintenir légèrement plus bas les autres jours de la semaine afin de convaincre plus d’invités à réserver votre propriété.
8. Ciblage client : soyez réactif à leur demande
En répondant à leur demande, vous pouvez innover votre service d’hospitalité et ainsi justifier votre prix plus élevé que la moyenne.
En effet, gardez un œil sur les tendances du marché, sur les clients niches, sur les besoins de vos invités potentiels et chercher toujours à innover votre service d’hospitalité de manière à toujours vous différencier de votre concurrence et offre quelque chose de mieux !
Cela s’applique pour vos concurrents locaux comme pour les hôtels. Offrez ce qu’ils ne peuvent offrir à un prix intéressant, pour vous comme pour votre hôte !
Une fois que vous connaissez votre prix plancher et les prix de vos concurrents, vous pourrez ainsi fixer un premier tarif officiel.
Lorsque vous établissez votre prix, pensez toujours à le rendre le plus rentable possible sur l’année et non la nuitée. Si vous êtes novice sur le marché, vous pouvez commencer par offrir un tarif moins cher que vos concurrents afin d’attirer plus de voyageurs. Afin de rendre votre tarification dynamique et booster votre taux d’occupation, vous pouvez utiliser certain outil intelligents.
9. Outils de tarification dynamique pour booster le taux d’occupation
La tarification dynamique dans le secteur de la location de vacances peut changer la donne et améliorer la gestion de votre bien et de vos réservations.
Des logiciels tels que PriceLabs sont des solutions de gestion des revenus pour les locations de vacances et de court terme. Ils aident les hôtes à fixer et à ajuster les prix de leurs propriétés de manière dynamique et intelligente. En utilisant l’apprentissage machine, ces outils utilisent une approche basée sur les données pour analyser votre site web et d’autres facteurs tels que la concurrence, l’emplacement ou l’occupation ; afin de vous aider à augmenter vos revenus et à gagner du temps lors de la mise en place de votre tarification.
Ce type de stratégie peut aider à solder les nuits disponibles sur le calendrier, notamment en milieu de semaine par exemple.
Lorsque vous connectez un outil de tarification dynamique à votre logiciel de location de vacances, vous pourrez définir un tarif simple pour une nuit, une semaine ou un mois, ou proposer des tarifs dynamiques en fonction de la durée du séjour, du nombre d’invités, du jour de la semaine et d’autres facteurs.
Et quelle que soit la devise que vous souhaitez accepter, Lodgify les gère toutes.
Alors, fixez le prix de votre location en fonction de vos recherches, mais n’ayez pas peur de modifier vos tarifs pour faire face à des dépenses en constante évolution ou à un intérêt accru.
10. Fixer le tarif et justifiez-le via un séjour mémorable
Et voilà, le tour de magie est fait ! Ce n’était pas si difficile que l’on pensait finalement.
Tout ce que vous avez à faire maintenant est de fixer vos tarifs en fonction de la saisonnalité et des périodes estivales et de les indiquer sur votre site Web. Ainsi de cette manière, vos hôtes seront déjà informés des prix et pourront facilement réserver.
Assurez-vous d’avoir une certaine réactivité quant aux demandes clients afin d’adapter votre offre à leurs attentes le plus rapidement possible. Finalement, mettez-vous à la place des voyageurs, et demandez-vous comment faire pour que leur expérience soit mémorable, afin d’obtenir un maximum d’avis positifs et ainsi se démarquer des concurrents.
La Tarification Dynamique
Le prix est l’un des principaux facteurs de décision que les hôtes prennent en compte lorsqu’ils comparent des hébergements. C’est pourquoi il est important de fixer un prix compétitif sur votre marché et la tarification dynamique est l’une des stratégies les plus efficaces pour y parvenir !
Qu’est-ce que la Tarification Dynamique ?
La tarification dynamique utilise des algorithmes pour calculer le prix de votre location saisonnière et les ajuster en temps réel. Grâce à cette stratégie de tarification, vous pouvez optimiser vos tarifs pour augmenter les réservations et accroître vos marges bénéficiaires.
Il s’agit d’une stratégie que le secteur de l’hébergement utilise depuis des décennies. Elle s’appuie sur la technologie pour ajuster vos tarifs de nuit en fonction de l’offre et de la demande. Pensez-y comme à votre assistant qui travaille constamment pour vous afin d’augmenter vos revenus au bon moment avec les bons tarifs.
Alors, comment fixer le prix de ma location saisonnière ? Tout d’abord, il y a plusieurs aspects que vous devez préalablement analyser pour établir votre prix de base. Parmi eux : vos dépenses opérationnelles, les tarifs de vos concurrents, ou encore les dates de haute saison dans votre région. Cette phase d’analyse initiale sera essentielle pour déterminer votre calendrier de tarification et, une fois terminée, vous permettra d’appliquer les variations dynamiques que vous jugerez appropriées.
Différences entre la tarification dynamique et le Yield Management
Bien que la tarification dynamique soit l’une des nombreuses stratégies de gestion des revenus, cela ne signifie pas que vous pouvez facilement utiliser les deux termes de manière interchangeable.
Les deux concepts considèrent que vos tarifs varient en fonction d’une variété de règles prédéterminées et s’appuient fortement sur les données et la technologie afin de faire les prédictions les plus précises sur ce que devrait être le bon prix.
Toutefois, il ne faut pas confondre ces termes avec les stratégies de rabais, car la tarification dynamique et la gestion des revenus permettent d’augmenter les prix, notamment en cas de hausse de la demande.
Comment calculent-ont les taux dynamiques ?
Ces outils utiliseront votre tarif de base moyen comme point de départ. Si votre tarif moyen par nuit en haute saison est de 300 € et de 100 € en basse saison, votre prix de base sera de 200 €. Bien que chaque outil calcule les prix différemment, ils prennent essentiellement en compte les facteurs suivants :
- La saisonnalité : Les outils ajustent votre prix de base en fonction de la saison de l’année. Pour ce faire, ils analysent les tendances historiques des locations de vacances et des hôtels dans votre région.
- Jours de la semaine : Ils analysent le prix de l’hébergement dans votre région en fonction du jour de la semaine et appliquent les augmentations ou les réductions nécessaires.
- Délai d’exécution : Il s’agit du temps écoulé entre le moment où les utilisateurs réservent votre location et leur date d’arrivée. Les outils de tarification dynamique utilisent ces données pour offrir des réductions aux réservations de dernière minute (pour combler les lacunes de votre calendrier) ou aux réservations effectuées à l’avance (pour garantir un taux d’occupation maximal).
- Jours de vacances et événements importants : Ces outils détermineront les dates les plus demandées après avoir analysé l’occupation de vos concurrents locaux. Vous pouvez également ajouter une liste des principaux événements de votre région pour réduire la marge d’erreur.
- Les jours « orphelins » : Il n’y a rien de pire que d’avoir des trous au milieu de votre calendrier chargé. C’est pourquoi ces outils génèrent des remises automatiques pour inciter à la réservation de ces « jours orphelins ».
- Personnalisation : En fin de compte, ce sont les propriétaires et les gestionnaires qui décident de la stratégie qu’ils veulent adopter. Vous pouvez donc établir une fourchette de prix minimum et maximum que les outils respecteront quoi qu’il arrive.
La tarification intelligente d’Airbnb
Airbnb dispose également de son propre système d’automatisation de la tarification dynamique. Il s’agit d’un outil intégré au calendrier Airbnb qui vous permet d’adapter automatiquement le prix de votre propriété en fonction de la demande d’annonces similaires à la vôtre.
La plateforme prend en compte plus de 70 facteurs, tels que la date d’enregistrement, la demande du marché, la saisonnalité, les avis sur les annonces ou les services proposés. Airbnb évalue même le nombre de visites quotidiennes de votre annonce et le temps que les utilisateurs passent sur votre page. Airbnb vous permet également de sélectionner un prix minimum et maximum par nuit, afin que les hôtes aient toujours le contrôle de leur activité.
Et voilà, vous avez tous les éléments en main pour fixer les meilleurs prix pour votre location saisonnière ! Donnez-nous vos avis en commentaires ci-dessous pour savoir si ces méthodes ont été utiles pour vous ou non et si vous aviez vos propres techniques à vous, n’hésitez pas à les partager !
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