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Investir à l’étranger : Top 20 des villes où acheter une location saisonnière en Europe en 2023
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Investir à l’étranger : Top 20 des villes où acheter une location saisonnière en Europe en 2023

Plus de 40 pays sur une superficie de seulement 10.000.000 km² ! L’Europe ne cesse de surprendre par sa diversité. Que ce soit pour skier dans les Alpes, se baigner dans les eaux chaudes de la Méditerranée ou faire un tour romantique en gondole sur les canaux de Venise. Les destinations et les activités sont illimitées !

Il est donc naturel pour de nombreux vacanciers de visiter différents pays d’Europe. Notre continent offre donc un potentiel incroyable en matière d’immobilier pour la location courte durée. L’idée d’investir dans un appartement ou une maison de vacances en Europe vous a déjà traversé l’esprit ?

Mais où faut-il investir dans une location de vacances ? Quelles sont les villes les plus rentables ? Où acheter une location saisonnière pas chère en Europe ? Découvrez notre analyse complète et notre top 20 des villes les plus rentables pour votre investissement immobilier de location courte durée en 2023. Vous souhaitez investir en France ? Nous avons également rédigé un article à ce sujet.

 


Quels sont les indicateurs qui permettent d’estimer la rentabilité d’une location saisonnière en Europe ?

Il n’est pas facile d’évaluer quelle location de vacances est plus intéressante qu’une autre. De plus, selon le pays, il y a de nombreuses variables à prendre en compte, comme la monnaie, les taxes étrangères ou encore les lois sur les locations saisonnières.

Pour se faire une idée, il est toutefois utile d’utiliser des chiffres clés tels que le taux de capitalisation (CAP rate en anglais) ou d’autres indicateurs qui fournissent des informations sur le taux d’occupation, le chiffre d’affaires potentiel ou les coûts d’investissement. Pour évaluer quelles villes ont un potentiel d’investissement important, nous avons défini les 3 critères suivants :

Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation indique le bénéfice réalisé par rapport aux coûts d’investissement. Un taux de capitalisation plus élevé signifie que l’investissement est plus lucratif (mais aussi plus risqué). En effet, il n’est pas seulement important que le bien immobilier soit bon marché, mais aussi que vous réalisiez un bon chiffre d’affaires lors de sa location. Aux États-Unis en particulier, ce ratio est très courant pour estimer la valeur d’un bien immobilier.

Cependant, il n’est pas toujours facile de calculer directement le taux de capitalisation précis. Le problème est que le bénéfice n’est généralement pas encore clair au moment de l’achat. Vous devez donc le calculer approximativement dans un premier temps.

Une alternative consiste à utiliser d’abord le chiffre d’affaires escompté pour se faire une idée de l’opportunité de l’investissement. N’oubliez cependant pas que l’exploitation du bien en tant que location saisonnière entraîne des coûts de gestion supplémentaires qui n’ont pas été pris en compte.

En général, la formule utilisée du taux de capitalisation est la suivante :

Taux de capitalisation = bénéfice annuel / prix d’achat du bien immobilier

Il est également important de noter que le taux de capitalisation classique, calculé sur la base du bénéfice, est souvent très faible dans les grandes villes. Cela s’explique par le fait que les coûts sont souvent plus élevés dans les villes. Néanmoins, les villes sont évidemment plus populaires pour le tourisme que les villages situés dans les zones rurales. Le taux de capitalisation doit donc être considéré comme une valeur indicative, qui doit être prise en compte avec les facteurs socio-économiques de chaquue zone.

Comme chacun gère son activité de location différemment, nous avons utilisé le chiffre d’affaires plutôt que le bénéfice dans notre calcul.

La demande et la saisonnalité des villes

Il est évident qu’une propriété de vacances n’est pas rentable si elle reste vide la majorité de l’année. La demande est donc l’un des critères les plus importants pour que la location saisonnière ait du succès.

Lorsque l’on parle de demande, la première chose à laquelle on pense est la popularité d’une ville. En France, on pense directement à la Côte d’Azur comme destination très appréciée.  Néanmoins, ce n’est pas le seul facteur qui influence la demande. Les investisseurs doivent également tenir compte de la saisonnalité. Si votre location saisonnière n’est fréquenté qu’en été, il sera difficile de rester rentable en hors-saison ou pendant les vacances d’hiver.

Wien

Idéalement, votre logement de vacances devrait générer des revenus constants tout au long de l’année, même en hors-saison. Les destinations qui ne dépendent pas des conditions météorologiques et les villes visitées par des touristes tout au long de l’année garantissent un flux de revenus plus constant et peuvent être plus appropriées pour les nouveaux investisseurs.

Si, en plus, la demande générale est élevée dans la région concernée, votre logement aura beaucoup plus de chances d’être réservé que dans un endroit totalement inconnu des voyageurs ou dépendant fortement des conditions météorologiques.

La demande de locations saisonnières peut être évaluée de différentes manières. Le taux d’occupation, les taux de réservation et le nombre de nuitées réservées à l’année permettent de se faire une idée de la popularité de la région et de l’importance de la demande.

Quel rendement puis-je obtenir en investissant dans une location saisonnière ?

Ici aussi, nous nous heurtons au même problème que pour le calcul du taux de capitalisation. Il n’est pas possible de connaître le rendement réel (ROI) de votre investissement lors de l’achat mais seulement après quelques années d’exploitation.

Calculez le taux de rendement comme suit :

Calcul rendement FR

Même si vous ne connaissez pas encore le bénéfice, une estimation approximative des revenus pourrait vous aider à ne pas vous précipiter aveuglément lors d’un investissement.

Vérifiez en ligne quel est le prix moyen par nuit dans la ville pour des propriétés similaires à votre propriété potentielle, puis calculez le nombre de nuits pendant lesquelles votre propriété est susceptible d’être réservée. Vous pouvez déterminer cela grâce aux taux de réservation.

Vous avez ainsi la possibilité de vous faire une idée du chiffre d’affaires que pourrait générer votre investissement. Vous pouvez ensuite déduire de cette valeur les frais généraux (les frais pour le nettoyage et l’entretien mais aussi la comptabilité, la publicité et le marketing). Vous avez maintenant calculé de manière approximative votre bénéfice, que vous pouvez ensuite diviser par vos coûts d’investissement. Vous aurez ainsi une meilleure idée de la rentabilité de votre investissement.

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Notre étude est une estimation du rendement potentiel d’un investissement immobilier. Il est important de souligner le fait que ces chiffres peuvent varier et que de nombreux facteurs socio-économiques extérieurs ainsi que les législations et réglementations fiscales de chaque pays ne sont pas pris en compte.

Nous vous recommandons de vous adresser à une expert et de faire des recherches approfondies avant de vous lancer dans l’achat d’une location saisonnière.

Le top 20 des destinations européennes où investir dans la location saisonnière en 2023 :

Si vous envisagez d’investir dans une location saisonnière à létranger, mais que vous n’avez pas encore choisi de lieu, découvrez notre classement des vingt meilleures destinations. Pour plus d’opportunités d’investissement, vous pouvez également lire notre article sur les 15 meilleures villes où investir en France.

N.B. : Sur ces 20 destinations, deux d’entre elles se trouvent au Royaume-Uni.

Nous avons analysé les données de Seetransparent et de nombreux sites internationaux spécialisés en investissement immobilier (tels que immowelt, immobiliare, indomio, …) afin de déterminer les villes qui attirent les vacanciers. Nous avons comparé toutes ces données avec les prix actuels de l’immobilier, les taux d’occupation et les rendements prévisionnels. Bien entendu, nous ne pouvons pas prédire quelles villes peuvent vous garantir un rendement élevé et ceci n’est pas un conseil en investissement, mais nous pouvons vous recommander, sur la base de ces données, d’envisager un investissement potentiel dans les villes suivantes :

Classement Europe location saisonnière

Séville, Espagne :

  • Taux de capitalisation : 12,63%
  • Taux d’occupation : 71%
  • Prix au m² : 2.000€

L’Espagne fait rêver pour son climat et sa qualité de vie. De plus, c’est un pays où le coût de la vie est relativement bas. L’achat d’une propriété de vacances est donc généralement moins cher qu’ailleurs en Europe. Il n’est donc pas étonnant que non seulement le numéro 1, mais aussi le top 5 des villes offrant les meilleures opportunités d’investissement se trouvent en Espagne.

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Roulement de tambour… La ville numéro 1 est Séville, la plus grande ville de la province la plus méridionale, l’Andalousie. À Séville, on peut voir de nombreuses influences arabes. Les monuments tels que la cathédrale ont été marqués par l’influence des Maures il y a 1000 ans. En 2022, près de 3 millions de visiteurs ont été enregistrés dans la ville andalouse.Un grand potentiel et de faibles coûts d’investissement !

 

Valence, Espagne :

  • Taux de capitalisation : 12,55%
  • Taux d’occupation : 73%
  • Prix au m² : 1 855€

Lorsque l’on pense à la gastronomie espagnole, on pense souvent en premier lieu à la paella. La paella est née à Valence, une grande ville de l’est de l’Espagne. Située au bord de la Méditerranée, Valence séduit avant tout par l’architecture de sa vieille ville. La température moyenne est de 17 degrés, ce qui permet aux touristes de visiter la ville toute l’année. De plus, un investissement ici est encore plus avantageux qu’à Séville.

Cordoue, Espagne :

  • Taux de capitalisation : 11,56%
  • Taux d’occupation : 54%
  • Prix au m² : 1 500€

Un peu plus à l’est de notre ville numéro une se trouve Cordoue. La ville n’est certes pas aussi connue que Séville, mais elle affiche des chiffres incroyables, notamment en ce qui concerne les nuitées en appartements de vacances. Avec une augmentation de 22% par rapport à 2019, les propriétaires d’appartements de vacances n’ont plus à craindre une baisse de la fréquentation. Environ 750.000 touristes ont visité Cordoue en 2022.

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La particularité de Cordoue est sa Mezquita, qui reflète également l’influence des Maures dans la ville. Le prix d’achat au mètre carré est très bas, ce qui rend cette ville particulièrement attrayante pour les investisseurs qui cherchent des locations saisonnières économiques en 2023.

Malaga, Espagne :

  • Taux de capitalisation : 10,41%
  • Taux de désaffectation : 70%
  • Prix au m² : 2 300€

Malaga se trouve sur la Costa del Sol et donc directement sur la Méditerranée. Le climat chaud et les nombreuses plages, ainsi que la diversité des paysages, ont enthousiasmé 1,2 million de touristes en 2022. Malaga a ainsi établi un nouveau record de recettes touristiques en 2022.

La ville du sud est en pleine mutation, avec des prix d’achat de plus en plus élevés, mais aussi des infrastructures qui s’améliorent. Il n’est donc pas étonnant que Malaga figure dans le top 5 des meilleures opportunités d’investissement.

Madrid, Espagne :

  • Taux de capitalisation : 9,97%
  • Taux de désaffectation : 79 %.
  • Prix au m² : 3.000€

Pour finir avec la péninsule espagnole, nous retrouvons la capitale Madrid. Située au centre de l’Espagne, la ville compte plus de 3 millions d’habitants et s’étend sur 600 km². Les lieux les plus appréciés des touristes sont la Plaza Mayor, la Puerta del Sol, le Palacio Real et le Museo del Prado.

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Les fans de la Casa del Papel peuvent également visiter le lieu de tournage, la Fabrique Nationale de la Monnaie. Les prix de l’immobilier sont bien sûr plus élevés dans la capitale, mais le taux élevé de nuitées réservées rend l’investissement rentable.

Stockholm, Suède :

  • Taux de capitalisation : 9,63%
  • Taux d’occupation : 70%
  • Prix au m² : 3.500€

En route pour le pays d’origine du géant IKEA : Hej Schweden ! Le pays des élans séduit avant tout par sa nature. La capitale Stockholm est encore plus particulière : elle est répartie sur 14 îles reliées entre elles par des ponts. Les îles, parfois petites, valent vraiment la peine d’être visitées. C’est le cas de Stadsholmen et Helgeandsholmen.

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Rome, Italie :

  • Taux de capitalisation : 8,83%
  • Taux d’occupation : 72 %.
  • Prix au m² : 3 300

Pizza, pasta et Panthéon. Notre prochaine ville est la capitale de l’Italie. Avec le Colisée et la basilique Saint-Pierre, Rome convainc à coup sûr. Les nombreuses influences de l’Antiquité font le charme de cette mégapole. Près de 10 millions de personnes ont séjourné dans des hôtels ou des appartements touristiques à Rome en 2022.

Palma de Mallorca, Espagne :

  • Taux de capitalisation : 8,74%
  • Taux de désaffectation : 56%
  • Prix au m² : 3 400€

L’île fait partie des Baléares et est l’une des principales destinations des Allemands en Espagne. Que ce soit dans la capitale, Palma, ou dans d’autres endroits, on entend souvent parler allemand. Elle est connue comme destination festive des jeunes européens mais aussi de par ses plages et sa nature verdoyante.

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Des montagnes à la zone de Ballermann, en passant par les plages et la mer, cette île offre un paysage incroyablement varié. Ainsi, Majorque convient aux différents types de voyageurs et constitue donc une bonne opportunité d’investissement pour location saisonnière – même si vous ne parlez pas forcément espagnol. Il y a eu une interdiction de construire de nouveaux logements touristiques à Majorque récemment, mais celle-ci a été levée en 2021.

Dubrovnik, Croatie :

  • Taux de capitalisation : 8,67%
  • Taux d’occupation : 62%
  • Prix au m² : 2.500€

Au sud de la Bosnie-Herzégovine, à l’ouest du Monténégro, se trouve une autre petite zone de la Croatie. La ville de Dubrovnik, qui compte environ 40.000 habitants, se trouve au bord de la mer Adriatique. Cette ville portuaire médiévale offre des eaux turquoises et une vieille ville magnifique qui a notamment servi de lieu de tournage pour la série Game of Thrones.

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La ville qui compte encore des vestiges du Moyen-Âge est la ville touristique par excellence en Croatie. Avec des prix d’achat très bas, Dubrovnik est la destination parfaite pour faire l’achat bon marché d’un bien immobilier pour une location saisonnière en Europe. La ville se hisse dans notre top 10.

Santorin, Grèce :

  • Taux de capitalisation : 7,19%
  • Taux d’occupation : 64%.
  • Prix au m² : 4 600€

Des maisons aux façades blanches, de l’eau turquoise et des toits bleus. Santorin est l’un des plus beaux archipels de Grèce. Les prix d’achat sur l’île sont certes assez importants, mais les hôtes peuvent aussi proposer leur location à des prix élevés. Parmi les endroits que nous avons sélectionnés, cette île est l’une des plus chères pour les visiteurs, avec une moyenne de 145 euros par nuit.

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Mais pour les belles maisons blanches, les couchers de soleil de rêve et le vin grec, de nombreux clients sont tout à fait disposés à payer le prix. On se croirait presque dans Mamma Mia!

Milan, Italie :

  • Taux de capitalisation : 6,63%
  • Taux d’occupation : 70%
  • Prix au m² : 3 500€

La ville italienne de Milan mérite également d’être considérée pour un investissement de location saisonnière en Europe. La ville du nord n’a pas seulement des boutiques de mode à offrir, elle présente aussi de nombreux sites touristiques comme la cathédrale, le Duomo et le couvent Santa Maria delle grazie, où l’on trouve des œuvres d’art comme la Cène de Léonard de Vinci. La deuxième plus grande ville d’Italie est donc également très diversifiée. C’est une ville idéale pour un city-trip.

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Shanklin, Angleterre :

  • Taux de capitalisation : 6,62%
  • Taux d’occupation : 51%
  • Prix au m² : 3 300€

La petite ville de Shanklin sur l’île de Wight est une ville touristique. Ce sont surtout les plages de sable fin et les eaux claires qui attirent de nombreux visiteurs internationaux. C’est un lieu idéal pour louer une maison de vacances. Avec sa côte donnant sur la Manche, qui se jette dans l’Atlantique, l’île de Wight compte chaque année plus de 2,5 millions de visiteurs.

Manchester, Angleterre :

  • Taux de capitalisation : 6,62%
  • Taux d’occupation : 64 %.
  • Prix au m² : 3 400€

Si nous restons en Angleterre, mais que nous nous déplaçons un peu vers le nord, nous arrivons à Manchester, notre prochaine ville du classement. Cette grande ville est surtout connue pour son histoire, sa musique mais aussi son football.

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Une visite au Lowry ou au stade du club Manchester United, sont deux des hauts lieux touristiques à Manchester qui accueille 11 millions de visiteurs chaque année.

Florence, Italie :

  • Taux de capitalisation : 6,40%
  • Taux d’occupation : 66%
  • Prix au m² : 4.000€

Nous passons de l’Angleterre, où le temps peut être peu clément, à l’Italie. Florence est la destination romantique par excellence avec Venise. La ville est devenue de plus en plus chère ces dernières années. Actuellement, les prix moyens à Florence sont même plus élevés qu’en Allemagne.

Néanmoins, Florence reste une destination très appréciée de par ses nombreuses influences de la Renaissance et sa cathédrale, le Duomo. De plus, la ville toscane offre un climat agréable et supportable même en été.

Amsterdam, Pays-Bas :

  • Taux de capitalisation : 6,28%
  • Taux d’occupation : 77 %.
  • Prix au m² : 7 600€

Qui ne tente rien n’a rien, dit-on, et c’est peut-être vrai pour notre prochaine ville. Pour y investir dans une location saisonnière, il faut mettre la main à la poche. Avec un prix moyen de plus de 7500 € par mètre carré, Amsterdam est clairement la ville la plus chère de la liste.

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En revanche, les hôtes peuvent réaliser un bénéfice généreux avec leur bien immobilier dans la capitale des Pays-Bas. Le prix moyen d’un logement de vacances est de 167 euros par nuit, ce qui représente un potentiel considérable pour la location de courte durée en Europe.

Naples, Italie :

  • Taux de capitalisation : 5,75%
  • Taux d’occupation : 59%
  • Prix au m² : 2 700€

En revanche, notre prochaine ville en Italie a un prix au mètre carré près de trois fois moins cher que dans la capitale des Pays-Bas. La troisième plus grande ville d’Italie a son propre charme et est parfois un peu chaotique (vous entendez les klaxons vous aussi ?). Néanmoins, Naples est unique et vaut le détour. Que ce soit pour voir le volcan du Vésuve ou pour mettre un pied sur les îles de la côte Amalfitaine autour de Naples. Naples accueille 5 millions de personnes chaque année.

Copenhague, Danemark :

  • Taux de capitalisation : 5,00%
  • Taux d’occupation : 70%.
  • Prix au m² : 7.300€

Copenhague est également une ville chère pour un investissement. La ville du nord est située directement sur la mer Baltique et est presque limitrophe de la Suède. Les petites maisons colorées, considérées comme typiques de la ville, peuvent par exemple être contemplées à Nyhavn.

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Un tour sur les canaux ou dans les nombreux châteaux font également du Danemark un endroit à visiter. Avec un prix moyen par nuit deux fois plus élevé qu’à Naples, on peut là aussi s’attendre à ce que l’investissement soit malgré tout fortement rentabilisé, mais sur le long-terme.

Cracovie, Pologne :

  • Taux de capitalisation : 4,99%
  • Taux d’occupation : 69%
  • Prix au m² : 3.000€

Il n’est pas surprenant que les investissements dans l’est de l’Europe redeviennent un peu moins chers. Mais le taux d’occupation à l’année permet de comprendre pourquoi Cracovie est si bien placée. Avec presque le même taux de réservation que Copenhague, mais la moitié du prix d’investissement, Cracovie ne devrait pas être oubliée en ce qui concerne les opportunités d’investissement en Europe pour les locations saisonnières.

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La vieille ville de Cracovie est particulièrement jolie et parsemée d’églises, de cathédrales et de châteaux. Cracovie n’a peut-être pas le climat idéal toute l’année, mais c’est l’endroit idéal pour faire du tourisme urbain lors d’un city-trip.

Tallinn, Estonie :

  • Taux de capitalisation : 4,76%
  • Taux d’occupation : 68%
  • Prix au m² : 3.700€

 

Comme les deux dernières villes de notre liste des 20 meilleurs lieux où investir dans une location saisonnière en Europe, nous avons à nouveau des capitales. Tallinn est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO et possède entre autres un hôtel de ville remarquable, des châteaux et des remparts. La capitale de l’Estonie est située au bord de la mer Baltique.

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Vienne, Autriche :

  • Taux de capitalisation : 4,59%
  • Taux de désaffectation : 76%
  • Prix au m² : 5.500€

Il est évident que Vienne vaut la peine d’être vue. La ville qui a vu naître de nombreux compositeurs célèbres possède un opéra national et de nombreux autres sites touristiques qui valent le détour.

Du château de Schönbrunn au Prater en passant par la Hofburg, la capitale autrichienne donne un aperçu du 19e siècle tout en adoptant une architecture moderne. Les coûts d’investissement y sont également un peu plus élevés, mais Vienne parvient tout de même à se hisser dans le top 20.

Attention aux réglementations locales avant de vous lancer dans la location

Les destinations que nous avons proposées dans notre classement ont sans aucun doute une forte demande et, en général, une forte affluence de touristes. Pour certains pays, cela commence à poser problème. En effet, dans de plus en plus de villes, l’offre de logements de location longue durée est réduite contrairement aux locations de courte durée qui pèsent de plus en plus dans l’offre immobilière.

Par conséquent, dans presque toutes ces villes, il faut s’enregistrer auprès des autorités afin de pouvoir louer un bien de courte durée comme location saisonnière. Les villes tentent ainsi de mieux contrôler la situation immobilière. C’est pourquoi, selon la ville, il est plus ou moins facile d’obtenir un numéro de registre du tourisme pour la location.

Dans certaines villes, des réglementations supplémentaires viennent s’ajouter. À Vienne, par exemple, les appartements de vacances sont interdits dans les zones résidentielles et à Stockholm, les règles sont particulièrement strictes, car le concept de location d’appartements de vacances est contraire aux principes suédois.

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Avant d’investir dans une location saisonnière, il est donc important de se renseigner sur la procédure exacte à suivre dans chaque ville et de savoir si vous ne vous trouvez pas dans une zone où les locations de courte durée sont interdites.

Où investir dans la location saisonnière en Europe ?

Aucune donnée ne peut garantir à 100 % la rentabilité d’une location saisonnière, mais nous pouvons affirmer que ces 20 villes ont un potentiel intéressant pour se lancer. C’est à vous de décider si vous voulez une location de vacances bon marché en Europe qui soit rapidement rentable ou si vous préférez un bien qui vous permettra de réaliser un chiffre d’affaires plus élevé sur le long terme.

N’oubliez pas de recherches approfondies et de vous entourer d’experts sur place avant de vous lancer dans cette nouvelle aventure, car de nombreux chiffres peuvent changer.

Si vous êtes prêt à sauter le pas, nous vous recommandons d’utiliser un channel manager pour garder à tout moment une vue d’ensemble sur votre activité de location saisonnière : calendriers, réservations, annonces… Avec Lodgify, découvrez la solution tout-en-un pour vous accompagner dans la gestion de votre location. 


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