Vous êtes propriétaire et vous aimeriez louer votre bien meublé ? Sachez qu’il est tout à fait possible de le faire et que vous aurez le choix entre une location de longue durée, une location étudiante ou encore une location meublée saisonnière. Ces différentes modalités de location possèdent chacune des avantages et des inconvénients, tant au niveau de l’organisation et de la rentabilité que des obligations légales et fiscales.
Aujourd’hui nous vous proposons de plonger plus en détails dans les obligations et les droits en matière de meublé de tourisme. Découvrez tout ce que vous devez savoir avant de mettre votre bien en location de courte durée !
Qu’est-ce qu’une location meublée saisonnière ?
Location de vacances, hébergement touristique, meublé de tourisme, s’il n’existe pas réellement de définition officielle de la location meublée saisonnière, certains textes nous permettent de mieux comprendre ce qu’englobe ce terme.
Tout d’abord, selon la Loi Hoguet de 1970 qui régit l’activité des agents immobiliers, “est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs.”
Par ailleurs, l’article D324-1 du Code du Tourisme précise que “les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.”
On peut donc en conclure qu’une location meublée saisonnière est un bien immobilier disposant de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne, loué pour les vacances (pour moins de 3 mois), soit de particulier à particulier, soit par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier.
Pourquoi opter pour la location meublée saisonnière
Tout l’intérêt de ce type de location est qu’il présente un grand nombre de bénéfices pour les propriétaires bailleurs, que ce soit au niveau des gains qu’en termes fiscaux. En exerçant cette activité, ces derniers profitent en effet de :
Une fiscalité avantageuse
La location meublée saisonnière profite d’une imposition bien plus avantageuse qu’une location classique. En effet, les propriétaires bailleurs de ce type de location relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui permet de réduire de manière importante leurs impôts.
Un calendrier plus flexible
Le calendrier est en effet plus modulable que pour les autres types de locations. Le propriétaire bailleur peut gérer ses réservations et tous les critères qui y sont liés de manière très flexible, que cela soit au niveau des périodes où il va privilégier les réservations, le nombre de nuits autorisées, ou encore le profil des locataires.
Un logement entretenu régulièrement
Ce type de location de courte durée suggère que les hébergements peuvent régulièrement être occupés selon leurs succès et leurs caractéristiques. Il y a une rotation d’occupants rythmée qui signifie que, comparé à la location longue durée où la période entre deux état des lieux peut être très longue, celui de la location meublé saisonnière est donc réalisé très régulièrement (soit à chaque départ de locataire). L’état et la disposition du logement est ainsi vérifié constamment, afin que tous les futurs locataires arrivent dans un logement propre et sans dysfonctionnement.
Une rentabilité importante
Pour finir, le plus intéressant dans la location meublée saisonnière est sans aucun doute sa rentabilité qui est en général bien meilleure que celle des location classiques. Ce type de location peut en effet permettre aux propriétaires bailleurs de dégager d’importants bénéfices selon les tarifs qu’ils appliquent et l ’emplacement du logement. La raison est simple : il n’y a pas les mêmes contraintes de loyer plafonné des autres types de location, car la location meublée saisonnière est modulable selon plusieurs critères (nombre de locataires, période de location, etc.), ce qui est donc très bénéfiques pour les propriétaires bailleurs.
Les contraintes à prendre en compte
Pour contrebalancer, toutes activités s’accompagnent d’inconvénients, mais pour la location meublée saisonnière, il s’avèrent qu’ils sont peu nombreux mais tout de même très importants. Au-delà de l’investissement personnel et le sens des affaires que cette activité requiert pour se lancer, il y a des contraintes à ne pas négliger en tant que propriétaire bailleur. En effet, la contrainte principale est qu’entretenir ce type de location nécessite un investissement de temps, de moyens et d’énergie très important dans la gestion de la propriété.
Avant toute choses, il faut meubler le logement, s’assurer du bon état des équipements et faire les ajustements nécessaire. Compte tenu de la rotation permanente de locataires, il faut entre chaque réservations effectuer l’état des lieux, les possibles réparations et un service de ménage pour ne pas proposer un logement qui s’use et qui ne sera donc source que d’avis négatif. Ainsi, en parlant de réservations, il faut donc gérer ces nombreuses réservations, les demandes des clients, les paiements, le respect des règles etc.
Il faut aussi avoir une connaissance précise des législation et des taxes pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Aussi bien en termes d’organisation, de ressources financières, d’administratif, que de temps ; exercer dans la location meublée saisonnière est un effort constant pour proposer le meilleur service possible.
Les démarches à effectuer pour louer un meublé de tourisme
Dans le cadre de la location d’un meublé de tourisme il existe deux cas de figure :
- Si vous souhaitez louer votre résidence principale (c’est à dire la résidence que vous occupez au moins 8 mois par an), vous n’aurez pas besoin de déclarer votre location meublée saisonnière mais vous ne pourrez pas la louer plus de 4 mois dans l’année.
- En revanche, si vous souhaitez louer votre résidence secondaire vous devrez la déclarer comme meublé de tourisme à la mairie de la commune où elle est située.
Si vous êtes dans ce second cas, sachez que vous pourriez également avoir besoin d’une autorisation préalable du maire pour pouvoir modifier l’usage de votre logement en meublé de tourisme. Nous vous conseillons vivement de vous renseigner auprès de la commune où se trouve votre meublé pour savoir quelle procédure s’applique, au risque de recevoir une amende.
Les nouvelles obligations liées à la location meublée saisonnière
Ces dernières années, quelques législations ont fixé de nouveaux droits et de nouvelles obligations qui s’appliquent sur les propriétaires et leur location meublée saisonnière.
Premièrement, suite au décret “Airbnb” publié en avril 2017, les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que celles de la petite couronne parisienne ont désormais la possibilité de contraindre les loueurs de meublés saisonniers à s’inscrire en mairie, y compris ceux qui louent leur résidence principale.
Visant à mieux contrôler les locations des résidences principales et à faciliter l’accès au logement, cette mesure a déjà été adoptée par Paris, Bordeaux et Nice. S’ils omettent de s’enregistrer à la mairie, les propriétaires encourent des amendes de plusieurs centaines d’euros.
Ensuite, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, est également venue instaurer de nouvelles règles concernant la location touristique ou saisonnière :
La déclaration en mairie
Parmi les nombreuses règles que la loi Elan à instaurées, celle la plus importante car représente la première étape pour exercer dans la location meublée saisonnière est l’obligation de déclarer la location à la mairie de la ville où se situe le logement. Le propriétaire bailleur doit remplir un formulaire nommé “CERFA 14004*02” et l’envoyer à la mairie concernée pour en vérifier l’authenticité, ce qui permettra ensuite d’acquérir le numéro de déclaration du bien qui devra être indiqué sur chaque annonce que le propriétaire diffusera. Si cela n’est pas fait et que le bien est tout de même en mis en location, le propriétaire bailleur sera sanctionné d’une amende de 5 000 € et la plateforme sur laquelle il a publié l’annonce d’une amende de 12 500 €.
Il est aussi important de souligner que les contrôles effectués par les mairies se sont renforcés avec l’adoption de la loi Elan. Elles autorisent en effet les communes à vérifier que les propriétaires bailleurs n’ont pas de locataires qui ont effectué plus de 120 nuitées de location par an. La location sera considérée comme abusive si ce nombre est excédé, car serait identifié comme un concurrent déloyal aux autres hébergements touristiques (hôtels, gîtes, etc.) qui sont sous des régime fiscaux beaucoup moins avantageux. Ici, l’amende en cas de non-conformité peut aller jusqu’à 10 000 € pour le propriétaire bailleur, et ce par logement loué.
Le classement du meublé de tourisme
A titre facultatif, le propriétaire d’une location meublée saisonnière peut en demander le classement afin d’indiquer au client un certain niveau de confort et de service, en facilitant ainsi la promotion. Par ailleurs le classement permet également de bénéficier de certains avantages fiscaux.
Le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles et se base sur différents éléments tels que :
- La surface du bien,
- L’équipement électrique,
- La propreté,
- La qualité du mobilier,
- Le niveau d’équipement des salles de bain,
- Les appareils de cuissons,
- La facilité de parking,
- L’environnement proche, etc.
S’il en fait le choix, le propriétaire du meublé de tourisme devra donc contacter l’organisme de contrôle de son choix parmi les organismes présents sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme afin qu’il effectue une visite de contrôle et propose un classement. Le propriétaire aura ensuite 15 jours pour accepter ou refuser ce classement.
Le classement du meublé de tourisme est valable 5 ans.
La fiscalité des meublés de tourisme
Les propriétaires de meublés de tourisme doivent déclarer tout revenu provenant de la location saisonnière au fisc.
Dans le cas des particuliers, ils pourront le faire sur leur déclaration de revenus :
- En dessous de 760 € par an, ils seront exonérés des impôts et n’auront pas de déclaration de revenus à faire.
- Entre 760 € et 32 900 € de revenus locatifs par an, les particuliers loueurs en meublé doivent par ailleurs depuis le 1er janvier 2017, s’affilier au RSI, Régime social des indépendants. Ils devront verser les cotisations issues du régime le plus simple appelé micro BIC (c’est à dire l’abattement de 50 % sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas ce seuil) ou régime réel (déduction de l’intégralité des charges).
Il faut savoir que si vous avez des frais d’agences ou autres, vous n’avez pas besoin de les déduire car l’abattement de 50% appliqué sur le fisc sur vos recette est devra couvrir vos frais. Tandis que les 50% restant de vos recettes seront imposée sur votre IR (à votre taux marginal le plus élevé). - Entre 32 900 € et au-delà de 82 000 € pour une location meublée touristique non classée ou pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte, les propriétaires seront soumis au régime réel d’imposition obligatoire (déduire l’intégralité des charges dont vous supportez plutôt que de profiter de l’abattement forfaitaire de 50%)
Dans le cas des professionnels, ils devront s’acquitter de :
- L’impôt sur le revenu qui est la même que pour les particuliers. Sauf cas particuliers pour les meublés de tourisme qui font l’objet d’une fiscalité spécifique qui est plus avantageuse mais seulement pour ceux qui utilisent leur résidence secondaire comme location. En effet, l’abattement forfaitaire de 71 % sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 82 200 € par an. Au delà, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique.
En plus de tous ces impôts sur le revenus, vous devriez verser les cotisations sociales, la taxe de séjour ainsi que la TVA selon la montant de vos revenus :
- Les cotisations sociales
<760 – 23 000 € : pas de cotisations sociales à verser, seulement 15,5% au titre des prélèvements sociaux à verser (les prélèvements sociaux) en plus de l’impôt sur le revenu.
23 000 € – 82 000 € : l’affiliation au régime social des indépendants (RSI) obligatoire sauf les dérogations.
> 82 000 € : l’affiliation au régime social des indépendants (RSI) est obligatoire - La location meublée saisonnière peut entraîner une facturation de la TVA auprès des locataires qui louent le bien, quel que soit le nombre de nuités. Elle doit en effet être remise dès lors que le propriétaire bailleur fournit à son locataire au moins trois prestations parmi les suivantes : le ménage quotidien ou régulier du logement , la mise à disposition d’un linge de maison, le petit-déjeuner, ou encore la simple réception de la clientèle. La TVA n’est pas à payer sauf pour les revenus au-delà de 82 000 €.
- La taxe de séjour : Dans les plus de 14 000 communes qui l’appliquent, il faudra s’acquitter de la taxe de séjour (loi Elan). Cette taxe, calculée par personne et par jour, est obligatoire et peut varier selon la localisation et le type de logement ainsi que la commune dans lequel se situe la location de vacances. Il est aussi important de souligner que la loi de financement de la Sécurité sociale applique, depuis 2017, une imposition des loyers et charges au titre de l’impôt sur le revenu pour toute mise en location saisonnière d’un bien meublé. Le propriétaire bailleur qui loue une partie de sa résidence principale ou secondaire est donc assujetti à la CSG et aux autres prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Également, si vous êtes loueur, vous devrez collecter la taxe de séjour et la verser directement à la commune correspondante. Si votre hôte refuse de payer, l’hébergeur peut demander à être exonéré.
Par ailleurs, si la location saisonnière est située dans une commune qui a institué la taxe de séjour, le propriétaire ou gérant devra la percevoir et la reverser à la mairie, selon les modalités fixées par le conseil municipal. Cette taxe s’applique par nuitée et par personne (de plus de 18 ans) et son montant varie selon le type d’hébergement.
Autres obligations
Dès qu’un particulier atteint 23 000€ de revenu annuel grâce à son activité de location meublée saisonnière, ce dernier doit se déclarer à l’URSSAF afin de régler des cotisations sociales. Il devra ainsi choisir un statut pour sa ou ses location(s) meublée(s), entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP). De plus, cela a pour effet d’incomber aux loueurs l’obligation de s’acquitter des contributions sociales relatives aux travailleurs indépendants et autres charges comme l’impôt sur le revenu.
Concernant le contrat de location, un descriptif complet du logement (adresse, superficie, prix, dépôt de garantie, horaires), des services proposés et des conditions financières doit être envoyé au locataire avant que toute signature ne soit effectuée. Dans ce type de location, le propriétaire bailleur peut librement fixer toutes les règles qu’il souhaite dans la location que ce pour loyer, de nombre maximal d’occupants autorisés, celle relatives à la présence d’animaux ou encore celles concernant les fumeurs. Pour ce qui est de l’annulation de la réservation, c’est le versement d’arrhes ou d’acomptes récoltées auprès de chaque locataire saisonnier qui fixent les règles applicables.
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