Vous souhaitez investir pour lancer votre activité de location saisonnière mais la métropole ne vous tente pas tant que ça ? Vous préférez la plage et les lieux typiques ? Investir dans les DOM-TOM devrait alors vous intéresser.
Véritable paradis touristique pour certains, les territoires français d’Outre-mer constituent de vraies sources d’opportunités aux nombreux avantages. Que ce soit pour leur particularité géographique, leur potentiel touristique ou leur régime fiscal spécifiques, investir dans ces territoires Outre-Mer ne manque pas d’atouts en 2022.
Car en effet, les besoins en logements dans ces territoires sont importants, même si réside entre chacun d’eux des différences en termes d’avantages. Mais du coup, pourquoi c’est si intéressant ? Qu’est ce que ces zones ont de si spéciale ? Où investir ? Petit tour d’horizon pour vous aider à vous décider sur votre projet de location saisonnière en Outre-Mer.
Pourquoi investir là-bas
Brisons la glace tout de suite, la principale raison pour laquelle investir dans ces territoires est intéressante est la défiscalisation. Pour qu’il soit intéressant d’investir, il faut payer à minima 5000 € d’impôt sur le revenu, ce qui correspond environ à la défiscalisation offerte par un appartement de 150 000 € en loi Pinel Outre-Mer. Par rapport à un investissement défiscalisé en métropole, l’Outre-Mer permet de bénéficier d’un plafond global des niches fiscales spécifique de 18 000 € et offre globalement davantages de réductions d’impôt.
Si acquérir un bien en territoire d’outre-mer ne pose donc pas de problème particulier, la prise de garantie est cela dit parfois complexe sur certains territoires et nécessite donc de passer par un organisme de caution mutuelle comme Crédit Logement ou CAMCA. Cela implique donc que l’investisseur doit disposer d’un patrimoine existant, et un assez conséquent.
Aussi, investir dans l’immobilier Outre-Mer dans le cadre de la loi Pinel permet aux contribuables de concentrer leurs capital sur 6 ans seulement et de dépasser le plafonnement global à 10 000 €. Investir sur ces territoires est donc une affaire à très haut potentiel en matière de défiscalisation, car la rentabilité locative y est donc très intéressante !
Ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Comme pour tout investissement, réussir son projet dépendra de certains critères. Que ce soit l’emplacement, le prix d’acquisition, la rentabilité locative ainsi que de la fiscalité qui s’applique lors de la réalisation du projet, il faut savoir où aller lorsque la recherche d’opportunité se situe de l’autre côté de l’océan.
Pour un tel investissement, la principale composante à prendre en compte est avant tout la fiscalité. C’est cela qui donnera un cadre au projet et permettra de savoir s’il est avantageux de se lancer ou non.
la loi Pinel Outre-Mer
D’un point de vue fiscal justement, investir dans des biens en territoires d’Outre-Mer à des fins de locations saisonnières permet au futur propriétaire de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu. À la lecture de la première section, vous avez dû remarquer la mention d’une certaine loi : la loi Pinel Outre-Mer. C’est cela qui permet une telle réduction d’impôts.
Vous êtes déjà intéressé par la défiscalisation proposée par la loi Pinel Outre-mer ? Il faut donc savoir qu’il vous faudra d’abord vous engager à louer le bien sur une période déterminée, de 6 ans, 9 ans à 12 ans. En contrepartie, vous profiterez d’une réduction d’impôts de 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour de 9 ans, et enfin 32 % dans le cas d’un contrat de location de 12 ans.
Le montant de la réduction d’impôt se limite à 5 500 €/m² ou 300 000 € par an. Si, pour votre projet, vous louez disons pendant 6 ans un bien de 60 m² à 210 000 €, soit 3 500 €/m², vous bénéficiez d’une réduction fiscale de 48 500 € de votre impôt sur le revenu. Par ailleurs, comme pour le dispositif de défiscalisation Girardin social, la loi Pinel impose un plafonnement sur le loyer proposé et des plafonds de ressources pour les futurs locataires.
Remarques : cette année (2022) est la dernière année pour profiter d’une réduction d’impôt Pinel outre-mer à taux plein. En effet, dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent et les conditions d’éligibilité deviendront plus restrictives.
Le dispositif Girardin
Mais qu’est ce que le dispositif Girardin ? C’est un ensemble de lois qui permet de couvrir les départements et régions d’Outre-mer. Ce plan existe sous 2 variantes, et celle qui nous intéresse est celle qui concerne l’immobilier. Cette dernière possède de plus un caractère social très marqué, car elle s’adresse en effet aux particuliers pour la construction de logements neufs à destination de ménages modestes !
Cette loi facilite donc la construction de biens immobiliers dans les départements et régions d’Outre-mer pour pallier au déficit de logements. Si le logement loué est neuf ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement – aussi appelé VEFA -, l’investisseur bénéficie d’une diminution de ses charges fiscales d’un taux de 50 % du prix de revient.
Pour profiter de ces avantages fiscaux, la location du bien doit s’étendre sur une période d’au moins 5 ans, après un délai d’acquisition d’au moins 6 mois à partir de la date de réception du bien ou à la réception des clés.
Par ailleurs, le logement devra obligatoirement constituer la résidence principale de ses occupants ! Les loyers sont de plus soumis à des plafonds, tout comme le choix des locataires (des plafonds de ressources spécifiques) puisque l’objet de ce dispositif reste avant tout social.
En résumé, grâce à la loi Girardin, tout contribuable, particulier seul ou en famille, peut bénéficier d’un avantage fiscal intéressant en bénéficiant d’un dispositif permettant la construction de logements de qualité accessibles donc l’accès à des ménages modestes.
Un inconvénient : la distance
Avec toutes ces mesures et avantages fiscaux, il faut tout de même tempérer la situation car tout n’est pas si simple. En effet, si investir dans des logements situés en territoires d’Outre-Mer pour votre éventuel projet de location saisonnière reste un plan à haut potentiel, ce ne sera pas sans difficultés.
En effet, vous l’avez sûrement déjà pris en compte mais la distance peut rendre l’investissement plus anxiogène que s’il était situé dans l’hexagone. Il faut donc être sûr d’être capable d’assumer sereinement la distance qui sépare l’investisseur à son futur bien. Cela implique donc d’être patient vis-à-vis de la communication en différée ainsi que les différents fuseaux horaires qui peuvent rendre les délais de réponses avec les partenaires plus compliqué à gérer.
La distance doit donc inciter le futur propriétaire à prendre plus de précautions afin de s’assurer que les informations présentées par le vendeur correspondent à la réalité du marché. Il sera donc primordial de consulter des sites et des agences immobilières locales pour vérifier les prix pratiqués sur ces marchés, le montant moyen des loyers et surtout la demande.
Même si cela peut s’avérer très contraignant, l’idéal serait de se déplacer pour gérer son affaires de temps en temps sur place. Pour un investissement qui peut rapporter gros, ça en vaut la peine !
Également, il faut tout de même souligner qu’investir dans les DOM-TOM n’est pas donné à tout le monde. Il faut posséder un capital de départ assez conséquent, et effectivement avoir un peu d’expérience pour ne pas crouler sous la pression que peut appliquer la distance ou la communication avec des partenaires situés de l’autre côté de l’océan.
Quel budget envisager ?
Pour profiter des avantages d’un investissement sur un marché d’Outre-mer, il faut déjà d’abord avoir une idée des montants qui pourraient être injectés dans un tel projet.
Si nous nous concentrons sur les 4 DOM-TOM les plus intéressant dans cet objectif de location saisonnière, voici les prix médians par mètre carré selon le type d’hébergement (maison et appartement) :
| Territoires | Appartement | Maison |
| Guadeloupe | ~2650 € | ~2750 € |
| Martinique | ~2600 € | ~2500 € |
| Réunion | ~2750 € | ~2550 € |
| Guyane | ~2250 € | ~2250 € |
Comptez donc une fourchette de prix comprise entre 250 000 € et 400 000 € pour investir en DOM-TOM ! Si ces montants peuvent paraître exorbitants même avec notre avertissement sur le capital de base à avoir avant de se lancer, garder à l’esprit qu’il est toujours possible de demander un prêt à la banque.
Garder aussi à l’esprit qu’il faudra payer au moins 5 000 € d’impôt sur les revenus, et ne pas oublier les coûts de déplacement entre la métropole et l’Outre-mer.
Où investir en Outre-mer ?
Investir en Outre-Mer est possible dans des territoires extrêmement variés. Si vous ne le saviez pas déjà, ces territoires sont séparé entre les DOM, au nombre de 5 ( Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte) et des TOM qui sont donc 6 (Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna, Saint-Martin et Saint Barthélémy). Aujourd’hui, nous ne parlons d’ailleurs plus de DOM-TOM mais de DROM-COM.
Ces territoires sont très divers et leurs marchés bien spécifiques, il faut donc observer en détail le fonctionnement de chacun d’entre eux. Pour simplifier les choses, nous allons rester sur les 4 territoires que nous avons cité plus tôt : la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion et enfin la Guyane pour vous présenter les meilleures opportunités sur ces marchés.
En Guadeloupe
Pour commencer avec la Guadeloupe, ce marché offre de belles perspectives d’évolution du marché immobilier locatif en raison de sa forte croissance démographique. En effet, selon l’Insee, le nombre d’habitants s’élève à presque 400 000 individus aujourd’hui.
Mais ce qui fait la force de la Guadeloupe est son attrait touristique, car l’île est en effet reconnue et prisée au niveau mondial. Certains grands journaux comme le National Geographic ou le New York Times ont classé la Guadeloupe dans la top liste des meilleures destinations au monde.
La Guadeloupe attire donc de plus en plus de touristes issus d’autres pays que la France, notamment les États-Unis et le Canada. Cette fréquentation a pour conséquence une recherche active de logements en saisonnier, l’investissement en loueurs meublés non professionnels prend donc tout son sens.
Statistiquement, 4 villes sont plébiscitées par cet afflux touristique : Gosier, Pointe-à-Pitre, Saint Anne et Saint François.
- Le Gosier a un atout majeur , qui est son taux de remplissage en location meublée très haut et lissé sur l’année car la clientèle n’est pas que touristique, mais aussi très professionnels.
- Pointe-à-Pitre, dynamique et animée, est tant prisée par les touristes que par les locaux grâce à son patrimoine historique et son tissu économique important, elle est tant prisée par les touristes que par les locaux. Son marché se caractérise donc par une forte demande.
- Sainte-Anne concentre la plupart des touristes sur son bord de mer avec de magnifique plage paradisiaque, une mer calme, accompagnée de restaurant et prestations diverses en front de mer. Tout cela pour une vraie ambiance détente qui plaît aux vacanciers !
- Saint-François, de son côté, constitue une offre plutôt haut en gamme avec des locations saisonnières luxueuses en bord de mer.
Investir dans ces villes serait donc le plus intéressant, compte tenu du potentiel touristique de chacune d’entre elles. Beaucoup de touristes signifie beaucoup de réservations potentielles, ce qui est donc très fructueux pour vous si vous menez votre projet de location saisonnière d’Outre-mer à bien
En Martinique
La Martinique, quant à elle, enregistre un nombre moins élevé d’habitants. Elle compte actuellement une population d’environ 380 000 personnes. En plus de cela, la Martinique a l’avantage d’avoir certaines zones très attrayantes pour des saisons différentes, ce qui attire tous styles de vacanciers.
En effet, les vacanciers fan de randonnées se retrouvent plus au Nord, alors que le Sud attirent beaucoup plus les amateurs de bains de soleil ou que la côte Atlantique plaît plutôt aux amateurs de sensations fortes avec des activités nautiques comme le surf ou la planche à voile. Les grandes villes sont également de bon points touristiques avec de nombreuses sources d’amusement : restaurants, bars, événements, fêtes… ce qui explique ainsi un tourisme très dynamique.
Mais effectivement, c’est le sud de la Martinique qui est la partie la plus prisée car c’est dans cette zone que l’on retrouve les plus belles plages de sable blanc. Toutes les communes qui bordent la côte Caraïbes sont ainsi très convoitées : Sainte-Luce, Trois-Ilets, le Diamant, le Marin, ou encore Sainte-Anne. Si c’est la Martinique qui vous attire, visez-donc ces villes mais faites attention, le marché y est rude et il pourrait s’avérer difficile de trouver la perle rare.
À l’Île de la Réunion
Île la plus peuplée des DOM français avec plus de 800 000 habitants, la Réunion est aussi la plus développée économiquement. La majorité de sa population se concentre entre deux grandes villes : Saint-Denis et Saint-Pierre, respectivement au nord et au sud de l’île et reliées par une voie rapide appelée « la route des Tamarins ».
Entre des côtes protégées par des lagons et l’intérieur de l’île couvert de montagnes volcaniques, la Réunion bénéficie d’atouts géographiques exceptionnels résultant en un flux touristique très intense. C’est en fait la principale source de revenus de l’île !
L’île de la Réunion est divisée en 4 arrondissements : Saint-Benoît, Saint-Denis, Saint-Paul et Saint-Pierre. Actuellement, plusieurs secteurs sont particulièrement intéressants pour réaliser un investissement à la Réunion :
- Saint-Pierre, 3e ville la plus peuplée de la Réunion après Saint-Denis et Saint-Paul
- Saint-Gilles-les-Bains, station balnéaire à l’Ouest qui attire chaque année un grand nombre de touristes. Cette commune bénéficie d’une excellente réputation grâce à ses belles plages, son centre-ville, son port et ses très nombreuses activités.
- Saint-Denis, Au Nord de l’île est la plus grande des DOM TOM C’est également la commune la plus active d’un point de vue économique où la demande locative est grandissante
La Réunion constitue ainsi une belle opportunité pour réaliser un investissement locatif en Outre-mer. Ceci dit, compte tenu de l’engouement des investisseurs, les rentabilités locatives demeurent plus faibles que dans d’autres territoires.
Par ailleurs, il faut aussi noter que le marché de la revente de résidence peine à décoller, il va falloir donc être très malin et bien analyser le marché pour trouver la petite pépite qui vous permettra de mener votre projet de locations saisonnière en outre-mer à bien.
En Guyane
Située au Nord de l’Amérique du Sud, entre le Brésil et le Suriname, la Guyane est le seul département d’Outre-Mer français à ne pas être une île mais un territoire. Avec une superficie équivalente à celle du Portugal, la Guyane n’est en fait peuplée que d’environ 250 000 habitants ! Ceci s’explique par une concentration de la population autour de 3 villes (Kourou, Cayenne et Saint-Laurent-du-Maroni), le reste du territoire étant couvert par la forêt amazonienne.
Ainsi, avec sa démographie concentrée et donc le manque de place, le marché immobilier guyanais est pauvre en logements de qualité. La demande en hébergement est largement supérieure à l’offre et le marché de l’immobilier n’est pas sur la bonne pente à l’inverse de celui des autres DOM-TOM cité.
En conséquence, la demande en construction locative augmente continuellement. Cela signifie qu’en réalisant un investissement en Guyane, notamment grâce aux dispositifs fiscaux à disposition et du fait d’un marché parfaitement sain, le potentiel de capter une rentabilité immobilière conséquente est très important !
La Guyane est donc une destination à privilégier pour investir, et si vous envisagez cette option, tournez-vous plutôt vers Cayenne et Kourou car le marché bats un peu de l’aile à Saint-Laurent-du-Maroni.
Mention spéciale : L’île Saint-Martin
Comme autre lieu très intéressant proche notamment de la Guadeloupe, il y a l’île de Saint-Martin, une collectivité de 35 000 habitants environ. Elle offre un cadre de vie paradisiaque avec plages, restaurants et boutiques de luxe. Suite au passage de l’ouragan Irma en septembre 2017, l’île a subi de nombreux dégâts mais après quelques mois, l’économie traditionnelle s’est remise en place et surtout le secteur du logement.
En effet, ce dernier a fait l’objet d’une très forte attention dans un souci de reloger tous ces habitants et relancer le tourisme avec donc une hausse du nombre de locations saisonnières. L’île est donc non seulement un paradis en termes de cadre, mais aussi pour tout investisseur du fait des besoins qui se font ressentir sur le plan immobilier et des prix au mètre carré très accessibles.
N’hésitez plus
Comme vous avez pu vous en rendre compte, investir sur les marchés des DOM-TOM peut s’avérer très fructueux si l’on sait où on va et qu’on flaire les bonnes opportunités. Chaque territoire a ses particularités et, même s’il faut toujours garder un œil sur la fiscalité en vigueur, ses avantages que ce soit au niveau touristiques (qui rime donc avec réservations) ou du prix au mètre carré.
Afin de trouver le bon investissement et de bien vous préparer à ce projet de longue haleine, veillez bien à toujours vérifier les tendances du marché local du DOM-TOM visé, que ce soit en termes de prix, de demande, de fiscalité ou de prévisions. Si vous n’êtes pas encore sûr de vous ou que vous voulez un complément d’informations pour votre projet de location saisonnière en bord de plage, nous vous invitons à lire notre article sur l’investissement locatif en bord de mer !
