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Investir à l’étranger : Top 20 des villes où acheter une location saisonnière (2024)
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Investir à l’étranger : Top 20 des villes où acheter une location saisonnière (2024)

Plus de 40 pays sur une superficie de seulement 10.000.000 km² ! L’Europe ne cesse de surprendre par sa diversité. Que ce soit pour skier dans les Alpes, se baigner dans les eaux chaudes de la Méditerranée ou faire un tour romantique en gondole sur les canaux de Venise. Les destinations et les activités sont illimitées !

Il est donc naturel pour de nombreux vacanciers de visiter différents pays d’Europe. Notre continent offre donc un potentiel incroyable en matière d’immobilier pour la location courte durée. L’idée d’investir dans un appartement ou une maison de vacances en Europe vous a déjà traversé l’esprit ?

Mais où faut-il investir dans une location de vacances ? Quelles sont les villes les plus rentables ? Où acheter une location saisonnière pas chère en Europe ? Découvrez notre analyse complète et notre top 20 des villes les plus rentables pour votre investissement immobilier de location courte durée en 2024. Vous souhaitez investir en France ? Nous avons également rédigé un article à ce sujet.


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Quels sont les indicateurs qui permettent d’estimer la rentabilité d’une location saisonnière en Europe ?

Il n’est pas facile d’évaluer quelle location de vacances est plus intéressante qu’une autre. De plus, selon le pays, il y a de nombreuses variables à prendre en compte, comme la monnaie, les taxes étrangères ou encore les lois sur les locations saisonnières.

Pour se faire une idée, il est toutefois utile d’utiliser des chiffres clés tels que le taux de capitalisation (CAP rate en anglais) ou d’autres indicateurs qui fournissent des informations sur le taux d’occupation, le chiffre d’affaires potentiel ou les coûts d’investissement. Pour évaluer quelles villes ont un potentiel d’investissement important, nous avons défini les 3 critères suivants :

Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation indique le bénéfice réalisé par rapport aux coûts d’investissement. Un taux de capitalisation plus élevé signifie que l’investissement est plus lucratif (mais aussi plus risqué). En effet, il n’est pas seulement important que le bien immobilier soit bon marché, mais aussi que vous réalisiez un bon chiffre d’affaires lors de sa location. Aux États-Unis en particulier, ce ratio est très courant pour estimer la valeur d’un bien immobilier.

Cependant, il n’est pas toujours facile de calculer directement le taux de capitalisation précis. Le problème est que le bénéfice n’est généralement pas encore clair au moment de l’achat. Vous devez donc le calculer approximativement dans un premier temps.

Une alternative consiste à utiliser d’abord le chiffre d’affaires escompté pour se faire une idée de l’opportunité de l’investissement. N’oubliez cependant pas que l’exploitation du bien en tant que location saisonnière entraîne des coûts de gestion supplémentaires qui n’ont pas été pris en compte.

En général, la formule utilisée du taux de capitalisation est la suivante :

Taux de capitalisation = bénéfice annuel / prix d’achat du bien immobilier

Il est également important de noter que le taux de capitalisation classique, calculé sur la base du bénéfice, est souvent très faible dans les grandes villes. Cela s’explique par le fait que les coûts sont souvent plus élevés dans les villes. Néanmoins, les villes sont évidemment plus populaires pour le tourisme que les villages situés dans les zones rurales. Le taux de capitalisation doit donc être considéré comme une valeur indicative, qui doit être prise en compte avec les facteurs socio-économiques de chaquue zone.

Comme chacun gère son activité de location différemment, nous avons utilisé le chiffre d’affaires plutôt que le bénéfice dans notre calcul.

La demande et la saisonnalité des villes

Il est évident qu’une propriété de vacances n’est pas rentable si elle reste vide la majorité de l’année. La demande est donc l’un des critères les plus importants pour que la location saisonnière ait du succès.

Lorsque l’on parle de demande, la première chose à laquelle on pense est la popularité d’une ville. En France, on pense directement à la Côte d’Azur comme destination très appréciée.  Néanmoins, ce n’est pas le seul facteur qui influence la demande. Les investisseurs doivent également tenir compte de la saisonnalité. Si votre location saisonnière n’est fréquenté qu’en été, il sera difficile de rester rentable en hors-saison ou pendant les vacances d’hiver.

Wien

Idéalement, votre logement de vacances devrait générer des revenus constants tout au long de l’année, même en hors-saison. Les destinations qui ne dépendent pas des conditions météorologiques et les villes visitées par des touristes tout au long de l’année garantissent un flux de revenus plus constant et peuvent être plus appropriées pour les nouveaux investisseurs.

Si, en plus, la demande générale est élevée dans la région concernée, votre logement aura beaucoup plus de chances d’être réservé que dans un endroit totalement inconnu des voyageurs ou dépendant fortement des conditions météorologiques.

La demande de locations saisonnières peut être évaluée de différentes manières. Le taux d’occupation, les taux de réservation et le nombre de nuitées réservées à l’année permettent de se faire une idée de la popularité de la région et de l’importance de la demande.

Quel rendement puis-je obtenir en investissant dans une location saisonnière ?

Ici aussi, nous nous heurtons au même problème que pour le calcul du taux de capitalisation. Il n’est pas possible de connaître le rendement réel (ROI) de votre investissement lors de l’achat mais seulement après quelques années d’exploitation.

Calculez le taux de rendement comme suit :

Calcul rendement FR

Même si vous ne connaissez pas encore le bénéfice, une estimation approximative des revenus pourrait vous aider à ne pas vous précipiter aveuglément lors d’un investissement.

Vérifiez en ligne quel est le prix moyen par nuit dans la ville pour des propriétés similaires à votre propriété potentielle, puis calculez le nombre de nuits pendant lesquelles votre propriété est susceptible d’être réservée. Vous pouvez déterminer cela grâce aux taux de réservation.

Vous avez ainsi la possibilité de vous faire une idée du chiffre d’affaires que pourrait générer votre investissement. Vous pouvez ensuite déduire de cette valeur les frais généraux (les frais pour le nettoyage et l’entretien mais aussi la comptabilité, la publicité et le marketing). Vous avez maintenant calculé de manière approximative votre bénéfice, que vous pouvez ensuite diviser par vos coûts d’investissement. Vous aurez ainsi une meilleure idée de la rentabilité de votre investissement.

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Notre étude est une estimation du rendement potentiel d’un investissement immobilier. Il est important de souligner le fait que ces chiffres peuvent varier et que de nombreux facteurs socio-économiques extérieurs ainsi que les législations et réglementations fiscales de chaque pays ne sont pas pris en compte.

Nous vous recommandons de vous adresser à une expert et de faire des recherches approfondies avant de vous lancer dans l’achat d’une location saisonnière.

Le top 20 des destinations européennes où investir dans la location saisonnière en 2024 :

Si vous envisagez d’investir dans une location saisonnière à létranger, mais que vous n’avez pas encore choisi de lieu, découvrez notre classement des vingt meilleures destinations. Pour plus d’opportunités d’investissement, vous pouvez également lire notre article sur les 20 meilleures villes où investir en France.

Nous avons analysé les données de AirDNA et de nombreux sites internationaux spécialisés en investissement immobilier (tels que immowelt, immobiliare, indomio, …) afin de déterminer les villes qui attirent les vacanciers. Nous avons comparé toutes ces données avec les prix actuels de l’immobilier, les taux d’occupation et les rendements prévisionnels. Bien entendu, nous ne pouvons pas prédire quelles villes peuvent vous garantir un rendement élevé et ceci n’est pas un conseil en investissement, mais nous pouvons vous recommander, sur la base de ces données, d’envisager un investissement potentiel dans les villes suivantes :

Crète, Grèce

  • Taux de capitalisation : 33,52%
  • Taux d’occupation : 56%
  • Prix au m² : 1.600€

Le bleu et le blanc reflètent à la fois les couleurs de nombreuses maisons en Grèce et celles du drapeau grec, et nous verrons plusieurs villes ou îles de ce pays dans la liste des destinations cette année. Alors que l’année dernière, les villes espagnoles étaient particulièrement représentées, cette année, la Grèce est le pays en vogue pour y investir.

Kreta Griechenland

Zante, Grèce

  • Taux de capitalisation : %
  • Taux d’occupation : %
  • Prix au m² : €

Zante, également connue sous le nom de « Fleur de l’Est », impressionne par ses paysages côtiers à couper le souffle, ses eaux turquoise et ses plages de rêve. L’île est un véritable paradis pour les amoureux de la nature et des plages qui souhaitent découvrir les îles Ioniennes. Avec son climat méditerranéen chaud et une multitude d’activités de plein air comme des excursions en bateau, la plongée et la randonnée, Zakynthos offre des séjours inoubliables tout au long de l’année. Le rendement et l’occupation élevés combiné aux prix bas au mètre carré font de l’île une excellente opportunité d’investissement.

Kos, Grèce

  • Taux de capitalisation : 28,13%
  • Taux d’occupation : 61%
  • Prix au m² : 1.600€

Jamais deux… sans trois ! C’est le cas tout du moins avec la Grèce cette année dans notre classement. Notre prochaine île, Kos, attire de nombreux voyageurs avec ses plages paradisiaques, ses eaux cristallines et son riche passé historique, visible à travers les ruines antiques et les forteresses médiévales. Comme en Crète, les prix d’achat d’une résidence de vacances y sont (encore) très abordables et la popularité de l’île est en hausse.

Kos Griechenland

Seville, Espagne

  • Taux de capitalisation : 26,95%
  • Taux d’occupation : 68%
  • Prix au m² : 2.150€

L’Espagne fait rêver pour son climat et sa qualité de vie. De plus, c’est un pays où le coût de la vie est relativement bas. L’achat d’une propriété de vacances est donc généralement moins cher qu’ailleurs en Europe. Il n’est donc pas étonnant que non seulement le numéro 1, mais aussi le top 5 des villes offrant les meilleures opportunités d’investissement se trouvent en Espagne.

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Retrouvez notre article sur comment lancer son activité de location saisonnière en Espagne.

Valence, Espagne

  • Taux de capitalisation : 16,95%
  • Taux d’occupation : 68%
  • Prix au m² : 1.400€

Lorsque l’on pense à la gastronomie espagnole, on pense souvent en premier lieu à la paella. La paella est née à Valence, une grande ville de l’est de l’Espagne. Située au bord de la Méditerranée, Valence séduit avant tout par l’architecture de sa vieille ville. La température moyenne est de 17 degrés, ce qui permet aux touristes de visiter la ville toute l’année. De plus, un investissement ici est encore plus avantageux qu’à Séville.

Cyclades, Grèce

  • Taux de capitalisation : 25,63%
  • Taux d’occupation : 72%
  • Prix au m² : 2.600€

Et encore une fois, nous retrouvons la Grèce dans notre liste. Cette fois-ci, c’est tout un groupe d’îles : les Cyclades. Situé à l’est du continent, cet archipel est mondialement connu. Milos, Ios, Naxos, Paros et Sifnos se distinguent particulièrement par leurs excellents taux de capitalisation. Un chiffre d’affaires très élevé peut ainsi compenser les prix au mètre carré parfois plus élevés.

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Açores, Portugal

  • Taux de capitalisation : 23,50%
  • Taux d’occupation : 63%
  • Prix au m² : 1.500€

Les îles ont la côte. Après la Grèce, notre prochaine destination est un groupe d’îles au Portugal : les Açores. Situées dans l’Atlantique, elles séduisent par leurs paysages spectaculaires, leurs vastes étendues verdoyantes et un temps agréable toute l’année. En hiver, il ne fait pas trop froid et en été, la chaleur reste modérée. Pour l’instant, les Açores ne sont pas encore un haut-lieu touristique, ce qui permet de maintenir les prix de l’immobilier relativement bas. Cependant, de nombreux influenceurs de voyage, plateformes de voyage et blogs ont déjà présenté les Açores comme une des prochaines destinations à visiter.

Vlora, Albanie

  • Taux de capitalisation : 23,21%
  • Taux d’occupation : 46%
  • Prix au m² : 700€

Avec un prix au mètre carré si bas, pas étonnant que Vlora se trouve dans notre liste. Il était prévisible que certains pays des Balkans y figurent, car les vacances à prix abordable gagnent en popularité dans cette destination. En particulier, la Croatie et l’Albanie, avec leurs villes côtières sur la mer Adriatique. Des destinations souvent comparées à la Grèce et l’Italie. De nombreux italiens passent déjà leurs vacances là-bas, et cela ne devrait pas s’arrêter là. 

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Vlora, avec Saranda, est actuellement la ville la plus touristique d’Albanie et se situe directement sur la côte. Et d’ailleurs, en voiture et en ferry, la ville n’est qu’à deux heures de la prochaine destination de notre liste.

Corfou, Grèce

  • Taux de capitalisation : 23,07%
  • Taux d’occupation : 58%
  • Prix au m² : 2.200€

Même si l’île de Corfou est une destination touristique déjà bien connue, elle reste une opportunité d’investissement intéressante. Située en plein milieu de la mer Ionienne, l’île séduit surtout par ses plages aux eaux transparentes. Étant donné que toute l’île de Corfou attire de nombreux touristes, et pas seulement la capitale, les prix de l’immobilier sont assez homogènes sur l’ensemble de l’île.

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Grenade, Espagne

  • Taux de capitalisation : 22,32%
  • Taux d’occupation : 60%
  • Prix au m² : 1.400€

Au sud de l’Espagne se trouve Grenade. Tout comme à Séville, on y trouve de nombreuses influences mauresques, notamment l’Alhambra, symbole emblématique de la ville. En une heure et demie de route, on peut rejoindre la mer Méditerranée au sud vers la Costa del Sol, mais aussi la Sierra Nevada, une zone montagneuse idéale pour skier en hiver. Cette diversité de paysages attire beaucoup de vacanciers. Un investissement y est particulièrement avantageux en raison des prix bas des investissements immobiliers. 

Retrouvez notre article sur comment lancer son activité de location saisonnière en Espagne.

Santorin, Grèce

  • Taux de capitalisation : 22,14%
  • Taux d’occupation : 65%
  • Prix au m² : 4.800€

Des maisons aux façades blanches, de l’eau turquoise et des toits bleus. Santorin est l’un des plus beaux archipels de Grèce. Les prix d’achat sur l’île sont certes assez importants, mais les hôtes peuvent aussi proposer leur location à des prix élevés. Parmi les endroits que nous avons sélectionnés, cette île est l’une des plus chères pour les visiteurs, avec une moyenne de 145 euros par nuit.

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Tenerife, Espagne

  • Taux de capitalisation : 22,02%
  • Taux d’occupation : 69%
  • Prix au m² : 2.600€

L’île de près d’un million d’habitants se trouve au large de la côte ouest de l’Afrique et est célèbre pour son carnaval ainsi que pour le volcan Teide. Des températures agréablement chaudes toute l’année et des plages de sable de différentes couleurs sont deux raisons majeures pour lesquelles les visiteurs choisissent de voyager à Tenerife. La ville d’El Sauzal, située au nord-est de l’île, s’est distinguée comme une destination idéale pour investir lors de notre recherche.

Venise, Italie

  • Taux de capitalisation : 21,41%
  • Taux d’occupation : 69%
  • Prix au m² : 3.100€

Les balades en gondole et les bâtiments élégants font de Venise une destination de voyage prisée depuis longtemps. Les prix dans cette ville des gondoles ne sont pas particulièrement attractifs du point de vue financier, et les tarifs au mètre carré pour les résidences de vacances se situent ainsi plutôt dans la catégorie supérieure de notre liste. Toutefois, étant donné que les visiteurs s’attendent déjà à des prix élevés à Venise, les coûts d’investissement peuvent être justifiés.

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Même si l’Italie a fait son entrée tardive cette année dans notre liste, notre prochaine destination est également italienne : 

Catane, Italie

  • Taux de capitalisation : 21,41%
  • Taux d’occupation : 58%
  • Prix au m² : 1.300€

Catane se trouve au sud de la Sicile. Bien que la capitale de l’île, Palerme, soit plus célèbre, Catane jouit depuis longtemps d’un charme qui la distingue parmi les Italiens. Nichée au pied de l’Etna, la ville offre, à l’instar de nombreuses autres en Italie, de magnifiques cathédrales, monastères et châteaux. Pour les investisseurs cherchant une résidence de vacances en Europe, Catane présente l’avantage de proposer des prix immobiliers abordables.

Dubrovnik, Croatie

  • Taux de capitalisation : 17,6%
  • Taux d’occupation : 67%
  • Prix au m² : 3.700€

Au sud de la Bosnie-Herzégovine, à l’ouest du Monténégro, se trouve une autre petite zone de la Croatie. La ville de Dubrovnik, qui compte environ 40.000 habitants, se trouve au bord de la mer Adriatique. Cette ville portuaire médiévale offre des eaux turquoises et une vieille ville magnifique qui a notamment servi de lieu de tournage pour la série Game of Thrones.

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Lanzarote, Espagne

  • Taux de capitalisation : 16,9%
  • Taux d’occupation : 70%
  • Prix au m² : 2.100€

Lanzarote se distingue par son paysage volcanique unique et ses plages de sable noir. Son climat doux toute l’année en fait une destination de vacances prisée pour les amateurs de soleil et de nature, tout comme Tenerife. Ainsi, les Canaries se démarquent comme un groupe d’îles, à l’instar des Cyclades.

Sur cette île, nous recommandons particulièrement la commune de Haría. La commune voisine de Teguise, au sud, présente également un taux de rendement locatif (CAP Rate) dépassant les 16%. Bien que les prix immobiliers y soient plus élevés, le taux d’occupation y est également plus élevé.

Split, Croatie

  • Taux de capitalisation : 16,12%
  • Taux d’occupation : 64%
  • Prix au m² : 2.900€

Direction à présent la Croatie. La ville de Split, située au nord de Dubrovnik, attire les touristes en raison de son riche patrimoine historique avec le palais de Dioclétien, ses belles plages et son ambiance méditerranéenne animée. C’est un bon investissement immobilier en raison de la forte demande touristique, des taux de réservation élevés, et des perspectives de revenus locatifs attractives tout au long de l’année.

Sorrento, Italie

  • Taux de capitalisation : 15,34%
  • Taux d’occupation : 58%
  • Prix au m² : 7.100€

Sorrento est une exception dans notre liste, car malgré des prix immobiliers incroyablement élevés, cette ville du sud de Naples figure sur notre liste d’investissements pour l’Europe. Le chiffre d’affaires impressionnant des locations de vacances, atteignant en moyenne 85 000 €, rend cet endroit à haut risque initial particulièrement lucratif en cas de succès.

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Sorrento, idéalement située sur la côte amalfitaine, offre une vue imprenable sur la mer Méditerranée d’un bleu profond et sur les spectaculaires falaises de la région. La ville séduit par son ambiance méditerranéenne, ses sites historiques et sa délicieuse cuisine traditionnelle.

Bari, Italie

  • Taux de capitalisation : 15,34%
  • Taux d’occupation : 63%
  • Prix au m² : 2.000€

Pour terminer notre classement, voici une destination beaucoup plus abordable : Bari. Capitale de la région des Pouilles, Bari enchante par son style de vie méditerranéen, son histoire et sa culture. La ville est célèbre pour son centre historique pittoresque, ses bâtiments anciens et ses marchés animés qui attirent avec leurs spécialités locales et produits artisanaux. Bénéficiant d’un climat doux et de magnifiques plages environnantes, Bari est une destination populaire qui mérite une attention particulière si vous envisagez l’achat d’une résidence secondaire.

Attention aux réglementations locales avant de vous lancer dans la location

Les destinations que nous avons proposées dans notre classement ont sans aucun doute une forte demande et, en général, une forte affluence de touristes. Pour certains pays, cela commence à poser problème. En effet, dans de plus en plus de villes, l’offre de logements de location longue durée est réduite contrairement aux locations de courte durée qui pèsent de plus en plus dans l’offre immobilière.

Par conséquent, dans presque toutes ces villes, il faut s’enregistrer auprès des autorités afin de pouvoir louer un bien de courte durée comme location saisonnière. Les villes tentent ainsi de mieux contrôler la situation immobilière. C’est pourquoi, selon la ville, il est plus ou moins facile d’obtenir un numéro de registre du tourisme pour la location.

Dans certaines villes, des réglementations supplémentaires viennent s’ajouter. À Vienne, par exemple, les appartements de vacances sont interdits dans les zones résidentielles et à Stockholm, les règles sont particulièrement strictes, car le concept de location d’appartements de vacances est contraire aux principes suédois.

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Avant d’investir dans une location saisonnière, il est donc important de se renseigner sur la procédure exacte à suivre dans chaque ville et de savoir si vous ne vous trouvez pas dans une zone où les locations de courte durée sont interdites.

Où investir dans la location saisonnière en Europe ?

Aucune donnée ne peut garantir à 100 % la rentabilité d’une location saisonnière, mais nous pouvons affirmer que ces 20 villes ont un potentiel intéressant pour se lancer. C’est à vous de décider si vous voulez une location de vacances bon marché en Europe qui soit rapidement rentable ou si vous préférez un bien qui vous permettra de réaliser un chiffre d’affaires plus élevé sur le long terme.

N’oubliez pas de recherches approfondies et de vous entourer d’experts sur place avant de vous lancer dans cette nouvelle aventure, car de nombreux chiffres peuvent changer.

Si vous êtes prêt à sauter le pas, nous vous recommandons d’utiliser un Channel Manager pour garder à tout moment une vue d’ensemble sur votre activité de location saisonnière : calendriers, réservations, annonces… Avec Lodgify, découvrez la solution tout-en-un pour vous accompagner dans la gestion de votre location. 


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