Vous avez pour projet d’investir dans un bien afin d’en faire une location de vacances mais vous ne possédez pas les ressources nécessaires ? N’ayez crainte, même sans cela, vous avez toujours la possibilité de mener votre projet à bien.
Aujourd’hui, 60 % des prêts immobiliers accordés donc des prêts demandés sans apport dans le cadre d’un investissement locatif. Vous pourriez faire partie de ce pourcentage, mais uniquement à condition que votre dossier soit bien préparé et que vous respectiez plusieurs critères. Car en effet, si investir dans l’immobilier locatif est en effet un type d’investissement très intéressant, les banques sont de plus en plus frileuses à l’idée de prêter de l’argent à une personne qui souhaite investir sans apport. Il est donc important de maîtriser son sujet et de s’armer de tout le nécessaire pour réussir à convaincre votre banque, ce que nous allons donc vous fournir dans cet article !
Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ?
Ce type de crédit, également appelé “prêt à 110 %”, consiste en un financement où l’intégralité du prix du bien, ainsi que les frais liés à l’opération comme frais de notaire, de garanties et autres honoraires sont empruntés. Cette démarche permet donc à un investisseur de se constituer un patrimoine sans avoir à puiser dans son épargne.
Le grand intérêt d’investir sans apport est de profiter de l’effet de levier du crédit, qui consiste à utiliser l’emprunt bancaire pour investir, puis de rembourser tout ou une partie des mensualités bancaires par le biais des loyers perçus avec votre bien. Ceci dit, pour que l’effet fonctionne pleinement, le coût de l’endettement doit être inférieur aux bénéfices , ce dispositif étant d’autant plus rentable quand les taux sont bas et que les loyers perçus permettent de rembourser en intégralité le crédit.
De plus, plus votre taux d’intérêt est bas, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit. Mais, plus votre apport est faible, plus votre taux d’emprunt est élevé. L’idée est donc de négocier une durée plus longue pour compenser l’absence d’apport et pour diminuer le plus possible les mensualités, afin de maximiser la rentabilité et les flux de trésorerie. Cela permet de faire un premier pas dans l’investissement immobilier et d’accumuler les investissements sans jamais avoir à poser soi-même d’argent sur la table !
Réaliser un investissement locatif sans apport est plus facile pour les particuliers déjà propriétaires de leur résidence principale, à condition que le total de leurs emprunts n’excède pas 33% de leurs revenus. Il n’est cependant pas impossible pour un locataire de faire une demande de financement sans apport lors d’un achat locatif s’il présente un projet sérieux !
Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?
Lors de la négociation d’un prêt immobilier, les banques ont pour habitude de demander à leurs clients un apport personnel qui représente généralement au moins 10% du montant du bien. Cette somme représente en fait un minimum de garanties pour rassurer le banquier sur les capacités de l’emprunteur à rembourser son crédit.
Mais pourquoi une telle somme ? Tout simplement pour couvrir les frais annexes à cette opération comme les frais cités plus tôt. En effet, si un jour vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit, les banques pourront toujours se payer sur la revente de votre bien. Mais les frais annexes constituant des charges ne pourront pas être récupérés. Pour résumer, le risque pour une banque de proposer un prêt sans apport est bien plus important comparé à un crédit classique.
Pour autant, vous pouvez toujours en obtenir un, d’un minimum de 110%. Ce montant peut être supérieur si vous envisagez des frais supplémentaires, comme des travaux, qui pourront faire grimper l’enveloppe à 120, 130%. À noter que les mensualités que vous allez percevoir sur la mise en location du bien seront affectées totalement ou partiellement au remboursement de l’emprunt.
La capacité d’un investisseur à obtenir un prêt sans apport s’évalue au cas par cas, tant il est difficile d’établir une règle générale dans l’acceptation de ce type de crédit. Il faudra donc mettre toutes les chances de vos côtés en montant un dossier d’emprunt en béton, et en vous adressant à la bonne banque ! Il peut être aussi judicieux de faire appel à un professionnel du financement, comme un courtier immobilier.
Qu’est ce que les banques vérifient ?
Afin d’être sûr de la faisabilité et de la durabilité de votre projet, la banque va avoir un œil attentif sur certains critères. Il est donc important pour vous de savoir si vous les respecter afin d’être sûr de pouvoir prétendre à un financement sans apport, au bon taux et à la bonne durée
Les critère que les banques vont observer sont les suivant :
- Vos revenus : si vos revenus sont élevés, vous ne pourrez pas prétendre au même montant d’emprunt que si vous étiez au SMIC, car vous n’aurez pas la même capacité de remboursement.
- La régularité de vos revenus : pour les banques, la situation la plus favorable est le CDI, ce statut garantissant généralement des revenus fixes et stables. Si vous êtes travailleur indépendant, il faudra davantage prouver que vous êtes en bonne santé financière.
- Vos précédents investissements : Si vous prouvez à votre banque que vous avez déjà réalisé des investissements locatifs avec flux de trésorerie positifs, cette dernière vous considérera comme un bon investisseur et une relation de confiance sera ainsi créée.
- Votre gestion financière : bien entendu, il faut avoir évité les découverts bancaires et les incidents de remboursements avant de faire votre demande. Le plus souvent, la banque vous demandera au minimum vos relevés de compte des 3 derniers mois. Si, par exemple, vous mettez de côté chaque mois un pourcentage de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prêt. La banque préfère généralement une personne qui gagne 1800€ et qui épargne chaque mois 20% depuis des années, plutôt qu’une personne qui gagne le double, mais qui n’a jamais épargné.
Ce dont il faut s’assurer afin de pouvoir demander un crédit sans apport
Afin de pouvoir prétendre à une telle demande de financement, il vous faudra effectuer quelques démarches et choix qui légitimeraient votre dossier et votre demande.
1. Créer un dossier solide
Évidemment, de manière générale, il faut que votre dossier soit exhaustif et prouve par A + B que votre projet saura rentabiliser votre investissement. Pour cela, il vous faudra être claire et précis sur toutes les informations nécessaires à la demande d’une telle somme.
Préparez donc votre dossier avec sérieux ; l’étude de faisabilité avant la validation de votre financement doit être réaliste, estimé selon des critères financiers et lié au marché, et enfin signifier un gain important aussi bien pour vous que la banque. Soyez clair sur le coût total de votre projet immobilier, tentez de réduire au maximum les besoins financiers superflus qui peuvent être anticipés, en retirant par exemple des travaux annexes non indispensables. Le coût total de votre projet immobilier doit sembler raisonnable aux yeux du banquier.
Également, assurez-vous d’avoir une image de “bon client”, car les banques privilégient en effet ce type de client, à savoir ceux qui souscrivent aux différentes offres parallèles telles que les assurances. Montrez que vous êtes un bon partenaire et que chacun est gagnant dans l’opération afin d’augmenter largement vos chances d’investir en immobilier sans apport. Si vous n’êtes pas sûr de vous, munissez-vous par exemple d’un service de courtage immobilier ou de Solutions Crédit afin de bénéficier d’une expertise qualifiée. Le feu vert d’un courtier sera un argument très précieux pour votre dossier.
Tout cela mettra toutes les chances de votre côté et permettra d’appuyer votre motivation et votre sérieux. Vous pouvez aussi joindre les documents relatifs aux placements que vous avez récemment ouverts : cela rassurera la banque sur votre capacité future à épargner.
2. Bien choisir l’emplacement…
Pour que votre futur bien soit rentable, il faut bien évidemment qu’il plaise. Celui-ci devra donc être implanté dans une ville réputée pour son potentiel touristique qui peut être lié aux particularités de la région (tourisme rurale ?) ou tout simplement au tourisme de masse (c’est-à-dire les grandes villes comme Paris ou Marseille).
À plus petite échelle, le quartier dans lequel le bien sera localisé aura son importance. Un logement situé en périphérie n’aura pas le même potentiel qu’un logement situé à proximité du centre-ville et des commerces n’auront pas le même potentiel. les rendements locatifs ne sont pas les mêmes partout, il vous faudra plus de temps pour rentabiliser un achat à Paris qu’en province !
Enfin, gardez toujours en tête que pour être habitable, ou charmer les candidats à la location, votre bien pourra toujours être rafraîchi, rénové, voire carrément réhabilité pour votre projet de location saisonnière.
Important : veillez bien à tenir compte de la liquidité du marché immobilier sur lequel vous investissez. Ce point est particulièrement important pour faire un investissement locatif sans apport puisqu’il déterminera votre capacité à revendre rapidement votre bien en cas de soucis !
3. …et le logement
Pour rétrécir encore plus le spectre, penchons nous sur le vif du sujet. Pour espérer obtenir votre prêt et financer votre investissement locatif sans apport, la banque prête attention au logement dans lequel vous souhaitez investir. Elle s’intéressera notamment à :
- La situation géographique, qui détermine le niveau de la demande et donc des loyers pratiqués, et qui induit des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation notamment) plus ou moins élevées.
- Le caractère neuf ou ancien du logement, qui permet de bénéficier de plan fiscaux différents, mais qui a également un impact sur le montant des frais d’entretien par exemple
- La taille du logement, qui a une incidence sur le coût d’entretien du bien et la fréquence du turn-over des locataires
- Le financement du bien immobilier : si réaliser un achat locatif sans apport est moins difficile quand il s’agit d’acheter un logement destiné à la location, il convient de bien négocier le coût de l’assurance de prêt proposé pour optimiser au mieux votre investissement.
4. Estimer le rendement
Pour cela , vous devez procéder à un calcul pour déterminer combien votre logement pourra être loué. Des outils de simulation ville par ville et quartier par quartier peuvent vous y aider. Le but ici n’est pas de gonfler artificiellement le loyer, pour vous lancer dans une opération séduction de votre banque. Celle-ci veille au grain et étudie avec soin le marché et ce que vous lui présenterez.
Vous devrez aussi calculer le rendement locatif de votre logement, c’est-à-dire l’écart entre les recettes estimées par rapport au prix d’acquisition du bien. Plus cet écart est positivement élevé, plus la banque sera intéressée par votre projet.
Ainsi, pour la convaincre que votre idée d’investir sans apport est parfaitement réalisable, vous devez être le plus carré possible dans votre dossier, et envisager plusieurs scénarios, par exemple l’ optimiste et un autre un peu moins. Si à ce stade, vous vous apercevez que votre projet n’est pas tenable, vous devrez peut-être le repenser et vous orienter sur un bien un peu moins demandant financièrement.
5. Prévoir les charges
Comme tout investissement, il y a des charges à prévoir. L’investissement locatif sans apport ne déroge pas à la règle, avec certaines charges à prévoir comme :
- Les mensualités que vous remboursez déjà pour votre résidence principale, ainsi que celles liées au projet d’investissement locatif ;
- Les assurances ;
- Les frais de gestion ;
- La taxe foncière ;
- Les éventuels frais d’agence, si vous préférez confier la location à un tiers.
Toutes ces charges doivent clairement apparaître dans votre dossier de demande de prêt sans apport.
6. Viser l’autofinancement
Selon les rendements que permettra de générer votre investissement locatif, il est possible de savoir dans quelle mesure vos revenus locatifs pourront absorber tout ou une partie des charges et des mensualités d’emprunt. Lorsque ces derniers peuvent être totalement couverts par le succès de votre bien, on parle d’investissement locatif autofinancé.
Cette situation est particulièrement confortable et peut convaincre la banque de financer votre investissement immobilier sans apport. Il faudra néanmoins s’assurer que l’autofinancement ne fasse pas au prix d’une faible liquidité du marché de l’immobilier. Dans le cas contraire, vous devrez consentir à effectuer un effort d’épargne pour combler l’écart entre les mensualités et les gains. Comme nous vous l’expliquons régulièrement, il faudra que vous disposiez d’une capacité d’emprunt suffisante pour que votre taux d’endettement soit inférieur à 35 % en prenant notamment en compte 70 % des revenus théoriques.
Peut-on défiscaliser pour obtenir un prêt immobilier locatif sans apport ?
En France, la fiscalité est assez lourde et peut parfois décourager certains investisseurs. Cependant, il existe en effet plusieurs dispositifs qui peuvent vous permettre d’alléger l’addition et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour réaliser votre investissement locatif sans apport.
Soit dit en passant, certains de ces dispositifs doivent se faire par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier, ce qui induit un cadre rassurant pour les banques.
Les statut LMP et LMNP
Ces deux statuts, signifiant respectivement Loueur Meublé Professionnel et Loueur Meublé Non Professionnel, sont des statuts que doivent posséder un investisseur lorsqu’il se lance dans un investissement locatif. Le premier désigne les propriétaires dont la location représente une activité secondaire, et le second ceux dont la location représente leur activité principale.
En LMP, vous pourrez déduire vos charges et procéder à des amortissements. Notez que le déficit foncier est imputable à votre revenu global… Sans limitation de montant ! Le statut LMNP, de son côté, permet de faire le choix entre deux régimes : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le réel, grâce auquel vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.
Afin de connaître en détails la différence entre les deux, consultez notre article dédié à ce sujet : Projet de location saisonnière : différencier LMNP et LMP
La Loi Pinel
Le dispositif Pinel est parfait pour un projet d’investissement locatif sans apport, dans la mesure où il permet d’obtenir une réduction d’impôt variable selon la durée de mise en location d’un bien neuf, qui peut aller jusqu’à 21 %. Pour illustrer, vous pourrez déduire jusqu’à 63 000 € sur un bien de 300 000 € loué pendant 12 ans. En contrepartie, vous devez choisir un bien situé sur une zone où la demande est plus forte que l’offre (aussi appelé “zone en tension foncière”) ainsi que des locataires dont les ressources ne doivent pas excéder un plafond légal, en plus de ne pas dépasser un certain montant de loyer.
Le Dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Bouvard peut lui aussi vous donner un coup de pouce dans votre projet d’investissement locatif sans apport, grâce à une réduction d’impôt. Tout l’intérêt de ce dispositif est qu’il permet de profiter d’une réduction d’impôt de maximum 33 000 € pour un bien de 300 000 €, et la possibilité de récupérer la TVA. Mais pour que ce plan fonctionne, vous devez acquérir un bien neuf dans une résidence de services (pour les étudiants, les personnes en situation de handicap, les personnes âgées, etc…) et le mettre en location pendant au moins 9 ans.
Bonus : constituer un déficit foncier
Lorsque vous achetez pour louer, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et certaines charges de vos revenus, à condition que votre logement soit loué nu et que vous ayez opté pour le régime réel d’imposition. Les intérêts des emprunts liés à l’acquisition et aux travaux de votre investissement locatif peuvent être déduits de vos revenus fonciers, mais pas ceux globaux.
En outre, les charges non financières liées à votre investissement locatif, comme les primes d’assurance, la taxe foncière, ou encore les charges non financières liées aux travaux peuvent être déduites de vos revenus globaux. Sachez cependant que vous ne pouvez pas déduire comme bon vous semble, car il existe un plafond annuel fixé à 10 000 € par an !
Pour conclure sur l’investissement locatif sans apport
Vous devriez désormais savoir l’essentiel concernant cette demande de financement moins classique que le simple prêt. Il vous sera important de présenter à votre banquier un projet fiable, avec des arguments chiffré et prévisionnel. Comme argument supplémentaire, et si vous souhaitez une rentabilité plus importante, vous pouvez avancer l’argument que vous allez alterner entre location longue durée et location de vacances, afin d’encore plus augmenter vos revenus locatifs.
Afin de mener à bien votre projet de location saisonnière, vous pouvez donc envisager d’effectuer un investissement locatif sans apport, si et seulement si vous respectez tous les critères qui pourrons ainsi légitimer votre demande et en augmenter les chances d’être accepté. Pour cela, il faut donc convaincre votre banque en démontrant bien que votre projet est non seulement faisable, mais qu’il sera en plus rentable comme pour vous que pour eux.
