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Comment fixer le prix de sa location de vacances ?

Comment fixer le prix de sa location de vacances ?

Il est vrai que lorsque vous vous lancez dans une activité de location de vacances vous avez probablement déjà une idée de vos objectifs quant à la décoration, l’accueil et les services que vous allez fournir à vos hôtes et bien d’autres, ainsi que les outils que vous allez utiliser pour gérer votre location saisonnière.

Votre objectif final restera quand même celui d’investir et de rentabiliser le plus possible votre location. Mais une chose reste plutôt difficile à établir : le prix !

Vous vous posez alors peut-être les questions suivantes : “Je ne sais pas par où commencer pour fixer les tarifs de ma location saisonnière. Comment fixer les tarifs de ma location de vacances pour m’assurer d’avoir la meilleure rentabilité possible ? Quels sont les critères pour fixer le prix le plus rentable possible ?”

Suivez ce guide en 10 étapes afin de fixer le meilleur tarif de location de vacances possible !

IDENTIFIER MON OFFRE : Quel est mon offre d’hospitalité ? Quels sont mes ressources, mes capacités, mes frais et dépenses annuels ?

1. Établir l’identité de votre bien 

A – Localisation et environnement de votre bien à louer

Tout d’abord, il faut savoir où se situe votre bien à louer. Il va de soi que les biens immobiliers situés dans des zones touristiques sont plus demandés et les prix sont ainsi plus chers. 

Votre propriété est-elle située dans une zone plus touristique ou non ? Ou bien dans une région avec peu de visites ? Quel que soit le lieu, vous devrez prendre en compte dans le prix, le dynamisme du lieu de votre propriété.

Vous pourriez également faire des recherches sur les villes proposant les prix moyens à la nuitée les plus élevés sur Airbnb.

Par exemple : D’après les données d’AirDNA, le prix moyen de la nuité à Paris durant les mois de février-mars 2019, est de 98€ pour une maison entière, 64€ pour une chambre privée et 30€ pour une chambre avec collocation.

Comparé à Montpellier à cette même période, avec un loyer quotidien en moyenne de 52€ pour une maison entière, 25€ la chambre privée et 17€ pour une collocation. En effet, Paris est bien plus chère que Montpellier, Paris étant l’une des villes la plus visitée dans le monde entier.

Après avoir identifié où se trouve votre bien à louer, repérez l’environnement de votre bien. Donc si votre bien est situé dans un environnement dynamique entouré de bars, de restaurants et de musées ou encore proche de la plage, de la montagne ou d’un lac, prenez cela en compte pour fixer votre prix. De plus, vous pourrez faire en sorte de mettre en valeur l’écosystème de votre bien afin de justifier votre tarif.

Par exemple : Un appartement à Montpellier se loue facilement à 397€ la semaine (en mai 2019) puisque le bien se trouve à 5 minutes de la plage, alors qu’un appartement équivalent à 8 km de la plage se louera environ 154€ la semaine.

B – Nature du bien immobilier

Il faut bien sûr prendre en compte la nature de votre bien puisque cela fait partie des critères de recherches de vos hôtes. Qu’ils recherchent plutôt un chalet, un gîte, une villa ou un mobil-home, votre loyer sera très variable. Par ailleurs, les caractéristiques intrinsèques de votre bien, en autres, son architecture, sa décoration, sa superficie et ses espaces extérieurs vont influer le prix de manière considérable.

C – La capacité d’accueil

Prenez note du nombre de chambres, de toilettes, de salles de bains et de cuisines que comporte votre maison de vacances. Ainsi vous pourrez fixer les prix en fonction de votre capacité d’accueil. Si votre bien peut accueillir plus de 7 personnes vous pourriez fixer un tarif relativement plus cher dans la mesure où il est fort probable qu’il sera loué par une grande famille qui partagera les frais.

2. Identifier votre avantage concurrentiel

Après avoir établi l’identité et les caractéristiques de votre propriété, regardons maintenant les “plus” qui vont booster la valeur locative de votre bien. Identifiez ces choses additionnelles qui peuvent êtres diverses et variées. Il peut s’agir des éléments suivants :

  • D’un bien-être supplémentaire : un sauna, un jacuzzi, une piscine, …
  • Des équipements à disposition : machine à laver/vaisselle, un barbecue, une cheminée, autres équipements électroniques, …
  • Des biens consommables : shampooing, gel douche, fruits à dispositions, petit déjeuner, …
  • Du linge de maison additionnel : draps, taie d’oreiller, couette, serviette, peignoir, …
  • Services supplémentaires : ménage, internet, Netflix…
  • Que vous ayez un bain simple et minimaliste ou un bain géant luxueux en marbre, vos “extras” sont essentiels dans l’élaboration de votre tarif.

3. Lister toutes vos dépenses et vos frais annuels

Pour connaître votre prix plancher, c’est-à-dire le prix en dessous duquel louer ne serait pas rentable pour vous. Pour ce faire, il faut savoir le montant total de vos frais annuels.

Les hypothèques, les services publics et les taxes sont faciles à calculer, mais n’oubliez pas d’ajouter les services que vous proposez : service de nettoyage, les réparations d’urgence, les frais d’entretien importants et intermittents et l’aménagement paysager lors de la compilation des coûts.

De plus, le mobilier de maison peut également constituer une part importante des frais généraux : des matelas confortables, du linge de maison, des meubles, des ustensiles de cuisine et des petits appareils ménagers sont les exigences les plus élémentaires pour toute maison de vacances.

4. Calculer votre prix plancher

Une fois que vous avez la liste de vos frais et dépenses annuels, il faudra calculer votre prix plancher : le prix minimum que vous devriez appliquer pour éviter d’être en perte.

Vous devez simplement additionner toutes vos charges annuelles, que ça soit l’eau, l’électricité, la connexion wifi, le crédit sur l’année, et bien d’autres. Cela vous permet de savoir combien de chiffre d’affaires vous devez réaliser sur l’année avant de pouvoir s’autofinancer. Une fois que vous avez fait ce calcul, divisez ce montant par 365 (jours de l’année).

Et voilà, vous avec votre prix plancher, vous savez donc quel est votre prix minimum à louer pour pouvoir être un minimum rentable. Mais ce n’est pas terminé !

Par ailleurs, si vous avez des difficultés avec la rédaction de votre facture de location saisonnière, nous avons quelque chose pour vous : notre modèle de facture de location de vacances ! Téléchargez-le gratuitement ci-dessous :

ANALYSER L’OFFRE : Quel est l’Offre des concurrents sur le marché de la location de vacances ?

5. Scruter, Analyser et Comparer les tarifs de vos concurrents

Une fois que les caractéristiques de votre bien ont été identifiées, vous pouvez aller scruter les prix de vos concurrents en recherchant des logements similaires au vôtre, dans la même zone géographique et des services équivalentes. 

Comparez leurs tarifs aux vôtres, et si les locations saisonnières disposent de plusieurs avis positifs et c’est que leur prix fonctionne probablement !

Filtrez bien toutes les caractéristiques en commun et vous pourrez ainsi connaître les tarifs de vos concurrents et découvrir ce qui justifie ou non leurs prix. N’hésitez pas à aller sur différents sites d’annonces comme Airbnb, Booking.com, Expedia, etc.

6. Faire une simulation de réservation de vos concurrents et peaufiner votre prix

Une fois que les concurrents ont été identifiés, faites une simulation de réservation. Vous verrez ainsi leurs prix, leurs calendriers ainsi que leurs avantages concurrentiels. Leurs tarifs pourraient être justifiés par le dynamisme de l’environnement de leurs locations, leurs équipements supplémentaires ou bien leurs petits “plus”.

Par ailleurs, faites attention de bien vérifier le calendrier de réservations de vos concurrents afin d’analyser les prix sur différentes périodes et la fréquence de leurs réservations que ça soit en haute saison, durant les vacances ou encore les week-ends. Si le calendrier d’un concurrent est vide, il ne s’agit probablement pas d’une bonne location saisonnière avec laquelle comparer votre propriété. 

Finalement vous devrez peaufiner vos prix à celles des propriétés à proximité et similaires à la vôtre afin d’être le plus compétitif possible.

OBSERVER LA DEMANDE : Quel est la demande des voyageurs intéréssés par la location saisonnière ?

7. Ayez des prix flexibles : haute saison, promotions, prix en semaine et weekends

A – Haute saison ou basse saison : Faites des prix en fonction de la saisonnalité

Louer un chalet en hiver n’aura pas le même prix qu’en été. Il en va de même pour une location saisonnière à la plage qui se louera naturellement plus chère. De plus, prenez en compte les périodes estivales (Cannes, Noël, 14 juillet, …) qui feront également grimper les prix.

Ne gardez jamais les mêmes prix ! Choisissez stratégiquement et de manière à être le plus rentable possible, notamment en haute saison car le prix peut être 3 fois plus élevé qu’en période de basse saison.

B – Faites des offres et des promotions

Les offres et les remises ont toujours été l’une des meilleures méthodes pour inciter une personne à agir et à acheter.

Combien de fois vous êtes-vous retrouvé devant un produit, indécis de l’acheter ou non et quand on vous a offert un rabais ou un coupon, vous avez finalement décidé de l’acheter ?

Anticipez les périodes de promotions, périodes estivales et toutes autres occasions justifiant des offres spéciales sur votre location saisonnière !

C – Utilisez différent prix en week-ends et en semaine

Une autre stratégie que vous pouvez utiliser consiste à définir des prix différents pour les nuits en semaine et en week-ends.

Nous savons tous que le week-end est le moment le plus propice pour voyager. Après une dure semaine de travail, qui ne voudrait pas se défouler et profiter d’un agréable week-end de détente au bord de la mer, de respirer l’air pur des montagnes ou de visiter l’une des plus belles villes au monde ?

Vous pouvez songer à augmenter les prix les vendredi, samedi et dimanche et à les maintenir légèrement plus bas les autres jours de la semaine afin de convaincre plus d’invités à réserver votre propriété.

8. Ciblage client : soyez réactif à leur demande

En répondant à leur demande, vous pouvez innover votre service d’hospitalité et ainsi justifier votre prix plus élevé que la moyenne. 

En effet, gardez un œil sur les tendances du marché, sur les clients niches, sur les besoins de vos invités potentiels et chercher toujours à innover votre service d’hospitalité de manière à toujours vous différencier de votre concurrence et offre quelque chose de mieux ! 

Cela s’applique pour vos concurrents locaux comme pour les hôtels. Offrez ce qu’ils ne peuvent offrir à un prix intéressant, pour vous comme pour votre hôte !

CALCULER ET FIXER LE PRIX :  Outils pour vous aider à fixer le tarif de votre location de vacances

Une fois que vous connaissez votre prix plancher et les prix de vos concurrents, vous pourrez ainsi fixer un premier tarif officiel. 

Lorsque vous établissez votre prix, pensez toujours à le rendre le plus rentable possible sur l’année et non la nuitée. Si vous êtes novice sur le marché, vous pouvez commencer par offrir un tarif moins cher que vos concurrents afin d’attirer plus de voyageurs. Afin de rendre votre tarification dynamique et booster votre taux d’occupation, vous pouvez utiliser certain outil intelligents.

9. Outils de tarification dynamique pour booster le taux d’occupation

La tarification dynamique dans le secteur de la location de vacances peut changer la donne et améliorer la gestion de votre bien et de vos réservations.

Des logiciels tels que PriceLabs ou Outswitch sont des solutions de gestion des revenus pour les locations de vacances et de court terme. Ils aident les hôtes à fixer et à ajuster les prix de leurs propriétés de manière dynamique et intelligente. En utilisant l’apprentissage machine, ces outils utilisent une approche basée sur les données pour analyser votre site web et d’autres facteurs tels que la concurrence, l’emplacement ou l’occupation ; afin de vous aider à augmenter vos revenus et à gagner du temps lors de la mise en place de votre tarification.

Ce type de stratégie peut aider à solder les nuits disponibles sur le calendrier, notamment en milieu de semaine par exemple. 

Lorsque vous connectez un outil de tarification dynamique à votre logiciel de location de vacances, vous pourrez définir un tarif simple pour une nuit, une semaine ou un mois, ou proposer des tarifs dynamiques en fonction de la durée du séjour, du nombre d’invités, du jour de la semaine et d’autres facteurs.

Et quelle que soit la devise que vous souhaitez accepter, Lodgify les gère toutes.

Alors, fixez le prix de votre location en fonction de vos recherches, mais n’ayez pas peur de modifier vos tarifs pour faire face à des dépenses en constante évolution ou à un intérêt accru.

10. Fixer le tarif et justifiez-le via un séjour mémorable

Et voilà, le tour de magie est fait ! Ce n’était pas si difficile que l’on pensait finalement.

Tout ce que vous avez à faire maintenant est de fixer vos tarifs en fonction de la saisonnalité et des périodes estivales et de les indiquer sur votre site Web. Ainsi de cette manière, vos hôtes seront déjà informés des prix et pourront facilement réserver.

Assurez-vous d’avoir une certaine réactivité quant aux demandes clients afin d’adapter votre offre à leurs attentes le plus rapidement possible. Finalement, mettez-vous à la place des voyageurs, et demandez-vous comment faire pour que leur expérience soit mémorable, afin d’obtenir un maximum d’avis positifs et ainsi se démarquer des concurrents.

Donnez-nous vos avis en commentaires ci-dessous pour savoir si ces méthodes on été utiles pour vous ou non et si vous aviez vos propres techniques à vous, n’hésitez pas à les partager !


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