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Règlementations et lois pour louer en location saisonnière
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Règlementations et lois pour louer en location saisonnière

Avant de commencer à louer votre location saisonnière (appartement, gîtes, chambre d’hôtes, etc.) vous devez vous familiariser avec les règles et les lois qui s’appliquent à ce type de location.

Bien que la location saisonnière soient plus polyvalentes que la location immobilière sur le long terme, vous devez être conscient des nuances juridiques qui varient selon la ville et la durée de la location. Il faudra alors se demander : quelles sont les contraintes imposées par la loi sur la location de vacances ? Quelles sont les réglementations en location saisonnière à connaître ? Et comment les appliquer ?

Découvrez ici toutes les règlementations et les lois en location saisonnière pour être au point au niveau légale et éviter tous problèmes concernant votre activité locative et vos droits en tant qu’hôte.


Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?

Les locations saisonnières ou meublées de tourisme sont décrites comme  » des villas, appartements ou studios meublés loués à une clientèle de passage qui y séjourne pour une journée, une semaine ou un mois et n’y élit pas domicile  » selon l’article D.324-1 du code du tourisme.

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Par ailleurs, comme son nom l’indique, la location saisonnière est tributaire des saisons. Par conséquent, elle se distingue par une courte durée de séjour. Les textes ne précisent pas de durée minimale de location, mais la Loi HOGUET de 1970 précise qu’une location saisonnière est conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs pour un même locataire.

Le contrat peut être négocié entre les parties, par un particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un autre professionnel du secteur (plateformes en ligne par exemple).

Les lois sur la location saisonnière

Louer son bien n’a jamais été aussi facile grâce à l’avènement de nouvelles plateformes de location en ligne. Si vous souhaitez louer votre bien de manière saisonnière, vous devez d’abord vous renseigner sur les lois qui régissent cette forme d’accord. Continuez votre lecture pour découvrir l’essentiel à savoir sur la loi en location saisonnière !

La loi ALUR et la location saisonnière

La loi Alur, promulguée le 24 mars 2014, complète la loi sur le bail d’habitation classique, promulguée le 6 juillet 1989, et intègre les projets de location saisonnière. Ce type de location a connu une croissance importante ces dernières années, notamment après l’apparition des plateformes de location de courte durée. Avant 2014, il existait un vide juridique autour de ce type de location, dénoncée par les hôteliers qui y voyaient comme une concurrence déloyale.

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Avant de le louer, le propriétaire doit s’assurer que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Le bailleur peut louer, mais sous certaines conditions. Si le bail est signé avant le 27 mars 2014, le locataire est libre de sous-louer le bien si aucune disposition du bail ne précise le consentement du bailleur. Dans le cas contraire, le consentement du bailleur est requis. Le coût et la durée de la sous-location sont à votre charge (dans la limite du bail principal).

Si le bail a été signé après le 27 mars 2014, le locataire doit demander l’autorisation écrite de son propriétaire pour sous-louer, ainsi que la valeur du loyer de la sous-location, qui ne peut être supérieure au loyer principal. La durée de la sous-location est libre (dans la limite du bail principal).

Les résidences principales

Une résidence est dite principale si elle est occupée au minimum 8 mois par an (hors cas d’obligation professionnelle ou de force majeure). Donc, la durée de location d’une résidence principale doit être inférieure à 4 mois.

À l’exception de quelques communes, aucune déclaration à la commune n’est requise dans cette situation, comme l’indique l’article L.324-1-1 du code du tourisme, qui précise que  » cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur. « 

En effet, la loi du 7 octobre 2016 donne le pouvoir aux collectivités locales d’exiger la déclaration de la résidence principale à des fins de location, ainsi que l’attribution d’un numéro d’enregistrement qui apparaîtra sur les annonces en ligne. C’est le cas pour Paris, Bordeaux et Nice par exemple.

Les résidences secondaires

La loi Alur régit également la location des résidences secondaires, qui obéit à des règles différentes. La location d’une résidence secondaire dans les grandes villes françaises et dans certaines villes de la petite couronne parisienne (c’est-à-dire dans les zones à forte demande locative) nécessite l’obtention d’une autorisation de la municipalité pour modifier l’usage du terrain. Cette autorisation peut être conditionnelle et durer un ou deux ans.

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La loi ELAN et la location saisonnière

La loi Elan est une loi qui renforce le contrôle des locations touristiques de courte durée. Elle prévoit d’accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne respectent pas la réglementation en vigueur et l’enregistrement obligatoire selon la commune de leur meublé de tourisme.

Les propriétaires et les gestionnaires sont tenus d’inclure un relevé du nombre de nuitées pour l’année en cours dès que la municipalité en fait la demande. Veuillez donc vous assurer que vous vous conformez à cette obligation et que votre propriété est utilisée de manière appropriée, conformément à l’article 651-2 du Code de la construction et de l’habitation afin d’éviter une mauvaise surprise par l’état ou par votre mairie.

La location saisonnière et ses règlementations

Mettre en location saisonnière son bien immobilier nécessite au préalable de bien s’informer sur ce que dit les rèlgementations et la loi sur ce type de bail. Par conséquent, avant de se lancer dans une location saisonnière, que ce soit en tant que bailleur, locataire ou intermédiaire, il est prudent d’examiner en détail tous les aspects de la législation.

L’obligation de contrat écrit et la réservation

Un contrat de location peut exister ou non, selon votre intermédiaire : que vous fassiez appel à un organisme ou à un professionnel, vous devrez rédiger un contrat écrit que les locataires devront signer. Ce document comprend une explication détaillée du bien et de son contenu, ainsi que les conditions financières de la location.

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L’article L.324-2 du Code du Tourisme dispose que « toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux ».

Un simple échange de courrier ou d’emails peut être utilisé pour compléter le contrat. Il doit être signé deux fois, le bailleur conserve un exemplaire et donne le deuxième au locataire. Nous rappelons que ce contrat doit durer 90 jours maximum alors vérifiez bien les dates du séjour demandées par votre invité.

Le contenu du contrat 

Ce contrat doit contenir un descriptif complet du logement (superficie habitable, inventaire du mobilier…) ainsi que les équipements à disposition (parking, cave…). En cas d’existence d’une piscine privée, le loueur doit souscrire à une assurance de propriétaire non occupant (PNO) pour protéger le bailleur contre les indemnisations réclamées par un locataire ou un tiers et s’assurer de la conformité quant aux exigences de sécurité prévenant les risques de noyades accidentelles.

Un modèle-type de contrat de location de vacances est à télécharger gratuitement ci-dessous ! Vous n’aurrez plus qu’à remplir les espaces vides et adapter le contrat à votre sauce.

Le prix dans le contrat

Concernant le prix de la location et les modalités de paiement (y compris, mais sans s’y limiter, les éventuels acomptes, l’hypothèque ou le dépôt de garantie), doivent être inscrits sur le contrat. Libre au bailleur de fixer son prix mais il faut savoir que certains loueurs font varier le montant en fonction du nombre d’occupants et des saisons. 

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La taxe de séjour

En outre, le contrat doit prévoir un montant provisoire pour la taxe de séjour. Lors de la location d’un logement par le biais d’une plateforme en ligne, une taxe de séjour similaire à une taxe de location est perçue directement par le site et reversée à la commune concernée.

Pour résumer, le contrat doit :

  • Contenir la durée du bail de location saisonnière
  • Comprendre le prix global ainsi que les éventuels frais supplémentaires, taxes et le montant du dépôt de garantie s’il y a lieu
  • Décrire de façon détaillée le bien qui sera loué (superficie, équipements mise à disposition, etc).
  • Être signé en deux exemplaires

Fournir un hébergement décent 

Superficie minimale

Un bien pour une location saisonnière doit au minimum faire 9m carrés et 20m cubes de volume. Il est donc important de mesurer la superficie habitable de votre location saisonnière.

En effet, selon le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent, une location de vacances décente doit disposer d’au moins une pièce principale d’une surface habitable de 9m² minimum et une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2,20 m.

Par ailleurs, vous devrez disposer également de diagnostics immobiliers afin d’évaluer la performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de la chaudière, le constat des installations en eau potable et d’évacuation des eaux ménagères, etc.

Les équipements

La location saisonnière est également appelée meublé de tourisme dans la mesure où le bien loué doit être aménagé de manière à ce que les locataires puissent y vivre dans des conditions convenables et donc des équipements minimum. Cela comprend la literie, un réfrigérateur, des rangements, des plaques de cuisson, etc.

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Fournir des articles de toilette à vos visiteurs est un bon début, mais ce n’est pas suffisant. Ils ont l’intention de passer un moment fantastique, alors assurez-vous que chaque détail de leur séjour est génial. Alors vérifiez que vous mettez à disposition les installations, les équipements et les services nécessaires qui épateront vos visiteurs et distingueront votre location de vacances.

L’acompte ou les arrhes

Vous avez le droit de demander un acompte lors d’une réservation. Il faut savoir que la somme ne peut pas dépasser le quart du prix total si le bien est loué par le biais d’un agent immobilier. En fonction de la qualification donnée par les parties, il y aura ou non possibilité de sortir du contrat pour l’une ou l’autre partie :

  • L’acompte : que le locataire décide ou non de poursuivre le contrat, il perd l’acompte. En effet, il n’y a pas de faculté de sortir du contrat pour l’une ou l’autre partie. Si le locataire décide de ne pas exécuter le contrat, le loueur peut demander l’exécution forcée du contrat ainsi que des dommages et intérêts.
  • Les arrhes : l’une ou l’autre partie au contrat peut décider de ne pas le poursuivre. Le loueur conserve les arrhes si le locataire renonce à la location, en revanche, il doit rembourser le double du montant des arrhes au locataire si c’est lui qui renonce à la location.

Les prix de la nuitée

La question des tarifs appliqués pour la location du logement n’est pas abordée par la loi sur les locations saisonnières. Chacun est libre de fixer ses propres tarifs. Les bailleurs peuvent aussi modifier leur prix selon la saisonnalité et le nombre d’occupants. Si rien ne justifie une telle pratique, rien ne l’interdit non plus, car le prix n’est pas la contrepartie d’un service rendu, mais de la mise à disposition d’un logement.

Bon à savoir : certains sites de location demandent au locataire de signer un document attestant qu’il pratique des tarifs équitables, mais la loi ne l’exige pas.

Pour récpituler,  la facture de la location saisonnière comprend :

  • Un prix correspondant au loyer (à la nuitée), il est déterminé librement mais il doit être indiqué sur le contrat.
  • Il comprend généralement le loyer et les charges.
  • Dans certaines communes, les mairies ont aussi imposé une taxe de séjour. Cette dernière est souvent incluse dans le prix du contrat.
  • En outre, un dépôt de garantie peut également être demandé par le loueur.

L’Etat des Lieux

État des lieux d’entrée

L’état des lieux est un document joint au contrat de location saisonnière qui détaille l’état de l’ensemble de votre propriété (installations, appareils électroménagers, mobilier, la remise des clés, etc.) avant et après le séjour de vos hôtes afin de s’assurer que tout est en état de marche.

C’est aussi le fait de s’assurer que tout est en état de marche et prêt à accueillir les hôtes avant le début de chaque séjour. Pour renforcer la sureté de l’état des lieux mais aussi pour rassurer votre propre conscience, le propriétaire ou gestionnaire du bien peut demander au locataire un versement d’un dépôt de garantie comme expliqué précedemment.

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État des lieux de sortie

Quand le locataire doit partir, après l’état des lieux de sortie, le bailleur doit lui restituer le dépôt de garantie. Dans le cas où certains frais sont à sa charge notamment lorsqu’il y a des dégradations, il a le droit de demander des justificatifs (factures) afin de vérifier que le bailleur n’abuse pas de la situation pour lui faire supporter des montants exorbitants. 

Pour vous assurer d’avoir une preuve écrite de l’état des lieux et du dépôt de garantie, il faudra rassembler les documents concernés au contrat.

Que faire en cas de litige ?

Étant donné que les litiges sont étalés dans le temps et qu’il faut beaucoup de temps pour avancer les frais d’avocat, l’approche à l’amiable serait préférable la plupart du temps. N’oubliez pas, cependant, que les plaideurs à faible revenu peuvent avoir droit à une assistance juridique.

Cependant, pour quelques litiges assez courants différents recours sont possibles :

  • Dans les cas de sous-location, le bailleur doit prouver que son locataire est bien dans l’illégalité. Pour ce faire, il est nécessaire de faire appeler un huissier qui établira un constat. La capture d’écran ne sera pas considérée comme une preuve valide.
  • Dans les cas où le locataire est victime d’une annonce mensongère, il peut, s’il disposait au préalable de photographies, décider de porter plainte pour information mensongère et obtenir des dommages et intérêts. Faire un constat d’huissier permet également d’obtenir une preuve solide. Il peut, avant même tout contentieux, demander une réduction du loyer auprès du bailleur.

Par conséquent, avant de commencer toute location saisonnière, que vous soyez un bailleur, un locataire ou un intermédiaire, vous devez examiner attentivement tous les éléments de la législation présentés ici.

Maintenant que vous savez tout sur les lois et les règlementations en matière de location saisonnière, vous savez à quoi vous attendre quant à l’administration de vos papiers. N’oubliez pas de vérifier que votre site web soit conformes aux lois et normes également et veillez toujours à ce que vos droits et obligations soient respectés. Si vous n’avez toujours pas de site web, profitez d’un essai gratuit de 7 jours avec Lodgify !


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