Avec toutes les nouveautés concernant la location saisonnière, il est facile de perdre le fils. Entre les nouvelles régulations dans certaines régions, les lois en constante évolution, les changements fiscaux, et parfois même des interdictions ou des restrictions sur la délivrance de licences touristiques, suivre l’actualité devient un vrai défi. Mais comment s’assurer d’être bien informé sur la situation dans les autres pays européens ?
Si vous envisagez d’investir dans une location saisonnière en Europe, cet article est pour vous. Nous vous proposons un tour d’horizon des dernières législations et réglementations en vigueur en France, Espagne, Belgique, Italie, Portugal, et au-delà.
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France
En France, les règles qui s’appliquent à la location saisonnière dépendent du type de bien : que ce soit une résidence principale ou une résidence secondaire. Chaque type de logement est soumis à des conditions spécifiques.
Résidence principale
Une résidence principale est définie comme le logement où le propriétaire vit au moins 8 mois par an. Dans ce cadre, la location saisonnière est limitée à 120 jours par an (soit 4 mois).
En principe, aucune déclaration n’est nécessaire pour louer une résidence principale, mais certaines grandes villes comme Paris, Bordeaux et Nice imposent une déclaration préalable à la mairie. Il est donc recommandé de vérifier auprès de la mairie de la commune.
Résidence secondaire
Un bien est considéré comme une résidence secondaire s’il est occupé moins de 8 mois par an. Ici, il n’y a pas de limite de jours pour la location saisonnière. Toutefois, une déclaration en mairie est obligatoire, et dans certaines grandes villes (notamment Paris et celles de plus de 200 000 habitants), une autorisation spéciale est requise. Dans ces communes, louer plus de 120 jours par an nécessite un changement de destination du bien, qui devient alors un local commercial.
Compensation
Dans certaines villes comme à Paris ou à Nice (si vous avez plusieurs logements), les communes peuvent exiger une compensation pour les locations de courte durée : pour chaque location transformée en local commercial, le propriétaire doit proposer un logement résidentiel. Cela peut représenter une contrainte importante pour les propriétaires.
Enregistrements en mairie
Dans certaines communes, il est également obligatoire d’obtenir une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire sur des plateformes comme Airbnb ou pour toute autre forme de location saisonnière. Cela concerne notamment :
- Paris et sa petite couronne ;
- Les villes de plus de 200 000 habitants ;
- Les villes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue.
Ainsi, à Paris, la réglementation impose une autorisation municipale avant toute location saisonnière. Des règles similaires s’appliquent à des villes comme Bordeaux, Toulouse, Lyon, Marseille, etc. Par ailleurs, pour louer une résidence secondaire plus de 120 jours par an dans ces communes, il est nécessaire de changer la destination du bien, qui sera alors classé comme local commercial plutôt que résidentiel.
Autres mesures à venir
En 2024, la proposition de loi Le Meur prévoit une réduction des avantages fiscaux accordés aux meublés de courte durée. Pour le moment cette loi est encore étudiée et n’est pas passée.
De plus, des changements concernant l’assujettissement à la TVA des locations meublées saisonnières pourraient également être introduits. Affaire à suivre.
Pour en savoir plus, vous pouvez visionner notre webinaire sur la législation des locations saisonnières en France qui parle des nouveautés 2024. La vidéo est disponible ici.
Belgique
Voyons voir à présent quelles sont les conditions pour la location saisonnière chez nos voisins belges. En Belgique, la législation est différente entre la région de Bruxelles-Capitale, la Wallonie et la Flandre.
Région Bruxelles Capitale
Pour pouvoir louer un hébergement touristique, vous devez respecter une série de conditions disponibles sur le site de Bruxelles Economie et Emploi.brussels (normes de sécurité, attestation d’urbanisme, etc). Vous devrez vous enregistrer sur le site, mais aussi obtenir un numéro d’enregistrement après avoir fait une déclaration préalable. La check-list complète des documents à fournir pour la déclaration est disponible ici.
Cette région est la plus stricte en Belgique pour les locations d’hébergements touristiques. A Bruxelles, l’activité de location courte durée sur Airbnb est très encadrée. Si vous ne vivez pas dans un logement ou que vous n’êtes pas domicilié et que vous souhaitez louer votre logement une bonne partie de l’année, il est difficile d’obtenir un certificat de conformité urbanistique, nécessaire pour louer votre logement en tant que location saisonnière. Depuis plusieurs années, la municipalité fait la chasse aux locations qui ne sont pas déclarées.
Wallonie
Vous devez déclarer votre activité de location saisonnière auprès du Commissariat général au Tourisme et obtenir une déclaration d’exploitation. A cela s’ajoutent certaines conditions telles que avoir une attestation de sécurité-incendie, une assurance de responsabilité civile, etc. Toutes les conditions et les démarches administratives sont disponibles sur le site le site de la Wallonie.
Flandre
Pour exploiter un hébergement touristique en Flandre, vous devez inscrire votre logement sur le portail de Toerisme Vlaanderen. L’organisme de tourisme flamand visite les hébergements qui doivent répondre à certains critères : avoir une attestation de sécurité-incendie, disposer d’une assurance de responsabilité civile, avoir un contrat qui autorise la location, etc. Un guide complet est disponible ici.
Espagne
En Espagne, les réglementations pour la location saisonnière relèvent de la compétence des communautés autonomes. Le statut et le nom des hébergements de location touristique sont différents selon les communautés autonomes. Les locations peuvent être appelés “Viviendas de Uso Turistico ou VUT” (hébergement à usage touristique), “Viviendas con fines turísticos ou VFT” (hébergement à des fins touristiques), “Viviendas de uso residencial” (hébergement résidentiel), “Viviendas vacacionales” (maisons de vacances), ou “Pisos turísticos” (appartements touristiques).
Les normes générales à toutes les communautés autonomes
Toutes les Communautés autonomes en Espagne exigent que les propriétaires de locations saisonnières présentent une déclaration responsable (declaración responsable) avant de commencer leur activité de location. Cette déclaration atteste que le propriétaire est en conformité avec les réglementations en vigueur et qu’il respecte les exigences légales pour proposer son logement en location saisonnière. C’est une étape essentielle pour se lancer dans la location touristique et se conformer aux lois locales.
Une autre exigence commune à toutes les Communautés autonomes est l’inscription de la propriété dans le registre officiel qui gère les locations touristiques (registro de Turismo). Ce registre permet aux autorités de suivre les activités de location saisonnière dans la région et de s’assurer que les propriétaires se conforment aux règlements établis.
Conformément aux lois de chaque Communauté autonome, les propriétaires de locations saisonnières doivent aussi tenir un registre de voyageurs. Ce registre contient les données personnelles de tous les clients qui séjournent dans la propriété. Il s’agit d’une obligation légale au niveau national, visant à collecter des informations sur les occupants, qui doivent être conservées pendant au moins trois ans.
En raison des différentes lois pour chaque communauté autonome, les conseils municipaux ont le pouvoir de mettre en place certaines mesures pour réguler l’activité de location touristique dans certaines villes. Les entreprises de location saisonnière situées dans des zones à forte concentration de touristes, telles que Madrid, Barcelone ou les îles Canaries, sont soumises à des réglementations locales plus strictes. Voici quelques exemples.
Madrid
Le Plan Especial de Hospedaje (plan d’hébergement spécial, aussi appelé PEH) de Madrid, créé pour limiter la surpopulation touristique dans la ville, a été abandonné par le gouvernement municipal en 2022. Ce plan comprenait des mesures telles que la division de Madrid en zones en fonction de leur proximité du centre, et l’obligation pour les locations saisonnières d’avoir un accès indépendant pour prévenir les problèmes de voisinage.
Barcelone
La municipalité lutte depuis plusieurs années pour limiter la surpopulation touristique dans la capitale catalane. Depuis 2021, la délivrance de nouvelles licences touristiques est pratiquement paralysée à Barcelone.
Bien que la Catalogne dispose de sa propre législation en matière de meublés de tourisme, c’est la municipalité de Barcelone qui a le pouvoir de décider des locations de vacances dans la capitale catalane.
En effet, le conseil municipal dirigé par Jaume Collboni a annoncé en juin 2024 des mesures restrictives exceptionnelles, parmi lesquelles figure la révision du Plan Spécial d’Urbanisme pour les Hébergements Touristiques (PEUAT), et la mesure la plus controversée : la suppression de tous les « appartements touristiques » d’ici 2029. Cette initiative fait partie du « Pla Viure », un programme visant à lutter contre la crise du logement à Barcelone.
Que signifie cette mesure ? À partir de novembre 2028, les licences des logements touristiques existants ne seront pas renouvelées, ce qui vise à éliminer plus de 10 000 logements touristiques à Barcelone.
Îles Canaries
La régulation des locations saisonnières aux Îles Canaries est tout autant controversée qu’à Madrid ou Barcelone. Elle est passée de la réglementation par le Reglamento de las viviendas vacacionales de la Communauté autonome à la Loi sur le Tourisme.
Selon la “Loi sur le Tourisme”, une location saisonnière est une propriété meublée et équipée selon les exigences requises, destinée à un usage immédiat et commercialisée via des canaux touristiques ou autres (comme votre propre site web) pour être louée en totalité à des tiers à des fins touristiques en échange d’une rémunération.
Cependant, cette loi accorde également des pouvoirs (avec certaines limites) aux Cabildos insulaires (conseils insulaires) et à chaque municipalité des Canaries. En pratique, c’est la raison pour laquelle des endroits comme Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria ont le dernier mot en matière de réglementation du secteur. Il est donc essentiel de se familiariser avec la réglementation locale des Îles Canaries pour les propriétaires de locations saisonnières.
Enfin, il est important de noter que la réglementation des Canaries interdit les locations partagées (différentes personnes ayant signé des contrats distincts ne peuvent pas cohabiter dans la même location saisonnière).
Valence
La réglementation des locations saisonnières à Valence implique que pour qu’un appartement touristique soit légal, il doit être situé au-dessus de commerces et de bureaux, et en dessous de logements résidentiels. En d’autres termes, ils ne peuvent pas être situés au même étage que les logements résidentiels. De plus, il n’est pas permis de dédier plus de 50% d’un immeuble à la location touristique.
Comme dans le PEH (Plan Especial de Hospedaje) à Madrid, Valence permet également la location touristique aux particuliers tant que celle-ci ne dépasse pas 60 jours par an (30 jours de moins qu’à Madrid). Cependant, actuellement, les licences sont gelées à cause de l’affluence touristique et des plaintes des locaux.
Andalousie
Pour obtenir une licence touristique en Andalousie, vous devez soumettre votre demande à la Junta de Andalucía.
A Séville, les location saisonnières au titre de VFT (viviendas con fines turísticos) sont désormais considérées au même titre que les autres hébergements touristiques, obligeant ainsi leurs propriétaires à être imposés comme des entreprises. De plus, ils doivent se conformer à des réglementations beaucoup plus strictes en matière d’accessibilité et de dimensions minimales.
Dans la province de Malaga, la réglementation est beaucoup moins stricte. Cependant, dans certains bâtiments la location d’appartements touristiques n’est pas possible si cela est voté par la copropriété. De plus, un projet de loi vise à ne plus autoriser la location d’appartements qui n’ont pas d’entrée indépendante. Ainsi, il est nécessaire de bien se renseigner avant d’investir dans un appartement à Malaga.
Italie
La location saisonnière en Italie est soumise à une législation complexe, qui varie selon les régions et la nature de l’activité (commerciale ou non).
Différence entre une « casa vacanze » et une « locazione turistica »
La « casa vacanze » est un type d’hébergement meublé loué temporairement à des touristes pour une durée maximale de trois mois consécutifs. Contrairement à un hôtel, elle n’offre pas de services centralisés mais peut inclure différentes prestations, telles que le ménage et le changement de linge.
La « locazione turistica », de son côté, désigne la simple mise à disposition d’un logement pour des séjours de courte durée, n’excédant pas 30 jours. Dans ce cadre, seuls le nettoyage final et le changement de linge sont autorisés comme services complémentaires.
Réglementation pour les « locazione turistica »
La « locazione turistica », aussi appelée « affitto breve », est régie par la loi n°96 de 2017. Pour des séjours de moins de 30 jours, la signature d’un contrat est obligatoire, même lorsque la gestion est confiée à un intermédiaire. Cette activité est généralement non entrepreneuriale, sauf si le propriétaire loue plus de quatre biens ou propose des services supplémentaires. Dans ce cas, elle peut être gérée comme une activité professionnelle. Si la durée de location dépasse 30 jours, le contrat doit être enregistré auprès de l’Agence des impôts. En dessous de cette durée, l’enregistrement n’est pas requis.
Réglementation pour les « case vacanze »
En Italie, la législation des « case vacanze » dépend principalement des lois régionales, conformément à la loi nationale 135/2001. Si une région ne dispose pas de réglementation spécifique, les articles du Code Civil (art. 1571) s’appliquent. Il est donc essentiel de vérifier les exigences légales locales avant de gérer une « casa vacanze ».
Normes générales pour la location saisonnière
Malgré les différences régionales, certaines obligations s’appliquent à toutes les locations saisonnières, qu’il s’agisse de « case vacanze » ou de « locazioni turistiche ». À partir de septembre 2024, le Code Identificatif National (CIN) est obligatoire pour toutes les locations saisonnières. Les gestionnaires auront 60 jours pour se conformer à cette exigence après la publication officielle au journal officiel italien. Le CIN remplace les codes régionaux et doit être affiché sur tous les canaux de promotion, y compris les plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
Cliquez-ici pour en savoir plus sur le CIN.
Gestion commerciale
La gestion d’une “casa vacanze” peut s’effectuer de manière professionnelle ou non. Pour une gestion commerciale, il est nécessaire de détenir un numéro de TVA (partita IVA) si vous administrez plus de trois biens dans la même commune. Vous devrez également déclarer les informations des locataires à la police par le biais du système électronique « Alloggiati ». En revanche, pour une gestion non commerciale, il est possible de louer jusqu’à trois biens dans la même ville sans avoir à ouvrir de partita IVA, tant que la location reste ponctuelle et non continue.
Portugal
Au Portugal, les normes s’appliquent à tout le territoire cependant il existe des spécificités pour les zones les plus touristiques.
Normes générales pour la location saisonnière
Pour faire de la location saisonnière (Alojamento Local) au Portugal, certaines démarches administratives et documents sont indispensables. Tout d’abord, il est nécessaire de remplir un formulaire d’inscription disponible auprès de la mairie, prouvant que le logement respecte les exigences légales. Il faut également fournir une preuve de propriété ainsi que les actes du Registre Foncier (caderneta predial). De plus, un permis d’habitation valide délivré par la municipalité doit être inclus. Enfin, des déclarations de sécurité pour les installations électriques, gaz et chaudières doivent être fournies, attestant qu’elles respectent les normes en vigueur, et un plan du logement doit être joint au dossier.
Enregistrement
Une fois ces documents soumis, l’hôte reçoit une copie estampillée et un numéro officiel d’Alojamento Local (AL). Ce numéro doit être affiché sur toutes les annonces pour que le propriétaire puisse commencer à accepter des réservations. En outre, il est obligatoire pour les hôtes de déclarer les séjours des clients étrangers auprès du SEF (Service des étrangers et des frontières) via le portail en ligne SIBA, dans un délai de trois jours suivant leur arrivée et leur départ.
Modifications de la loi pour les locations saisonnières (2024)
En 2024, de nouvelles lois ont modifié le régime juridique des locations saisonnières au Portugal. Parmi les changements les plus importants figure la suppression de la contribution extraordinaire de 15 % sur les biens en location saisonnière, une mesure critiquée du programme « Mais Habitação », avec un effet rétroactif au 31 décembre 2023. De plus, le coefficient de vétusté appliqué au calcul de l’Impôt Municipal sur les Immeubles (IMI) pour les locations saisonnières a été supprimé.
Concernant les copropriétés, elles conservent le droit de s’opposer à une location saisonnière, mais uniquement en cas de nuisances récurrentes. Pour cela, elles doivent prouver leurs allégations et soumettre leur demande à la mairie, qui peut décider de favoriser une médiation avant d’annuler la licence. Par ailleurs, les municipalités retrouvent leur pouvoir décisionnel pour annuler ou maintenir une licence, en privilégiant parfois des accords entre les parties.
Un autre changement important est la création d’un médiateur dédié aux locations saisonnières, chargé de résoudre les conflits entre résidents, propriétaires et copropriétaires. Ce médiateur pourra proposer des solutions pour apaiser les différends, une mesure soutenue par l’Association portugaise des gestionnaires de copropriétés, qui recommande que cette fonction soit obligatoire dans les zones à forte densité de location.
Grèce
Normes générales pour la location saisonnière
Il y a quelques années, la réglementation sur la location à court terme en Grèce était quasi inexistante. Les propriétaires n’avaient qu’à obtenir une immatriculation fiscale et à déclarer leurs revenus locatifs auprès des autorités fiscales, en utilisant leur numéro ΑΦΜ (AFM).
La hausse des locations via Airbnb a conduit le gouvernement grec à adopter de nouvelles régulations pour la location immobilière en Grèce :
- Un propriétaire ne peut louer au maximum que deux propriétés.
- La durée de location à court terme est limitée à 90 nuits.
- Pour les locations de plus d’un mois, une autorisation de l’Office du tourisme grec (EOT) est requise.
- Les revenus annuels issus de ces locations ne doivent pas dépasser 12 000 €.
Modifications de la loi pour les locations saisonnières (2024)
La législation sur la location saisonnière en Grèce a récemment été mise à jour avec des modifications importantes qui sont entrées en vigueur à partir du 1er janvier 2024.
- Limites sur la location : Les propriétaires ne peuvent louer que deux propriétés au maximum. De plus, la durée de location à court terme est limitée à 60 nuits par an, réduite de 90 nuits précédemment.
- Autorisation obligatoire : Pour les locations de courte durée dépassant un mois, une autorisation de l’Office du Tourisme grec (EOT) est requise. Les agences qui louent tous leurs appartements à travers un système de location à court terme doivent également obtenir une licence EOT.
- Taxes : Deux nouvelles taxes sont introduites :
- Taxe d’hébergement de 0,5 % sur le montant des loyers, collectée auprès des clients et versée aux autorités fiscales.
- Frais climatiques appliqués aux propriétés louées entre mars et octobre, s’élevant à 1,50 € par jour pour la plupart des propriétés et 10,00 € par jour pour les propriétés indépendantes de plus de 80 m².
- TVA : Les propriétaires possédant trois propriétés ou plus devront appliquer une TVA de 13 %. En revanche, ceux qui possèdent une ou deux propriétés pour des locations à court terme restent exonérés de la TVA.
- Enregistrement des clients : Tous les hôtes doivent enregistrer les clients étrangers auprès du SEF (Service des Étrangers et des Frontières) dans les trois jours suivant leur arrivée et leur départ.
Nouvelle législation à Athènes
En septembre 2024, le gouvernement grec a annoncé l’interdiction de nouveaux permis pour les locations saisonnières dans trois quartiers du centre d’Athènes, une mesure qui sera en vigueur pendant au moins un an. Cette décision s’accompagne d’une augmentation de la taxe sur ces locations, dans le but de répondre à la pénurie de logements et à la hausse du coût de la vie. Le ministre du Tourisme, Olga Kefalogianni, a précisé que cette interdiction pourrait être prolongée au-delà de la première année, citant les pressions sociales et le fonctionnement des locations à court terme qui ressemblent à celui des hôtels.
À partir du 1er janvier 2025, cette interdiction prendra effet, alors que de nombreux Athéniens peinent à trouver des logements abordables en raison de l’attrait croissant des locations saisonnières dans la capitale. Parallèlement, la taxe quotidienne sur les locations de courte durée, destinée à financer des mesures liées aux catastrophes naturelles, sera augmentée à 8 euros pendant la saison estivale, et à 2 euros en hiver.
Allemagne
La législation concernant la location courte durée en Allemagne varie d’un Bundesland à un autre. De plus, les lois sont différentes en fonction des résidences secondaires et des résidences principales. Les résidences secondaires ne peuvent pas être louées plus de 90 jours par an. Les hôtes peuvent louer leur résidence principale pendant leur absence, tant que la fonction principale n’est pas modifiée.
Autorisation et enregistrement
Dans de nombreuses villes, y compris Berlin et Munich, les propriétaires doivent obtenir une autorisation pour louer leur logement à court terme. À Berlin, par exemple, il est nécessaire de s’enregistrer auprès des autorités locales et d’obtenir un numéro d’enregistrement.
Enregistrement des invités
Tous les hôtes doivent recueillir et conserver des informations sur les invités séjournant moins de trois mois. Cela peut être fait en achetant des certificats de déclaration ou en les créant soi-même, tout en respectant le RGPD.
Limitation des locations saisonnières
Certaines villes imposent des restrictions sur le nombre de nuits par an où un logement peut être loué en tant que location de vacances. À Berlin, la location est généralement limitée à 60 nuits par an pour les propriétés qui ne sont pas la résidence principale du propriétaire.
De plus, l’Allemagne a introduit des restrictions strictes dans certaines grandes villes, où la loi « Zweckentfremdungsverbot » interdit la location de plus de 50% d’un logement sans autorisation spéciale. Cette loi vise à préserver l’accès aux logements à long terme pour les résidents locaux.
En bref
Chaque pays applique des normes spécifiques en matière de location saisonnière, et les régions ainsi que les communes peuvent également imposer des règles supplémentaires. Les zones très touristiques sont de plus en plus soumises à des réglementations strictes, avec parfois des tendances vers une interdiction progressive, comme cela a été récemment le cas à Barcelone.
Si vous envisagez d’investir en Europe, il est essentiel de bien connaître les lois locales et nationales pour louer votre bien en toute conformité. Nous partageons régulièrement sur notre blog des informations à jour sur les nouvelles législations dans les différents pays, afin de vous accompagner dans vos démarches.
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Sources
- https://www.lodgify.com/pt/guias/medidas-mais-habitacao/
- https://www.lodgify.com/blog/barcelona-short-term-rental-ban/
- https://www.lodgify.com/blog/laws-licenses-taxes-short-term-rentals/
- https://www.lodgify.com/blog/es/normativa-alquiler-vacacional/
- https://www.lodgify.com/blog/it/normative-per-case-vacanze/
- https://www.lodgify.com/blog/it/codice-cin-affitti-brevi/
- https://www.lodgify.com/blog/it/sicurezza-antincendio-affitti-brevi/
- https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2024/08/23/65409-alojamento-local-tem-novas-regras-guia-do-que-volta-a-mudar
- https://il1er.com/greece-short-term-rental-regulations-update-new-rules-for-2024
- https://www.reuters.com/world/europe/greece-expects-record-tourism-revenues-this-year-minister-says-2024-09-16/
- https://www.thelocal.de/20230506/what-to-know-about-renting-out-your-home-as-an-airbnb-in-germany
Merci à Lucrezia Zeppa, Miquelle Radich, Estefania Jaramillo Medina et Mariana Raposo de Lodgify pour leurs précieux articles à ce sujet.
